Stockwerkeigentum im schweizerischen Sachenrecht: Rechtsnatur, Begründung, Organisation und Streitfragen

Grundbegriff

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Überblick

Das Stockwerkeigentum (Art. 712a–712t ZGB) ist eine der wirtschaftlich bedeutendsten Eigentumsformen des schweizerischen Sachenrechts. Es wurde per 1. Januar 1965 eingeführt, um dem Bedürfnis breiter Bevölkerungsschichten nach individuellem Wohneigentum im verdichteten Siedlungsraum und in Mehrfamilienhäusern zu entsprechen. Zuvor liess das schweizerische Zivilgesetzbuch wegen des strengen Akzessorietätsprinzips (superficies solo cedit, Art. 667 Abs. 2 ZGB) kein Sondereigentum an einzelnen Stockwerken oder Räumen eines Gebäudes zu.

Um das Akzessorietätsprinzip nicht zu durchbrechen, wählte der Gesetzgeber eine dogmatische Zwitterkonstruktion: Das Stockwerkeigentum ist kein horizontales Realeigentum, sondern ein sachenrechtliches qualifiziertes Miteigentum an einem Grundstück, das untrennbar mit einem Sonderrecht verbunden ist, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu bewohnen, gewerblich zu nutzen und innen auszubauen (Art. 712a Abs. 1 ZGB).

Dieses rechtliche Spannungsverhältnis zwischen der individuellen Herrschaftsbefugnis im Sonderrecht und der kollektiven Gebundenheit an die Gemeinschaft prägt das gesamte Institut:

• Sonderrecht: Der einzelne Stockwerkeigentümer ist in der Nutzung und im Innenausbau seiner eigenen Räume weitgehend wie ein Alleineigentümer geschützt.
• Gemeinschaftliches Eigentum: Der Boden, die tragenden Konstruktionselemente (Fundamente, Aussenwände, Dach) sowie zentrale Installationen (Heizung, Lift, Hauptleitungen) verbleiben zwingend im Miteigentum aller Beteiligten.
• Verwaltungsgemeinschaft: Die Gesamtheit der Stockwerkeigentümer bildet eine gesetzliche Verwaltungsgemeinschaft (Art. 712l ZGB), die mit Organen ausgestattet ist und im Rechtsverkehr für gemeinschaftliche Angelegenheiten verselbständigt auftritt.

Rechtsnatur und Begründung

Die Rechtsnatur des Stockwerkeigentums

Das Bundesgericht bestätigte in ständiger Rechtsprechung: «Stockwerkeigentum ist der Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der dem Miteigentümer das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen ( Art. 712a Abs. 1 ZGB )» (BGE 136 III 261 E. 2.1).

Aus dieser Definition ergeben sich drei wesentliche Strukturmerkmale:

1. Akzessorietät: Der Miteigentumsanteil und das Sonderrecht bilden eine untrennbare Einheit. Das Sonderrecht kann nicht ohne den Miteigentumsanteil veräussert, vererbt oder verpfändet werden (Art. 712d Abs. 3 ZGB).
2. Grundstücksqualität: Jeder Stockwerkeigentumsanteil gilt gemäss Art. 655 Abs. 2 Ziff. 4 ZGB als selbständiges Grundstück. Für jeden Anteil wird im Grundbuch ein eigenes Grundbuchblatt angelegt, auf dem Grundpfandrechte (Hypotheken) oder Dienstbarkeiten selbständig eingetragen werden können.
3. Ausschluss der Aufhebungsklage: Die gesetzliche Teilungsklage des gewöhnlichen Miteigentümers (Art. 646 ZGB) ist beim Stockwerkeigentum ausgeschlossen (Art. 712f Abs. 1 ZGB); kein Stockwerkeigentümer kann eigenmächtig die Auflösung der Gemeinschaft verlangen.

Der Begründungsakt

Die Begründung von Stockwerkeigentum erfordert ein zweistufiges Vorgehen aus Verpflichtungs- und Verfügungsgeschäft:

1. Rechtsgrund (Begründungsakt): Die Begründung erfolgt entweder durch einen öffentlich beurkundeten Vertrag aller bisherigen Miteigentümer über die Errichtung von Stockwerkeigentum oder durch eine einseitige Erklärung des Alleineigentümers der Liegenschaft bzw. des Inhabers eines selbständigen und dauernden Baurechts (Art. 712d Abs. 2 ZGB). Der Begründungsakt muss die räumliche Ausscheidung der Sonderrechte sowie die Festlegung der Wertquoten enthalten.
2. Eintragung im Grundbuch: Das Stockwerkeigentum entsteht erst mit der konstitutiven Eintragung in das Grundbuch (Art. 712d Abs. 1 ZGB; Eintragungsprinzip nach Art. 656 ZGB).

Begründung vor Erstellung des Gebäudes (ab Plan)

Stockwerkeigentum kann bereits vor Errichtung des Gebäudes begründet und im Grundbuch eingetragen werden (Art. 69 GBV). Dies ist in der Praxis der Regelfall, um Bauprojekte über den Verkauf einzelner Wohnungen vor Baubeginn zu finanzieren. Der Begründungsakt stützt sich diesfalls auf die behördlich bewilligten Baupläne (Aufteilungspläne). Ändern sich während der Bauausführung die baulichen Gegebenheiten, bedarf die nachträgliche Anpassung der räumlichen Aufteilung einer öffentlichen Urkunde (BGE 132 III 9).

Die Wertquoten

Jeder Stockwerkeigentumsanteil verfügt über eine Wertquote, die im Grundbuch in Bruchteilen (in Hundertsteln oder Tausendsteln) der gesamten Liegenschaft eingetragen wird (Art. 712e Abs. 1 ZGB).

Das Bundesgericht umschrieb die Rechtsnatur der Wertquote in BGE 116 II 55 (E. 5a): «Bei der Wertquote im Sinne von Art. 712e ZGB handelt es sich um eine abstrakte Verhältniszahl, die den Umfang der Berechtigung des einzelnen Stockwerkeigentümers im Vergleich zu den anderen am gemeinsamen Rechtsobjekt Beteiligten arithmetisch zum Ausdruck bringt.»

Die Wertquote bemisst insbesondere:

• Die Kostenbeteiligung an den gemeinschaftlichen Lasten und Verwaltungskosten (Art. 712h Abs. 1 ZGB);
• Den Anteil am Erneuerungsfonds und an allfälligen Liquidationserlösen;
• Die Stimmkraft bei Beschlüssen, die eine Wertquotenmehrheit voraussetzen (qualifiziertes Mehr).

Für die Festlegung der Wertquoten existieren keine starren gesetzlichen Formeln. Massgebend sind die Grundfläche, der Rauminhalt, die Lage im Gebäude (Stockwerk, Besonnung, Aussicht), Nebenräume sowie das Ermessen der Beteiligten (BGE 116 II 55 E. 5c).

Abänderung und Berichtigung der Wertquote

Eine einmal festgelegte Wertquote kann nur unter strengen Voraussetzungen abgeändert werden (Art. 712e Abs. 2 ZGB):

• Freiwillige Änderung: Erfordert die Zustimmung aller unmittelbar Beteiligten (dessen Anteil vergrössert oder verkleinert wird) sowie die Genehmigung durch die Stockwerkeigentümerversammlung (Art. 712e Abs. 2 ZGB).
• Gerichtliche Berichtigung: Jeder Stockwerkeigentümer kann auf Berichtigung klagen, wenn seine Quote aus Irrtum falsch angesetzt wurde oder infolge baulicher Umgestaltung des Gebäudes oder seiner Umgebung unrichtig geworden ist (Art. 712e Abs. 2 ZGB). Ein Irrtum liegt vor, wenn von falschen Berechnungsgrundlagen ausgegangen wurde; eine blosse nachträgliche Unzufriedenheit genügt nicht (BGE 116 II 55 E. 6).

Räumliche Abgrenzung: Sonderrecht, gemeinschaftliche Teile und Sondernutzungsrechte

Das Gesetz trennt streng zwischen Räumen, an denen Sonderrecht bestehen kann, und solchen Teilen, die zwingend der Gemeinschaft zustehen. Hinzu tritt das in der Praxis unverzichtbare Institut der Sondernutzungsrechte.

Sonderrecht (Art. 712b Abs. 1 ZGB)

Gegenstand des Sonderrechts können nur abgeschlossene Räume sein, die als Wohnungen oder als Einheiten von Räumen zu geschäftlichen oder anderen Zwecken (z. B. Arztpraxis, Büro, Verkaufsgeschäft, Bastelraum, geschlossene Garagenbox) eine wirtschaftliche Einheit bilden und über einen eigenen Zugang verfügen (Art. 712b Abs. 1 ZGB). Offene Parkplätze im Freien oder Einstellhallenplätze ohne feste Mauern sind nicht sonderrechtsfähig.

Befugnisse und Schranken im Sonderrecht

Im Bereich seines Sonderrechts ist der Eigentümer frei, die Räume nach seinen Wünschen zu nutzen und baulich umzugestalten. Diese Freiheit findet ihre Grenzen an der Rücksichtnahme auf die Gemeinschaft:

In BGE 130 III 450 (E. 1.2) hielt das Bundesgericht fest: «Der Stockwerkeigentümer ist in der baulichen Ausgestaltung seiner eigenen, d.h. der zu Sonderrecht ausgeschiedenen Räume frei, darf jedoch keinem anderen Stockwerkeigentümer die Ausübung des gleichen Rechts erschweren oder gemeinschaftliche Bauteile, […] Anlagen und Einrichtungen beschädigen oder in ihrer Funktion und äusseren Erscheinung beeinträchtigen ( Art. 712a Abs. 2 ZGB ).» So dürfen im Sonderrechtsbereich etwa keine tragenden Wände durchbrochen, keine lärmintensiven Bodenbeläge unter Missachtung der Schallschutznormen verlegt und die äussere Gebäudeoptik (z. B. durch nicht genehmigte Fensterformen oder Rollläden) nicht verändert werden.

Gemeinschaftliche Teile (Art. 712b Abs. 2 und 3 ZGB)

Das Gesetz unterscheidet zwischen zwei Kategorien gemeinschaftlicher Teile:

1. Zwingend gemeinschaftliche Teile (Art. 712b Abs. 2 ZGB)

An bestimmten Elementen der Liegenschaft kann unter keinen Umständen Sonderrecht begründet werden; eine gegenteilige Vereinbarung im Reglement oder Begründungsakt ist absolut nichtig:

• Der Boden der Liegenschaft sowie das Baurecht, kraft dessen das Gebäude errichtet wird (Art. 712b Abs. 2 Ziff. 1 ZGB);
• Bauteile, die für den Bestand, die Festigkeit und die Dichtigkeit des Gebäudes oder der Räume anderer Stockwerkeigentümer von Bedeutung sind (Art. 712b Abs. 2 Ziff. 2 ZGB): Fundamente, tragende Mauern, Pfeiler, Geschossdecken, das Dach, die Gebäudeisolation und die Fassade (inklusive Balkonbrüstungen und Aussenseite der Fenster);
• Anlagen und Einrichtungen, die den andern Stockwerkeigentümern für den Gebrauch ihrer Räume dienen (Art. 712b Abs. 2 Ziff. 3 ZGB): Hauseingänge, Treppenhäuser, Personenlifte, Zentralheizungen, gemeinsame Waschküchen, Hauszuleitungen und Steigzonen für Wasser, Strom und Abwasser (BGE 147 III 553 E. 5.1).

2. Vermutungsweise gemeinschaftliche Teile (Art. 712b Abs. 3 ZGB)

Alle Gebäudeteile, die nicht zwingend gemeinschaftlich sind, gelten von Gesetzes wegen als gemeinschaftlich, sofern im Begründungsakt oder durch Vereinbarung der Stockwerkeigentümer nichts anderes bestimmt worden ist.

Sondernutzungsrechte (ausschliessliche Nutzungsrechte)

Weil offene Aussenflächen (wie Gartenanteile, Dachterrassen, Balkone oder ungedeckte Parkplätze) nicht sonderrechtsfähig sind, greift die Praxis auf das Rechtsinstitut des Sondernutzungsrechts (ausschliessliches Nutzungsrecht) zurück.

• Rechtsnatur: Ein Sondernutzungsrecht räumt einem bestimmten Stockwerkeigentümer die Befugnis ein, einen gemeinschaftlichen Teil der Liegenschaft unter Ausschluss aller übrigen Eigentümer exklusiv zu benützen. Der Gegenstand bleibt zwingend im Miteigentum aller.
• Entstehung: Ein Sondernutzungsrecht bedarf einer statutarischen oder vertraglichen Grundlage. In BGE 136 III 261 (E. 4) stellte das Bundesgericht klar: «Ein ausschliessliches Nutzungs- und Gebrauchsrecht an gemeinschaftlichen Teilen bedarf der Grundlage im Reglement oder in einem Beschluss der Stockwerkeigentümergemeinschaft und kann nicht formlos begründet werden». Das blosse langjährige Dulden einer Nutzung begründet kein Recht.
• Unterhaltspflichten: Sofern das Reglement keine abweichende Regelung trifft, obliegt der gewöhnliche Unterhalt (Reinigung, Gartenpflege, Schneeräumung) dem Sondernutzungsberechtigten. Umfassende Erneuerungen und konstruktive Reparaturen (z. B. Flachdachsanierung unter einer Dachterrasse) fallen demgegenüber unter die gemeinschaftlichen Kosten aller Eigentümer nach Wertquoten.

Die Stockwerkeigentümergemeinschaft

Die Gesamtheit der Stockwerkeigentümer bildet von Gesetzes wegen die Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer (Art. 712l ZGB).

Beschränkte Rechts- und Handlungsfähigkeit

Die Stockwerkeigentümergemeinschaft ist keine juristische Person, besitzt jedoch kraft Gesetzes eine Teilrechtsfähigkeit und Handlungsfähigkeit für die Verwaltung der Liegenschaft (Art. 712l Abs. 2 ZGB):

• Sie kann unter ihrem Namen Verträge abschliessen (z. B. mit Hauswart, Handwerkern, Versicherungen, Energielieferanten);
• Sie kann als Partei vor Gericht klagen und verklagt werden (Aktiv- und Passivlegitimation);
• Sie kann betreiben und betrieben werden;
• Sie verfügt über ein eigenes Zweckvermögen (den Erneuerungsfonds und Beitragsforderungen).

Das Bundesgericht präzisierte die doppelte Struktur in BGE 145 III 121 (E. 4.3.3): «Beim Stockwerkeigentum ist zwischen der Gesamtheit der Stockwerkeigentümer als Miteigentümer des Grundstücks und der Stockwerkeigentümergemeinschaft als Verwaltungsgemeinschaft zu unterscheiden: Die Stockwerkeigentümer bilden in den sie betreffenden Angelegenheiten eine Streitgenossenschaft, und zwar in jenen Bereichen des Eigentums, über welche nur mit Wirkung für alle entschieden werden kann, auf der Aktiv- wie auch auf der Passivseite eine notwendige Streitgenossenschaft». In verwaltungsbezogenen Angelegenheiten handelt und haftet hingegen die Gemeinschaft selbst (BGE 142 III 551 E. 2.2).

Haftungsausschluss der einzelnen Eigentümer

Für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft haftet primär das Gemeinschaftsvermögen. In BGE 119 II 404 (E. 5 f.) entschied das Bundesgericht, dass keine unmittelbare, neben der Gemeinschaft bestehende persönliche Haftung der einzelnen Stockwerkeigentümer für Gemeinschaftsschulden existiert. Gläubiger der Gemeinschaft können nicht direkt auf das Privatvermögen der einzelnen Miteigentümer greifen.

Beschlussfassung und Verwaltung

Die Stockwerkeigentümerversammlung (Art. 712m ZGB)

Die Stockwerkeigentümerversammlung ist das oberste Organ der Gemeinschaft. Sie beschliesst über sämtliche Verwaltungsangelegenheiten, die nicht dem Verwalter übertragen sind (Art. 712m Abs. 1 ZGB), namentlich über das Jahresbudget, die Jahresrechnung, bauliche Massnahmen, die Wahl des Verwalters und die Genehmigung des Reglements.

Beschlussfähigkeit (Präsenzquorum, Art. 712p ZGB)

Damit die Versammlung gültig verhandeln und beschliessen kann, muss sie beschlussfähig sein. Das Gesetz verlangt zwingend die Anwesenheit oder Vertretung von mindestens der Hälfte aller Stockwerkeigentümer, die zugleich mindestens zur Hälfte am Wert beteiligt sind, mindestens aber zweier Eigentümer (Art. 712p Abs. 1 ZGB).

Wird dieses Quorum verfehlt, ist die Versammlung beschlussunfähig. Es muss eine zweite Versammlung einberufen werden, die frühestens nach zehn Tagen stattfinden darf (Art. 712p Abs. 2 ZGB). Diese Ersatzversammlung ist beschlussfähig, wenn mindestens ein Drittel aller Stockwerkeigentümer, mindestens aber zwei, anwesend oder vertreten sind; ein Wertquotenquorum ist diesfalls nicht mehr erforderlich.

Stimmkraft und Stimmrechtsausschluss

• Stimmprinzip: Nach der gesetzlichen Grundregel hat jeder Stockwerkeigentümer an der Versammlung eine Stimme (Kopfstimmrecht), unabhängig von der Höhe seiner Wertquote (Art. 67 Abs. 2 ZGB i.V.m. Art. 712m Abs. 2 ZGB). Gehören einer Person mehrere Stockwerkeigentumsanteile, steht ihr dennoch nur eine Kopfstimme zu, es sei denn, das Reglement ordnet ausdrücklich eine Stimmenzählung nach Einheiten oder Wertquoten an.
• Stimmrechtsausschluss bei Interessenkollision: Gemäss Art. 712m Abs. 2 ZGB findet die Bestimmung von Art. 68 ZGB (Ausschliessung vom Stimmrecht bei Rechtsgeschäften und Rechtsstreitigkeiten mit der Gemeinschaft) Anwendung. In BGE 134 III 481 (E. 3.5) differenzierte das Bundesgericht: Bei der Wahl eines Miteigentümers zum Verwalter handelt es sich um einen internen Organisationsakt, bei dem kein Stimmrechtsausschluss greift. Dagegen ist der betreffende Eigentümer bei Beschlüssen über seine Entlöhnung oder über den Abschluss eines Abwartsvertrags zwingend vom Stimmrecht ausgeschlossen.

Entscheidungsquoren für Verwaltung und bauliche Massnahmen

Für Beschlüsse über gemeinschaftliche Angelegenheiten verweist Art. 712g Abs. 1 ZGB auf die Miteigentumsregeln. Das Gesetz staffelt die erforderlichen Mehrheiten nach der Schwere des Eingriffs:

In BGE 144 III 510 (E. 2.2.4) entschied das Bundesgericht, dass die doppelte Mehrheit bei nützlichen baulichen Massnahmen unter Vorbehalt anderslautender statutarischer Bestimmungen auf die anwesenden bzw. vertretenen Eigentümer abstellt.

Der Verwalter (Art. 712q–712t ZGB)

Die Bestellung eines Verwalters ist gesetzlich fakultativ, in grösseren Gemeinschaften jedoch die Regel. Der Verwalter wird durch die Versammlung mit einfachem Mehr bestellt (Art. 712q Abs. 1 ZGB).

Abberufung des Verwalters

• Freiwillige Abberufung: Die Versammlung kann den Verwalter jederzeit mit einfachem Mehr ohne Angabe von Gründen abberufen (Art. 712r Abs. 1 ZGB).
• Gerichtliche Abberufung aus wichtigem Grund: Weigert sich die Versammlung, den Verwalter abzusetzen, kann jeder Stockwerkeigentümer beim Richter auf gerichtliche Abberufung klagen (Art. 712r Abs. 2 ZGB). In BGE 126 III 177 (E. 2a) präzisierte das Bundesgericht: Ein wichtiger Grund liegt vor, «wenn einem Stockwerkeigentümer die Fortsetzung des Verwaltungsverhältnisses nach Treu und Glauben nicht mehr zugemutet werden kann, weil das diesem Rechtsverhältnis immanente Vertrauensverhältnis fehlt bzw. zerstört worden ist». Typische Fälle sind beharrlich mangelhafte Buchführung oder gravierende Pflichtverletzungen.
• Prozessvoraussetzung: Ein gerichtliches Abberufungsbegehren setzt zwingend voraus, dass der Antrag zuvor ordnungsgemäss an der Stockwerkeigentümerversammlung gestellt und von dieser abgelehnt wurde (BGE 131 III 297 E. 2.3.3).

Anfechtung von Versammlungsbeschlüssen (Art. 712m Abs. 2 i.V.m. Art. 75 ZGB)

Beschlüsse der Stockwerkeigentümerversammlung, die gegen das Gesetz, den Begründungsakt oder das Reglement verstossen, können gerichtlich angefochten werden (Art. 712m Abs. 2 ZGB i.V.m. Art. 75 ZGB):

• Frist: Die Anfechtungsklage muss binnen einer Verwirkungsfrist von einem Monat ab Kenntnisnahme des Beschlusses beim Richter anhängig gemacht werden.
• Passivlegitimation: Die Klage ist zwingend gegen die Stockwerkeigentümergemeinschaft als solche zu richten, nicht gegen die einzelnen Miteigentümer oder den Verwalter (BGE 119 II 404 E. 5).
• Nichtigkeit: Beschlüsse, die zwingende Schutzvorschriften verletzen (z. B. Entzug von zwingend gemeinschaftlichen Teilen oder willkürlicher Ausschluss vom Stimmrecht), sind absolut nichtig. Die Nichtigkeit kann jederzeit geltend gemacht werden und ist von Gerichten von Amtes wegen zu beachten.

Kosten, Erneuerungsfonds und Sicherungsmittel

Gemeinschaftliche Kosten und Lasten (Art. 712h ZGB)

Zu den gemeinschaftlichen Kosten gehören Auslagen für Reparaturen gemeinschaftlicher Teile, Prämien für Sach- und Haftpflichtversicherungen, Heiz- und Betriebskosten sowie die Entschädigung des Verwalters (Art. 712h Abs. 2 ZGB).

• Verteilungsschlüssel: Die Kosten werden nach Massgabe der Wertquoten verteilt (Art. 712h Abs. 1 ZGB).
• Ausnahme (Art. 712h Abs. 3 ZGB): Dienen bestimmte Bauteile oder Anlagen einzelnen Stockwerkeinheiten gar nicht oder nur in ganz geringem Masse (z. B. ein Lift, der nur den oberen Stockwerken dient), ist dies bei der Kostenverteilung zu berücksichtigen, sofern das Reglement eine entsprechende Kostenbefreiung vorsieht.

Der Erneuerungsfonds

Das Gesetz schreibt die Äufnung eines Erneuerungsfonds nicht zwingend vor; in nahezu allen Reglementen ist er jedoch statuiert.

• Zweck: Finanzierung künftiger grösserer Sanierungsmassnahmen an gemeinschaftlichen Bauteilen (Dach, Fassade, Heizung, Lift).
• Rechtsnatur: Der Erneuerungsfonds ist rechtlich gebundenes Sondervermögen der Gemeinschaft. Ein ausscheidender Stockwerkeigentümer kann seine einbezahlten Beiträge nicht zurückfordern; das Fondsguthaben geht bei Veräusserung automatisch auf den Erwerber über.

Das gesetzliche Gemeinschaftspfandrecht (Art. 712i ZGB)

Um Beitragsausfälle säumiger Eigentümer abzuwehren, räumt Art. 712i ZGB der Gemeinschaft einen Anspruch auf Errichtung eines Grundpfandrechts an der Stockwerkeinheit des Schuldners ein:

• Rechtsnatur als Realobligation: In BGE 106 II 183 (E. 1) hielt das Bundesgericht fest, dass der Pfanderrichtungsanspruch rechtlich eine Realobligation darstellt: «Obwohl die Beitragsforderung als solche von Gesetzes wegen nicht auf den Erwerber der betreffenden Stockwerkeinheit übergeht, kann die Einräumung des Pfandrechts für diese Forderung nach dem Wortlaut des Gesetzes […] gegenüber jedem jeweiligen Stockwerkeigentümer […] geltend gemacht werden».
• Umfang und Dreijahresfrist: Das Pfandrecht sichert die Beitragsforderungen der letzten drei Jahre. In der Grundsatzentscheidung BGE 150 III 113 (E. 6.2.1.12) entschied das Bundesgericht höchstrichterlich: «Aus den dargelegten Gründen ist jener Lehrmeinung der Vorzug zu geben, wonach die Dreijahresfrist durch Rückrechnung ab Stellung des Begehrens um Eintragung des Gemeinschaftspfandrechts zu berechnen ist.» Massgebend ist mithin das Einreichen des Gesuchs beim Gericht, nicht der spätere Grundbucheintrag.

Das Retentionsrecht (Art. 712k ZGB)

Neben dem Grundpfandrecht steht der Gemeinschaft für die Beitragsforderungen der letzten drei Jahre ein gesetzliches Retentionsrecht an den beweglichen Sachen zu, die sich in den Sonderrechtsräumen des säumigen Eigentümers befinden und zu deren Einrichtung oder Benutzung gehören (Art. 712k ZGB analog zum Vermieterretentionsrecht nach Art. 268 OR).

Streitigkeiten und Ausschluss aus der Gemeinschaft

Verletzt ein Stockwerkeigentümer beharrlich seine Pflichten gegenüber der Gemeinschaft (z. B. dauernde massive Ruhestörung, Bedrohung von Nachbarn, Weigerung der Beitragszahlung), kann er als schärfste Sanktion aus der Gemeinschaft ausgeschlossen werden:

• Voraussetzungen (Art. 649b ZGB): Erfordert eine so schwere Pflichtverletzung, dass den übrigen Eigentümern die Fortsetzung der Gemeinschaft nach Treu und Glauben nicht mehr zugemutet werden kann.
• Ultima-ratio-Prinzip: In BGE 113 II 15 (E. 3) entschied das Bundesgericht: «ein Ausschluss aus der Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer komme […] als eine höchst schwerwiegende Massnahme, die die dingliche Rechtsstellung des Miteigentümers im Verhältnis zu derjenigen des Alleineigentümers empfindlich beschränkt, nur als ultima ratio in Betracht». Vor Einleitung der Ausschlussklage müssen alle milderen Mittel (Abmahnungen, Beseitigungsklagen, Ordnungsbussen) ausgeschöpft worden sein.
• Verfahren: Die Versammlung beschliesst mit der Mehrheit aller Stockwerkeigentümer (unter Ausschluss des Betroffenen) über die Klageerhebung. Das Zivilgericht ordnet mit dem Urteil an, dass der Beklagte seinen Anteil binnen bestimmter Frist veräussern muss, andernfalls die Zwangsversteigerung angeordnet wird (Art. 649b Abs. 3 ZGB).
• Rechtsmissbrauchsverbot: Ein Stockwerkeigentümer, der selbst in grober Weise gegen die Regeln der Gemeinschaft verstösst, kann sich nicht auf Art. 649b ZGB berufen (BGE 137 III 534).

Praxishinweise

• Prüfungspflichten beim Kauf einer Stockwerkeinheit: Kaufinteressenten sollten vor der Beurkundung Einsicht in das Reglement, die Hausordnung, die Protokolle der letzten drei Stockwerkeigentümerversammlungen, den aktuellen Stand des Erneuerungsfonds sowie die Jahresrechnungen nehmen. Dadurch lassen sich verdeckte Sanierungsstaus (z. B. bevorstehende Dach- oder Heizungserneuerungen ohne Fondsguthaben) und schwelende Konflikte frühzeitig erkennen.
• Haftungsfalle für Beitragsrückstände meiden: Zwar haftet der Neuerwerber nicht persönlich für Beitragsrückstände des Verkäufers; jedoch haftet seine erworbene Stockwerkeinheit dinglich über das gesetzliche Gemeinschaftspfandrecht (Art. 712i ZGB; BGE 106 II 183). Beim Kaufvertrag sollte stets eine Bestätigung der Verwaltung über die Schuldenfreiheit des Anteils verlangt oder ein Kaufpreisrückbehalt vereinbart werden.
• Sondernutzungsrechte sauber verankern: Aussenparkplätze, Gartenanteile und Terrassen sollten im Reglement exakt vermessen, bezeichnet und bezüglich der Unterhaltslasten geregelt sein. Eine blosse faktische Nutzung ohne statutarische Grundlage vermittelt nach BGE 136 III 261 keinen Rechtsschutz.
• Fristen bei Beschlussanfechtungen überwachen: Die Monatsfrist von Art. 75 ZGB zur gerichtlichen Anfechtung von Versammlungsbeschlüssen ist eine Verwirkungsfrist. Sie beginnt mit Kenntnisnahme des Beschlusses zu laufen. Die Klage muss zwingend gegen die Stockwerkeigentümergemeinschaft erhoben werden (BGE 119 II 404).
• Gemeinschaftspfandrecht rechtzeitig anhängig machen: Um Beitragsforderungen der letzten drei Jahre dinglich zu sichern, muss die Verwaltung unverzüglich vor Ablauf der Dreijahresfrist das gerichtliche Gesuch um Eintragung stellen (BGE 150 III 113).

Leitentscheide

Literatur

• Arthur Meier-Hayoz / Heinz Rey / Amédéo Wermelinger, Berner Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht, Das Stockwerkeigentum, Art. 712a–712t ZGB, 2. Aufl., Bern 2014.
• Amédéo Wermelinger, Das Stockwerkeigentum: Ein praktischer Leitfaden, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2021.
• Lukas Bärtschi / Marcel Fasel, in: Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch II (Art. 457–977 ZGB), 7. Aufl., Basel 2023 (zu Art. 712a–712t ZGB).
• Heinz Rey, Die Grundlagen des Sachenrechts und das Eigentum, 3. Aufl., Bern 2007.

Betroffene Bestimmungen

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