Rechtsprechung zu Art. 647a ZGB

Rechtsprechungssammlung zu Art. 647a ZGB

Datum: 16. April 2025
Thema: Verwaltung von Miteigentum; Stufenmodell Art. 647a–647e; Nutzungs- und Verwaltungsordnung vs. Verwaltungshandlung; Kündigung Verwaltungsvertrag
Kernaussage: Das Gesetz unterscheidet zwischen gewöhnlichen (Art. 647a ZGB) und wichtigeren Verwaltungshandlungen (Art. 647b ZGB) sowie baulichen Massnahmen (Art. 647d–647e ZGB). Die Beschlüsse der Miteigentümer sind mehrseitige Rechtsgeschäfte, die nur gegenüber den Beteiligten wirken. Die Bestellung (und Kündigung) eines Verwalters ist eine wichtigerere Verwaltungshandlung (Art. 647b Abs. 1), die mit Mehrheit + grösserem Teil beschlossen werden kann; das Quorum ist nicht zwingend und kann bis zur Einstimmigkeit erhöht werden. Die Nutzungs- und Verwaltungsordnung (Art. 647 Abs. 1) regelt die Verwaltung generell-abstrakt und bedarf Einstimmigkeit; ein konkreter, befristeter Beschluss ist eine Verwaltungshandlung mit dem Quorum der einschlägigen Stufe. Eine Klausel «Bis zur Aufteilung bleibt der Verwaltungsauftrag bei der A. AG» war eine Übergangsbestimmung (Verwaltungshandlung), keine individuelle Verwaltungsordnung — die Kündigung war mit Mehrheit wirksam.
Einschlägig für: Abs. 1 (Systematik); Abs. 2 (Abänderung); Verhältnis zu Art. 647 Abs. 1, 647b
Link: BGer 5A_29/2025, E. 3.3

Datum: 20. September 2021
Thema: Anfechtung Beschlüsse Miteigentümergemeinschaft; Art. 647a; Einberufung Versammlung
Kernaussage: Art. 647a ZGB legt fest, dass jeder Miteigentümer zu den gewöhnlichen Verwaltungshandlungen befugt ist; der Verwalter ist in Art. 647a ZGB nicht erwähnt. Art. 647a ZGB umfasse ohne weiteres auch die Einberufung einer Miteigentümerversammlung (Meier-HayoZ, N. 6 zu Art. 647a). Die kantonale Praxis wendet das Stufenmodell bei der Anfechtung von Beschlüssen an.
Einschlägig für: Abs. 1 (Einzelvertretungsmacht, Einberufung Versammlung)
Link: BE OG ZK 2020 538

Datum: 13. November 2024 (vom BGer mit 5A_29/2025 vom 16. April 2025 bestätigt)
Thema: Liegenschaftsverwaltung; dispositive gesetzliche Regelung Art. 647a ff.
Kernaussage: Bezüglich Nutzungs- und Verwaltungsordnung sei es bei der dispositiven gesetzlichen Regelung (Art. 647a ff. ZGB) geblieben — das Bundesgericht bestätigte diese Auslegung und die Qualifikation der strittigen Klausel als Übergangsbestimmung (Verwaltungshandlung, Art. 647b), nicht als individuelle Verwaltungsordnung (Art. 647 Abs. 1).
Einschlägig für: Abs. 1, 2 (dispositive gesetzliche Regelung); Verhältnis zu Art. 647 Abs. 1, 647b
Link: BS APG ZB.2023.49

Datum: 19. November 2018
Thema: Abberufung der Verwaltung; abweichende Nutzungs- und Verwaltungsordnung (Art. 647a–647e)
Kernaussage: Unbeschadet zwingenden Rechts steht es den Miteigentümern frei, eine von den dispositiven gesetzlichen Regelungen von Art. 647a–647e ZGB abweichende Nutzungs- und Verwaltungsordnung vorzusehen, welche die gesetzliche Regelung ersetzt. Die kantonale Praxis anerkennt die Dispositivität der Art. 647a–647e und die Möglichkeit einer abweichenden Ordnung.
Einschlägig für: Abs. 2 (Abänderung der Zuständigkeit); Verhältnis zu Art. 647 Abs. 1
Link: ZH OG PF180036

Datum: 15. Mai 2002
Thema: Vertretungsmacht Art. 647a Abs. 1; Stockwerkeigentümergemeinschaft; Strafprozess
Kernaussage: Der Verwalter vertritt die Stockwerkeigentümer im Bereich der gewöhnlichen Verwaltungsmassnahmen (Art. 647a Abs. 1 ZGB) und der dringlichen Massnahmen (Art. 647 Abs. 2 Ziff. 2 ZGB). Die Vertretungsmacht nach Art. 647a Abs. 1 und Art. 647 Abs. 2 Ziff. 2 ZGB gilt auch im Stockwerkeigentum; für den Beizug eines Rechtsvertreters kann eine Ermächtigung der Versammlung erforderlich sein.
Einschlägig für: Abs. 1 (Vertretungsmacht); Verhältnis zu Art. 647 Abs. 2 Ziff. 2, 712a ff.
Link: ZH OG UN010093

Datum: 9. Januar 2023
Thema: Gewöhnliche und dringliche Verwaltungshandlungen; Vertretungsmacht bei Gefahr im Verzug
Kernaussage: Art. 647a Abs. 1 ZGB (gewöhnliche Verwaltungshandlungen) sowie dringliche Verwaltungshandlungen i.S.v. Art. 647 Abs. 2 Ziff. 2 ZGB berechtigen jeden Miteigentümer zum Handeln, insbesondere dort, wo Massnahmen keinen Aufschub dulden (Gefahr in Verzug). Die kantonale Praxis bestätigt die Einzelvertretungsmacht und die Notmassnahmen als nicht abdingbare Mindestbefugnisse.
Einschlägig für: Abs. 1 (Vertretungsmacht); Verhältnis zu Art. 647 Abs. 2 Ziff. 2
Link: AG OG ZSU.2022.209

Datum: 22. September 2022
Thema: Gewöhnliche und dringliche Verwaltungshandlungen; Vertretungsmacht
Kernaussage: Davon ausgenommen sind gewöhnliche und dringliche Verwaltungshandlungen (Art. 647 Abs. 2 Ziff. 2 und Art. 647a i.V.m. Art. 647 Abs. 2 Ziff. 2 ZGB), die jeder Miteigentümer vornehmen kann. Die kantonale Praxis trennt zwischen dem Mehrheitsbeschluss (Art. 647b) und der Einzelvertretungsmacht (Art. 647a Abs. 1, Art. 647 Abs. 2 Ziff. 2).
Einschlägig für: Abs. 1 (Vertretungsmacht); Verhältnis zu Art. 647 Abs. 2, 647b
Link: AG OG ZOR.2022.10

Datum: 12. Juni 2008
Thema: Belastung einer Sache (Art. 648 Abs. 2); Art. 647a–647e; Nutzungs- und Verwaltungsordnung; Bindung Rechtsnachfolger
Kernaussage: Zur Belastung einer Sache bedarf es der Übereinstimmung aller Miteigentümer (Art. 648 Abs. 2 ZGB), soweit diese nicht einstimmig eine andere Ordnung vereinbart haben. Vereinbarungen über die Belastung sind nicht der Nutzungs- und Verwaltungsordnung (Art. 647 Abs. 1) zuzuordnen, weshalb eine Bindung allfälliger Rechtsnachfolger an solche Vereinbarungen entfällt. Eine in der Nutzungs- und Verwaltungsordnung enthaltene Bestimmung, wonach es für die Belastung bloss einer 2/3-Mehrheit bedarf, ist für die Rechtsnachfolger nicht bindend. Die Art. 647a–647e ZGB regeln die gewöhnlichen, wichtigeren und baulichen Verwaltungshandlungen.
Einschlägig für: Abs. 1 (Systematik Art. 647a–647e); Verhältnis zu Art. 648 Abs. 2
Link: BE VB 32-13-07-139

Datum: 29. Juli 2025
Thema: Veruntreuung; gesetzliche Bestimmungen Art. 647a ff. (Innenverhältnis)
Kernaussage: Ohne abweichende Nutzungs- und Verwaltungsordnung (Art. 647 Abs. 1 ZGB) kamen im Innenverhältnis stets die gesetzlichen Bestimmungen (Art. 647a ff. ZGB) zur Anwendung. Der Fall belegt, dass das gesetzliche Stufenmodell (Art. 647a–647e) dispositiv ist und im Innenverhältnis gilt, sofern keine abweichende Ordnung vereinbart wurde.
Einschlägig für: Abs. 1, 2 (dispositive gesetzliche Regelung); Innenverhältnis
Link: SZ KG STK 2024 36

Datum: 30. März 2021
Thema: Stockwerkeigentum; Art. 647a f. ZGB (Verwaltungshandlungen)
Kernaussage: Die Art. 647a f. ZGB sind auch im Stockwerkeigentum anwendbar, wobei die Verwaltung durch die Stockwerkeigentümerversammlung (Art. 712m ff. ZGB) und den Verwalter (Art. 712n ZGB) geregelt ist. Die kantonale Praxis wendet das allgemeine Stufenmodell (Art. 647a–647e) ergänzend zum Stockwerkeigentum an.
Einschlägig für: Abs. 1 (Verhältnis zum Stockwerkeigentum); Verhältnis zu Art. 712a ff.
Link: ZH OG NP200040

Letzte Aktualisierung: 13. September 2026