Art. 647a ZGB — Gewöhnliche Verwaltungshandlungen im Miteigentum

Gesetzeswortlaut

Art. 647a ZGB

1 Zu den gewöhnlichen Verwaltungshandlungen ist jeder Miteigentümer befugt, insbesondere zur Vornahme von Ausbesserungen, Anbau- und Erntearbeiten, zur kurzfristigen Verwahrung und Aufsicht sowie zum Abschluss der dazu dienenden Verträge und zur Ausübung der Befugnisse, die sich aus ihnen und aus den Miet-, Pacht- und Werkverträgen ergeben, einschliesslich der Bezahlung und Entgegennahme von Geldbeträgen für die Gesamtheit. 2 Mit Zustimmung der Mehrheit aller Miteigentümer kann die Zuständigkeit zu diesen Verwaltungshandlungen unter Vorbehalt der Bestimmungen des Gesetzes über die notwendigen und dringlichen Massnahmen anders geregelt werden. {: .gesetzeszitat}

Verbatim nach Fedlex, Konsolidierung vom 1. Juli 2026. Art. 647a ZGB wurde durch das BG vom 19. Dezember 1963 eingefügt und ist seit dem 1. Januar 1965 in Kraft. Die Bestimmung regelt die gewöhnlichen Verwaltungshandlungen im Miteigentum als unterste Stufe des gesetzlichen Stufenmodells der Verwaltung (Art. 647a–647e ZGB): zu den gewöhnlichen Verwaltungshandlungen ist jeder Miteigentümer befugt — er handelt mit Einzelvertretungsmacht für die Gesamtheit. Absatz 2 erlaubt die Abänderung dieser Zuständigkeit durch Mehrheitsbeschluss, unter Vorbehalt der notwendigen und dringlichen Massnahmen (Art. 647 Abs. 2 ZGB). Eine digital verfügbare Botschaft zu Art. 647a liegt im hier ausgewerteten Korpus nicht vor; auf eine Rekonstruktion aus dem Gedächtnis wird verzichtet.

I. Überblick und Bedeutung

Art. 647a ZGB ist die unterste Stufe des Stufenmodells der Verwaltungshandlungen im Miteigentum. Das Gesetz (eingefügt 1963/1965) staffelt die Verwaltung nach der Eingriffsintensität der Massnahme und ordnet jeder Stufe ein zunehmend höheres Quorum zu: gewöhnliche Verwaltungshandlungen (Art. 647a — jeder Miteigentümer), wichtigerere Verwaltungshandlungen (Art. 647b — Mehrheit aller Miteigentümer, die zugleich den grösseren Teil der Sache vertritt), Unterhalts-, Wiederherstellungs- und Erneuerungsarbeiten (Art. 647c — Mehrheit aller Miteigentümer), Erneuerungs- und Umbauarbeiten (Art. 647d — Mehrheit + grösserer Teil, mit Zustimmungsvorbehalt bei erheblicher Erschwerung/Unzumutbarkeit) und schliesslich Verschönerungsarbeiten (Art. 647e — Einstimmigkeit, ausnahmsweise Mehrheit). Je eingreifender die Massnahme, desto höher das Quorum — das Stufenmodell balanciert die Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft gegen den Individualschutz des einzelnen Miteigentümers.

Die dogmatische Achse des Art. 647a ist die Einzelvertretungsmacht jedes Miteigentümers im Bereich der gewöhnlichen Verwaltung. Jeder Miteigentümer kann die alltäglichen Verwaltungshandlungen selbst vornehmen und die Gesamtheit nach aussen vertreten — er bedarf keines Beschlusses der Mitmiteigentümer für Ausbesserungen, Anbau- und Erntearbeiten, kurzfristige Verwahrung, den Abschluss der dazu dienenden Verträge und die Ausübung der Befugnisse aus Miet-, Pacht- und Werkverträgen, einschliesslich der Bezahlung und Entgegennahme von Geldbeträgen für die Gesamtheit (Abs. 1). Diese Einzelvertretungsmacht sichert die Handlungsfähigkeit der Miteigentümergemeinschaft im Alltag; sie kann durch Mehrheitsbeschluss anders geregelt werden (Abs. 2), etwa durch Bestellung eines Verwalters (Art. 647b Abs. 1). Das Bundesgericht hat in BGer 5A_29/2025 (16. April 2025) das Stufenmodell und die Abgrenzung zwischen Nutzungs- und Verwaltungsordnung (Art. 647 Abs. 1) und Verwaltungshandlung dargelegt:

«Was die einzelnen Verwaltungshandlungen betrifft, so unterscheidet das Gesetz zwischen gewöhnlichen (Art. 647a ZGB) und wichtigeren Verwaltungshandlungen (Art. 647b ZGB) sowie baulichen Massnahmen (Art. 647d-647e ZGB), über die im Einzelfall Beschluss zu fassen ist.» (BGer 5A_29/2025 E. 3.3)

Prüfschema

Das Prüfschema ist zugleich Inhaltsverzeichnis der Kommentierung: jede Zeile findet sich als Abschnitt wieder, in derselben Reihenfolge.

II. Kommentierung

A. Systematik — das Stufenmodell der Verwaltungshandlungen (Art. 647a–647e)

Art. 647a ZGB ist Teil des gesetzlichen Stufenmodells der Verwaltung im Miteigentum, das durch das BG vom 19. Dezember 1963 (in Kraft seit 1. Januar 1965) eingefügt wurde. Das Modell staffelt die Verwaltungshandlungen nach der Eingriffsintensität und ordnet jeder Stufe ein zunehmend höheres Quorum zu. Das Bundesgericht hat dies in BGer 5A_29/2025 zusammenfassend dargestellt:

«Was die einzelnen Verwaltungshandlungen betrifft, so unterscheidet das Gesetz zwischen gewöhnlichen (Art. 647a ZGB) und wichtigeren Verwaltungshandlungen (Art. 647b ZGB) sowie baulichen Massnahmen (Art. 647d-647e ZGB), über die im Einzelfall Beschluss zu fassen ist. Die Beschlüsse der Miteigentümer stellen keine synallagmatischen Verträge dar, sondern mehrseitige Rechtsgeschäfte, die dazu bestimmt sind in Angelegenheiten einer Personengemeinschaft verbindliche Entscheidungen herbeizuführen; sie wirken nur gegenüber den an der Personengemeinschaft Beteiligten.» (BGer 5A_29/2025 E. 3.3)

Stufenübersicht: Quoren der Verwaltungshandlungen

Leitsatz. Das Gesetz staffelt die Verwaltungshandlungen im Miteigentum nach der Eingriffsintensität (gewöhnlich → wichtiger → baulich → Verschönerung) und ordnet jeder Stufe ein zunehmend höheres Quorum zu; je eingreifender die Massnahme, desto höher das Quorum (BGer 5A_29/2025 E. 3.3).

B. Gewöhnliche Verwaltungshandlungen (Abs. 1) — Einzelvertretungsmacht

Absatz 1 statuiert die Einzelvertretungsmacht jedes Miteigentümers im Bereich der gewöhnlichen Verwaltung: zu den gewöhnlichen Verwaltungshandlungen ist jeder Miteigentümer befugt. Jeder Miteigentümer kann die alltäglichen Verwaltungshandlungen selbst vornehmen und die Gesamtheit nach aussen vertreten — er bedarf keines Beschlusses der Mitmiteigentümer. Die Einzelvertretungsmacht sichert die Handlungsfähigkeit der Miteigentümergemeinschaft im Alltag: Ausbesserungen können vorgenommen, Verträge abgeschlossen und Geldbeträge für die Gesamtheit bezahlt oder entgegengenommen werden, ohne dass eine Versammlung oder ein Beschluss erforderlich wäre.

Die Einzelvertretungsmacht des Art. 647a Abs. 1 ZGB gilt auch im Stockwerkeigentum (mit den Anpassungen der Art. 712a ff. ZGB); das Zürcher Obergericht hat in UN010093 festgehalten, dass der Verwalter der Stockwerkeigentümergemeinschaft im Bereich der gewöhnlichen Verwaltungsmassnahmen (Art. 647a Abs. 1 ZGB) und der dringlichen Massnahmen (Art. 647 Abs. 2 Ziff. 2 ZGB) vertritt (ZH OG UN010093). Die Vertretungsmacht umfasst auch die Einberufung einer Miteigentümerversammlung (BE OG ZK 2020 538 unter Hinweis auf Meier-HayoZ, N. 6 zu Art. 647a ZGB).

C. Inhalt — die Beispiele des Absatzes 1

Absatz 1 nennt beispielhaft (insbesondere) die folgenden gewöhnlichen Verwaltungshandlungen:

1. Ausbesserungen: kleine Reparaturen, die dem laufenden Unterhalt dienen und keine erheblichen Kosten oder Eingriffe darstellen (Abgrenzung zu Art. 647c Unterhalt/Wiederherstellung/Erneuerung und Art. 647d Umbau).
2. Anbau- und Erntearbeiten: landwirtschaftliche Massnahmen, die der laufenden Bewirtschaftung dienen (bei landwirtschaftlichen Grundstücken im Miteigentum).
3. Kurzfristige Verwahrung und Aufsicht: die vorübergehende Verwahrung der Sache und die Aufsicht darüber (etwa die Beaufsichtigung eines Gebäudes oder einer Anlage).
4. Abschluss der dazu dienenden Verträge: Verträge, die der Vornahme der gewöhnlichen Verwaltungshandlungen dienen (etwa Werkverträge für kleine Reparaturen, Versicherungsverträge).
5. Ausübung der Befugnisse aus Miet-, Pacht- und Werkverträgen: die laufende Ausübung der sich aus bestehenden Verträgen ergebenden Befugnisse (Mieteinnahme, Überwachung der Mieterpflichten, Abnahme von Werkarbeiten) — nicht aber der Abschluss oder die Auflösung von Miet- und Pachtverträgen, die wichtigeren Verwaltungshandlungen (Art. 647b) vorbehalten ist.
6. Bezahlung und Entgegennahme von Geldbeträgen für die Gesamtheit: die laufende Kassenführung — Zahlung von Rechnungen und Entgegennahme von Einnahmen (Mietzinsen, Pachtzinsen) für die Gemeinschaft.

Die Aufzählung ist nicht abschliessend («insbesondere»); massgebend ist die Eingriffsintensität: eine Massnahme gehört zu den gewöhnlichen Verwaltungshandlungen, wenn sie dem laufenden Unterhalt und Betrieb dient, keinen erheblichen Eingriff in die Substanz oder die Zweckbestimmung der Sache darstellt und keine erheblichen Kosten verursacht. Überschreitet die Massnahme diese Schwelle, ist sie einer höheren Stufe (Art. 647b–647e) zuzuordnen.

D. Abänderung der Zuständigkeit (Abs. 2) — Mehrheitsbeschluss

Mit Zustimmung der Mehrheit aller Miteigentümer kann die Zuständigkeit zu den gewöhnlichen Verwaltungshandlungen anders geregelt werden (Abs. 2). Die Einzelvertretungsmacht des Absatzes 1 ist damit nicht zwingend; sie kann durch Mehrheitsbeschluss abgeändert werden, etwa durch die Bestellung eines Verwalters, dem die gewöhnliche Verwaltung übertragen wird (dann Art. 647b Abs. 1 ZGB — Bestellung eines Verwalters ist wichtigerere Verwaltungshandlung). Vorbehalten bleiben die Bestimmungen über die notwendigen (Art. 647 Abs. 2 Ziff. 1 ZGB — Erhaltung von Wert und Gebrauchsfähigkeit) und dringlichen Massnahmen (Art. 647 Abs. 2 Ziff. 2 ZGB — Notmassnahmen gegen drohenden oder wachsenden Schaden), die nicht abbedungen werden können.

Das Bundesgericht hat in BGer 5A_29/2025 festgehalten, dass die Miteigentümer eine von den gesetzlichen Bestimmungen abweichende Nutzungs- und Verwaltungsordnung vereinbaren können (Art. 647 Abs. 1 ZGB) und darin vorsehen können, dass diese mit Zustimmung der Mehrheit aller Miteigentümer geändert werden kann. Ohne eine solche Vereinbarung ist sowohl für den Erlass als auch die Abänderung der Ordnung Einstimmigkeit erforderlich (BGer 5A_29/2025 E. 3.2). Die Nutzungs- und Verwaltungsordnung ist ein Vertrag mit gesellschaftsrechtlichem Einschlag, der formlos vereinbart werden kann und sich auch konkludent aus dem Verhalten der Miteigentümer ergeben kann (E. 3.2).

E. Abgrenzung zu wichtigeren Verwaltungshandlungen (Art. 647b)

Art. 647b ZGB regelt die nächsthöhere Stufe: mit Zustimmung der Mehrheit aller Miteigentümer, die zugleich den grösseren Teil der Sache vertritt, können wichtigere Verwaltungshandlungen durchgeführt werden (Art. 647b Abs. 1 ZGB). Das Gesetz nennt beispielhaft: die Änderung der Kulturart oder Benutzungsweise, den Abschluss und die Auflösung von Miet- und Pachtverträgen, die Beteiligung an Bodenverbesserungen und die Bestellung eines Verwalters, dessen Zuständigkeit nicht auf gewöhnliche Verwaltungshandlungen beschränkt ist. Das Quorum (Mehrheit + grösserer Teil der Sache) ist doppeltes Quorum: die zustimmenden Miteigentümer müssen sowohl die Mehrheit der Personen als auch den grösseren Teil der Quote (der Sache) vertreten. Das Bundesgericht hat festgehalten, dass dieses Quorum nicht zwingender Natur ist — es kann unter Vorbehalt des Rechtsmissbrauchs bis zur Einstimmigkeit erhöht werden:

«Als wichtigere Verwaltungshandlung (Art. 647b ZGB) gilt auch die Bestellung eines Verwalters, sofern dessen Zuständigkeit nicht auf gewöhnliche Verwaltungshandlungen beschränkt ist. Sie kann mit Zustimmung der Mehrheit aller Miteigentümer, die zugleich den grösseren Teil der Sache vertritt, beschlossen werden (Art. 647b Abs. 1 ZGB). Dieses Quorum ist allerdings nicht zwingender Natur. Es kann unter Vorbehalt des Rechtsmissbrauchs bis zur Einstimmigkeit erhöht werden.» (BGer 5A_29/2025 E. 3.3)

Kündigung eines Verwaltungsvertrags — wichtige Verwaltungshandlung

In BGer 5A_29/2025 stritten Geschwister C.________ über die Kündigung des Verwaltungsvertrags mit der A.________ Immobilien AG. Die Miteigentümerversammlung vom 28. März 2017 beschloss gegen den Widerstand von B.C.________ die Kündigung. Das Bundesgericht hielt fest, dass die Bestellung (und Kündigung) der Verwaltung eine wichtige Verwaltungshandlung (Art. 647b) ist, die mit der Mehrheit (Art. 647b Abs. 1) beschlossen werden kann — sofern keine abweichende Nutzungs- und Verwaltungsordnung (Art. 647 Abs. 1) eingreift, die Einstimmigkeit verlangt. Die Vorinstanz hatte die Klausel im Erbteilungsvertrag («Bis zur Aufteilung bleibt der Verwaltungsauftrag bei der A.________ Bau AG») als Übergangsbestimmung (Verwaltungshandlung, Art. 647b) und nicht als individuelle Verwaltungsordnung (Art. 647 Abs. 1, Einstimmigkeit) qualifiziert; das Bundesgericht bestätigte dies (E. 4 und 6.3).

F. Abgrenzung zu Unterhalt (Art. 647c) und baulichen Massnahmen (Art. 647d/647e)

1. Unterhalt, Wiederherstellung, Erneuerung (Art. 647c)

Unterhalts-, Wiederherstellungs- und Erneuerungsarbeiten, die für die Erhaltung des Wertes und der Gebrauchsfähigkeit der Sache nötig sind, können mit Zustimmung der Mehrheit aller Miteigentümer ausgeführt werden, soweit sie nicht als gewöhnliche Verwaltungshandlungen (Art. 647a) von jedem einzelnen vorgenommen werden dürfen (Art. 647c ZGB). Art. 647c regelt die mittlere Stufe der Erhaltung: Massnahmen, die über die gewöhnlichen Ausbesserungen (Art. 647a) hinausgehen, aber noch keine bauliche Veränderung (Art. 647d) darstellen. Das Quorum ist die einfache Mehrheit aller Miteigentümer (ohne den zusätzlichen Erfordernis des grösseren Teils der Sache wie bei Art. 647b/647d). Jeder Miteigentümer kann verlangen, dass die notwendigen Erhaltungsmassnahmen durchgeführt und nötigenfalls vom Gericht angeordnet werden (Art. 647 Abs. 2 Ziff. 1 ZGB — nicht abdingbar).

2. Erneuerung und Umbau (Art. 647d)

Erneuerungs- und Umbauarbeiten, die eine Wertsteigerung oder Verbesserung der Wirtschaftlichkeit oder Gebrauchsfähigkeit der Sache bezwecken, bedürfen der Zustimmung der Mehrheit aller Miteigentümer, die zugleich den grösseren Teil der Sache vertritt (Art. 647d Abs. 1 ZGB). Das Gesetz fügt zwei Zustimmungsvorbehalte hinzu: Änderungen, die einem Miteigentümer den Gebrauch oder die Benutzung der Sache zum bisherigen Zweck erheblich und dauernd erschweren oder unwirtschaftlich machen, können nicht ohne seine Zustimmung durchgeführt werden (Art. 647d Abs. 2 ZGB). Verlangt die Änderung von einem Miteigentümer Aufwendungen, die ihm nicht zumutbar sind (insbesondere wegen Missverhältnisses zum Vermögenswert seines Anteils), so kann sie ohne seine Zustimmung nur durchgeführt werden, wenn die übrigen Miteigentümer seinen Kostenanteil auf sich nehmen, soweit er den ihm zumutbaren Betrag übersteigt (Art. 647d Abs. 3 ZGB).

3. Verschönerung (Art. 647e)

Bauarbeiten, die lediglich der Verschönerung, der Ansehnlichkeit der Sache oder der Bequemlichkeit im Gebrauch dienen, dürfen nur mit Zustimmung aller Miteigentümer (Einstimmigkeit) ausgeführt werden (Art. 647e Abs. 1 ZGB). Werden solche Arbeiten mit Zustimmung der Mehrheit + grösserer Teil angeordnet, so können sie auch gegen den Willen eines nicht zustimmenden Miteigentümers ausgeführt werden, sofern dieser durch sie in seinem Nutzungs- und Gebrauchsrecht nicht dauernd beeinträchtigt wird und die übrigen Miteigentümer ihm für eine bloss vorübergehende Beeinträchtigung Ersatz leisten und seinen Kostenanteil übernehmen (Art. 647e Abs. 2 ZGB). Art. 647e ist die höchste Stufe des Stufenmodells: weil Verschönerungen nicht der Erhaltung oder Verbesserung der Wirtschaftlichkeit dienen, sondern dem Luxus, verlangt das Gesetz Einstimmigkeit (mit einer Ausnahme zugunsten der Mehrheit bei vorübergehender Beeinträchtigung und Kostenübernahme).

G. Nutzungs- und Verwaltungsordnung (Art. 647 Abs. 1) vs. Verwaltungshandlung

Die Nutzungs- und Verwaltungsordnung (Art. 647 Abs. 1 ZGB) ist von den einzelnen Verwaltungshandlungen (Art. 647a–647e) zu unterscheiden. Die Nutzungs- und Verwaltungsordnung regelt die Nutzung und Verwaltung der im Miteigentum stehenden Sache in generell-abstrakter Weise; sie stellt neben dem Gesetz die Grundordnung dar, die für die Vornahme der verschiedenen gesetzlich oder reglementarisch vorgesehenen Verwaltungshandlungen massgebend ist. Ohne eine abweichende Vereinbarung ist für den Erlass und die Abänderung der Nutzungs- und Verwaltungsordnung Einstimmigkeit erforderlich (BGer 5A_29/2025 E. 3.2 und 4).

Ein Beschluss, der in einem konkreten Einzelfall für eine befristete Zeit Einzelbelange der Verwaltung regelt, ist nicht der Nutzungs- und Verwaltungsordnung zuzuordnen, sondern als Verwaltungshandlung zu qualifizieren — mit dem entsprechend niedrigeren Quorum der einschlägigen Stufe (Art. 647a–647e). Das Bundesgericht hat in BGer 5A_29/2025 die Abgrenzung dargelegt:

«Die Nutzungs- und Verwaltungsordnung im Sinne von Art. 647 Abs. 1 ZGB regelt die Nutzung und Verwaltung der im Miteigentum stehenden Sache in generell-abstrakter Weise. … Ein Beschluss, der in einem konkreten Einzelfall für eine befristete Zeit Einzelbelange der Verwaltung regelt, ist daher in der Regel nicht der Nutzungs- und Verwaltungsordnung zuzuordnen, sondern als Verwaltungshandlung zu qualifizieren. Für die Bestellung der Verwaltung ergibt sich dies ausdrücklich aus Art. 647b Abs. 1 ZGB, der diesen Beschluss den wichtigeren Verwaltungshandlungen zuordnet.» (BGer 5A_29/2025 E. 4)

Die Abgrenzung ist praktisch bedeutsam: eine Nutzungs- und Verwaltungsordnung kann nur einstimmig (oder mit der vereinbarten Mehrheit) abgeändert werden, während eine Verwaltungshandlung mit dem Quorum der einschlägigen Stufe (Art. 647a jeder Miteigentümer; Art. 647b Mehrheit + grösserer Teil) beschlossen werden kann. Die Qualifikation einer Klausel als Nutzungs- und Verwaltungsordnung oder als Verwaltungshandlung ist dem Parteiwillen entzogen (Rechtsnatur) und richtet sich danach, ob die Klausel generell-abstrakt (Ordung) oder konkret-befristet (Verwaltungshandlung) ist (E. 4).

Leitsatz. Die Nutzungs- und Verwaltungsordnung (Art. 647 Abs. 1) regelt die Verwaltung generell-abstrakt und bedarf zu Erlass und Abänderung der Einstimmigkeit (oder der vereinbarten Mehrheit). Ein konkreter, befristeter Beschluss über Einzelbelange der Verwaltung ist keine Nutzungs- und Verwaltungsordnung, sondern eine Verwaltungshandlung mit dem Quorum der einschlägigen Stufe (Art. 647a–647e) (BGer 5A_29/2025 E. 4).

H. Verhältnis zu Stockwerkeigentum (Art. 712a ff.) und Verwalterbestellung

Art. 647a–647e ZGB gelten auch für das Stockwerkeigentum (Art. 712a ff. ZGB), das eine Sonderform des Miteigentums ist — mit den Anpassungen der Art. 712a ff. ZGB. Das Stockwerkeigentum kennt eine eigene Verwaltung durch die Stockwerkeigentümerversammlung (Art. 712m ff. ZGB) und einen Verwalter (Art. 712n ZGB); die allgemeinen Regeln über die Verwaltungshandlungen (Art. 647a–647e) gelten ergänzend. Das Zürcher Obergericht hat in PF180036 festgehalten, dass es den Miteigentümern frei steht, eine von den dispositiven gesetzlichen Regelungen von Art. 647a–647e ZGB abweichende Nutzungs- und Verwaltungsordnung vorzusehen (ZH OG PF180036). Die Vertretungsmacht des Verwalters im Bereich der gewöhnlichen Verwaltung (Art. 647a Abs. 1) und der dringlichen Massnahmen (Art. 647 Abs. 2 Ziff. 2) besteht auch im Stockwerkeigentum (ZH OG UN010093).

I. Verhältnis zur Verfügung über die Sache (Art. 648)

Art. 648 ZGB grenzt die Verwaltung (Art. 647a–647e) von der Verfügung über die Sache ab: jeder Miteigentümer ist befugt, die Sache insoweit zu gebrauchen und zu nutzen, als es mit den Rechten der andern verträglich ist (Art. 648 Abs. 1 ZGB). Zur Veräusserung oder Belastung der Sache sowie zur Veränderung ihrer Zweckbestimmung bedarf es der Übereinstimmung aller Miteigentümer (Einstimmigkeit), soweit diese nicht einstimmig eine andere Ordnung vereinbart haben (Art. 648 Abs. 2 ZGB). Die Verfügung über die Sache als Ganzes (Veräusserung, Belastung, Zweckänderung) ist damit eine höherschwellige Massnahme als die Verwaltung — sie bedarf der Einstimmigkeit, nicht bloss der Mehrheit. Die Verwaltung (Art. 647a–647e) betrifft die laufende Nutzung und Erhaltung, nicht die Veränderung der rechtlichen oder wirtschaftlichen Substanz der Sache.

III. Kantonale Praxisfragen

1. Anfechtung von Beschlüssen der Miteigentümergemeinschaft

Das Berner Obergericht hat in ZK 2020 538 (2021) festgehalten, dass Art. 647a ZGB nur festlegt, dass jeder Miteigentümer zu den gewöhnlichen Verwaltungshandlungen befugt ist; der Verwalter sei in Art. 647a ZGB nicht erwähnt. Die Einberufung einer Miteigentümerversammlung fällt unter Art. 647a ZGB (unter Hinweis auf Meier-HayoZ, N. 6 zu Art. 647a). Die kantonale Praxis wendet das Stufenmodell Art. 647a–647e bei der Anfechtung von Beschlüssen an: das massgebliche Quorum bestimmt sich nach der Qualifikation der Massnahme als gewöhnliche, wichtigere oder bauliche Verwaltungshandlung.

2. Gewöhnliche und dringliche Verwaltungshandlungen — Vertretungsmacht

Das Aargauer Obergericht hat in ZSU.2022.209 (2023) und ZOR.2022.10 (2022) die Vertretungsmacht im Bereich der gewöhnlichen (Art. 647a Abs. 1) und dringlichen Verwaltungshandlungen (Art. 647 Abs. 2 Ziff. 2) angewandt — dort, wo Massnahmen keinen Aufschub dulden, kann jeder Miteigentümer handeln. Die kantonale Praxis bestätigt die Einzelvertretungsmacht des Art. 647a Abs. 1 und die Notmassnahmen des Art. 647 Abs. 2 Ziff. 2 als nicht abdingbare Mindestbefugnisse.

3. Belastung der Sache — nicht der Nutzungs- und Verwaltungsordnung zuzuordnen

Das Grundbuchamt des Kantons Bern hat in 32-13-07-139 (2008) festgehalten, dass die Belastung einer Sache (Art. 648 Abs. 2 ZGB) der Einstimmigkeit aller Miteigentümer bedarf und nicht der Nutzungs- und Verwaltungsordnung (Art. 647 Abs. 1) zuzuordnen ist — eine in der Nutzungs- und Verwaltungsordnung enthaltene Bestimmung, wonach es für die Belastung bloss einer 2/3-Mehrheit bedarf, ist für die Rechtsnachfolger nicht bindend. Die kantonale Praxis trennt strikt zwischen der Verfügung über die Sache (Art. 648 — Einstimmigkeit) und der Verwaltung (Art. 647a–647e — abgestufte Quoren).

IV. Praxishinweise

Für den einzelnen Miteigentümer:

1. Die Einzelvertretungsmacht (Art. 647a Abs. 1) nutzen: jeder Miteigentümer kann Ausbesserungen, Anbau-/Erntearbeiten, Verwahrung, Verträge und die laufende Kassenführung selbst vornehmen, ohne einen Beschluss der Mitmiteigentümer einzuholen.
2. Die notwendigen Erhaltungsmassnahmen (Art. 647 Abs. 2 Ziff. 1) und Notmassnahmen (Art. 647 Abs. 2 Ziff. 2) sind nicht abdingbar — jeder Miteigentümer kann sie verlangen (notwendige Erhaltung, nötigenfalls gerichtlich anzuordnen) oder auf Kosten aller ergreifen (Notmassnahmen gegen drohenden Schaden).
3. Einen Beschluss, der die eigene Einzelvertretungsmacht einschränkt (Abs. 2), nur mit Mehrheit aller Miteigentümer hinnehmen — die Abänderung der Zuständigkeit bedarf der Mehrheit, nicht bloss eines einseitigen Akts.

Für die Miteigentümergemeinschaft:

1. Eine Nutzungs- und Verwaltungsordnung (Art. 647 Abs. 1) vereinbaren, um die Verwaltung verbindlich zu regeln; ohne eine solche gilt das gesetzliche Stufenmodell (Art. 647a–647e). Die Ordnung bedarf zu Erlass und Abänderung der Einstimmigkeit (oder der vereinbarten Mehrheit) (BGer 5A_29/2025 E. 3.2).
2. Die Qualifikation einer Massnahme (gewöhnlich Art. 647a, wichtiger Art. 647b, Unterhalt Art. 647c, Umbau Art. 647d, Verschönerung Art. 647e) bestimmt das Quorum — die Eingriffsintensität ist massgebend. Eine falsche Qualifikation führt zur Nichtigkeit des Beschlusses.
3. Einen Verwalter bestellen (Art. 647b Abs. 1 — wichtigerere Verwaltungshandlung): das Quorum ist Mehrheit + grösserer Teil der Sache; es kann bis zur Einstimmigkeit erhöht werden (BGer 5A_29/2025 E. 3.3).
4. Die Verfügung über die Sache (Veräusserung, Belastung, Zweckänderung) bedarf der Einstimmigkeit (Art. 648 Abs. 2) — nicht bloss der Mehrheit; eine in der Nutzungs- und Verwaltungsordnung enthaltene Mehrheitsklausel für die Belastung bindet nicht die Rechtsnachfolger (BE VB 32-13-07-139).

Für den Verwalter:

1. Die Vertretungsmacht im Bereich der gewöhnlichen Verwaltung (Art. 647a Abs. 1) und der dringlichen Massnahmen (Art. 647 Abs. 2 Ziff. 2) umfasst die laufende Verwaltung, die Kassenführung und Notmassnahmen — nicht aber die wichtigeren Verwaltungshandlungen (Art. 647b) oder die Verfügung über die Sache (Art. 648), die höhere Quoren verlangen.
2. Die Kündigung eines Verwaltungsvertrags ist eine wichtigerere Verwaltungshandlung (Art. 647b), die mit der Mehrheit + grösserem Teil beschlossen werden kann — sofern keine abweichende Nutzungs- und Verwaltungsordnung eingreift (BGer 5A_29/2025 E. 4 und 6.3).

Literatur

• BSK ZGB II-Brunner/Wichtermann: Brunner/Wichtermann, Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch II, Sachenrecht, 7. Aufl., Basel 2023, Art. 647, 647a–647e N. 1 ff.
• Berner Kommentar-Graham-Siegenthaler: Graham-Siegenthaler, Berner Kommentar, Das Eigentum, Art. 641–654a ZGB, 2022, N. zu Art. 647, 647b ZGB (zit. in BGer 5A_29/2025).
• Berner Kommentar-Meier-HayoZ (1981): Arthur Meier-HayoZ, Berner Kommentar, Das Eigentum, 1981, N. zu Art. 647, 647a, 647b ZGB (zit. in BGer 5A_29/2025, BE OG ZK 2020 538).

Ausführlichere Fallübersicht: Rechtsprechung zu Art. 647a ZGB.