Eigentum: Formen, Begründung und Übergang

Grundbegriff

Sachenrecht

Überblick

Das Eigentum bildet das funktionale Zentrum des schweizerischen Sachenrechts. Als einziges dingliches Vollrecht vermittelt es dem Berechtigten die umfassende rechtliche Sachherrschaft (plena in re potestas): Wer Eigentümer einer Sache ist, kann in den Schranken der Rechtsordnung nach Belieben über sie verfügen und jede ungerechtfertigte Einwirkung Dritter abwehren (Art. 641 ZGB). Sämtliche weiteren dinglichen Rechte – namentlich Dienstbarkeiten, Grundlasten und Pfandrechte – sind demgegenüber beschränkte dingliche Rechte (iura in re aliena), die dem Berechtigten lediglich funktionell begrenzte Teilbefugnisse (Nutzungs- oder Verwertungsrechte) an einer fremden Sache einräumen.

Verfassungsrechtlich wird das Institut des Eigentums durch die Eigentumsgarantie nach Art. 26 BV geschützt (Bestandes-, Wert- und Institutsgarantie). Auf einfachgesetzlicher Ebene konkretisiert das Zivilgesetzbuch (ZGB) das Sachenrecht in seinem Vierten Teil (Art. 641–977 ZGB). Das schweizerische Sachenrecht beruht dabei auf fünf tragenden Grundprinzipien:

1. Typenzwang und Typenfixierung (Numerus clausus): Dingliche Rechte können von den Parteien weder frei erfunden noch in ihrem gesetzlich definierten Kerngehalt modifiziert werden. Es existieren ausschliesslich die im Gesetz ausdrücklich vorgesehenen dinglichen Rechtstypen.
2. Publizitätsprinzip: Weil dingliche Rechte als absolute Rechte gegenüber jedermann (erga omnes) wirken, müssen sie für Dritte erkennbar sein. Bei beweglichen Sachen (Fahrnis) fungiert der äussere Besitz als Publizitätsmittel (Art. 919 ff. ZGB); bei Grundstücken übernimmt das Grundbuch diese Offenlegungsfunktion (Art. 942 ff. ZGB).
3. Spezialitäts- bzw. Bestimmtheitsprinzip: Dingliche Rechte können stets nur an einzelnen, individuell bestimmten Sachen bestehen. Gesamtheiten von Sachen (wie ein Warenlager, eine Bibliothek oder ein Vermögen) können sachenrechtlich nicht als Einheit übertragen oder belastet werden; für jeden einzelnen Gegenstand muss der sachenrechtliche Erwerbsakt gesondert vollzogen werden.
4. Kausalitätsprinzip: Die dingliche Verfügung (Rechtsübertragung) ist in ihrer Wirksamkeit zwingend von der Gültigkeit des zugrundeliegenden Verpflichtungsgeschäfts (Rechtsgrund, iusta causa) abhängig. Fehlt ein gültiger Rechtsgrund oder ist er fehlerhaft, geht das Eigentum nicht über (Art. 974 Abs. 2 ZGB für Grundstücke; allgemeiner Grundsatz auch bei Fahrnis).
5. Traditions- und Eintragungsprinzip: Das blosse schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft bewirkt noch keinen Eigentumsübergang. Zur Rechtsänderung bedarf es zusätzlich eines sachenrechtlichen Übertragungsakts: bei Fahrnis der Übertragung des Besitzes (Tradition, Art. 714 ZGB), bei Grundstücken der Eintragung in das Grundbuch (Art. 656 ZGB).

Formen des Eigentums

Das Sachenrecht unterteilt das Eigentum nach zwei grundlegenden Differenzierungskriterien: nach dem Gegenstand (Gliederung nach der Natur der Sache) und nach der Trägerschaft (Gliederung nach der Personenzahl und Rechtsverbundenheit der Eigentümer).

Differenzierung nach dem Gegenstand

Für das Grundeigentum gilt der fundamentale Grundsatz des Akzessorietätsprinzips (superficies solo cedit, Art. 667 Abs. 2 ZGB): Das Eigentum am Grundstück erstreckt sich auf alle Bauten und Pflanzen sowie auf die Quellen. Ausnahmen bestehen ausschliesslich dort, wo das Gesetz eine Durchbrechung gestattet (namentlich bei Baurechten nach Art. 675 und 779 ZGB oder bei Leitungen nach Art. 676 ZGB).

Differenzierung nach der Trägerschaft

Steht eine Sache nicht einer einzelnen Person allein zu (Alleineigentum), unterscheidet das Gesetz zwischen zwei Grundtypen des gemeinschaftlichen Eigentums: dem Miteigentum (Art. 646 ff. ZGB) und dem Gesamteigentum (Art. 652 ff. ZGB). Eine Sonderform des Miteigentums bildet das 1965 eingeführte Stockwerkeigentum (Art. 712a ff. ZGB).

1. Miteigentum (Art. 646 ff. ZGB)

Beim Miteigentum gehört eine Sache mehreren Personen zusammen nach Bruchteilen (ideellen Quoten), ohne dass die Sache selbst äusserlich geteilt ist (Art. 646 Abs. 1 ZGB). Jeder Miteigentümer hat für seine Quote die Rechte und Pflichten eines Eigentümers; er kann seinen Anteil selbständig veräussern, verpfänden oder den Gläubigern zur Pfändung überlassen (Art. 646 Abs. 3 ZGB).

Ist im Begründungsakt nichts anderes bestimmt, vermutet das Gesetz Miteigentum zu gleichen Teilen (Art. 646 Abs. 2 ZGB). Diese gesetzliche Vermutung greift auch dann, wenn die Miteigentümer die Sache unterschiedlich intensiv nutzen, sofern keine vertragliche Quotenregelung getroffen wurde (BGE 111 II 26 E. 5).

Die Verwaltung der Sache richtet sich nach einem abgestuften Beschlussquorum (Art. 647a–647e ZGB):

• Gewöhnliche Verwaltungshandlungen (Ausbesserungen, Bewirtschaftungsmassnahmen) kann jeder Miteigentümer selbständig besorgen (Art. 647a ZGB).
• Wichtigere Verwaltungshandlungen (Änderung der Nutzungsart, Abschluss von Mietverträgen, grössere Reparaturen) bedürfen der Zustimmung der Mehrheit aller Miteigentümer, die zugleich den grösseren Teil der Sache vertritt (doppeltes Mehr, Art. 647b Abs. 1 ZGB).
• Notwendige bauliche Massnahmen (zur Erhaltung des Wertes oder der Gebrauchsfähigkeit) erfordern die einfache Kopfmehrheit (Art. 647c ZGB).
• Nützliche bauliche Massnahmen (Wertvermehrung, Verbesserung der Wirtschaftlichkeit) verlangen das doppelte Mehr (Art. 647d ZGB).
• Verschönerungs- und Bequemlichkeitsmassnahmen sowie die Änderung der Zweckbestimmung bedürfen zwingend der Einstimmigkeit aller Miteigentümer (Art. 647e ZGB; Art. 648 Abs. 2 ZGB).

Zum Schutz des Miteigentums gegenüber Dritten ist jeder einzelne Miteigentümer befugt, die Eigentumsfreiheitsklage (actio negatoria) selbständig zu erheben, selbst wenn die übrigen Miteigentümer mit einer Einwirkung einverstanden sind (BGE 95 II 397 E. 2). Bei Grundstücken steht jedem Miteigentümer zudem ein gesetzliches Vorkaufsrecht gegenüber Dritten zu (Art. 682 Abs. 1 ZGB). Die Aufhebung des Miteigentums kann von jedem Miteigentümer grundsätzlich jederzeit verlangt werden (Teilungsklage, Art. 650 f. ZGB).

2. Stockwerkeigentum (Art. 712a ff. ZGB)

Das Stockwerkeigentum ist ein qualifiziertes Miteigentum an einem Grundstück, das dem einzelnen Miteigentümer das Sonderrecht verleiht, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu nutzen und innen auszubauen (Art. 712a Abs. 1 ZGB). Gegenstand des Sonderrechts können nur einzelne Wohnungen oder in sich abgeschlossene Einheiten von Räumen sein, die über einen eigenen Zugang verfügen (Art. 712b Abs. 1 ZGB). Zwingend gemeinschaftlich und damit dem Sonderrecht entzogen sind namentlich der Boden der Liegenschaft, das Baurecht sowie Bauteile, die für den Bestand, die Gliederung und Festigkeit des Gebäudes massgebend sind (Fundamente, tragende Mauern, Dach; Art. 712b Abs. 2 ZGB).

In der Ausgestaltung und Nutzung seiner Sonderrechtsräume ist der Stockwerkeigentümer grundsätzlich frei; diese Freiheit unterliegt jedoch den Schranken des Reglements und der baulichen Gemeinschaftsordnung (BGE 145 III 400 E. 4.1):

«Von Gesetzes wegen sind die Stockwerkeigentümer in der Verwaltung, Benutzung und baulichen Ausgestaltung der in ihrem Sonderrecht stehenden Räume frei […] Diese Freiheit wird vermutet, kann aber durch das Gesetz, durch die Gemeinschaftsordnung oder durch Vereinbarungen mit Dritten eingeschränkt werden.»

Die Stockwerkeigentümer bilden von Gesetzes wegen eine Gemeinschaft (Stockwerkeigentümergemeinschaft), die zwar keine juristische Person darstellt, aber kraft Art. 712l Abs. 2 ZGB unter eigenem Namen klagen, beklagt werden sowie Vermögen (wie den Erneuerungsfonds) erwerben kann.

3. Gesamteigentum (Art. 652 ff. ZGB)

Das Gesamteigentum unterscheidet sich grundlegend vom Miteigentum: Es setzt zwingend ein gesetzlich oder vertraglich begründetes Grundverhältnis voraus (Gesamthandverhältnis). Gesamteigentum entsteht namentlich bei:

• der Erbengemeinschaft (Art. 602 Abs. 1 ZGB),
• der einfachen Gesellschaft (Art. 544 Abs. 1 OR),
• der Kollektiv- und Kommanditgesellschaft (Art. 557 OR / Art. 602 OR),
• der Gütergemeinschaft unter Ehegatten (Art. 222 Abs. 1 ZGB).

Beim Gesamteigentum gibt es keine rechnerischen Quoten an der Sache. Die Gesamteigentümer sind vielmehr alle zusammen Eigentümer der ganzen Sache. Folglich kann kein Gesamteigentümer über einen Bruchteil verfügen oder diesen verpfänden. Verfügungen über die Sache (Veräusserung, Belastung, bauliche Veränderung) können grundsätzlich nur einstimmig durch alle Gesamthänder gemeinsam getroffen werden (Art. 653 Abs. 2 ZGB). Stirbt ein einfacher Gesellschafter, wird eine im Gesamteigentum stehende Liegenschaft beim Fehlen besonderer Abrede nicht automatisch Alleineigentum des überlebenden Gesellschafters, sondern fällt in die erbrechtliche Auseinandersetzung (BGE 119 II 119 E. 3).

Systematischer Vergleich der Eigentumsformen

Das Kausalitätsprinzip

Das schweizerische Privatrecht trennt dogmatisch streng zwischen dem Verpflichtungsgeschäft (dem schuldrechtlichen Kausalgeschäft, das die Pflicht zur Eigentumsübertragung begründet, wie Kaufvertrag, Schenkung, Tausch) und dem Verfügungsgeschäft (dem sachenrechtlichen Vollzugsakt, der die dingliche Rechtsänderung unmittelbar herbeiführt).

Im Gegensatz zum deutschen Recht (welches das abstrakte Verfügungsgeschäft kennt) gilt in der Schweiz das Kausalitätsprinzip: Das Verfügungsgeschäft ist in seiner Rechtswirksamkeit vom Bestand und der materiellen Gültigkeit des Verpflichtungsgeschäfts abhängig. Ist das Verpflichtungsgeschäft ungültig (z. B. wegen Formmangels, Nichtigkeit nach Art. 20 OR oder erfolgreicher Anfechtung wegen Willensmängeln nach Art. 21 ff. OR), so ist auch die dingliche Verfügung unwirksam. Der Erwerber wird trotz physischer Übergabe der Sache oder Vornahme des Grundbucheintrags nicht Eigentümer.

Für Grundstücke ist das Kausalitätsprinzip in Art. 974 Abs. 2 ZGB ausdrücklich kodifiziert: Ein Grundbucheintrag ist ungerechtfertigt, wenn er ohne Rechtsgrund oder aus einem unverbindlichen Rechtsgeschäft erfolgt ist. Für bewegliche Sachen folgt die Geltung des Prinzips aus der gefestigten bundesgerichtlichen Rechtsprechung zu Art. 714 Abs. 1 ZGB (BGE 121 III 345 E. 2):

«Im Unterschied zum Eigentumserwerb, der nach dem Kausalitätsprinzip ein gültiges Grundgeschäft voraussetzt […] ist der Übergang des Besitzes ein tatsächlicher Vorgang, der nach einhelliger Auffassung nicht von der Gültigkeit des zugrundeliegenden Rechtsgeschäftes abhängt».

Aus dem Kausalitätsprinzip ergeben sich weitreichende Konsequenzen für die Rückabwicklung fehlerhafter Transaktionen:

• Weil das Eigentum beim Veräusserer verbleibt, muss dieser seinen Anspruch nicht bloss auf das Bereicherungsrecht (Art. 62 ff. OR) stützen. Er behält die dingliche Klage: bei Fahrnis die Vindikation nach Art. 641 Abs. 2 ZGB, bei Grundstücken die Grundbuchberichtigungsklage nach Art. 975 ZGB.
• Fällt der Erwerber nach dem vermeintlichen Eigentumsübergang in Konkurs, fällt die Sache nicht in dessen Konkursmasse, sondern kann vom veräussernden Eigentümer nach Art. 242 SchKG aussondernd vindiziert werden.

Hinsichtlich der Beweislast gilt: Im Verhältnis zwischen dem aktuellen Besitzer und seinem unmittelbaren Vorbesitzer kann sich der Besitzer gegenüber dem Vorbesitzer nicht unbesehen auf die Eigentumsvermutung aus Besitz (Art. 930 ZGB) berufen, wenn der Rechtsgrund der Übergabe zwischen den Parteien substantiiert bestritten ist (BGE 141 III 7 E. 4.2).

Derivativer Eigentumserwerb

Derivativer (mittelbarer) Eigentumserwerb liegt vor, wenn das Eigentum vom bisherigen Eigentümer abgeleitet wird und auf einem rechtsgeschäftlichen Übergang beruht. Voraussetzung ist stets die Verfügungsbefugnis des Veräusserers (nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet).

Fahrniseigentum (Art. 714 Abs. 1 ZGB)

Zur Übertragung des Fahrniseigentums bedarf es zweier kumulativer Elemente (Art. 714 Abs. 1 ZGB):

1. eines gültigen Rechtsgrunds (Kausalitätsprinzip), und
2. des Übergangs des Besitzes auf den Erwerber (Traditionsprinzip).

Das Bundesgericht hat in BGE 132 III 155 E. 6.1.2 hervorgehoben, dass sich der Gesetzgeber historisch bewusst für das Traditionsprinzip und gegen das blosse Vertragssystem (Konsensprinzip) entschieden hat:

«Dabei ist zu beachten, dass sich der historische Gesetzgeber bewusst für das Traditionsprinzip (und gegen das Vertragsprinzip) ausgesprochen hat. Gleichzeitig hat er erkannt, dass sich dieses nicht ohne Ausnahmen anwenden lässt und hat daher solche ausdrücklich geregelt».

Die Besitzübertragung muss nicht zwingend durch physische Aushändigung von Hand zu Hand erfolgen. Das Gesetz lässt anerkannte Traditionssurrogate genügen (Art. 922–924 ZGB):

• Brevi manu traditio (Übergabe kurzer Hand): Befindet sich die Sache bereits im Gewahrsam des Erwerbers (z. B. als Entleiher oder Mieter), genügt zur Eigentumsübertragung die Willenseinigung der Parteien über den Rechtsgrund.
• Besitzanweisung (Art. 924 Abs. 1 ZGB): Befindet sich die Sache bei einem Dritten (z. B. einem Lagerhalter), weist der Veräusserer diesen Dritten an, die Sache künftig für den Erwerber zu besitzen. Voraussetzung ist, dass der Dritte die tatsächliche Sachherrschaft für den Veräusserer ausübt (BGE 132 III 155 E. 4).
• Besitzeskonstitut (constitutum possessorium, Art. 924 Abs. 1 ZGB): Der Veräusserer bleibt aufgrund eines besonderen Rechtsverhältnisses (z. B. Miete oder Leihe) weiterhin im unmittelbaren Besitz der Sache, überträgt aber den mittelbaren selbständigen Besitz und das Eigentum auf den Erwerber. Um Umgehungen des zwingenden Faustpfandprinzips (Art. 884 Abs. 3 ZGB) zu verhindern, setzt Art. 717 Abs. 1 ZGB dem Besitzeskonstitut eine strikte Schranke: Bezweckt die Vereinbarung eine Benachteiligung Dritter oder die Umgehung von Bestimmungen über das Faustpfand, ist der Eigentumsübergang nichtig (BGE 139 III 305 E. 3.2).
• Longa manu traditio (Übergabe langer Hand, Art. 922 Abs. 2 ZGB): Bei offener Besitzlage verschafft der Veräusserer dem Erwerber die Herrschaft über die Sache durch Zurverfügungstellung der Kontrollmittel (z. B. Schlüssel zu einem Lager) oder durch Kennzeichnung frei zugänglicher Gegenstände.
• Unzulässigkeit der Vindikationszession: Die blosse Abtretung des Herausgabeanspruchs (Vindikationszession) an einer gestohlenen oder sonst wider Willen abhandengekommenen Sache stellt nach schweizerischem Recht kein zulässiges Traditionssurrogat dar; Eigentum an Fahrnis kann hierdurch nicht übertragen werden (BGE 132 III 155 E. 6.1).

Grundeigentum (Art. 656 Abs. 1 ZGB)

Bei Grundstücken wird das Traditionsprinzip durch das Eintragungsprinzip (Prinzip der absoluten Eintragung) ersetzt (Art. 656 Abs. 1 ZGB). Der rechtsgeschäftliche Erwerb vollzieht sich in einem zweistufigen Verfahren:

1. Verpflichtungsgeschäft: Abschluss eines formgültigen Rechtsgrunds. Verträge auf Übertragung von Grundeigentum bedürfen zu ihrer Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung (Art. 216 Abs. 1 OR; Art. 657 Abs. 1 ZGB).
2. Verfügungsgeschäft: Abgabe der schriftlichen Grundbuchanmeldung (Art. 963 ZGB) durch den eingetragenen Eigentümer unter Nachweis des Verfügungsrechts und des Rechtsgrunds (Art. 965 ZGB) sowie der vollziehende Eintrag in das Hauptbuch des Grundbuchs.

Erst mit der Einschreibung in das Hauptbuch geht das Eigentum auf den Erwerber über. Die Wirkungen des Eintrags werden jedoch auf den Zeitpunkt der Einschreibung in das Tagebuch zurückbezogen (Art. 972 Abs. 2 ZGB), sofern die gesetzlichen Belege bereits vorlagen (BGE 135 III 585 E. 2.1):

«Zum Erwerb von Grundeigentum bedarf es der Eintragung in das Grundbuch […] Grundbuchliche Verfügungen, wie Eintragung, Änderung und Löschung, dürfen in allen Fällen nur aufgrund eines Ausweises über das Verfügungsrecht und den Rechtsgrund vorgenommen werden».

Originärer Eigentumserwerb

Originärer (ursprünglicher) Eigentumserwerb liegt vor, wenn das Eigentum unabhängig vom Willen oder von der Rechtsmacht eines Vormanns entsteht. Dies umfasst den gesetzlichen Erwerb, den Erwerb kraft Hoheitsakts sowie den gutgläubigen Erwerb vom Nichtberechtigten.

Gutgläubiger Erwerb vom Nichtberechtigten

Fehlt dem Veräusserer die Verfügungsbefugnis (weil er nicht Eigentümer ist), kann der Erwerber das Eigentum unter bestimmten Voraussetzungen dennoch originär erwerben, wenn er gutgläubig auf die Verfügungsbefugnis vertraut hat.

Fahrnis (Art. 714 Abs. 2 i.V.m. Art. 933–936 ZGB)

Das Gesetz unterscheidet grundlegend nach der Art des Vorbesitzes:

1. Anvertraute Sachen (Art. 933 ZGB): Hat der bisherige Eigentümer die Sache dem Veräusserer freiwillig anvertraut (z. B. durch Miete, Leihe oder Reparaturauftrag), erlangt der gutgläubige Erwerber sofort Eigentum, sobald ihm die Sache übergeben wird. Der bisherige Eigentümer verliert sein Recht und ist auf Schadenersatzansprüche gegen den untreuen Verwahrer verwiesen (BGE 121 III 345 E. 2).
2. Abhandengekommene Sachen (Art. 934 ZGB): Ist die Sache dem Eigentümer gestohlen worden, verloren gegangen oder sonst wie wider seinen Willen abhandengekommen, greift der Vertrauensschutz nicht sofort. Der frühere Besitzer kann die Sache während fünf Jahren von jedem Empfänger herausverlangen (Art. 934 Abs. 1 ZGB; BGE 139 III 305 E. 3.2.1).
3. Lösungsrecht (Art. 934 Abs. 2 ZGB): Wurde die abhandengekommene Sache auf einer öffentlichen Versteigerung, auf einem Markt oder durch einen Kaufmann erworben, der mit Waren gleicher Art handelt, kann sie der frühere Besitzer nur gegen Erstattung des bezahlten Kaufpreises herausverlangen.
4. Geld und Inhaberpapiere (Art. 935 ZGB): Geld und Inhaberwertpapiere können selbst dann, wenn sie dem Eigentümer abhandengekommen sind, vom gutgläubigen Erwerber sofort zu Eigentum erworben werden (Verkehrsschutz).

Der gute Glaube wird nach Art. 3 Abs. 1 ZGB vermutet, versagt jedoch bei fehlender Aufmerksamkeit nach Art. 3 Abs. 2 ZGB. In Branchen mit erhöhtem Hehlereirisiko (wie dem Antiquitäten-, Kunst- oder Uhrenhandel) stellt die Rechtsprechung strenge Anforderungen an die Erkundigungspflichten des Käufers (BGE 122 III 1 E. 2a):

«Der Erwerber einer Sache gilt grundsätzlich als gutgläubig […] Der Gutglaubensschutz versagt indessen nicht nur bei Bösgläubigkeit, sondern auch dann, wenn die Unkenntnis des Erwerbers vom Rechtsmangel darauf zurückzuführen ist, dass er beim Erwerb der Sache jene Aufmerksamkeit vermissen liess, die von ihm nach den Umständen verlangt werden durfte».

Grundstücke (Art. 973 ZGB)

Wer sich in gutem Glauben auf einen Eintrag im Grundbuch verlassen und daraufhin ein dingliches Recht an einem Grundstück erworben hat, wird in diesem Erwerb geschützt (öffentlicher Glaube des Grundbuchs, Art. 973 Abs. 1 ZGB). Selbst wenn die Eintragung des Veräusserers ungerechtfertigt war, wird der gutgläubige Dritte mit seiner Eintragung wahrer Eigentümer (BGE 130 III 306 E. 3.1).

Ausserbuchlicher Erwerb von Grundeigentum (Art. 656 Abs. 2 ZGB)

In gesetzlich normierten Ausnahmefällen geht das Eigentum an Grundstücken bereits vor und ohne Grundbucheintragung auf den Erwerber über (Art. 656 Abs. 2 ZGB):

• Erbgang: Die Erben erwerben die Erbschaft als Ganzes mit dem Tode des Erblassers kraft Universalsukzession von Gesetzes wegen (Art. 560 ZGB).
• Enteignung: Das Eigentum geht mit Leistung der Enteignungsentschädigung bzw. Rechtskraft des Enteignungsbeschlusses über.
• Zwangsvollstreckung: Das Eigentum geht im Betreibungs- oder Konkursverfahren mit dem Zuschlag im Steigerungsverfahren über (Art. 656 Abs. 2 ZGB).
• Gerichtliches Urteil: Bei rechtskräftigem Gestaltungsurteil, das das Eigentum unmittelbar zuspricht (z. B. im Rahmen einer Scheidungskonvention oder Klage auf Eigentumsübertragung), geht das Eigentum mit Eintritt der Rechtskraft des Urteils ausserbuchlich über (BGE 135 III 585 E. 2.1).

Die praktische Tragweite dieser Norm liegt in ihrer Verfügungsbeschränkung: Der ausserbuchliche Eigentümer ist zwar bereits materieller Eigentümer, kann aber erst dann rechtsgeschäftlich über das Grundstück verfügen (z. B. es veräussern oder mit einer Hypothek belasten), wenn er sich zuvor im Grundbuch als Eigentümer hat eintragen lassen (Prinzip der relativen Eintragung, Art. 656 Abs. 2 Halbsatz 2 ZGB).

Ersitzung

Ersitzung ist der originäre Eigentumserwerb durch qualifizierten Zeitablauf und fortdauernden Eigenbesitz:

• Fahrnisersitzung (Art. 728 ZGB): Wer eine fremde bewegliche Sache fünf Jahre lang ununterbrochen und unangefochten in gutem Glauben als sein Eigentum besitzt, erwirbt das Eigentum (Art. 728 Abs. 1 ZGB). Voraussetzung ist unangefochtener Eigenbesitz und durchgehender guter Glaube während der gesamten fünfjährigen Frist (BGE 94 II 297 E. 5).
• Tabularersitzung (ordentliche Ersitzung von Grundstücken, Art. 661 ZGB): Hat jemand zu Unrecht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen gestanden und das Grundstück zehn Jahre lang ununterbrochen und in gutem Glauben besessen, kann die Eintragung nicht mehr angefochten werden.
• Extratabularersitzung (ausserordentliche Ersitzung von Grundstücken, Art. 662 ZGB): Ist ein Grundstück nicht im Grundbuch aufgenommen oder ist der eingetragene Eigentümer bei Beginn einer dreissigjährigen Frist tot oder für verschollen erklärt worden, so kann derjenige, der das Grundstück während 30 Jahren ununterbrochen und unangefochten als sein Eigentum besessen hat, die gerichtliche Eintragung als Eigentümer verlangen (BGE 116 II 267 E. 2).

Gesetzliche Erwerbsarten bei Fahrnis

Das ZGB regelt weitere Tatbestände des originären Fahrniserwerbs:

• Aneignung (Art. 718 ZGB): Die Besitzergreifung einer herrenlosen Sache mit dem Willen, sie zu eigen zu haben (z. B. frei lebende Tiere, Dereliktion).
• Fund (Art. 720–722 ZGB): Wer eine verlorene Sache findet, hat den Fund anzuzeigen. Erfüllt er die Pflichten und bleibt der Eigentümer während fünf Jahren unbekannt, erwirbt der Finder das Eigentum (Art. 722 Abs. 1 ZGB).
• Verarbeitung / Spezifikation (Art. 726 ZGB): Hat jemand eine fremde Sache be- oder verarbeitet, wird das neue Produkt Eigentum des Verarbeiters, wenn die geleistete Arbeit kostbarer ist als der Stoff; andernfalls bleibt das Produkt beim Eigentümer des Stoffes.
• Verbindung und Vermischung (Art. 727 ZGB): Werden bewegliche Sachen verschiedener Eigentümer so miteinander verbunden oder vermischt, dass sie ohne wesentliche Beschädigung nicht mehr getrennt werden können, entsteht an der neuen Sache Miteigentum im Verhältnis des Wertes der Bestandteile zur Zeit der Verbindung.

Zivilrechtlicher Schutz des Eigentums

Der Schutz des Eigentümers wird durch die in Art. 641 Abs. 2 ZGB verankerten sachenrechtlichen Eigentumsklagen gewährleistet:

1. Der Herausgabeanspruch (Vindikation)

Die Vindikation (rei vindicatio, Art. 641 Abs. 2 erster Teilsatz ZGB) ist die Klage des nichtbesitzenden Eigentümers gegen den besitzenden Nichteigentümer auf Herausgabe der Sache.

• Aktivlegitimiert: Der Eigentümer (Allein-, Mit- oder Gesamteigentümer).
• Passivlegitimiert: Der unmittelbare oder mittelbare Besitzer der Sache.
• Einrede: Der Beklagte kann der Klage ein obligatorisches oder dingliches Recht zum Besitz entgegenhalten (z. B. aus Miete, Gebrauchsleihe oder Retentionsrecht).
• Beweislast: Der Kläger muss sein Eigentum nachweisen. Bei beweglichen Sachen streitet für den besitzenden Beklagten zunächst die gesetzliche Eigentumsvermutung aus Besitz nach Art. 930 ZGB; steht jedoch fest, dass der Kläger Vorbesitzer war und ist der Rechtsgrund der Weitergabe streitig, muss der Erwerber den Rechtsgrund substantiieren und beweisen (BGE 141 III 7 E. 4.2).

2. Die Eigentumsfreiheitsklage (actio negatoria)

Die Negatorienklage (Art. 641 Abs. 2 zweiter Teilsatz ZGB) dient der Abwehr aller ungerechtfertigten Einwirkungen, die nicht in einem vollständigen Besitzentzug bestehen. Sie richtet sich auf Beseitigung einer andauernden Störung sowie auf Unterlassung drohender künftiger Eingriffe.

Nach ständiger Rechtsprechung setzt die actio negatoria keine Schädigung voraus (BGE 132 III 651 E. 7):

«Wer Eigentümer einer Sache ist, hat nach Art. 641 Abs. 2 ZGB das Recht, jede ungerechtfertigte Einwirkung abzuwehren. Ungerechtfertigt ist eine Einwirkung dann, wenn keine auf öffentlichem oder privatem Recht gründende Pflicht zur Duldung der Einwirkung besteht. Als Einwirkung gilt jeder störende körperliche oder immaterielle Eingriff in das Eigentum. Dagegen wird nicht vorausgesetzt, dass der Eingriff schädigend sei».

Zur Erhebung der Eigentumsfreiheitsklage ist bei Miteigentum jeder einzelne Miteigentümer selbständig und unabhängig von der Haltung der übrigen Berechtigten legitimiert (BGE 95 II 397 E. 2).

Praxishinweise

In der anwaltlichen und notariellen Praxis stellen Handänderungen, Sicherungsgeschäfte und Gemeinschaftsverhältnisse wiederkehrende Gefahrenquellen dar. Folgende Punkte sind besonders zu beachten:

1. Gefahrübergang vs. Eigentumsübergang beim Grundstückkauf: Vertragsparteien verwechseln in Kaufverträgen häufig den Übergang von Nutzen und Gefahr (Art. 220 OR, dispositiv oft auf den Antrittstag gelegt) mit dem Eigentumsübergang. Das Eigentum geht bei Liegenschaften ausschliesslich mit der Eintragung im Hauptbuch des Grundbuchs über (Art. 656 Abs. 1 ZGB). Vor der Tagebucheinschreibung bleibt der Verkäufer uneingeschränkter Eigentümer; fällt er vorher in Konkurs, fällt das Grundstück in seine Konkursmasse (BGE 135 III 585 E. 2.1). Zur Absicherung des Käufers ist eine gleichzeitige Anmeldung oder Sicherstellung der Zahlung über ein Notaranderkonto unverzichtbar.
2. Sicherungsübereignung und das Umgehungsverbot (Art. 717 ZGB): Die Übertragung von Fahrniseigentum durch Besitzeskonstitut zur Sicherung von Krediten ist heikel. Bezweckt die Sicherungsabrede die Verschaffung einer verdeckten Pfandsicherheit unter Umgehung des zwingenden Faustpfandprinzips (Art. 884 Abs. 3 ZGB), ist das Rechtsgeschäft nach Art. 717 Abs. 1 ZGB nichtig (BGE 139 III 305 E. 3.2). Eine wirksame Sicherungsübereignung setzt voraus, dass der Sicherungsnehmer ein echtes wirtschaftliches Eigentum erwirbt und nicht bloss Gläubigerinteressen besichert werden.
3. Blockadegefahr in der Erbengemeinschaft (Gesamteigentum): Die Bindung der Erbengemeinschaft an das Einstimmigkeitsprinzip (Art. 653 Abs. 2 ZGB) führt bei Liegenschaften im Nachlass regelmässig zur Handlungsunfähigkeit, wenn ein Miterbe die Mitwirkung verweigert. In solchen Konstellationen muss frühzeitig die Ernennung eines Erbenvertreters (Art. 602 Abs. 3 ZGB) beantragt oder die Überführung der Nachlassliegenschaft in Miteigentum (mit festen Quoten und Vorkaufsrechten) angestrebt werden.
4. Gesteigerte Sorgfaltspflichten beim Erwerb hochwertiger Fahrnis: Käufer von Kunstgegenständen, Antiquitäten, Luxusuhren oder Oldtimern können sich nicht leichtfertig auf den Gutglaubensschutz nach Art. 3 Abs. 1 ZGB berufen. Bei auffallend günstigen Preisen, unklaren Papieren oder Barzahlung auf Parkplätzen verlangt das Bundesgericht eingehende Nachforschungen zur Herkunft und Verfügungsberechtigung; unterbleiben diese, versagt der Gutglaubensschutz wegen Verletzung der zumutbaren Aufmerksamkeit nach Art. 3 Abs. 2 ZGB (BGE 122 III 1 E. 2a).
5. Eintragung des Eigentumsvorbehalts (Art. 715 ZGB): Ein beim Verkauf beweglicher Sachen vereinbarter Eigentumsvorbehalt ist Dritten gegenüber nur wirksam, wenn er vor der Pfändung oder dem Konkurs des Erwerbers in das amtliche Eigentumsvorbehaltsregister beim Betreibungsamt am jeweiligen Wohnort des Erwerbers eingetragen wird. Die blosse vertragliche Klausel auf der Rechnung oder im Lieferschein entfaltet sachenrechtlich keinerlei dingliche Wirkung.

Leitentscheide

Literatur

• Arthur Meier-Hayoz, Berner Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht, Band IV: Das Sachenrecht, 1. Abteilung: Das Eigentum, Systematischer Teil und Art. 641–654 ZGB, 5. Aufl., Bern 1981.
• Heinz Rey, Die Grundlagen des Sachenrechts und das Eigentum, 3. Aufl., Bern 2007.
• Wolfgang Wiegand / Jürg Schmid (Hrsg.), Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch II (Art. 457–977 ZGB), 7. Aufl., Basel 2023.
• Paul-Henri Steinauer, Les droits réels, Tome I: Introduction, possession, registre foncier, propriété (généralités, propriété foncière), 6. Aufl., Bern 2019.
• Peter Liver, Das Eigentum, in: Schweizerisches Privatrecht (SPR), Band V/1, Basel/Stuttgart 1977.

Betroffene Bestimmungen

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