Art. 24d RPG — Landwirtschaftsfremde Wohnnutzung und schützenswerte Bauten und Anlagen

Art. 24d RPG — Landwirtschaftsfremde Wohnnutzung und schützenswerte Bauten und Anlagen

Wortlaut

1 In landwirtschaftlichen Wohnbauten, die in ihrer Substanz erhalten sind, können landwirtschaftsfremde Wohnnutzungen zugelassen werden.

2 Die vollständige Zweckänderung von als schützenswert anerkannten Bauten und Anlagen kann zugelassen werden, wenn:

a. diese von der zuständigen Behörde unter Schutz gestellt worden sind; und

b. ihre dauernde Erhaltung nicht anders sichergestellt werden kann.

3 Bewilligungen nach diesem Artikel dürfen nur erteilt werden, wenn:

a. die Baute oder Anlage für den bisherigen Zweck nicht mehr benötigt wird, für die vorgesehene Nutzung geeignet ist und keine Ersatzbaute zur Folge hat, die nicht notwendig ist;

b. die äussere Erscheinung, die bauliche Grundstruktur und die Umgebung in ihren wesentlichen Merkmalen erhalten bleiben;

c. höchstens eine geringfügige Erweiterung der bestehenden Erschliessung notwendig ist und sämtliche Infrastrukturkosten, die im Zusammenhang mit der vollständigen Zweckänderung der Bauten und Anlagen anfallen, auf deren Eigentümer überwälzt werden;

d. die landwirtschaftliche Bewirtschaftung des umliegenden Grundstücks nicht gefährdet ist;

e. keine überwiegenden Interessen entgegenstehen.

Fassung gemäss Ziff. I des BG vom 22. März 2013, in Kraft seit 1. Mai 2014 (AS 2014 905; BBl 2012 6589, 6607). Abs. 3 lit. b: Fassung gemäss Ziff. I des BG vom 29. Sept. 2023, in Kraft seit 1. Jan. 2026 (AS 2025 640; BBl 2018 7443).

Systematischer Zusammenhang

Art. 24d RPG regelt zwei verschiedene Fallgruppen:

1. Landwirtschaftsfremde Wohnnutzung in landwirtschaftlichen Wohnbauten (Abs. 1): Ermöglicht die Umnutzung von Wohnbauten, die im landwirtschaftlichen Zusammenhang nicht mehr benötigt werden, für nichtlandwirtschaftliche Wohnzwecke.

2. Vollständige Zweckänderung schützenswerter Bauten und Anlagen (Abs. 2): Ermöglicht die vollständige Umnutzung von Bauten, die unter Denkmalschutz oder Heimatschutz stehen, wenn ihre Erhaltung anders nicht sichergestellt werden kann.

Die Bestimmung wurde durch die RPG-Revision 2007 eingeführt und durch die Revision 2013 (in Kraft seit 1. Mai 2014) in der heutigen Form ausgestaltet. Die Revision 2023 hat in Abs. 3 lit. b die Anforderungen an die äussere Erscheinung leicht angepasst (Wegfall des Bezugs auf die Umgebung in lit. b, stattdessen separate Erwähnung der Umgebung in der neuen Fassung).

I. Landwirtschaftsfremde Wohnnutzung (Abs. 1)

Voraussetzungen

Abs. 1 erlaubt die Zulassung landwirtschaftsfremder Wohnnutzungen in landwirtschaftlichen Wohnbauten, die in ihrer Substanz erhalten sind. Die Voraussetzungen im Einzelnen:

• Landwirtschaftlicher Wohnbau: Es muss sich um ein Wohngebäude handeln, das im Zusammenhang mit einem landwirtschaftlichen Gewerbe erstellt wurde.
• Substanzerhaltung: Die Baute muss in ihrer baulichen Substanz erhalten sein. Eine bauliche Erweiterung über die massvolle Erweiterung nach Art. 24c RPG hinaus ist nicht zulässig.
• Landwirtschaftsfremde Wohnnutzung: Die Nutzung dient Wohnzwecken, steht aber nicht mehr im Zusammenhang mit der landwirtschaftlichen Bewirtschaftung.

Die Bewilligung nach Abs. 1 untersteht den Voraussetzungen von Abs. 3 (lit. a–e), die kumulativ erfüllt sein müssen.

Frühere Regelung

Die ursprüngliche Fassung von Abs. 1bis (eingefügt durch die Revision 2007) regelte die landwirtschaftsfremde Wohnnutzung unter der Voraussetzung, dass das landwirtschaftliche Gewerbe ohne die landwirtschaftsfremde Wohnnutzung nicht weiterbestehen konnte. Diese Einschränkung wurde durch die Revision 2013 aufgehoben; seither ist die landwirtschaftsfremde Wohnnutzung auch ohne Existenzgefährdung des Betriebs zulässig.

II. Vollständige Zweckänderung schützenswerter Bauten (Abs. 2)

Voraussetzungen

Abs. 2 erlaubt die vollständige Zweckänderung von als schützenswert anerkannten Bauten und Anlagen. Die Voraussetzungen sind kumulativ:

a) Unterschutzstellung (lit. a)

Die Baute oder Anlage muss von der zuständigen Behörde unter Schutz gestellt worden sein. Dies umfasst Denkmalschutz, Heimatschutz und andere kantonale Unterschutzstellungen. Die blosse Existenz eines schützenswerten Gebäudes ohne formelle Unterschutzstellung genügt nicht (1C_289/2023 E. 2.1).

b) Erhaltung nicht anders sichergestellt (lit. b)

Die dauernde Erhaltung der Baute oder Anlage muss nicht anders sichergestellt werden können. Dies bedeutet, dass die Zweckänderung das letzte Mittel darstellt, um den Erhalt des Gebäudes zu gewährleisten. Wenn andere Nutzungsmöglichkeiten (z.B. Weiterführung der bisherigen Nutzung, Teilmutzung) die Erhaltung ermöglichen, scheidet eine vollständige Zweckänderung nach Art. 24d Abs. 2 RPG aus.

Bewilligungsvoraussetzungen (Abs. 3)

Die kumulativen Voraussetzungen von Abs. 3 gelten sowohl für Bewilligungen nach Abs. 1 als auch nach Abs. 2:

a) Nicht mehr benötigte Baute, Geeignetheit, keine unnötige Ersatzbaute (lit. a)

Die Baute oder Anlage muss für den bisherigen Zweck nicht mehr benötigt werden. Weiter muss sie für die vorgesehene Nutzung geeignet sein. Schliesslich darf die Zweckänderung keine Ersatzbaute zur Folge haben, die nicht notwendig ist. Diese Bestimmung verhindert, dass durch die Zweckänderung ein Bedarf für einen Ersatzbau entsteht, der den Trennungsgrundsatz unterlaufen würde.

b) Erhaltung der äusseren Erscheinung, baulichen Grundstruktur und Umgebung (lit. b)

Die äussere Erscheinung, die bauliche Grundstruktur und die Umgebung müssen in ihren wesentlichen Merkmalen erhalten bleiben. Die Revision 2023 hat diese Bestimmung leicht angepasst: Während die frühere Fassung nur die äussere Erscheinung und die bauliche Grundstruktur nannte, wird nun auch die Umgebung ausdrücklich einbezogen.

c) Geringfügige Erschliessungserweiterung und Infrastrukturkosten (lit. c)

Höchstens eine geringfügige Erweiterung der bestehenden Erschliessung darf notwendig sein. Sämtliche Infrastrukturkosten, die im Zusammenhang mit der vollständigen Zweckänderung anfallen, sind auf die Eigentümerin oder den Eigentümer zu überwälzen. Dies verhindert, dass die Allgemeinheit die Erschliessungskosten für zonenfremde Bauten trägt.

d) Keine Gefährdung der landwirtschaftlichen Bewirtschaftung (lit. d)

Die landwirtschaftliche Bewirtschaftung des umliegenden Grundstücks darf nicht gefährdet werden. Dies stellt sicher, dass die Zweckänderung den landwirtschaftlichen Betrieb nicht beeinträchtigt.

e) Keine überwiegenden Interessen (lit. e)

Es dürfen keine überwiegenden Interessen entgegenstehen. Dies ist die gleiche Interessenabwägung wie bei Art. 24 lit. b RPG. Es sind alle für und gegen die Zweckänderung sprechenden öffentlichen und privaten Interessen zu berücksichtigen.

Verhältnis zu anderen Ausnahmebewilligungen

• Art. 24 RPG: Standortgebundenheit — erfordert, dass der Zweck den Standort ausserhalb der Bauzone erfordert; in Art. 24d RPG geht es um bestehende Bauten, deren Erhaltung gesichert werden soll.
• Art. 24a RPG: Zweckänderung ohne bauliche Massnahmen — erfordert keine Unterschutzstellung; Art. 24d RPG erfordert für Abs. 2 eine formelle Unterschutzstellung.
• Art. 24c RPG: Bestandsschutz und massvolle Erweiterung — regelt die bauliche Veränderung rechtbeständiger Bauten; Art. 24d RPG ermöglicht hingegen die vollständige Zweckänderung.
• Art. 24b RPG: Nichtlandwirtschaftliche Nebenbetriebe — erfordert Betriebsnähe; in Art. 24d RPG geht es um die vollständig geänderte Nutzung, nicht um einen Nebenbetrieb.

Leitentscheide

Weiterführende Hinweise

• Art. 24c RPG: Bestandsschutz und massvolle Erweiterung — für bauliche Veränderungen ohne vollständige Zweckänderung
• Art. 24a RPG: Zweckänderung ohne bauliche Massnahmen — keine Unterschutzstellung erforderlich
• NHG (Art. 2, 6, 12f): Natur- und Heimatschutz — Unterschutzstellung als Voraussetzung von Art. 24d Abs. 2
• BGBB: Bäuerliches Bodenrecht — Regelung der nichtlandwirtschaftlichen Nebengewerbe (nicht anwendbar nach Art. 24b Abs. 5 RPG)