Wohnraummiete

Grundbegriff

Schuldrecht › Miete und Pacht

Überblick

Die Wohnraummiete bildet das Herzstück des schweizerischen Mietrechts. Nach Art. 253 OR verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter eine Sache zum Gebrauch zu überlassen, und der Mieter, dem Vermieter dafür ein Entgelt (den Mietzins) zu leisten. Bei Wohnräumen geht es jedoch um mehr als einen blossen Austausch von Sachüberlassung und Entgelt: Wohnen berührt die menschliche Existenz, die Privatsphäre und die persönliche Lebensgestaltung.

Aus diesem existenziellen Charakter ergibt sich ein ausgeprägtes soziales Schutzbedürfnis. Auf dem Schweizer Wohnungsmarkt herrscht in den grossen Ballungsräumen und Zentren struktureller Wohnungsmangel mit tiefen Leerwohnungsziffern. Der Gesetzgeber hat das Mietvertragsrecht deshalb als einen austarierten Ausgleich zwischen Vertragsfreiheit (Privatautonomie) und zwingendem Mieterschutz ausgestaltet. Das Gesetz unterscheidet präzise zwischen allgemeinen Mietverhältnissen und den strenger geschützten Wohn- und Geschäftsräumen (Art. 253a OR).

Das rechtliche Instrumentarium stützt sich auf drei Hauptsäulen:

1. Eine abgestufte Normhierarchie aus absolut zwingendem, einseitig (relativ) zwingendem und dispositivem Recht, die vertragliche Übervorteilungen von vornherein unterbindet;
2. Ein System zur Kontrolle von Mietzinsen und Mietzinsanpassungen, das auf dem hypothekarischen Referenzzinssatz, dem Teuerungsausgleich, allgemeinen Kostensteigerungen und der Nettorenditebegrenzung aufbaut;
3. Einen umfassenden Kündigungsschutz, der Kündigungen an das Gebot von Treu und Glauben bindet, gesetzliche Kündigungssperrfristen vorsieht und im Härtefall eine gerichtliche Erstreckung des Mietverhältnisses gewährt.

Hinzu treten öffentlich-rechtliche und kantonale Vorgaben, namentlich die Formularpflicht bei Abschluss des Mietvertrags in Kantonen mit Wohnungsmangel sowie kantonale Wohnraumschutz- und Bewilligungsgesetze bei Umbauten und Sanierungen.

Gesetzliche Grundlagen und Geltungsbereich

Die obligationenrechtlichen Grundlagen der Wohnraummiete finden sich im 8. Titel des Obligationenrechts (Art. 253–273c OR):

Systematische Gliederung des Mietrechts

Das Mietrecht im OR gliedert sich in drei Hauptabschnitte:

• Allgemeine Bestimmungen (Art. 253–268b OR): Begriff, Form, Pflichten der Parteien (Übergabe und Instandhaltung, Nebenkosten, Untermiete, vorzeitige Rückgabe, Kündigungsfristen);
• Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen (Art. 269–270e OR): Missbrauchstatbestände, Erhöhungs- und Herabsetzungsgründe, Anfechtung des Anfangsmietzinses und der Mietzinserhöhung;
• Kündigungsschutz bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen (Art. 271–273c OR): Anfechtung treuwidriger Kündigungen, Kündigungssperrfristen, Mieterstreckung.

Sachlicher Geltungsbereich: Wohnräume (Art. 253a und 253b OR)

Als Wohnräume im Sinne von Art. 253a Abs. 1 OR gelten alle Räumlichkeiten, die nach der vertraglichen Zweckbestimmung dem Wohnen von Menschen dienen (Einfamilienhäuser, Wohnungen, Einzelzimmer). Mitvermietete Nebenobjekte (wie Kellerabteile, Garagen, Einstellplätze oder Gärten) teilen das rechtliche Schicksal des Wohnraums, wenn sie mit diesem zusammen vermietet werden.

Gesetzliche Ausnahmen vom Mieterschutz statuiert Art. 253b OR:

• Ferienwohnungen: Für Wohnungen, die für höchstens drei Monate gemietet werden, gelten die Schutzbestimmungen vor missbräuchlichen Mietzinsen und der Kündigungsschutz nicht (Art. 253b Abs. 2 OR).
• Luxuswohnungen: Für luxuriöse Wohnungen und Einfamilienhäuser mit sechs oder mehr Wohnräumen (ohne Küche) sind die Bestimmungen über die Anfechtung missbräuchlicher Mietzinse nicht anwendbar (Art. 253b Abs. 2 OR); der Kündigungsschutz nach Art. 271 ff. OR bleibt jedoch anwendbar.
• Öffentlich geförderte Wohnungen: Für Wohnungen, deren Mietzinse durch eine Behörde kontrolliert werden, gelten die Vorschriften über die Anfechtung missbräuchlicher Mietzinse nur eingeschränkt (Art. 253b Abs. 3 OR).

Zwingendes und dispositives Mietrecht

Das Mietvertragsrecht weist eine dreistufige Normstruktur auf. Die dogmatische Zuordnung einer Bestimmung entscheidet darüber, ob und in welchem Umfang vertragliche Klauseln im Mietvertrag rechtswirksam vereinbart werden können.

Funktionalität der drei Normtypen

Das einseitig zwingende Recht: Der Schutz vor Aushöhlung

Den Grundpfeiler des Mieterschutzes bildet das einseitig zwingende Recht. Seine Schutzfunktion beruht darauf, dass der Mieter bei Vertragsschluss regelmässig die wirtschaftlich schwächere Partei ist und auf den Vertragsschluss angewiesen sein kann. Würde der Gesetzgeber den Parteien freie Hand lassen, könnten Vermieter den gesetzlichen Mindeststandard über vorformulierte Standardmietverträge systematisch abbedingen.

Paradebeispiel ist Art. 256 Abs. 2 OR zur Instandhaltungspflicht:

Absatz 2 erklärt Vereinbarungen, die zuungunsten des Mieters von der Pflicht des Vermieters zur Übergabe und Instandhaltung der Mietsache abweichen, bei der Wohnraummiete für schlechthin nichtig. Vertragsklauseln, nach denen der Wohnungsmieter bei Beginn oder während der Mietdauer den ordentlichen Gebäudeunterhalt (wie Ersatz von Haushaltsgrossgeräten, Reparaturen an Heizung, Dach oder Leitungen) tragen müsste, sind unwirksam. Der Vermieter bleibt ungeachtet solcher Klauseln verpflichtet, die Wohnung in tauglicher Gebrauchsfähigkeit zu erhalten.

Ebenso schützt Art. 273c OR den Mieter vor dem vorsorglichen Verlust seiner Rechte:

Eine Klausel im Mietvertrag, mit der der Mieter auf die Anfechtung einer künftigen Kündigung oder auf das Begehren um Mieterstreckung verzichtet, ist von Gesetzes wegen ungültig. Erst nach Entstehung des konkreten Streitpunkts – namentlich nach Ausspruch einer Kündigung im Rahmen von Vergleichsverhandlungen vor der Schlichtungsbehörde – darf der Mieter wirksam auf eine Erstreckung verzichten.

Das absolut zwingende Recht: Verbot von Koppelungsgeschäften (Art. 254 OR)

Um zu verhindern, dass die Wohnungsnot zur Durchsetzung sachfremder Verträge missbraucht wird, verbietet Art. 254 OR Koppelungsgeschäfte:

Das Bundesgericht stellte in BGE 118 II 157 E. 3c klar, dass

«von einem unzulässigen Koppelungsgeschäft nur gesprochen werden, wenn das Interesse des Mieters an sich bloss auf den Mietvertrag gerichtet ist, der Vermieter dessen Abschluss oder Weiterführung aber davon abhängig macht, dass der Mieter Hand zu einem anderweitigen Nebengeschäft bietet».

Typische unzulässige Koppelungsgeschäfte sind etwa:

• Die Verpflichtung des Mieters, Mobiliar, Kücheneinrichtungen oder Beleuchtungskörper vom Vermieter oder Vormieter zu überhöhten Preisen abzukaufen;
• Die Pflicht zum Abschluss eines Versicherungs- oder Wartungsvertrags mit einem Dritten;
• Die Verpflichtung zur Übernahme von Aktien oder Anteilscheinen (soweit es sich nicht um eine echte Wohnbaugenossenschaft handelt).

Die Rechtsfolge von Art. 254 OR ist streng und absolut: Das Koppelungsgeschäft ist nichtig, der Mietvertrag als solcher bleibt jedoch wirksam. Der Mieter kann die Wohnung behalten und bereits erbrachte Zahlungen für das Koppelungsgeschäft als ungerechtfertigte Bereicherung zurückfordern.

Mietzinsgestaltung: Mieterhöhung und Referenzzinssatz

Die Mietzinsgestaltung ist das wirtschaftlich sensibelste Element des Mietverhältnisses. Das schweizerische Mietrecht folgt dem Prinzip der Kostenmiete und schützt den Mieter vor missbräuchlichen Mietzinsen (Art. 269 OR).

Die zwei Berechnungsmethoden: Relativ und absolut

In ständiger Rechtsprechung unterscheidet das Bundesgericht zwischen zwei grundlegenden Berechnungsmethoden (BGE 142 III 568 E. 1.2; BGE 121 III 163 E. 2):

1. Relative Berechnungsmethode: Sie gilt für Mietzinsanpassungen während eines laufenden Mietverhältnisses. Massstab ist nicht die absolute Angemessenheit des Mietzinses, sondern ausschliesslich die Veränderung der Berechnungsgrundlagen seit der letzten Festlegung:

   «Geht es um Mietzinsherabsetzungen, beschränkt die relative Methode die Forderung des Mieters insofern, als von vornherein nur solche Änderungen der Berechnungsgrundlagen in Anschlag gebracht werden dürfen, die sich seit der letzten Mietzinsfestsetzung verwirklicht haben».

   — BGE 121 III 163 E. 2

2. Absolute Berechnungsmethode: Sie prüft, ob der Mietzins an sich, losgelöst von früheren Vereinbarungen, einen übersetzten Ertrag abwirft. Die Hauptkriterien sind:

   • Die Nettorendite nach Art. 269 OR (Verhältnis des Nettoertrags zum investierten Eigenkapital);
   • Die Orts- und Quartierüblichkeit nach Art. 269a lit. a OR.

In BGE 121 III 163 E. 2 hielt das Bundesgericht das Zusammenspiel beider Methoden fest:

«Die relative Methode geht damit der absoluten insoweit vor, als sie der Erzielung selbst eines absolut nicht missbräuchlichen Ertrags entgegensteht, wenn die Forderung gegen erwecktes Vertrauen verstösst. Anderseits hat die absolute Methode wiederum Vorrang, wenn eine relativ an sich zulässige Forderung einen absolut missbräuchlichen Ertrag ergäbe».

Der hypothekarische Referenzzinssatz (Art. 12a VMWG)

Seit 2008 stützt sich das Mietrecht auf einen einheitlichen, vierteljährlich vom Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) berechneten hypothekarischen Referenzzinssatz (Art. 12a VMWG). Er spiegelt den volumengewichteten Durchschnittszinssatz der inländischen Hypothekarforderungen der Banken wider und wird auf ein Viertelprozent (0.25 Prozentpunkte) gerundet.

Ändert sich der Referenzzinssatz, hat dies unmittelbare Auswirkungen auf den Mietzinsanspruch:

• Sinkt der Referenzzinssatz, hat der Mieter Anspruch auf eine Mietzinsherabsetzung nach Art. 270a OR.
• Steigt der Referenzzinssatz, darf der Vermieter den Mietzins nach Art. 269d OR erhöhen.

Die Überwälzungssätze sind in Art. 13 VMWG degressiv festgelegt:

Weitere Anpassungsfaktoren im laufenden Mietverhältnis

Neben dem Referenzzinssatz dürfen bei einer Mietzinsanpassung nach der relativen Methode zwei weitere Komponenten geltend gemacht werden:

1. Teuerungsausgleich auf dem risikotragenden Eigenkapital (Art. 16 VMWG): Die Teuerung gemessen am Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) darf zu höchstens 40 Prozent überwälzt werden. Der 40-prozentige Anteil basiert auf der gesetzgeberischen Annahme, dass das Mietobjekt im Durchschnitt zu 40 Prozent durch Eigenkapital finanziert ist.
2. Allgemeine Kostensteigerungen (Art. 12 Abs. 1 VMWG): Steigen die Unterhalts- und Betriebskosten der Liegenschaft (z.B. Sachversicherungen, Gebühren, Liegenschaftssteuern, Verwaltungskosten), kann der Vermieter diese überwälzen. In der kantonalen Gerichtspraxis werden oft Pauschalen anerkannt (üblicherweise 0.5 % bis 1.0 % pro Jahr seit der letzten Festlegung); bestreitet der Mieter die Pauschale substantiiert, muss der Vermieter die tatsächlichen Kostensteigerungen der letzten Abrechnungsperioden belegen.
3. Wertvermehrende Investitionen (Art. 14 VMWG): Umfassende Erneuerungen und Sanierungen gelten in der Regel zu 50 bis 70 Prozent als wertvermehrend und dürfen auf den Mietzins überwälzt werden.

Die Obergrenze der Nettorendite bei tiefem Zinssatz (BGE 147 III 14)

Wird die absolute Methode angerufen – namentlich bei der Anfechtung des Anfangsmietzinses oder als Abwehrmittel des Vermieters gegen ein Senkungsbegehren –, ist das massgebende Kriterium die Nettorendite (Art. 269 OR).

Das Bundesgericht hat seine Rechtsprechung zur Nettorendite mit dem Leitentscheid BGE 147 III 14 grundlegend revidiert:

• Teuerungsanpassung des Eigenkapitals: Das tatsächlich investierte Eigenkapital darf zu 100 Prozent an den Landesindex der Konsumentenpreise angepasst werden (E. 8.5).
• Zulässiger Renditeaufschlag: Im Tiefzinsumfeld genügte der historische Aufschlag von 0.5 Prozentpunkten nicht mehr, um eine angemessene Rendite zu sichern. Das Gericht legte fest:

  «Au vu de ce qui précède, il y a lieu de fixer le taux admissible à 2 % en sus du taux hypothécaire de référence lorsque celui-ci est égal ou inférieur à 2 %».

  — BGE 147 III 14 E. 8.4

Liegt der Referenzzinssatz bei 1.75 %, beträgt die maximal zulässige Eigenkapitalrendite somit 3.75 % (1.75 % + 2.0 %). Liegt er über 2.0 %, verringert sich der Zuschlag stufenweise wieder gegen 0.5 Prozentpunkte.

Für Liegenschaften, deren Erstellung oder letzter Erwerb beim Mietbeginn mindestens 30 Jahre zurückliegt (Altliegenschaften), tritt das Kriterium der Nettorendite in den Hintergrund: Dort gilt primär die Orts- und Quartierüblichkeit (BGE 144 III 514 E. 3; BGE 140 III 433 E. 3.1).

Formvorschriften und Nichtigkeit der Mieterhöhung (Art. 269d OR)

Mietzinserhöhungen und andere einseitige Vertragsänderungen zuungunsten des Mieters unterliegen strengsten Formvorschriften:

Das Bundesgericht verlangt eine unmissverständliche Begründung im Formular selbst:

«Nach fester Rechtsprechung ist eine Mietzinserhöhung auch dann nichtig, wenn zwar das amtliche Formular verwendet wird, die angeführte Begründung aber nicht genügend klar ist».

— BGE 142 III 375 E. 3.3

Der Schutzzweck der Norm ist fundamental:

«Sinn und Zweck der in Art. 269d OR vorgesehenen Formvorschrift ist, dem Mieter ein klares Bild über die Tragweite und die Berechtigung der Mietzinserhöhung zu verschaffen».

— BGE 142 III 375 E. 3.3; BGE 121 III 460 E. 4

Formmängel (kein Formular, ungenügende Begründung, Missachtung der 10-Tages-Frist vor Beginn der Kündigungsfrist, Kündigungsandrohung) führen gemäss Art. 269d Abs. 2 OR zur Nichtigkeit der Erhöhung. Eine nichtige Erhöhung entfaltet keinerlei Rechtswirkung; der Mieter muss sie nicht innert 30 Tagen anfechten, sondern kann sich jederzeit auf die Nichtigkeit berufen und bezahlte Mehrbeträge zurückfordern (BGE 137 III 362 E. 3.2.1).

Öffentlich-rechtliche und kantonale Vorgaben

Das Mietvertragsrecht ist zwar Bundesrecht, das OR ermächtigt und verpflichtet die Kantone jedoch an mehreren Schnittstellen zu ergänzenden Regelungen. Zudem überlagern kantonale öffentlich-rechtliche Gesetze das Privatrecht dort, wo der Wohnraumschutz im Allgemeininteresse geregelt wird.

Die Formularpflicht beim Anfangsmietzins (Art. 270 Abs. 2 OR)

Nach Art. 270 Abs. 2 OR können die Kantone die Verwendung des amtlichen Formulars beim Abschluss eines neuen Mietvertrags obligatorisch erklären, wenn auf ihrem Gebiet Wohnungsnot herrscht.

Kantonale Umsetzung

Als Richtwert für Wohnungsmangel gilt eine kantonale oder bezirkliche Leerwohnungsziffer von unter 1.5 Prozent. Zahlreiche Kantone haben von dieser Kompetenz Gebrauch gemacht:

• Kanton Genf: Dauerhafte obligatorische Formularpflicht im gesamten Kantonsgebiet (Art. 94B EGZGB/GE);
• Kanton Waadt: Formularpflicht in Bezirken mit Wohnungsmangel;
• Kanton Zürich: Formularpflicht seit November 2013 für das gesamte Kantonsgebiet bei einer kantonalen Leerwohnungsziffer unter 1.5 %;
• Kanton Basel-Stadt: Obligatorische Formularpflicht im gesamten Kantonsgebiet;
• Kantone Freiburg, Neuenburg, Zug, Luzern: Formularpflicht für das gesamte Kantonsgebiet oder für definierte Gemeinden mit nachgewiesenem Mangel.

Das Formular muss zwingend den vom Vormieter bezahlten Mietzins ausweisen sowie eine allfällige Erhöhung mit präziser Begründung (Referenzzinssatz, Teuerung, Investitionen) beziffern.

Rechtsfolgen bei Unterlassung des Formulars

Unterlässt der Vermieter in einem solchen Kanton die Zustellung des amtlichen Formulars bei Vertragsabschluss, führt dies nach der Praxis des Bundesgerichts nicht zur Nichtigkeit des gesamten Mietvertrags, sondern zur Teilnichtigkeit der Mietzinsabrede:

«que ce vice n’entraîne pas la nullité du contrat de bail dans son entier, mais seulement la nullité du loyer fixé».

— BGE 140 III 583 E. 3.2.1; BGE 120 II 341 E. 5

Der Mieter kann den Anfangsmietzins auch nach Ablauf der ordentlichen 30-tägigen Rügefrist von Art. 270 Abs. 1 OR gerichtlich festsetzen lassen. Das Gericht setzt den Mietzins unter Würdigung aller Umstände nach Ermessen fest (häufig orientiert am Vormietzins zuzüglich nachgewiesener Kostenänderungen). Zu viel bezahlte Beträge kann der Mieter nach den Regeln der ungerechtfertigten Bereicherung (Art. 67 OR) zurückfordern, solange kein Rechtsmissbrauch (Art. 2 Abs. 2 ZGB) vorliegt (BGE 140 III 583 E. 3.2.4).

Zur Beweislast hielt das Bundesgericht in BGE 142 III 369 E. 4 fest: Ist das Formular im Mietvertrag ausdrücklich als Beilage erwähnt und besitzt der Vermieter eine vollständig ausgefüllte Kopie, gilt nach der Lebenserfahrung die Vermutung, dass es mitgeschickt wurde. Es obliegt dann dem Mieter, mit überwiegender Wahrscheinlichkeit zu beweisen, dass die Beilage im Umschlag fehlte.

Kantonale Wohnraumschutz- und Abbruchgesetze

Neben dem Bundeszivilrecht greifen mehrere Kantone über das öffentliche Verwaltungs- und Baurecht direkt in den Wohnungsmarkt ein:

• Genf (LDTR — Loi sur les démolitions, transformations et rénovations): Das älteste und strengste Wohnraumschutzgesetz der Schweiz. Jeder Abbruch, jeder Umbau und jede Renovation von Wohnraum bedarf einer spezialrechtlichen Bewilligung. Bei Umbauten unterliegen die künftigen Mietzinse einer behördlichen Preiskontrolle für drei bis fünf Jahre, um Verdrängung und Luxussanierungen zu verhindern.
• Basel-Stadt (WRFG — Wohnraumfördergesetz bzw. Wohnraumschutzgesetz): Nach der Annahme kantonaler Volksinitiativen gilt in Basel-Stadt bei Wohnungsnot eine strikte Bewilligungspflicht für Renovationen, Umbauten und Abbrüche von Mietwohnungen. Sanierungsprojekte müssen behördlich genehmigt werden, und die Mietzinsaufschläge nach Sanierungen sind staatlich plafoniert.
• Kanton Waadt (LPPPL — Loi sur la préservation et la promotion du parc locatif): Ermöglicht den Gemeinden in Gebieten mit Wohnungsmangel die Bewilligungspflicht für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen sowie für Renovationen und Abbrüche.
• Kanton Zürich (Planungs- und Baugesetz / PBG): Zürich regelt den Schutz preisgünstigen Wohnraums vorwiegend über raumplanerische Instrumente (z.B. Festlegung von Mindestwohnanteilen in Bauzonen und kommunale Vorkaufsrechte).

Paritätische Schlichtungsbehörden und Zivilprozessrecht

Streitigkeiten aus dem Mietverhältnis müssen vor dem Gang ans Gericht zwingend ein Schlichtungsverfahren durchlaufen (Art. 197 ZPO). Für Streitigkeiten aus der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen sieht Art. 200 ZPO eine institutionelle Besonderheit vor:

• Die Schlichtungsbehörde ist paritätisch besetzt: Sie besteht aus einer vorsitzenden Person sowie je einer Vertretung der Vermieter- und der Mieterorganisationen.
• Das Schlichtungsverfahren in mietrechtlichen Streitigkeiten ist kostenlos; es werden weder Gerichtsgebühren noch Parteientschädigungen gesprochen (Art. 114 lit. c ZPO).

Beendigung und Kündigungsschutz

Der Kündigungsschutz der Art. 271–273c OR schützt den Mieter vor willkürlichen und schikanösen Kündigungen, ohne dem Vermieter die Kündigungsfreiheit prinzipiell zu nehmen.

Kündigungsfreiheit und die Schranke von Treu und Glauben

Das Bundesgericht hat die Leitformel zur Kündigung in ständiger Praxis präzisiert:

«Eine ordentliche Kündigung setzt keine besonderen Kündigungsgründe voraus. Mieter und Vermieter sind grundsätzlich frei, den Mietvertrag unter Einhaltung der vertraglichen oder gesetzlichen Fristen und Termine zu beenden. Eine Schranke ergibt sich einzig aus dem Grundsatz von Treu und Glauben […] Allgemein gilt eine Kündigung als treuwidrig, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen».

— BGE 138 III 59 E. 2.1; BGE 142 III 91 E. 3.2.1

Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden (Art. 271 Abs. 2 OR). Eine verweigerte, falsche oder nachgeschobene Begründung ist ein gewichtiges Indiz für die Treuwidrigkeit der Kündigung.

Sanierungskündigungen (Leerkündigung)

Ein Brennpunkt der Praxis sind Kündigungen zur Durchführung von Sanierungen, Renovationen oder Gesamtabbrüchen. Eine Sanierungskündigung ist grundsätzlich zulässig, unterliegt jedoch strengen rechtlichen Leitplanken:

1. Reifegrad des Projekts: Das Bauvorhaben muss im Zeitpunkt der Kündigung hinreichend ausgereift und dokumentiert sein (BGE 140 III 496 E. 4.1). Kündigungen auf Vorrat ohne konkretes Sanierungskonzept sind treuwidrig.
2. Notwendigkeit des Auszugs: Die Arbeiten müssen so tiefgreifend sein, dass ein Verbleib des Mieters unzumutbar ist oder die Arbeiten erheblich behindern würde:

   «Ohne schützenswerten Grund wäre eine Kündigung des Vermieters demgegenüber, wenn die Vornahme der geplanten Arbeiten durch das Verbleiben des Mieters im Mietobjekt nicht oder nur unerheblich erschwert oder verzögert würde».

   — BGE 142 III 91 E. 3.2.1

3. Offensichtliche Rechtswidrigkeit: Ist das Bauprojekt mit öffentlich-rechtlichen Bau- oder Denkmalschutzvorschriften offensichtlich unvereinbar, sodass eine Baubewilligung mit Sicherheit ausgeschlossen ist, verstösst die Kündigung gegen Treu und Glauben (BGE 140 III 496 E. 4.1).

Gesetzliche Sperrfristen (Art. 271a OR)

Art. 271a OR schützt den Mieter vor Rachekündigungen. Die Kündigung ist namentlich anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird:

• Weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht (Art. 271a Abs. 1 lit. a OR);
• Weil der Vermieter eine einseitige Vertragsänderung zuungunsten des Mieters durchsetzen will (Art. 271a Abs. 1 lit. b OR);
• Während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens (Art. 271a Abs. 1 lit. d OR);
• Vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, in dem der Vermieter zu einem erheblichen Teil unterlegen ist, seine Forderungen zurückgezogen oder einen Vergleich mit dem Mieter abgeschlossen hat (Art. 271a Abs. 1 lit. e OR).

Ausgenommen von der 3-Jahres-Sperrfrist sind dringender Eigenbedarf des Vermieters oder seiner nahen Verwandten, Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 257d OR) oder schwere Pflichtverletzungen (Art. 257f OR).

Die Erstreckung des Mietverhältnisses (Art. 272–272d OR)

Selbst wenn eine Kündigung gültig und nicht treuwidrig ist, kann der Mieter nach Art. 272 OR eine gerichtliche Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen:

• Voraussetzung: Die Beendigung der Miete muss für den Mieter oder seine Familie eine Härte zur Folge haben, die durch die Interessen des Vermieters nicht gerechtfertigt ist.
• Härtegründe: Fortgeschrittenes Alter, Verwurzelung im Quartier, Schulbesuch von Kindern, gesundheitliche Beeinträchtigungen, angespannte Lage auf dem lokalen Wohnungsmarkt mit Mangel an bezahlbaren Vergleichsobjekten.
• Dauer: Bei Wohnräumen kann das Mietverhältnis um höchstens vier Jahre erstreckt werden (Art. 272b Abs. 1 OR), wahlweise in einer oder zwei Teilerstreckungen.

Praxishinweise

Für Mieterinnen und Mieter

1. Anfangsmietzins prüfen: In Kantonen mit obligatorischem Formular (z.B. Zürich, Basel-Stadt, Genf, Waadt) sofort prüfen, ob das amtliche Formular beigelegt war und wie hoch der Vormietzins war. Liegt die Erhöhung über 10 % oder herrscht persönliche Notlage, kann der Mietzins innert 30 Tagen seit Schlüsselübergabe bei der Schlichtungsbehörde angefochten werden. Fehlte das Formular ganz, ist die Mietzinsvereinbarung teilnichtig; eine Anfechtung und Rückforderung ist auch später noch möglich (BGE 140 III 583 E. 3.2.1).
2. Referenzzinssatzsenkungen einfordern: Wird der Referenzzinssatz vom BWO gesenkt, sinkt der Mietzins nicht automatisch. Der Mieter muss ein schriftliches Herabsetzungsbegehren an den Vermieter stellen, berechnet auf den nächsten vertraglichen Kündigungstermin unter Einhaltung der Kündigungsfrist (Art. 270a OR). Reagiert der Vermieter innert 30 Tagen nicht oder lehnt er ab, muss innert weiterer 30 Tage die Schlichtungsbehörde angerufen werden.
3. Mietzinserhöhungen formell kontrollieren: Erhält der Mieter eine Mietzinserhöhung, ist zu prüfen: Wurde das amtliche kantonale Formular verwendet? Ist die Begründung verständlich und nachvollziehbar aufgeschlüsselt? Wurde die 10-tägige Bedenkfrist vor Beginn der Kündigungsfrist eingehalten? Fehlt es an diesen Voraussetzungen, ist die Erhöhung nach Art. 269d Abs. 2 OR von Gesetzes wegen nichtig.
4. Kündigung und Erstreckung fristgerecht anfechten: Jede Kündigung muss innert der strikt verwirkbaren Frist von 30 Tagen seit Empfang bei der Schlichtungsbehörde angefochten werden (Art. 273 Abs. 1 OR). Im selben Begehren ist stets eventualiter ein Erstreckungsgesuch zu stellen. Nach Ablauf der 30 Tage ist jede Rüge bezüglich Treuwidrigkeit oder Härtefall verwirkt.
5. Mietzinsdepot sichern: Die Kaution darf bei Wohnräumen höchstens drei Monatszinse betragen (Art. 257e Abs. 2 OR) und muss zwingend auf einem gesperrten Banksparkonto auf den Namen des Mieters angelegt werden. Nach Beendigung des Mietverhältnisses muss die Bank das Depot freigeben, wenn der Vermieter innert eines Jahres seit Auszug keine rechtlichen Schritte (Klage oder Betreibung) eingeleitet hat (Art. 257e Abs. 3 OR).

Für Vermieterinnen und Vermieter

1. Formularstrenge bei Kündigung und Erhöhung strikt einhalten: Kündigungen müssen immer mit dem genehmigten kantonalen Formular zugestellt werden. Bei Ehepaaren oder eingetragenen Partnern ist das Formular zwingend in zwei separaten Briefumschlägen an beide Partner einzeln zuzustellen (Art. 266n OR); ein einziges Schreiben an beide gemeinsam macht die Kündigung absolut nichtig (Art. 266o OR).
2. Fristenberechnung bei Mietzinserhöhungen: Die Anzeige der Erhöhung muss dem Mieter mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist zugehen (Art. 269d Abs. 1 OR). Bei postalischem Versand per Einschreiben ist eine 7-tägige Abholfrist hinzuzurechnen. Trifft die Mitteilung auch nur einen Tag zu spät ein, verschiebt sich die Wirksamkeit der Erhöhung automatisch auf den nächstfolgenden Kündigungstermin.
3. Mietzinserhöhungen präzise begründen: Pauschale Hinweise genügen nicht (BGE 142 III 375 E. 3.3). Die Erhöhung ist im Formular rechnerisch nach Referenzzinssatz, Teuerung, Kostensteigerung und wertvermehrenden Investitionen aufzuschlüsseln. Bei wertvermehrenden Investitionen ist die Art der ausgeführten Arbeiten konkret zu bezeichnen.
4. Sanierungsprojekte vor Kündigungsausspruch ausreifen: Vor einer Kündigung wegen Sanierung oder Abbruch muss das Bauprojekt planungsrechtlich soweit konkretisiert sein, dass der notwendige Auszug des Mieters objektiv begründet werden kann (BGE 140 III 496 E. 4.1; BGE 142 III 91 E. 3.2.1). Baupläne und Bewilligungsunterlagen müssen griffbereit sein, um den Vorwurf einer rechtsmissbräuchlichen Vorratskündigung abzuwehren.
5. Nachweis des Anfangsmietzinsformulars sichern: In Kantonen mit Formularpflicht nach Art. 270 Abs. 2 OR sollte das unterzeichnete amtliche Formular entweder zusammen mit dem Mietvertrag gegen schriftliche Empfangsbestätigung übergeben oder per Einschreiben zugestellt werden, um die Beweislastverteilung gemäss BGE 142 III 369 E. 4 zu erfüllen.

Leitentscheide

Betroffene Bestimmungen

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