Rechtsprechung zu Art. 656 ZGB

Rechtsprechungssammlung zu Art. 656 ZGB

Bundesgerichtsentscheide (BGE)

BGE 137 III 153, E. 4

Datum: 1. April 2011
Thema: Guter Glaube in das Grundbuch; Wegrecht; Zugang durch einen Tunnel; natürliche Publizität
Kernaussage: Der tatsächliche, nach aussen sichtbare physische Zustand des Grundstücks kann den guten Glauben des Erwerbers in das Grundbuch zerstören (sog. natürliche Publizität). Wird Inhalt und Umfang eines Wegrechts durch eine bauliche Anlage wie einen Tunnel bestimmt, kann sich der Dritterwerber weder auf den allgemein gehaltenen Grundbucheintrag «Wegrecht» noch auf das Wegrecht gemäss dem Dienstbarkeitsvertrag berufen. Das Grundbuch ist einerseits als richtig (positive Publizität) und andererseits als vollständig (negative Publizität) fingiert; der gute Glaube ist aber nicht absolut geschützt (Art. 3 Abs. 2 ZGB).
Einschlägig für: Art. 973 (Publizitätsprinzip, natürliche Publizität als Schranke); Verhältnis zu Art. 3 Abs. 1 und 2 ZGB
Link: BGE 137 III 153, E. 4.3

BGE 135 III 585, E. 2

Datum: 12. August 2009
Thema: Ausserbuchlicher Erwerb gestützt auf ein Scheidungsurteil; Konkurs des übertragenden Ehegatten
Kernaussage: Ein ausserbuchlicher Erwerb eines Grundstücks gestützt auf ein Scheidungsurteil kann nur erfolgen, wenn dem übertragenden Ehegatten im Zeitpunkt des Eintritts der Rechtskraft des Scheidungsurteils die Verfügungsberechtigung darüber zukommt. Dies ist nicht mehr der Fall, wenn über dessen Vermögen bereits der Konkurs eröffnet worden ist und das Grundstück in die Konkursmasse fällt (Art. 204 Abs. 1 SchKG). Wird der Eigentumsübergang gerichtlich angeordnet, erfolgt er ausserbuchlich und bereits mit Eintritt der Rechtskraft (Art. 656 Abs. 2 ZGB; Art. 18 Abs. 2 lit. d GBV); der Erwerber kann aber erst nach Eintragung über das Grundstück verfügen.
Einschlägig für: Abs. 2 (ausserbuchlicher Erwerb, gerichtliches Urteil, Verfügungsbeschränkung); Verhältnis zu Art. 963 Abs. 2, Art. 965 ZGB, Art. 204 SchKG
Link: BGE 135 III 585, E. 2.1

BGE 130 III 306, E. 3

Datum: 2. März 2004
Thema: Öffentlicher Glaube des Grundbuchs; Eintragungsfähigkeit einer Grunddienstbarkeit am Stockwerkeigentum
Kernaussage: Der Eintrag eines nicht eintragungsfähigen Rechts geniesst den Schutz des öffentlichen Glaubens nicht. Eintragungsfähig ist eine Grunddienstbarkeit, die einen Stockwerkeigentumsanteil zugunsten eines anderen belastet, selbst wenn der belastete Stockwerkeigentumsanteil in unselbstständiges Miteigentum aufgeteilt ist. Allfällige Mängel bei der Errichtung (Verfügungsbefugnis, ausreichender Antrag) werden durch den öffentlichen Glauben des Grundbuchs geheilt.
Einschlägig für: Art. 973 (Schranke: Eintragungsfähigkeit); Verhältnis zu Art. 712a, 946 ZGB
Link: BGE 130 III 306, E. 3.1

BGE 116 II 267, E. 6

Datum: 12. Juli 1990
Thema: Ausserordentliche Ersitzung; Erbgang und Unverjährbarkeit des Teilungsanspruchs
Kernaussage: Das Eigentum geht durch den Erbgang unabhängig vom Grundbucheintrag auf die Erben über (Art. 656 Abs. 2 und Art. 560 Abs. 1 ZGB). Hat ein Erbe bzw. dessen Rechtsnachfolger während mindestens dreissig Jahren seit dem Tod des im Grundbuch eingetragenen Eigentümers ein Grundstück besessen, die Erbteilung aber nicht stattgefunden, steht ihm kein Anspruch auf ausserordentliche Ersitzung zu (Art. 662 Abs. 2 ZGB); das Recht der Erbengemeinschaft, sich im Grundbuch als Eigentümer eintragen zu lassen, geht dem Ersitzungsanspruch vor. Ein auf einen verstorbenen Eigentümer lautender Grundbucheintrag ist weder gegenstandslos noch fällt er ins Leere.
Einschlägig für: Abs. 2 (Erbgang, Universalsukzession); Verhältnis zu Art. 560, 604, 662 ZGB
Link: BGE 116 II 267, E. 6

BGE 109 II 99, E. 2 und 3

Datum: 28. Juli 1983
Thema: Sacheinlagevertrag; absolutes Eintragungsprinzip; Tod des Sacheinlegers vor der Anmeldung
Kernaussage: Die in einem Sacheinlagevertrag vereinbarte Übertragung von Grundeigentum an eine Aktiengesellschaft untersteht dem absoluten Eintragungsprinzip; die Gesellschaft erst mit dem Grundbucheintrag das Eigentum an den eingebrachten Grundstücken erwirbt. Die Anmeldung der Eigentumsübertragung ist im Bereich des absoluten Eintragungsprinzips zugleich die materielle Verfügung über das eingetragene Eigentum. Stirbt der Sacheinleger vor der Anmeldung, ist das Verfügungsrecht auf dessen Erben übergegangen, die erst nach eigener Eintragung wirksam anmelden können.
Einschlägig für: Abs. 1 (absolutes Eintragungsprinzip, konstitutiver Grundbucheintrag, Anmeldung); Verhältnis zu Art. 963, 633 Abs. 4 OR
Link: BGE 109 II 99, E. 2

BGE 111 II 42, E. 2–4

Datum: 18. Juli 1985
Thema: Grundbuchführung; Prüfungspflicht des Grundbuchverwalters; Grundbuchsperre
Kernaussage: Der Grundbuchverwalter hat eine Prüfungspflicht, wenn sich eine Anmeldung auf einen richterlichen Entscheid stützt. Eine als Massnahme des kantonalen Prozessrechts angeordnete Grundbuchsperre kann nur dann im Grundbuch eingetragen werden, wenn das kantonale Recht einen entsprechenden Anmerkungstatbestand vorsieht. Hat der Eigentümer bereits durch Anmeldung einer Eigentumsübertragung über das Grundstück verfügt, vermag eine Grundbuchsperre die Eintragung des Eigentumsübergangs im Hauptbuch nicht mehr zu verhindern.
Einschlägig für: Abs. 1 (Grundbuchführung, Prüfungspflicht); Verhältnis zu Art. 965, 966 ZGB
Link: BGE 111 II 42

BGE 107 II 440, E. 3 und 5

Datum: 10. Dezember 1981
Thema: Gutgläubiger Erwerb von Schuldbriefen; Nichtigkeit und Dritterwerber
Kernaussage: Schuldbriefe, die der Umgehung des BewB dienen, sind nichtig; die Nichtigkeit kann aber dem gutgläubigen Dritterwerber nicht entgegengehalten werden. Es schadet dem Erwerber eines ursprünglich mit einem Mangel behafteten Rechtes nichts, wenn er vom Mangel Kenntnis hat oder hätte haben müssen, sofern sein Rechtsvorgänger das Recht gutgläubig erworben hat. Art. 865/866 ZGB dehnen den öffentlichen Glauben des Grundbuchs (Art. 973 ZGB) auf formrichtige Pfandtitel aus.
Einschlägig für: Art. 973 (gutgläubiger Erwerb, Drittbegriff); Verhältnis zu Art. 865, 866, 974 ZGB
Link: BGE 107 II 440

BGE 102 II 197, E. 3

Datum: 13. Mai 1976
Thema: Erbteilung mit Grundstücken; Vollzug durch Grundbucheintrag
Kernaussage: Für den rechtsgeschäftliche Erwerb von Grundeigentum gilt das absolute Eintragungsprinzip (Art. 656 Abs. 1 ZGB). Befinden sich Grundstücke im Nachlass, so wird die Realteilung durch entsprechende Änderung des Grundbucheintrags vollzogen; die blosse Besitzübertragung an einen Erben genügt nicht.
Einschlägig für: Abs. 1 (absolutes Eintragungsprinzip); Erbteilung
Link: BGE 102 II 197, E. 3

BGE 101 II 235

Datum: 6. Februar 1975
Thema: Zwangsversteigerung; Eigentumsübergang mit dem Zuschlag; gesetzliches Vorkaufsrecht
Kernaussage: Bei der Zwangsversteigerung geht das Eigentum bereits mit dem Zuschlag auf den Erwerber über (Art. 656 Abs. 2 ZGB; Meier-HayoZ, N. 100 zu Art. 656 ZGB; Oser/Schönenberger, N. 4 zu Art. 235 SchKG). Will eine im Ausland wohnhafte vorkaufsberechtigte Person das gesetzliche Vorkaufsrecht (Art. 682 Abs. 1 ZGB) ausüben, hat sie innert der 30-tägigen Frist des Art. 681 Abs. 3 ZGB die Bewilligung für den Erwerb vorzulegen.
Einschlägig für: Abs. 2 (Zwangsvollstreckung, Zuschlag); Verhältnis zu Art. 681, 682 ZGB, Art. 235 SchKG
Link: BGE 101 II 235

BGE 98 II 191, E. 2 und 3

Datum: 24. Oktober 1972
Thema: Gutgläubiger Erwerb eines Grundstücks; nicht eingetragenes Wegrecht
Kernaussage: Der gutgläubige Käufer eines Grundstücks braucht sich ein zwischen seinen Rechtsvorgängern vereinbartes, im Grundbuch aber nicht eingetragenes Wegrecht nicht entgegenhalten zu lassen (negative Publizität, Art. 973 ZGB); er kann vom Richter nicht verlangen, gegen die Gefahr der Entwehrung geschützt zu werden. Gegenstand des öffentlichen Glaubens bilden auch die Grundbuchpläne mit den darin angegebenen Grundstückgrenzen.
Einschlägig für: Art. 973 (negative Publizität, gutgläubiger Erwerb); Verhältnis zu Art. 192, 194, 197, 201 OR
Link: BGE 98 II 191, E. 3

BGE 86 II 221, E. 5, 6 und 11

Datum: 14. Juni 1960
Thema: Sicherungsübereignung von Grundstücken; Form; Formmangel und Rechtsmissbrauch; Rücktrittsrecht
Kernaussage: Ein Vertrag auf Übertragung von Grundeigentum bedarf zu seiner Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung (Art. 657 Abs. 1 ZGB, Art. 216 Abs. 1 OR); die Form muss alle wesentlichen Punkte decken, namentlich die gesamte Gegenleistung. Die Formnichtigkeit ist unbeachtlich, wenn die Berufung darauf einen offenbaren Rechtsmissbrauch darstellt (Art. 2 Abs. 2 ZGB). Der Verkäufer, der sich das Rücktrittsrecht nicht ausdrücklich vorbehalten hat, verliert dieses beim Grundstückkauf nicht mit dem Besitzesübergang, sondern erst mit der Eintragung des Käufers im Grundbuch (Art. 214 Abs. 3 i.V.m. Art. 221 OR).
Einschlägig für: Art. 657 (öffentliche Beurkundung, Formzwang); Abs. 1 (Eintragung und Rücktrittsrecht); Verhältnis zu Art. 2 Abs. 2, 214, 216, 221 OR
Link: BGE 86 II 221, E. 5

Bundesgerichtsentscheide (BGer, nicht publiziert)

BGer 4A_530/2016, E. 5.1 und 8

Datum: 20. Januar 2017
Thema: Simulation und fiduziarische Grundstückübertragung; Formzwang des Rückkaufsrechts; Rechtsmissbrauch
Kernaussage: Die Übertragung von Grundeigentum ist ein kausaler Vorgang und erfordert einen gültigen Rechtsgrund; für eine gültige fiduziarische Eigentumsübertragung genügt es nicht, dass die Parteien die Übertragung gewollt haben, sondern sie müssen den Eigentumsübergang durch den kausalen Rechtsakt herbeiführen wollen, der als Grund genannt ist (E. 5.1). Der Formzwang des Grundstückkaufvertrags erstreckt sich im subjektiv wesentlichen Bereich auf die arttypischen Vertragspunkte; artfremde Verpflichtungen, die nicht als zusätzliche Gegenleistung ins Synallagma einfliessen, bedürfen keiner Aufnahme in die öffentliche Urkunde (E. 8.2). Ein Rückkaufsrecht, das von der Schuldentilgung gegenüber einem Dritten abhängt, untersteht nicht dem Beurkundungszwang des Kaufvertrags.
Einschlägig für: Art. 657 (Formzwang, essentialia/accidentalia negotii); Kausalitätsprinzip; Simulation
Link: BGer 4A_530/2016, E. 5.1

BGer 2C_469/2017, E. 2.2.3 und 3.2.4

Datum: 1. Dezember 2017
Thema: Handänderungssteuer; Trennung von Verpflichtungs- und Verfügungsgeschäft
Kernaussage: Zivilrechtlich vollzieht sich der Eigentumsübergang durch das Verfügungsgeschäft (Grundbucheintrag, Art. 656 Abs. 1 i.V.m. Art. 971 Abs. 1 ZGB) oder den Übergang von Nutzen und Gefahr (Art. 220 OR), während das Verpflichtungsgeschäft (Kaufvertrag, Art. 216 Abs. 1 OR) nur einen persönlichen Anspruch auf Eintragung verschafft. Die zivilrechtliche Trilogie aus Verpflichtungsgeschäft, Verfügungsgeschäft und Besitzübergang (Giger, Berner Kommentar zu Art. 220 OR N. 16 f.) ist massgebend. Im Handänderungssteuerrecht kann nach kantonaler Praxis die Steuerpflicht schon mit dem Verpflichtungsgeschäft eintreten.
Einschlägig für: Abs. 1 (Verpflichtungs- vs. Verfügungsgeschäft); Verhältnis zu Art. 216, 220 OR, Art. 971 ZGB
Link: BGer 2C_469/2017, E. 2.2.3

Kantonsgerichte und Obergerichte

ZH OG LB250006, E. 1.3

Datum: 26. Juni 2025
Thema: Gerichtliche Zusprechung von Grundeigentum bei verweigerter Grundbuchanmeldung
Kernaussage: Verweigert der Verkäufer beim rechtsgeschäftlichen Erwerb von Grundeigentum zu Unrecht die Abgabe der Grundbuchanmeldung (Art. 656 Abs. 1 ZGB), hat der Käufer Anspruch auf gerichtliche Zusprechung des Eigentums (Art. 665 Abs. 1 ZGB). Beim Urteil, mit welchem dem Käufer das Eigentum zugesprochen wird, handelt es sich um ein Gestaltungsurteil; der Erwerb des Eigentums findet im Zeitpunkt der Rechtskraft des Urteils statt (BSK ZGB-Rey/Strebel, Art. 665 N. 10). Die Zusprechung ist gegen Vorlegen eines unwiderruflichen bankbestätigten Zahlungsversprechens über die Restkaufpreisforderung möglich.
Einschlägig für: Abs. 1 (Durchsetzung der Eintragung); Verhältnis zu Art. 665 ZGB
Link: ZH OG LB250006

LU KG 1B 15 53, E. 4 und 5

Datum: 23. Februar 2016 (LGVE 2016 I Nr. 5)
Thema: Gutgläubiger Erwerb unter Ehegatten; Drittbegriff; nemo plus iuris
Kernaussage: Erwirbt die Ehefrau ein Grundstück von ihrem Ehemann, der es seinerseits aufgrund eines nichtigen Rechtsgeschäfts erworben hatte, kann ihr kein böser Glaube unterstellt werden, sofern sie nicht Partei des nichtigen Vorvertrags war; sie gilt als Dritte im Sinne von Art. 973 ZGB. Die blosse Ehepartnerschaft begründet keine Bösgläubigkeit; die Rechtsprechung zur paulianischen Anfechtungsklage ist nicht analog anwendbar. Der öffentliche Glaube bewirkt, dass der Erwerb unangefochten bleibt, auch wenn das Recht nicht vom wirklichen, rechtmässigen Eigentümer, sondern von der im Grundbuch zu Unrecht eingetragenen Person erworben wurde — das Prinzip, dass niemand mehr Rechte übertragen kann, als er hat, wird dadurch durchbrochen.
Einschlägig für: Art. 973 (Drittbegriff, nemo plus iuris); Verhältnis zu Art. 3, 48 Abs. 3 SchlT ZGB
Link: LU KG 1B 15 53

SG KG BO.2017.11, E. 4

Datum: 2. November 2018
Thema: Bösgläubigkeit einer Bank bei Hypothekarerhöhung trotz Kenntnis einer Betreibung
Kernaussage: Eine Bank, die einer Hypothekarerhöhung zustimmt und einen Register-Schuldbrief errichten lässt, kann sich nicht auf ihre Gutgläubigkeit berufen, wenn sie trotz Kenntnis eines gegen den Schuldner laufenden Betreibungs- und Pfändungsverfahrens keine weiteren Vorsichtsmassnahmen trifft (Einsichtnahme in die Pfändungsurkunde oder verbindliche Nachfrage beim Betreibungsamt, beim Schuldner oder beim Grundbuchamt) — auch wenn die Pfändung dem Grundbuchamt zu diesem Zeitpunkt fälschlicherweise noch nicht mitgeteilt worden war. Verfahren um Aberkennung eines Anspruchs im Lastenverzeichnis.
Einschlägig für: Art. 973 (Aufmerksamkeit, Bösgläubigkeit); Verhältnis zu Art. 3, 937 ZGB, Art. 96 Abs. 2 SchKG
Link: SG KG BO.2017.11

Letzte Aktualisierung: 13. September 2026