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Rechtsprechung zu Art. 12 StHG

I. Leitentscheide (BGE)

BGE 130 II 202 — Zwingende Geltung der absoluten Methode bei der Ersatzbeschaffung

  • Entscheid: BGE 130 II 202 vom 1. April 2004 (2A.464/2003)
  • Thema: Steueraufschub bei teilweiser Reinvestition des Erlöses nach Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG; bundesweite Geltung der absoluten Methode
  • Abstract: Das Bundesgericht entschied, dass den Kantonen bei der Berechnungsweise des Steueraufschubs bei Ersatzbeschaffung kein Gestaltungsspielraum zukommt. Das harmonisierte Steuerrecht verlangt bundesweit einheitlich die Anwendung der absoluten Methode: Der Steueraufschub ist zu gewähren, soweit der in das Ersatzgrundstück reinvestierte Erlös höher ist als die Anlagekosten der ursprünglichen Liegenschaft. Nur der nicht reinvestierte Erlösüberhang unterliegt der sofortigen Besteuerung.
  • Einschlägig für: Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG — Reinvestitionsberechnung bei Ersatzbeschaffung

BGE 143 II 233 — Begriff des dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohneigentums

  • Entscheid: BGE 143 II 233 vom 7. März 2017 (2C_306/2016)
  • Thema: Dauernde und ausschliessliche Selbstnutzung im Sinne von Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG; Ausschluss von Zweitwohnungen; Unzulässigkeit starrer Fristen
  • Abstract: Der Begriff des «dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohneigentums» ist bundesrechtlich geregelt und umfasst nur den steuerrechtlichen Hauptwohnsitz. Es ist für die Dauerhaftigkeit nicht erforderlich, dass der Eigentümer das Haus während der gesamten Besitzesdauer ununterbrochen selbst bewohnt hat. Die Kantone dürfen keine starren Fristen (z.B. eine fünfjährige Mindestwohndauer) vorschreiben. Eine vorübergehende Überbrückungsvermietung vor dem Verkauf schadet dem Steueraufschub nicht.
  • Einschlägig für: Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG — Kriterien der Selbstnutzung

BGE 141 II 207 — Ersatzbeschaffung bei Verschiebung von Miteigentumsquoten unter Ehegatten

  • Entscheid: BGE 141 II 207 vom 13. Februar 2015 (2C_773/2014)
  • Thema: Ersatzbeschaffung nach Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG bei Übergang von Alleineigentum zu Miteigentum unter Ehegatten
  • Abstract: Ein Ehegatte veräusserte ein in seinem Alleineigentum stehendes Einfamilienhaus und erwarb mit seiner Ehefrau eine Ersatzliegenschaft zu hälftigem Miteigentum. Das Bundesgericht hielt fest, dass der Steueraufschub personengebunden ist. Der Alleineigentümer kann den Aufschub nur im Umfang seines eigenen Miteigentumsanteils an der Ersatzliegenschaft beanspruchen. Soweit der Erlös dem Miteigentumsanteil der Ehefrau zugutekommt, liegt keine Ersatzbeschaffung des Veräusserers vor.
  • Einschlägig für: Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG — Subjektidentität bei der Ersatzbeschaffung

BGE 134 II 124 — Begriff der wirtschaftlichen Handänderung (Kettengeschäft)

  • Entscheid: BGE 134 II 124 vom 8. Februar 2008 (2C_389/2007)
  • Thema: Wirtschaftliche Handänderung gemäss Art. 12 Abs. 2 lit. a StHG; Übertragung der tatsächlichen Verfügungsmacht
  • Abstract: Das Bundesgericht präzisierte die Voraussetzungen der wirtschaftlichen Handänderung. Diese liegt vor, wenn die tatsächliche Verfügungsgewalt über ein Grundstück wie bei einer Eigentumsübertragung übertragen wird. Bei Kettengeschäften, bei denen ein Vermittler sich die Befugnis zur Weiterveräusserung auf eigene Rechnung einräumen lässt und die Liegenschaft ohne eigenen Grundbucheintrag an einen Endabnehmer veräussert, begründet dies die Grundstückgewinnsteuerpflicht für den Zwischenhändler.
  • Einschlägig für: Art. 12 Abs. 2 lit. a StHG — Wirtschaftliche Veräusserung

BGE 138 II 32 — Abgrenzung von Wertzuwachs und wiedereingebrachten Abschreibungen

  • Entscheid: BGE 138 II 32 vom 14. November 2011 (2C_199/2011)
  • Thema: Verhältnis von Einkommenssteuer und Grundstückgewinnsteuer; dualistisches vs. monistisches System
  • Abstract: Grundlegendes Urteil zur gesetzlichen Kompetenzabgrenzung: Auf Bundesebene unterliegen bei Geschäftsliegenschaften nur die wiedereingebrachten Abschreibungen der Einkommenssteuer, während der eigentliche Wertzuwachsgewinn der kantonalen Grundstückgewinnsteuer vorbehalten bleibt (Art. 12 Abs. 4 StHG). Die Privilegierung landwirtschaftlicher Grundstücke setzt deren Unterstellung unter das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) voraus.
  • Einschlägig für: Art. 12 Abs. 1 und 4 StHG — Monismus und Abgrenzung zum Einkommenssteuerrecht

BGE 143 II 674 — Monistisches System und geschäftsmässig begründeter Aufwand

  • Entscheid: BGE 143 II 674 vom 22. September 2017 (2C_1125/2016)
  • Thema: Monistisches System der Grundstückgewinnsteuer (Art. 12 Abs. 4 StHG) und Besteuerung juristischer Personen
  • Abstract: Bestätigung der Funktionsweise des monistischen Systems (Zürcher System). Die kantonale Grundstückgewinnsteuer erfasst auch bei Kapitalgesellschaften den Reingewinn aus der Veräusserung von Geschäftsliegenschaften, soweit er die Anlagekosten übersteigt.
  • Einschlägig für: Art. 12 Abs. 4 StHG — Das monistische System bei juristischen Personen

II. Weitere Entscheide (BGer und kantonale Instanzen)

BGer 2C_337/2012 vom 19. Dezember 2012 — Angemessene Frist bei der Ersatzbeschaffung

  • Entscheid: BGer 2C_337/2012 vom 19. Dezember 2012
  • Thema: Frist zur Reinvestition nach Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG; Ausnahmen bei unverschuldeter Verzögerung
  • Abstract: Als «angemessene Frist» für die Ersatzbeschaffung gilt in der kantonalen Praxis eine Frist von zwei Jahren vor oder nach dem Verkauf. Das Bundesgericht bestätigte, dass eine Fristverlängerung nur in Ausnahmefällen in Betracht kommt, wenn die Verzögerung nachweisbar auf unüberwindbaren, von der steuerpflichtigen Person nicht zu vertretenden Hindernissen (z.B. Baubewilligungsverfahren, behördliche Einsprachen) beruhte.
  • Einschlägig für: Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG — Reinvestitionsfrist

ZH SRK GR.2015.20 vom 28. Oktober 2015 — Zweckentfremdung der Ersatzliegenschaft

  • Entscheid: ZH SRK GR.2015.20 vom 28. Oktober 2015
  • Thema: Nachträgliches Dahinfallen des Steueraufschubs bei Nutzungsänderung des Ersatzobjekts
  • Abstract: Ein Steuerpflichtiger erwarb eine Ersatzliegenschaft und beanspruchte den Steueraufschub nach Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG. Nach kurzer Zeit verlegte er seinen Wohnsitz und nutzte die Ersatzliegenschaft fortan als Ferienhaus bzw. Zweitwohnsitz. Das Zürcher Steuerrekursgericht entschied, dass der Steueraufschub rückwirkend entfällt, wenn die Ersatzliegenschaft innerhalb der пятиjährigen Frist ihrem Zweck als dauernd selbstgenutzter Hauptwohnsitz entfremdet wird.
  • Einschlägig für: Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG — Verwirkung des Aufschubs bei Nutzungsänderung

SG VWEK I/1-2015/118 vom 20. Oktober 2015 — Häusliches Arbeitszimmer schadet der Selbstnutzung nicht

  • Entscheid: SG VWEK I/1-2015/118 vom 20. Oktober 2015
  • Thema: Begriff der ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft; untergeordnete berufliche Nutzung
  • Abstract: Die St. Galler Verwaltungsrekurskommission stellte klar, dass die Nutzung eines Zimmers als Heimbüro oder Homeoffice dem Erfordernis der ausschliesslichen Selbstnutzung als Wohnliegenschaft im Sinne von Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG nicht entgegensteht. Der Steueraufschub für das gesamte Einfamilienhaus bleibt erhalten, solange der Wohncharakter des Objekts eindeutig dominiert.
  • Einschlägig für: Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG — Homeoffice in selbstgenutzter Liegenschaft

SG VG B 2016/12 vom 13. Februar 2018 — Ersatzbeschaffung bei gemischt genutzten Liegenschaften

  • Entscheid: SG VG B 2016/12 vom 13. Februar 2018
  • Thema: Quotaler Steueraufschub bei Mehrfamilienhäusern und gemischt genutzten Objekten
  • Abstract: Enthält eine veräusserte oder neu erworbene Liegenschaft neben der selbstgenutzten Wohnung weitere Mietwohnungen oder Gewerberäume, erstreckt sich der Steueraufschub nach Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG nur auf den quotalen Anteil des Erlöses und der Anlagekosten, der auf die selbstbewohnte Einheit entfällt.
  • Einschlägig für: Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG — Quotale Reinvestition bei Mehrfamilienhäusern

ZH VG SB.2018.00046 vom 22. August 2018 — Ersatzbeschaffung im Geschäftsvermögen

  • Entscheid: ZH VG SB.2018.00046 vom 22. August 2018
  • Thema: Zusammenspiel von Art. 8 Abs. 4 und Art. 12 Abs. 4 StHG; Reinvestition in betriebsnotwendiges Anlagevermögen
  • Abstract: Das Zürcher Verwaltungsgericht wendete im monistischen System die Aufschubbestimmungen für Gewinne auf Geschäftsliegenschaften an. Der Gewinn aus dem Verkauf eines Grundstücks des Geschäftsvermögens wurde steueraufgeschoben, weil er in den Bau eines betriebsnotwendigen Legehennenstalls reinvestiert wurde.
  • Einschlägig für: Art. 12 Abs. 4 StHG i.V.m. Art. 8 Abs. 4 StHG — Ersatzbeschaffung im monistischen System