Art. 656 ZGB — Erwerb des Grundeigentums

Gesetzeswortlaut

Art. 656 ZGB

1. Zum Erwerbe des Grundeigentums bedarf es der Eintragung in das Grundbuch.
2. Bei Aneignung, Erbgang, Enteignung, Zwangsvollstreckung oder gerichtlichem Urteil erlangt indessen der Erwerber schon vor der Eintragung das Eigentum, kann aber im Grundbuch erst dann über das Grundstück verfügen, wenn die Eintragung erfolgt ist. {: .gesetzeszitat}

Verbatim nach Fedlex, Konsolidierung vom 1. Juli 2026. Art. 656 ZGB geht auf das ZGB von 1907 (Botschaft Huber 1904) zurück; der Wortlaut von Absatz 1 ist seitdem im Kern unverändert. Absatz 2 zählt die gesetzlichen Ausnahmen vom Eintragungsprinzip auf (Aneignung, Erbgang, Enteignung, Zwangsvollstreckung, gerichtliches Urteil) und begrenzt zugleich die Verfügungsmacht des ausserbuchlichen Erwerbers: dieser wird Eigentümer, bevor er im Grundbuch eingetragen ist, kann aber seinerseits erst nach der Eintragung rechtsgeschäftlich über das Grundstück verfügen. Eine digital verfügbare Botschaft zu Art. 656 selbst liegt im hier ausgewerteten Korpus nicht vor; auf eine Rekonstruktion aus dem Gedächtnis wird verzichtet.

I. Überblick und Bedeutung

Art. 656 ZGB ist die Grundnorm des sachenrechtlichen Grundeigentumserwerbs. Während Art. 714 ZGB den Erwerb an Fahrnis unter dem Traditionsprinzip regelt (Übergang des Besitzes), steht beim Grundeigentum das Grundbuchprinzip (Eintragungsprinzip): der rechtsgeschäftliche Erwerb vollzieht sich nicht durch Besitzübertragung, sondern durch Eintragung im Grundbuch (Art. 656 Abs. 1 i.V.m. Art. 971 Abs. 1 ZGB). Absatz 2 bricht dieses Prinzip für die Fälle gesetzlicher Erwerbsgründe: bei Aneignung, Erbgang, Enteignung, Zwangsvollstreckung und gerichtlichem Urteil geht das Eigentum schon vor der Eintragung über — der Grundbucheintrag ist hier nicht konstitutiv, sondern bloss deklarativ. Die Verfügungsbefugnis im Grundbuchverkehr bleibt jedoch einheitlich an die Eintragung gebunden.

Die Bestimmung ist damit die zivilrechtliche Anschlussstelle für drei dogmatische Grosskomplexe: das Eintragungsprinzip (Abs. 1) mit der Trennung von Verpflichtungs- und Verfügungsgeschäft und der Form der öffentlichen Beurkundung (Art. 657 ZGB, Art. 216 OR); den ausserbuchlichen Erwerb (Abs. 2) mit den Erwerbsgründen kraft Gesetzes oder hoheitlichen Akts; und den gutgläubigen Erwerb vom Nichtberechtigten (Art. 973 ZGB), der den öffentlichen Glauben des Grundbuchs (Publizitätsprinzip) voraussetzt und in Durchbrechung des Satzes nemo plus iuris den Erwerb auch vom buchmässig, aber nicht materiell Berechtigten ermöglicht. Die Gegenstücke sind Art. 974 ZGB (Bösgläubigkeit des Dritten, der den Mangel kennt oder kennen sollte) und Art. 665 ZGB (persönlicher Anspruch auf Eintragung und gerichtliche Zusprechung bei Weigerung des Eigentümers).

Prüfschema

Das Prüfschema ist zugleich Inhaltsverzeichnis der Kommentierung: jede Zeile findet sich als Abschnitt wieder, in derselben Reihenfolge.

II. Kommentierung

A. Anwendungsbereich — Grundeigentum (Art. 655 ZGB)

Art. 656 ZGB regelt den Erwerb des Grundeigentums. Gegenstand des Grundeigentums sind nach Art. 655 Abs. 1 ZGB die Grundstücke; Grundstücke im Sinne des Gesetzes sind namentlich die Liegenschaften, die in das Grundbuch aufgenommenen selbstständigen und dauernden Rechte, die Bergwerke und die Miteigentumsanteile an Grundstücken (Art. 655 Abs. 2 ZGB). Die Eintragung in das Grundbuch setzt ein grundbuchfähiges Objekt voraus; das Grundbuch wird über die Rechte an den Grundstücken geführt (Art. 942 Abs. 1 ZGB). Die Abgrenzung zwischen Fahrnis und Grundeigentum bestimmt damit schon den Anwendungsbereich: was Grundstück ist, wird nach dem Grundbuch erworben (Art. 656); was Fahrnis ist, nach den Besitzesregeln (Art. 714). Mobilien, die nicht im Grundbuch eingetragen sind — etwa mobile Wohnobjekte —, sind nicht Grundeigentum im Sinne von Art. 656 Abs. 1 ZGB und scheiden für den vorbezugfähigen Wohneigentumserwerb aus (ZH SVG BV.2016.00107).

B. Eintragungsprinzip (Abs. 1) — rechtsgeschäftlicher Erwerb

Absatz 1 stellt den Grundsatz auf: zum Erwerb des Grundeigentums bedarf es der Eintragung in das Grundbuch. Das ist das Eintragungsprinzip (Grundbuchprinzip) in seiner absoluten Form. Das Bundesgericht hat diesen Grundsatz wiederholt als absolute Vorgabe formuliert:

«Nach Art. 656 Abs. 2 ZGB bedarf es zum Erwerb von Grundeigentum der Eintragung in das Grundbuch. Damit wird für die Übertragung des Grundeigentums das absolute Eintragungsprinzip festgelegt. Diesem Prinzip unterliegt grundsätzlich jeder rechtsgeschäftliche Erwerb von Grundeigentum.» (BGE 109 II 99 E. 2)

Der Verweis auf Absatz 2 im Zitat ist kein Redaktionsversehen: das Bundesgericht spricht das Eintragungsprinzip in BGE 109 II 99 im Kontext des Sacheinlagevertrags an, der rechtsgeschäftlicher Erwerb ist und daher dem (in Abs. 1 niedergelegten, in Abs. 2 ausgenommenen) Eintragungsprinzip untersteht. Der Grundbucheintrag ist bei rechtsgeschäftlichem Erwerb konstitutiv: das Eigentum entsteht erst mit der Eintragung, nicht schon mit dem Vertragsschluss oder der Besitzübertragung. Anders als beim Fahrniserwerb (Art. 714 ZGB), bei dem die Besitzübertragung (traditio) den Übergang bewirkt, ist beim Grundeigentum eine Besitzübertragung für den Eigentumsübergang nicht erforderlich (BGE 86 II 221 E. 4: «es für die Übertragung von Grundeigentum einer Besitzesübertragung nicht bedarf»). Besitz und Eigentum können beim Grundstück auseinanderfallen, ohne dass der Eigentumserwerb davon berührt wäre.

Leitsatz. Für den rechtsgeschäftliche Erwerb von Grundeigentum gilt das absolute Eintragungsprinzip; der Grundbucheintrag ist konstitutiv, eine Besitzübertragung ist nicht erforderlich (BGE 109 II 99 E. 2; BGE 102 II 197 E. 3).

C. Verpflichtungsgeschäft und Verfügungsgeschäft — die zivilrechtliche Trilogie

Der Erwerb des Grundeigentums ist ein kausaler Vorgang und setzt sich aus mehreren Akten zusammen. Die Rechtsprechung unterscheidet eine Trilogie: das Verpflichtungsgeschäft (regelmässig der Kaufvertrag, Art. 216 Abs. 1 OR), das Verfügungsgeschäft (Grundbucheintrag, Art. 656 Abs. 1 i.V.m. Art. 971 Abs. 1 ZGB) und den Übergang von Nutzen und Gefahr (Art. 220 OR; BGer 2C_469/2017 E. 3.2.4 unter Verweis auf Giger, Berner Kommentar zu Art. 220 OR N. 16 f.). Das Verpflichtungsgeschäft verschafft dem Erwerber einen persönlichen Anspruch auf Eintragung (Art. 665 Abs. 1 ZGB); das Verfügungsgeschäft — die Eintragung im Grundbuch — bringt das Eigentum hervor.

Die Trennung hat praktische Konsequenzen namentlich im Steuerrecht: die objektive Steuerpflicht der Handänderungssteuer kann nach kantonaler Praxis schon mit dem Abschluss des Verpflichtungsgeschäfts (Kaufvertrag) eintreten, während es auf den Grundbucheintrag oder den Übergang von Nutzen und Gefahr nicht ankommt (BGer 2C_469/2017 E. 2.2.3). Zivilrechtlich bleibt der Eigentumsübergang aber an das Verfügungsgeschäft gebunden. Für die Form gilt: das Verpflichtungsgeschäft bedarf der öffentlichen Beurkundung (Art. 657 Abs. 1 ZGB, Art. 216 Abs. 1 OR); das Verfügungsgeschäft vollzieht sich durch die grundbuchliche Anmeldung (Art. 963 ZGB) und die Eintragung im Hauptbuch (Art. 972 Abs. 1 ZGB). Die dinglichen Rechte entstehen und erhalten ihren Rang und ihr Datum durch die Eintragung im Hauptbuch; ihre Wirkung wird auf die Einschreibung im Tagebuch zurückbezogen, sofern die gesetzlichen Ausweise der Anmeldung beigefügt oder rechtzeitig beigebracht werden (Art. 972 Abs. 2 ZGB).

D. Konstitutivwirkung des Grundbucheintrags — absolutes Eintragungsprinzip und Anmeldung

Weil der Grundbucheintrag konstitutiv ist, kommt der Anmeldung eigenständige Bedeutung zu. Die Anmeldung einer Eigentumsübertragung ist im Bereich des absoluten Eintragungsprinzips nicht nur formeller Antrag an den Grundbuchverwalter, sondern zugleich die materielle Verfügung über das eingetragene Eigentum (BGE 109 II 99 E. 3, unter Verweis auf BGE 74 II 232 und Meier-HayoZ, N. 34 zu Art. 656 ZGB). Grundbuchliche Verfügungen dürfen nur aufgrund eines Ausweises über das Verfügungsrecht und den Rechtsgrund vorgenommen werden (Art. 965 Abs. 1 ZGB); der Ausweis über das Verfügungsrecht liegt im Nachweis, dass der Gesuchsteller nach Massgabe des Grundbuchs verfügungsberechtigt ist (Art. 965 Abs. 2 ZGB); der Ausweis über den Rechtsgrund liegt im Nachweis der für dessen Gültigkeit erforderlichen Form (Art. 965 Abs. 3 ZGB).

Angewandt: Tod des Sacheinlegers vor der Anmeldung

In BGE 109 II 99 hatten Erwin, Marie-Thérèse, Eliane und Armin L. mit öffentlich beurkundetem Errichtungsakt vom 22. Dezember 1981/7. Januar 1982 die Hotel B. AG gegründet. Gemäss Sacheinlagevertrag vom 22. Dezember 1981 sollte Erwin L. 59 Grundstücke auf die zu gründende Aktiengesellschaft übertragen. Die Hotel B. AG wurde am 21. Januar 1982 im Handelsregister eingetragen. Am 15. März 1982 starb Erwin L., ohne die Eigentumsübertragung an den 59 Grundstücken angemeldet zu haben. Das Grundbuchamt stellte in einem «präventiven Orientierungsschreiben» fest, dass die Grundstücke vorerst auf die Erbengemeinschaft des Erwin L. eingetragen werden müssten. Das Bundesgericht bestätigte diese Auffassung: der Sacheinlagevertrag untersteht dem absoluten Eintragungsprinzip, die Grundbucheintragung ist konstitutives Erfordernis für den Eigentumserwerb der Gesellschaft (BGE 109 II 99 E. 2). Da die Anmeldung unterblieben war, fehlte es an einer materiellen Verfügung; das Verfügungsrecht war mit dem Tod des Erwin L. auf dessen Erben übergegangen, die erst nach ihrer eigenen Eintragung wirksam anmelden konnten (E. 3). Die Gesellschaft konnte den bedingungslosen Anspruch auf Übereignung gemäss Art. 633 Abs. 4 OR zwar gegen die Erben geltend machen (E. 4) — Eigentum aber hatte sie noch nicht erworben. Das Merkmal der Eintragung war nicht erfüllt; der Erwerb scheiterte am konstitutiven Charakter des Grundbucheintrags.

Verworfen: blosse Besitzübertragung bei der Erbteilung

In BGE 102 II 197 ging es um die Erbteilung mit Grundstücken im Nachlass. Das Bundesgericht stell klar, dass die Realteilung durch entsprechende Änderung des Grundbucheintrags zu vollziehen ist; die blosse Besitzübertragung an einen Erben genügt nicht (BGE 102 II 197 E. 3, Regeste). Die Besitzübertragung wurde als Erwerbstatbestand verworfen; das Eintragungsprinzip gilt auch innerhalb der Erbteilung.

E. Ausserbuchlicher Erwerb (Abs. 2) — Erbgang, gerichtliches Urteil, Zwangsvollstreckung, Enteignung, Aneignung

Absatz 2 durchbricht das Eintragungsprinzip für fünf Erwerbsgründe: Aneignung, Erbgang, Enteignung, Zwangsvollstreckung und gerichtliches Urteil. In diesen Fällen erlangt der Erwerber schon vor der Eintragung das Eigentum; der Grundbucheintrag ist bloss deklarativ. Die Aufzählung ist abschliessend — andere ausserbuchliche Erwerbsgründe anerkennt das Gesetz nicht.

1. Erbgang (Universalsukzession)

Das Eigentum geht durch den Erbgang unabhängig vom Grundbucheintrag auf die Erben über. Dies hat das Bundesgericht in BGE 116 II 267 ausdrücklich festgehalten:

«In der Tat geht das Eigentum durch den Erbgang unabhängig vom Grundbucheintrag auf die Erben über (Art. 656 Abs. 2 und Art. 560 Abs. 1 ZGB).» (BGE 116 II 267 E. 6)

Die Erben erwerben die Erbschaft als Ganzes mit dem Tod des Erblassers kraft Gesetzes (Art. 560 Abs. 1 ZGB); das Eigentum an den Grundstücken geht ohne weiteres auf sie über (Art. 560 Abs. 2 ZGB). Der Grundbucheintrag der Erbengemeinschaft kann lange unterbleiben, ohne dass der Erwerb davon berührt wäre; er wird erst nötig, wenn die Teilung oder die Veräusserung des Grundstücks angestrebt wird (E. 6). Der auf einen verstorbenen Eigentümer lautende Grundbucheintrag ist deshalb weder «gegenstandslos» noch fällt er «ins Leere» — er bildet die Grundlage für die Eintragung der Erben als Rechtsnachfolger durch Erbfolge (E. 6). Der Fall betraf die ausserordentliche Ersitzung nach Art. 662 Abs. 2 ZGB: A. K. war 1916 verstorben; sein Sohn B. K. und dessen Rechtsnachfolger (die Beklagten) hatten die Parzelle 789 während über dreissig Jahren unangefochten besessen, ohne dass eine Erbteilung stattgefunden hatte. Das Bundesgericht hob hervor, dass der unverjährbare Teilungsanspruch (Art. 604 Abs. 1 ZGB) der Ersitzung durch einzelne Erben entgegensteht, solange die Erbengemeinschaft weiterbesteht und eine Eintragung der Erben jederzeit möglich ist (E. 6–7). Das Merkmal «Eigentümer aus dem Grundbuch nicht ersichtlich» im Sinne von Art. 662 Abs. 2 ZGB wurde angesichts der fortdauernden Erbengemeinschaft verneint — der ausserbuchliche Erwerb der Erben (Art. 656 Abs. 2) lässt die Eintragung der Erbengemeinschaft jederzeit zu und steht damit einer Ersitzung durch den Einzelbesitzer im Weg.

2. Gerichtliches Urteil und Scheidungskonvention

Wird der Eigentumsübergang gerichtlich angeordnet, so erfolgt er ausserbuchlich und bereits mit Eintritt der Rechtskraft des Urteils. Das Bundesgericht hat dies in BGE 135 III 585 im Fall eines ausserbuchlichen Erwerbs gestützt auf ein Scheidungsurteil präzisiert:

«Wird der Eigentumsübergang gerichtlich angeordnet, so erfolgt er ausserbuchlich und bereits mit Eintritt der Rechtskraft des Urteils (Art. 656 Abs. 2 ZGB; Art. 18 Abs. 2 lit. d GBV). Eine entsprechende Erklärung des Eigentümers braucht es in diesem Fall nicht (Art. 963 Abs. 2 ZGB). Hingegen kann der Erwerber über das Grundstück erst nach Eintrag in das Grundbuch verfügen (Art. 656 Abs. 2 ZGB).» (BGE 135 III 585 E. 2.1)

X. und Y. hatten 1959 geheiratet und am 28./30. August 2006 ein gemeinsames Scheidungsbegehren samt Konvention über die Nebenfolgen eingereicht. Am 13. November 2006 wurde über das Vermögen von X. der Konkurs ausgesprochen und tags darauf im Grundbuch angemerkt; der Konkurs wurde am 11. Dezember 2006 zweitinstanzlich bestätigt. Mit Urteil vom 17. Januar 2007 wurde die Ehe geschieden und die Scheidungskonvention genehmigt, wonach X. das Eigentum an zwei Grundstücken auf Y. übertragen sollte; das Urteil erwuchs am 29. Januar 2007 in Rechtskraft. Y. wurde damit in diesem Zeitpunkt Eigentümerin — vorausgesetzt, X. war damals noch verfügungsberechtigt (E. 2.2). Das Bundesgericht hielt fest, dass der massgebende Zeitpunkt beim ausserbuchlichen Erwerb infolge eines Gerichtsurteils der Eintritt der Rechtskraft ist, beim buchlichen Erwerb hingegen die Anmeldung (E. 2.2). Weil X. aber bereits am 11. Dezember 2006 konkursiert war und das Verfügungsrecht über die Konkursmasse ausschliesslich der Konkursverwaltung zustand (Art. 204 Abs. 1 SchKG), konnte er im Rechtskraftmoment nicht mehr rechtsgültig verfügen. Der ausserbuchliche Erwerb der Y. scheiterte damit am Fehlen der Verfügungsberechtigung des übertragenden Ehegatten im massgebenden Zeitpunkt (E. 2.3–2.4). Das Merkmal «gerichtliches Urteil» lag vor, aber der Erwerb scheiterte an der konkursrechtlichen Verfügungsbeschränkung des Veräusserers.

3. Zwangsvollstreckung (Zuschlag)

Bei der Zwangsversteigerung geht das Eigentum bereits mit dem Zuschlag auf den Erwerber über (BGE 101 II 235 unter Verweis auf Meier-HayoZ, N. 100 zu Art. 656 ZGB, und Oser/Schönenberger, N. 4 zu Art. 235 [SchKG]). Der Zuschlag ist der hoheitliche Akt, der den Eigentumsübergang konstituiert; die grundbuchliche Eintragung des Erstehers hat nur deklarativen Charakter. Praktische Bedeutung hat dies für das gesetzliche Vorkaufsrecht des Miteigentümers (Art. 682 Abs. 1 ZGB): die 30-tägige Frist des Art. 681 Abs. 3 ZGB läuft ab dem Zuschlag, weil das Eigentum in diesem Zeitpunkt übergeht, nicht erst mit der Grundbucheintragung.

Leitsatz. Bei Aneignung, Erbgang, Enteignung, Zwangsvollstreckung (Zuschlag) und gerichtlichem Urteil geht das Grundeigentum ausserbuchlich und ohne Eintragung über; der Grundbucheintrag ist in diesen Fällen bloss deklarativ (BGE 101 II 235; BGE 116 II 267 E. 6; BGE 135 III 585 E. 2.1).

F. Zeitpunkt des Erwerbs und Verfügungsbeschränkung (Abs. 2)

Absatz 2 Halbsatz 2 enthält eine zweite Aussage: der ausserbuchliche Erwerber kann im Grundbuch erst dann über das Grundstück verfügen, wenn die Eintragung erfolgt ist. Der Erwerb selbst tritt vor der Eintragung ein, die weitere rechtsgeschäftliche Verfügung bleibt aber an die Eintragung gebunden. Wer ausserbuchlich Eigentümer geworden ist (etwa durch Erbgang), ist materiell Eigentümer und kann das Grundstück besitzen und nutzen, er kann es aber erst veräussern oder belasten, nachdem er selbst als Eigentümer eingetragen ist (BGE 135 III 585 E. 2.1; BGE 116 II 267 E. 6). Die Erben müssen sich deshalb erst als Eigentümer eintragen lassen, bevor sie über das Grundstück verfügen können (Art. 18 GBV; Art. 963 ZGB). Die Verfügungsbeschränkung sichert die Grundbuchpublizität: der Grundbuchverkehr soll nur über eingetragene Eigentümer laufen, auch wenn das materielle Eigentum schon früher übergegangen ist.

Der massgebende Zeitpunkt des Erwerbs hängt vom Erwerbsgrund ab: beim Erbgang der Tod des Erblassers (Art. 560 Abs. 1 ZGB), beim gerichtlichen Urteil der Eintritt der Rechtskraft (Art. 18 Abs. 2 lit. d GBV), bei der Zwangsvollstreckung der Zuschlag. Auf diesen Zeitpunkt muss der Veräusserer verfügungsberechtigt gewesen sein; fehlt es daran — wie im Fall BGE 135 III 585 wegen vorangegangener Konkurseröffnung —, kommt der ausserbuchliche Erwerb nicht zustande.

G. Gutgläubiger Erwerb (Art. 973) — öffentlicher Glaube des Grundbuchs

Art. 656 ZGB regelt den Erwerb vom Berechtigten; der Erwerb vom Nichtberechtigten ist in Art. 973 ZGB geregelt und setzt den öffentlichen Glauben des Grundbuchs (Publizitätsprinzip) voraus:

«Wer sich in gutem Glauben auf einen Eintrag im Grundbuch verlassen und daraufhin Eigentum oder andere dingliche Rechte erworben hat, ist in diesem Erwerbe zu schützen.» (Art. 973 Abs. 1 ZGB)

Das Bundesgericht hat in BGE 137 III 153 die dogmatischen Grundlinien des Publizitätsprinzips zusammengefasst:

«Aus der gesetzlichen Regelung folgt einerseits, dass der Inhalt des Grundbuchs grundsätzlich als richtig fingiert wird (positive Seite des Publizitätsprinzips), und andererseits, dass der Grundbucheintrag als vollständig gilt (negative Seite des Publizitätsprinzips).» (BGE 137 III 153 E. 4.1.1)

Die positive Publizität fingiert den Inhalt des Grundbuchs als richtig: der gutgläubige Dritte erwirbt dingliche Rechte selbst von einem Veräusserer, der im Grundbuch zu Unrecht als Eigentümer eingetragen ist. Die negative Publizität fingiert den Grundbucheintrag als vollständig: was nicht im Grundbuch eingetragen ist, muss sich der gutgläubige Erwerber nicht entgegenhalten lassen. Wo das Gesetz eine Rechtswirkung an den guten Glauben knüpft, ist dessen Dasein zu vermuten (Art. 3 Abs. 1 ZGB; BGE 137 III 153 E. 4.1). Der gute Glaube ist damit der Regelfall; Bösgläubigkeit ist von dem zu beweisen, der sich darauf beruft.

Angewandt: gutgläubiger Erwerb ohne eingetragenes Wegrecht

In BGE 98 II 191 hatte die Sigrist & Grüebler AG an der Fürstenlandstrasse in St. Gallen Bauland mit den aneinander grenzenden Parzellen Nrn. 3349 und 3322. Am 6. Januar 1964 verkaufte sie die Parzelle Nr. 3349 der E. Mainetti AG und vereinbarte in Ziff. 5 des Vertrages die Verlängerung der Moosstrasse über die Parzelle 3349; das vereinbarte Wegrecht wurde im Grundbuch nicht eingetragen. Die Mainetti AG verkaufte die östliche Teilparzelle (neue Nr. 3349, 1560 m²) am 13. Februar 1968 zum Preis von Fr. 260'000.– an die AGIP (Suisse) SA, ohne sie über das Wegrecht zu informieren. Das Bundesgericht hielt fest, dass die AGIP SA das Grundstück ohne die Belastung mit einem Wegrecht gutgläubig erworben hat und gemäss Art. 973 ZGB in diesem Erwerb geschützt wird — sie brauchte sich das zwischen ihren Rechtsvorgängern vereinbarte, im Grundbuch aber nicht eingetragene Wegrecht nicht entgegenhalten zu lassen (BGE 98 II 191 E. 2 und 3). Das Merkmal der negativen Publizität war bejaht: das nicht eingetragene Wegrecht belastet den gutgläubigen Dritterwerber nicht. Mit der Eigentumsfreiheitsklage hätte die AGIP SA die Beseitigung der Strasse verlangen können (E. 2). Die Klage gegen die Verkäuferin auf Schadenersatz wegen teilweiser Entwehrung scheiterte jedoch an der Sachgewährleistung, weil die AGIP SA die Strasse bei einer Besichtigung hätte erkennen können und der Mangel rechtzeitig gerügt worden war (E. 4) — ein dogmatisch eigenständiges Problem des Kaufrechts (Art. 197 OR), das den gutgläubigen Erwerb als solchen unberührt liess.

Leitsatz. Der nicht eingetragene Grundbucheintrag schützt den gutgläubigen Dritterwerber: das negative Publizitätsprinzip lässt den Erwerb ohne ungebuchte Lasten unangefochten (BGE 98 II 191 E. 3).

H. Schranken des öffentlichen Glaubens — natürliche Publizität, Eintragungsfähigkeit und Aufmerksamkeit

Der gute Glaube gemäss Art. 973 Abs. 1 ZGB ist nicht absolut geschützt. Derjenige kann sich nicht auf seinen guten Glauben berufen, der bei der Aufmerksamkeit, wie sie nach den Umständen von ihm verlangt werden darf, nicht gutgläubig sein konnte (Art. 3 Abs. 2 ZGB; BGE 137 III 153 E. 4.1.2). Selbst ein an sich gutgläubiger Erwerber muss nähere Erkundigungen einziehen, sofern besondere Umstände Zweifel an der Genauigkeit des Eintrags aufkommen lassen (E. 4.1.2).

1. Natürliche Publizität — der physische Zustand als Glaubenszerstörer

Die wichtigste Schranke ist die natürliche Publizität. Das Bundesgericht hat sie in BGE 137 III 153 wie folgt umschrieben:

«Den guten Glauben des Erwerbers in das Grundbuch zerstören kann namentlich die sog. natürliche Publizität, die darin besteht, dass der Rechtsbestand im physischen Zustand der Liegenschaft nach aussen sichtbar in Erscheinung tritt. Der Erwerber muss ein Rechtsverhältnis, das ihm auf dem Grundstück selber durch seine eindeutige äussere Erscheinung entgegentritt, gegen sich gelten lassen.» (BGE 137 III 153 E. 4.1.3)

Der Fall betraf ein Wegrecht zwischen den Parzellen Nrn. 11, 44, 66, 2455 und 2477, das 1952 mit dem Stichwort «Wegrecht» eingetragen worden war. Mitte der Siebzigerjahre wurden die Parzellen Nrn. 11 und 44 neu überbaut; der bisherige Weg wurde um 1,5 m nach Norden verschoben und führte neu durch einen Tunnel von 2,75 m Höhe. Die Änderung des Wegverlaufs wurde weder schriftlich vereinbart noch im Grundbuch eingetragen. X. erwarb am 28. April 2008 die Parzelle Nr. 2477, klagte im Frühjahr 2009 auf Wiederherstellung des ursprünglichen Wegrechts und beantragte, den früheren Zustand (Höhe ca. 12 m, Breite 5,4 m) wiederherzustellen. Das Bundesgericht wies die Klage ab: der Beschwerdeführer hatte vor dem Kauf den Grundbucheintrag «Wegrecht» gelesen, das Grundstück besichtigt und den Zugang zum Innenhof durch den Tunnel beschritten. Er musste sich diese äussere Erscheinung des Wegrechts entgegenhalten lassen; Inhalt und Umfang des Wegrechts werden durch die bauliche Anlage (Tunnel) bestimmt (BGE 137 III 153 E. 4.3). Das Merkmal des guten Glaubens wurde durch die natürliche Publizität zerstört — der Dritterwerber kann sich weder auf den allgemein gehaltenen Grundbucheintrag «Wegrecht» noch auf das Wegrecht gemäss dem Dienstbarkeitsvertrag von 1952 berufen.

2. Eintragungsfähigkeit als Schranke

Der öffentliche Glaube des Grundbuchs reicht nicht so weit, dass Rechte, die das Gesetz nicht als dingliche anerkennt, durch Eintragung im Grundbuch zu dinglichen werden. Der Eintrag eines nicht eintragungsfähigen Rechts geniesst den Schutz von Art. 973 ZGB nicht:

«Der Eintrag eines nicht eintragungsfähigen Rechts (z.B. Dienstbarkeiten mit unzulässigem Inhalt) geniesst den Schutz von Art. 973 ZGB nicht.» (BGE 130 III 306 E. 3.1)

In BGE 130 III 306 stritten die Parteien um ein «Benutzungsrecht des Autoabstellplatzes Nr. 10» zugunsten der Stockwerkeinheit «Nr. 7», das im Grundbuch zu Lasten der als eigene Stockwerkeinheit ausgeschiedenen Autoeinstellhalle eingetragen war. Die Beklagten machten geltend, die Eintragung der Grunddienstbarkeit sei rechtlich gar nicht möglich, weshalb die Klägerin sich nicht auf gutgläubigen Erwerb berufen könne. Das Bundesgericht hielt fest, dass ein Stockwerkeigentumsanteil zugunsten eines anderen mit einer Grunddienstbarkeit belastet werden kann, selbst wenn der belastete Anteil in unselbstständiges Miteigentum aufgeteilt ist (E. 3.2 und 3.3); der Eintrag war damit eintragungsfähig. Gutgläubiger Erwerb war deshalb grundsätzlich möglich. Das Merkmal der Eintragungsfähigkeit war bejaht; die allfälligen Mängel bei der Errichtung (Verfügungsbefugnis der Promotoren, ausreichender Antrag) würden durch den öffentlichen Glauben des Grundbuchs geheilt (E. 3.3.5).

Kasuistikübersicht: Schranken des guten Glaubens im Grundbuchverkehr

Leitsatz. Der gute Glaube an das Grundbuch wird durch die natürliche Publizität zerstört: was im physischen Zustand der Liegenschaft für jedermann sichtbar ist und bei einer Besichtigung erkennbar wäre, muss sich der Erwerber entgegenhalten lassen (BGE 137 III 153 E. 4.1.3 und 4.3).

I. Drittbegriff und Bösgläubigkeit (Art. 973, 974)

1. Wer ist «Dritter» im Sinne des öffentlichen Glaubens

Auf den öffentlichen Glauben des Grundbuchs kann sich nur der Dritte berufen, der ein Recht am Grundstück erwirbt. Keinen Schutz geniesst eine Person, die am Rechtsgeschäft, das Grundlage für die Eintragung des dinglichen Rechts bildet, beteiligt ist (LU KG 1B 15 53 E. 4.4 unter Verweis auf BGer 5A_412/2009 E. 5.1 und Schmid, BSK ZGB, Art. 973 N. 34). Die Frage, wer Dritter ist, entscheidet sich nach der Universalsukzession: die Erben eines Direktbeteiligten treten von Gesetzes wegen in dessen Stellung ein und gelten nicht als Dritte; potentielle Erben sind ebenfalls keine Dritten (LU KG 1B 15 53 E. 4.5 unter Verweis auf Schmid/Hürlimann-Kaup, Sachenrecht, Rz. 588). Nicht als Dritte gelten ferner die Konkurs- und Pfändungsgläubiger sowie Personengesamtheiten.

In BGE 107 II 440 hatte eine nicht im Besitz einer Bewilligung befindliche Person im Ausland durch Schuldbriefe eine eigentümerähnliche Stellung an einem Schweizer Grundstück erlangt; die Schuldbriefe waren nichtig, weil sie der Umgehung des BewB dienten. Das Bundesgericht hielt fest, dass die Nichtigkeit dem gutgläubigen Dritterwerber eines solchen Schuldbriefs nicht entgegengehalten werden kann (E. 3) — der gutgläubige Dritterwerber ist auch bei anfänglicher Nichtigkeit geschützt. Es schadet dem Erwerber eines ursprünglich mit einem Mangel behafteten Rechtes nichts, wenn er vom Mangel Kenntnis hat oder hätte haben müssen, sofern sein Rechtsvorgänger das Recht gutgläubig erworben hat (E. 5; BGE 107 II 440).

2. Bösgläubigkeit und nemo plus iuris

Ist der Eintrag eines dinglichen Rechts ungerechtfertigt, so kann sich der Dritte, der den Mangel kennt oder kennen sollte, auf den Eintrag nicht berufen (Art. 974 Abs. 1 ZGB). Ungerechtfertigt ist der Eintrag, der ohne Rechtsgrund oder aus einem unverbindlichen Rechtsgeschäft erfolgt ist (Art. 974 Abs. 2 ZGB). Wer durch einen solchen Eintrag in einem dinglichen Recht verletzt ist, kann sich unmittelbar gegenüber dem bösgläubigen Dritten auf die Mangelhaftigkeit des Eintrags berufen (Art. 974 Abs. 3 ZGB). Art. 974 ZGB ist damit die Umkehrung des in Art. 973 ZGB ausgesprochenen Grundsatzes.

Das Luzerner Kantonsgericht hat die Durchbrechung des nemo plus iuris durch den öffentlichen Glauben des Grundbuchs in einem Fall präzisiert, in dem die Ehefrau ein Grundstück von ihrem Ehemann erwarb, der es seinerseits aufgrund eines nichtigen Kaufvertrags vom 24. Juni 1999 erworben hatte:

«Der öffentliche Glaube bewirkt für den Erwerber eines Rechts, dass sein Erwerb unangefochten bleibt, auch wenn er das Recht nicht vom wirklichen, rechtmässigen Eigentümer, sondern von der im Grundbuch zu Unrecht eingetragenen Person erworben hat und sich sein Vertragspartner als nicht verfügungsberechtigt erweisen sollte. Das Prinzip, dass niemand mehr Rechte übertragen kann, als er hat, wird damit durchbrochen.» (LU KG 1B 15 53 E. 5)

Die Beklagte 1 (Ehefrau) war nicht Partei des nichtigen Kaufvertrags vom 24. Juni 1999 gewesen und hatte bei der Beurkundung des Schenkungsvertrags vom 3. Januar 2003 von der Nichtigkeit nichts gewusst; auch der Beklagte 2 (Ehemann) hatte von der Ungültigkeit nichts gewusst. Sie gilt deshalb als Dritte im Sinne von Art. 973 ZGB, und ihr guter Glaube wurde vermutet (Art. 3 Abs. 1 ZGB). Das Kantonsgericht hielt fest, dass allein die Tatsache der Ehe mit dem Beklagten 2 keinen direkten Schluss auf Bösgläubigkeit zulässt und dass die Rechtsprechung zur paulianischen Anfechtungsklage (wo bei nahestenden Personen die Erkennbarkeit der Schädigungsabsicht vermutet wird) nicht analog angewendet werden kann, weil sie einen anders gelagerten Sachverhalt betrifft (E. 4.5). Das Merkmal des guten Glaubens war bejaht; die Ehefrau erwarb trotz formnichtigem Vorvertrag ihres Ehemannes als gutgläubige Dritterwerberin.

3. Bösgläubigkeit der Bank bei Kenntnis einer Betreibung

Eine Bank, die einer Hypothekarerhöhung zustimmt und einen Register-Schuldbrief errichten lässt, kann sich nicht auf ihre Gutgläubigkeit berufen, wenn sie trotz Kenntnis eines gegen den Schuldner laufenden Betreibungs- und Pfändungsverfahrens keine weiteren Vorsichtsmassnahmen trifft (Einsichtnahme in die Pfändungsurkunde oder verbindliche Nachfrage beim Betreibungsamt, beim Schuldner oder beim Grundbuchamt) — auch wenn die Pfändung dem Grundbuchamt zu diesem Zeitpunkt fälschlicherweise noch nicht mitgeteilt worden war (SG KG BO.2017.11, Regeste). Das Merkmal der Aufmerksamkeit (Art. 3 Abs. 2 ZGB) war verletzt; die Bank handelte bösgläubig im Sinne von Art. 974 ZGB, so dass der Eintrag ihr gegenüber nicht schützt.

J. Form der Eigentumsübertragung (Art. 657) — öffentliche Beurkundung

Der Vertrag auf Eigentumsübertragung bedarf zu seiner Verbindlichkeit der öffentlichen Beurkundung (Art. 657 Abs. 1 ZGB; Art. 216 Abs. 1 OR). Das Bundesgericht hat diesen Grundsatz in BGE 86 II 221 im Fall der Sicherungsübereignung eines Wohnhauses mit Werkstatt ausdrücklich bestätigt:

«Laut Gesetz bedarf ein Vertrag auf Übertragung von Grundeigentum, insbesondere ein Kaufvertrag, der Grundstücke zum Gegenstand hat, zu seiner Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung (Art. 657 Abs. 1 ZGB, Art. 216 Abs. 1 OR).» (BGE 86 II 221 E. 5)

Fritschi, der im eigenen Haus eine mechanische Werkstatt betrieb, verkaufte mit öffentlich beurkundetem Vertrag vom 25. Juli 1938 an Studer sein Haus (Liegenschaft Nr. 1847, Schatzungswert Fr. 29'530.–) und drei Stücke Wiesland zum Preise von Fr. 22'000.–, der durch Übernahme der Grundpfandschulden getilgt wurde. Ein gleichzeitiger schriftlicher Zusatzvertrag hielt fest, dass eine Schuld Fritschis gegenüber Studer von Fr. 8'000.– mit dem Kaufpreis verrechnet wurde — der wahre Kaufpreis betrug damit Fr. 30'000.–. Das Bundesgericht hielt fest, dass die Form alle wesentlichen Punkte eines solchen Vertrages decken muss, namentlich die ganze für das Grundstück versprochene Gegenleistung; dies gilt auch dann, wenn die Gegenleistung teilweise schon vor der Beurkundung erbracht wurde (E. 5). Weil die öffentliche Urkunde den Kaufpreis mit Fr. 22'000.– angab, während er in Wirklichkeit Fr. 30'000.– betrug, war der Vertrag formnichtig (E. 5). Die Formgültigkeit wäre auch dann zweifelhaft gewesen, wenn die Verrechnungsabrede simuliert gewesen wäre, weil dann der Rechtsgrund der Eigentumsübertragung im öffentlich beurkundeten Vertrag unrichtig angegeben gewesen wäre (E. 5).

Umfang des Formzwangs — essentialia und accidentalia negotii

Der Formzwang betrifft sowohl die objektiv als auch die subjektiv wesentlichen Vertragspunkte. Er erstreckt sich aber nicht auf sämtliche Punkte, die für den Abschluss wesentlich sind: im subjektiv wesentlichen Bereich ist er auf diejenigen Vertragspunkte einzuschränken, die ihrer Natur nach ein Element des betreffenden Vertragstyps bilden. Verpflichtungen, die für den Grundstückkaufvertrag artfremd sind, bedürfen keiner Aufnahme in die öffentliche Urkunde, sofern das Versprochene nicht als zusätzliche Gegenleistung einer Partei in das kaufrechtliche Austauschverhältnis einfliest (BGer 4A_530/2016 E. 8.2 unter Verweis auf BGE 119 II 135 E. 2a und BGE 113 II 402 E. 2a).

In BGer 4A_530/2016 hatten die Beschwerdeführer ihr Mehrfamilienhaus (Stockwerkeigentum) mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 23. Juni 2005 an die D.________ AG verkauft; in einer separaten, nicht beurkundeten Vereinbarung vom 8./14. Juni 2005 war ein Rückkaufsrecht vorgesehen, dessen Ausübung von der vollständigen Tilgung der Schulden der Beklagten gegenüber der E.________ GmbH (Fr. 1'780'000.–) abhing. Die Beschwerdeführer machten geltend, der Kaufvertrag sei formungültig, weil das zusammen mit dem Grundstückkaufvertrag vereinbarte Rückkaufsrecht nicht öffentlich beurkundet worden sei. Das Bundesgericht folgte der Vorinstanz: das Rückkaufsrecht war nicht Teil des Synallagmas des Grundstückkaufvertrags, sondern Teil des Kreditvertrags und der Zusatzvereinbarung; es war von der Schuldentilgung abhängig und damit artfremd zum Kaufvertrag. Es unterstand nicht dem Beurkundungszwang des Kaufvertrags (E. 8.3). Die Formgültigkeit des Kaufvertrags wurde bejaht; das Merkmal der Form war erfüllt. Auch eine allfällige materielle Nichtigkeit mangels gültiger Einräumung des Rückkaufsrechts scheiterte daran, dass die Beschwerdeführer das Kaufrecht gar nicht ausgeübt hatten und die Ausübungsbedingungen nicht eingetreten waren (E. 8.4).

K. Formmangel, Simulation und Rechtsmissbrauch (Art. 2 ZGB)

1. Formnichtigkeit und Rechtsmissbrauch

Die Formnichtigkeit eines Vertrags ist nach der Rechtsprechung unbeachtlich, wenn die Berufung darauf einen offenbaren Rechtsmissbrauch darstellt, das heisst gegen Treu und Glauben verstösst (Art. 2 Abs. 2 ZGB):

«Die Formnichtigkeit eines Vertrags ist jedoch nach der Rechtsprechung unbeachtlich, wenn die Berufung darauf einen offenbaren Rechtsmissbrauch darstellt, d.h. gegen Treu und Glauben verstösst.» (BGE 86 II 221 E. 6)

Im Fall Fritschi hatte dieser seine Pflichten aus dem Kaufvertrag vom 25. Juli 1938 erfüllt, indem er die Liegenschaften im Grundbuch auf Studer übertragen liess; Studer übernahm und verzinste die Grundpfandschulden. Am 25. April 1955 schloss Fritschi mit Studer über die seinerzeit veräusserten Liegenschaften einen Rückkaufvertrag, der voraussetzt, dass Studer Eigentümer geworden war — auf diesen Vertrag berief sich Fritschi auch im Prozess. Unter diesen Umständen wäre es ein klarer Rechtsmissbrauch gewesen, wenn Fritschi nachträglich behauptet hätte, der Kaufvertrag von 1938 sei wegen Formmangels ungültig; der Formmangel blieb unbeachtet (E. 6). Das Bundesgericht prüft die Frage der Formnichtigkeit und des Rechtsmissbrauchs von Amtes wegen (E. 5–6).

Der Fall zeigt zugleich die Verzahnung von Art. 656 und Art. 657 mit dem Kaufrecht: der Verkäufer, der sich das Rücktrittsrecht nicht ausdrücklich vorbehalten hat, verliert dieses beim Grundstückkauf nicht mit dem Besitzesübergang, sondern erst mit der Eintragung des Käufers im Grundbuch (Art. 214 Abs. 3 OR i.V.m. Art. 221 OR; BGE 86 II 221 E. 11c). Die Funktion, die beim Fahrniskauf dem Besitzesübergang zukommt, fällt beim Grundstückskauf dem Grundbucheintrag zu — eine direkte Anwendung des Eintragungsprinzips auf das Rücktrittsrecht.

2. Simulation und fiduziarisches Geschäft

Geht es um die Übertragung des Eigentums an Grundstücken, so ist zu berücksichtigen, dass die Übertragung ein kausalierter Vorgang ist und somit einen gültigen Rechtsgrund erfordert. Für eine gültige fiduziarische Eigentumsübertragung genügt es nicht, dass die Parteien die Übertragung als solche gewollt haben; es ist überdies erforderlich, dass sie den Eigentumsübergang durch den kausalen Rechtsakt haben herbeiführen wollen, der als Grund für jenen genannt ist (BGer 4A_530/2016 E. 5.1 unter Verweis auf BGE 71 II 99 E. 2). Wollen die Parteien eine Sache durch Übertragung des Eigentums dem Zugriff der Gläubiger des bisherigen Eigentümers entziehen und schliessen sie zu diesem Zweck einen Kaufvertrag, während ihr wirklicher Wille gar nicht auf einen solchen gerichtet ist, so ist der Kaufvertrag wegen Simulation nichtig. Die Wirksamkeit der ernstlich gewollten Eigentumsübertragung hängt davon ab, ob das dem wirklichen Willen entsprechende Grundgeschäft gültig zustande gekommen ist — für Grundstücke ist hierfür die öffentliche Beurkundung notwendig. Fehlt diese, ist der Vertrag formnichtig und die Eigentumsübertragung mangels gültigen Rechtsgrunds unwirksam (E. 5.1). Bei einer echten fiduziarischen Rechtsübertragung ist die Rechtsübertragung (das Verfügungsgeschäft) dagegen nicht simuliert: der Fiduziar soll volles dingliches Recht am Treugut erhalten, und die Parteien wollen die Übertragung uneingeschränkt (E. 5.1). Ob im Einzelfall Simulation oder fiduziarische Übertragung vorliegt, ist Tatfrage und vomjenigen zu beweisen, der sich auf Simulation beruft (E. 7.1).

Leitsatz. Die Übertragung von Grundeigentum ist ein kausalierter Vorgang: der gutgläubige Erwerb heilt zwar fehlende Verfügungsmacht, nicht aber Mängel des Rechtsgrunds; die öffentliche Beurkundung des Grundgeschäfts ist für den Eigentumsübergang konstitutiv (BGer 4A_530/2016 E. 5.1; BGE 86 II 221 E. 5).

L. Durchsetzung — gerichtliche Zusprechung (Art. 665) und Grundbuchberichtigung

Verweigert der Eigentümer beim rechtsgeschäftlichen Erwerb von Grundeigentum zu Unrecht die Abgabe der Grundbuchanmeldung, hat der Käufer einen persönlichen Anspruch auf Eintragung und bei Weigerung das Recht auf gerichtliche Zusprechung des Eigentums (Art. 665 Abs. 1 ZGB). Das Urteil, mit welchem dem Käufer das Eigentum am Grundstück zugesprochen wird, ist ein Gestaltungsurteil; der Erwerb des Eigentums findet im Zeitpunkt der Rechtskraft des Urteils statt (ZH OG LB250006 E. 1.3 unter Verweis auf BSK ZGB-Rey/Strebel, Art. 665 N. 10). Bei den Erwerbsgründen des Absatz 2 (Aneignung, Erbgang, Enteignung, Zwangsvollstreckung, Urteil) kann der Erwerber die Eintragung von sich aus erwirken (Art. 665 Abs. 2 ZGB), weil er schon vor der Eintragung Eigentümer geworden ist und keines Mitwirkens des eingetragenen Vorgängers mehr bedarf.

Das Zürcher Obergericht hatte in LB250006 über eine Klage auf Zusprechung des Grundeigentums zu entscheiden: die Kläger begehrten die gerichtliche Zusprechung des Eigentums am Grundstück GBBI Nr. 1 gegen Vorlegen eines unwiderruflichen Zahlungsversprechens einer Bank über die Tilgung der Restkaufpreisforderung und die Anweisung an das Grundbuchamt, die Übertragung auf die Kläger als Miteigentümer zu je ½ einzutragen. Der Fall zeigt die praktische Verzahnung von Art. 656 und Art. 665: weil der Erwerb (Art. 656 Abs. 1) die Eintragung voraussetzt und der Verkäufer die Anmeldung verweigert, setzt sich der Käufer das Eigentum gerichtlich bei (Art. 665 Abs. 1); die Eintragung vollzieht sich auf der Grundlage des Gestaltungsurteils, und der Eigentumsübergang tritt mit dessen Rechtskraft ein.

Ist ein Grundbucheintrag ungerechtfertigt, kann der Verletzte die Grundbuchberichtigung verlangen. Wer durch einen ungerechtfertigten Eintrag in einem dinglichen Recht verletzt ist, kann sich unmittelbar gegenüber dem bösgläubigen Dritten auf die Mangelhaftigkeit des Eintrags berufen (Art. 974 Abs. 3 ZGB). Die Grundbuchberichtigungsklage ist das Gegenstück zum gutgläubigen Erwerb: wer gutgläubig erworben hat, ist in seinem Erwerb geschützt (Art. 973); wer bösgläubig ist, muss die Berichtigung dulden (Art. 974).

M. Grundbuchführung und Prüfungspflicht

Die Eintragung wird vom Grundbuchverwalter auf Grund einer Anmeldung vorgenommen (Art. 963 ZGB). Der Grundbuchverwalter prüft das Verfügungsrecht und den Rechtsgrund (Art. 965 ZGB); meldet sich eine Anmeldung auf einen richterlichen Entscheid, hat er eine Prüfungspflicht (BGE 111 II 42 E. 2). Hat der Eigentümer bereits durch Anmeldung einer Eigentumsübertragung über das Grundstück verfügt, so vermag eine nachträgliche Grundbuchsperre die Eintragung des Eigentumsübergangs im Hauptbuch nicht mehr zu verhindern (E. 4). Eine als Massnahme des kantonalen Prozessrechts angeordnete Grundbuchsperre kann nur dann im Grundbuch eingetragen werden, wenn das kantonale Recht einen entsprechenden Anmerkungstatbestand vorsieht (E. 3). Die Prüfungspflicht des Grundbuchverwalters ist die prozessuale Flanke des Eintragungsprinzips: der konstitutive Grundbucheintrag soll nur aufgrund eines gültigen Ausweises über Verfügungsrecht und Rechtsgrund erfolgen.

III. Kantonale Praxisfragen

1. Gutgläubiger Erwerb unter Ehegatten und der Drittbegriff

Das Luzerner Kantonsgericht hat in 1B 15 53 klargestellt, dass die Ehefrau, die ein Grundstück von ihrem Ehemann erwirbt, der es seinerseits aufgrund eines nichtigen Rechtsgeschäfts erworben hatte, als Dritte im Sinne von Art. 973 ZGB gilt, sofern sie nicht Partei des nichtigen Vorvertrags war und von der Nichtigkeit nichts wusste. Die blosse Ehepartnerschaft begründet keine Bösgläubigkeit; die Rechtsprechung zur paulianischen Anfechtungsklage, die bei nahestenden Personen die Erkennbarkeit der Schädigungsabsicht vermutet, ist nicht analog anwendbar. Die kantonale Praxis folgt damit einem strengen, formellen Drittbegriff: massgebend ist die Beteiligung am mangelhaften Grundgeschäft, nicht die familiäre Nähe.

2. Gerichtliche Zusprechung bei verweigerter Anmeldung

Das Zürcher Obergericht bestätigt in LB250006 die dogmatische Einordnung des Art. 665 ZGB: die Zusprechung erfolgt durch Gestaltungsurteil, der Eigentumsübergang tritt mit Rechtskraft ein. Die kantonale Praxis wendet Art. 665 ZGB an, wenn der Verkäufer die Grundbuchanmeldung verweigert und der Käufer seinen Zug (Zahlung bzw. Zahlungsversprechen) gemacht hat; die Zusprechung ist gegen Vorlegen eines unwiderruflichen bankbestätigten Zahlungsversprechens über die Restkaufpreisforderung möglich. Die Klage ist das reguläre Durchsetzungsmittel des Käufers, wenn der ausserbuchliche Erwerb (Art. 656 Abs. 2) nicht eingreift und der Verkäufer die Mitwirkung an der Eintragung verweigert.

3. Bösgläubigkeit der Bank bei Hypothekarerhöhung

Das St. Galler Kantonsgericht verlangt in BO.2017.11 von einer Bank, die einer Hypothekarerhöhung zustimmt, erhöhte Sorgfalt: bei Kenntnis eines laufenden Betreibungs- und Pfändungsverfahrens muss sie die Pfändungsurkunde einsehen oder verbindliche Nachfragen stellen. Die kantonale Praxis wendet damit die Aufmerksamkeitsanforderung von Art. 3 Abs. 2 ZGB im Grundbuchverkehr streng an und versagt den Gutglaubensschutz, wenn die Bank nur auf die (unvollständige) Grundbuchmitteilung der Pfändung abstellt.

IV. Praxishinweise

Für den Erwerber (Käufer / Erwerber vom Nichtberechtigten):

1. Den Eigentumsübergang nicht vor dem Grundbucheintrag erwarten: bei rechtsgeschäftlichem Erwerb ist die Eintragung konstitutiv (Art. 656 Abs. 1); Besitzübergang und Nutzen-Gefahr-Übergang (Art. 220 OR) verschieben den Eigentumserwerb nicht (BGE 109 II 99 E. 2; BGer 2C_469/2017 E. 2.2.3).
2. Bei verweigerter Grundbuchanmeldung des Verkäufers die gerichtliche Zusprechung nach Art. 665 Abs. 1 ZGB klagen; das Urteil ist Gestaltungsurteil, der Eigentumsübergang tritt mit Rechtskraft ein (ZH OG LB250006 E. 1.3).
3. Sich auf den guten Glauben an das Grundbuch (Art. 973) berufen, wenn ein Eintrag fehlt oder unrichtig ist; die Vermutung des guten Glaubens (Art. 3 Abs. 1 ZGB) wirkt für den Erwerber. Vor dem Kauf aber das Grundstück besichtigen: was im physischen Zustand für jedermann sichtbar ist (Tunnel, Wegverlauf, bauliche Anlagen), muss sich entgegenhalten lassen — die natürliche Publizität zerstört den guten Glauben (BGE 137 III 153 E. 4.1.3).
4. Bei einem nur allgemein umschriebenen Grundbucheintrag («Wegrecht») die Grundbuchbelege (Dienstbarkeitsvertrag) einsehen, wenn der Eintrag Inhalt und Umfang des Rechts nicht ausreichend bestimmt (BGE 137 III 153 E. 4.2.1).

Für den Veräusserer / Eigentümer:

1. Den Vertrag auf Eigentumsübertragung immer öffentlich beurkunden lassen (Art. 657 Abs. 1, Art. 216 Abs. 1 OR); die Form muss alle wesentlichen Punkte decken, namentlich die gesamte Gegenleistung — auch Verrechnungsabreden mit dem Kaufpreis (BGE 86 II 221 E. 5).
2. Nebenabreden, die nicht in das kaufrechtliche Austauschverhältnis einfliessen (etwa ein Rückkaufsrecht, das von der Schuldentilgung gegenüber einem Dritten abhängt), unterstehen nicht dem Beurkundungszwang des Kaufvertrags, solange sie artfremd sind; die Grenze ist aber fragil und im Einzelfall rechtlich zu prüfen (BGer 4A_530/2016 E. 8.2).
3. Sich nicht auf Formnichtigkeit berufen, wenn der Vertrag freiwillig und irrtumsfrei erfüllt wurde — die Berufung auf den Formmangel ist rechtsmissbräuchlich (Art. 2 Abs. 2 ZGB; BGE 86 II 221 E. 6).
4. Das Rücktrittsrecht beim Grundstückkauf verliert sich nicht mit dem Besitzesübergang, sondern erst mit der Eintragung des Käufers im Grundbuch (Art. 214 Abs. 3 i.V.m. Art. 221 OR; BGE 86 II 221 E. 11c).

Für den Erben / ausserbuchlichen Erwerber:

1. Der Erbgang vollzieht sich ohne Grundbucheintrag: die Erben werden mit dem Tod des Erblassers Eigentümer (Art. 656 Abs. 2, Art. 560 Abs. 1 ZGB; BGE 116 II 267 E. 6). Die Erbengemeinschaft kann sich jederzeit eintragen lassen — der Eintrag des verstorbenen Eigentümers vermittelt die Grundlage.
2. Vor der eigenen Eintragung nicht über das Grundstück verfügen: die Verfügungsbeschränkung des Art. 656 Abs. 2 ZGB verlangt die Eintragung, bevor der Erbe rechtsgeschäftlich weiterveräussert oder belastet (BGE 135 III 585 E. 2.1).
3. Beim Erwerb gestützt auf ein gerichtliches Urteil (Scheidungskonvention) darauf achten, dass der Veräusserer im Rechtskraftmoment verfügungsberechtigt ist — eine vorherige Konkurseröffnung entzieht ihm die Verfügungsmacht und lässt den ausserbuchlichen Erwerb scheitern (BGE 135 III 585 E. 2.3).

Für die Grundbuchverwaltung:

1. Die Anmeldung ist im Bereich des absoluten Eintragungsprinzips nicht nur formeller Antrag, sondern materielle Verfügung; das Verfügungsrecht geht mit dem Tod des Anmeldenden auf dessen Erben über, die erst nach eigener Eintragung wirksam anmelden können (BGE 109 II 99 E. 3).
2. Die Prüfungspflicht umfasst Verfügungsrecht und Rechtsgrund (Art. 965 ZGB); der Konkurs ist von Amtes wegen zu beachten, unabhängig von der grundbuchlichen Anmerkung (BGE 135 III 585 E. 2.5).
3. Eine Grundbuchsperre kann die Eintragung einer bereits angemeldeten Eigentumsübertragung im Hauptbuch nicht mehr verhindern (BGE 111 II 42 E. 4).

Literatur

• BSK ZGB II-Schmid: Jörg Schmid, Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch II, Sachenrecht, 7. Aufl., Basel 2023, Art. 656 N. 1 ff., Art. 973 N. 1 ff.
• Berner Kommentar-Meier-HayoZ: Arthur Meier-HayoZ, Berner Kommentar, Band IV/1/2: Das Sachenrecht, Das Eigentum, 2. Aufl., Bern 1981, N. 1 ff. zu Art. 656 ZGB (zit. in BGE 109 II 99, BGE 102 II 197, BGE 101 II 235, BGE 111 II 42).
• Berner Kommentar-Rey/Strebel: Peter Rey / Christoph Strebel, Berner Kommentar, Art. 665 ZGB N. 10 ff. (zit. in ZH OG LB250006).
• Schmid/Hürlimann-Kaup: Jörg Schmid / Bettina Hürlimann-Kaup, Sachenrecht, 4. Aufl., Bern 2012 (zit. in LU KG 1B 15 53).
• Liver: Peter Liver, Entstehung und Ausbildung des Eintragungs- und des Vertrauensprinzips im Grundstücksverkehr, ZBGR 60/1979 S. 1 ff. (zit. in BGE 137 III 153 E. 4.1.3).
• Homberger: Arthur Homberger, Zürcher Kommentar, 2. Aufl. 1938, N. zu Art. 973 ZGB (zit. in BGE 137 III 153, BGE 130 III 306, BGE 107 II 440).

Ausführlichere Fallübersicht: Rechtsprechung zu Art. 656 ZGB.