Art. 22 RPG — Baubewilligung

Wortlaut

Art. 22 Baubewilligung

1 Bauten und Anlagen dürfen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden.

2 Voraussetzung einer Bewilligung ist, dass:

a. die Bauten und Anlagen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen; und

b. das Land erschlossen ist.

3 Die übrigen Voraussetzungen des Bundesrechts und des kantonalen Rechts bleiben vorbehalten.

Quelle: Fedlex (SR 700), Stand 1.7.2026

Überblick und Bedeutung

Art. 22 RPG ist die Baubewilligungspflicht-Kernnorm des Raumplanungsgesetzes. Er statuiert den Grundsatz, dass Bauten und Anlagen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden dürfen. Die Bestimmung ist von zentraler Bedeutung für das gesamte schweizerische Baurecht: Sie begründet die vorgängige Kontrolle aller baulichen Massnahmen durch die Behörden und sichert damit den Trennungsgrundsatz zwischen Bauzone und Nichtbaugebiet (Art. 1 Abs. 2 RPG, Art. 75 BV).

Erheblichkeitsschwelle

Nicht jede bauliche Massnahme untersteht der Baubewilligungspflicht. Massstab dafür, ob eine Massnahme erheblich genug ist, um sie dem Baubewilligungsverfahren zu unterwerfen, ist, ob damit im Allgemeinen so wichtige räumliche Folgen verbunden sind, dass ein Interesse der Öffentlichkeit an einer vorgängigen Kontrolle besteht (BGE 139 II 134, E. 5.2; BGer 1C_446/2022 vom 17. August 2023, E. 4, in: ZBl 126/2025 214). Ob eine Baute nennenswerte Einflüsse auf die Umwelt hat, hängt namentlich von der Art und der Empfindlichkeit der Umgebung ab (BGE 150 II 489, E. 2.1).

Nachträgliche Baubewilligung

Sind bauliche Massnahmen bereits ohne Bewilligung erfolgt, muss zumindest eine nachträgliche Überprüfung im förmlichen Baubewilligungsverfahren stattfinden. Die nachträgliche Bewilligung kann versagt werden, wenn das Vorhaben den materiellen Voraussetzungen (Art. 22 Abs. 2 RPG, kantonales Recht, Bundesrecht) nicht entspricht. In diesem Fall ist die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands anzuordnen.

Tatbestandsmerkmale

1. Bauten und Anlagen (Abs. 1)

Art. 22 RPG erfasst Bauten und Anlagen. Der Begriff umfasst nicht nur Gebäude im engeren Sinne, sondern alle mit dem Boden verbundenen Vorrichtungen, die eine gewisse Dauerhaftigkeit aufweisen und räumliche Auswirkungen haben. Dazu gehören auch Bootsstege, Zäune, unterirdische Anlagen, Strassen etc.

2. Errichten oder Ändern (Abs. 1)

Die Baubewilligungspflicht betrifft sowohl das Errichten (Neubau) als auch das Ändern (Umbau, Erweiterung, Zweckänderung) von Bauten und Anlagen. Auch Unterhaltsarbeiten können eine Änderung i.S.v. Art. 22 RPG darstellen, wenn sie über die normale Erhaltung hinausgehen und in die bauliche Substanz eingreifen.

3. Zweckmässigkeit der Nutzungszone (Abs. 2 lit. a)

Die Bauten und Anlagen müssen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen. In der Bauzone sind grundsätzlich Bauten zulässig, die der von der Zone zugelassenen Nutzung dienen. Ausserhalb der Bauzone gelten besondere Beschränkungen (Art. 24 ff. RPG, Art. 22a RPG).

4. Erschliessung (Abs. 2 lit. b)

Das Land muss erschlossen sein. Die Erschliessung umfasst namentlich die zu notwendigen Erschliessungsanlagen (Strassen, Wasser, Abwasser, Strom etc.). Die Anforderungen richten sich nach dem kantonalem Recht.

5. Weitere Voraussetzungen (Abs. 3)

Die übrigen Voraussetzungen des Bundesrechts (z.B. NHG, USG, Gewässerschutz) und des kantonalen Rechts bleiben vorbehalten. Art. 22 RPG begründet lediglich die Bewilligungspflicht; die materielle Zulässigkeit beurteilt sich nach den einschlägigen Bundes- und Kantonsnormen.

Unterhalt vs. Erneuerung vs. Wiederaufbau

Die Abgrenzung zwischen zulässigem Unterhalt, Erneuerung und baubewilligungspflichtigem Wiederaufbau ist eine der praktisch wichtigsten Fragen im Zusammenhang mit Art. 22 RPG.

Unterhalt und Erneuerung (zulässig)

Unterhalt und Erneuerung von rechtmässig erstellten Bauten sind im Rahmen der normalen Lebensdauer zulässig, ohne dass es einer Baubewilligung bedarf (soweit kantonales Recht nichts anderes bestimmt). Die laufende Erneuerung, die auf eine Ausnutzung der normalen Lebensdauer abzielt, ist zulässig.

Wiederaufbau / Substanzeingriff (baubewilligungspflichtig)

Ein Eingriff in die tragende Substanz einer Baute — insbesondere der Ersatz tragender Teile — überschreitet den Unterhalt und ist baubewilligungspflichtig. Dies gilt auch, wenn der Ersatz in Etappen erfolgt: Ersatz von mehr als der Hälfte der tragenden Elemente stellt massiven Substanzeingriff dar (BGer 1C_239/2025 vom 6.7.2026, E. 4.2).

Beispiel: Moorlandschaft (BGer 1C_239/2025)

In BGer 1C_239/2025 (6.7.2026, 3er) präzisierte das Bundesgericht die Rechtsprechung zu Unterhalt und Wiederaufbau in Moorlandschaften von nationaler Bedeutung:

• Sachverhalt: Ersatz von 9 von 16 tragenden Pfählen eines Bootsstegs (56%) in einer Moorlandschaft von nationaler Bedeutung.
• Erwägung: Ersatz tragender Teile — auch in Etappen — überschreitet die «normale Lebensdauer» und ist unzulässig (Art. 23d Abs. 2 lit. b NHG). Der Steg ist nicht integraler Bestandteil des Ferienhauses, sondern selbstständig zu beurteilen.
• Folge: Versagung der nachträglichen Baubewilligung und Wiederherstellungsverfügung (vollständiger Rückbau).

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands

Wird ein baubewilligungspflichtiges Vorhaben ohne Bewilligung errichtet und kann die nachträgliche Bewilligung nicht erteilt werden, ist die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands anzuordnen. Das öffentliche Interesse an der Wiederherstellung ergibt sich bereits aus dem für die Raumplanung fundamentalen Prinzip der Trennung des Baugebiets vom Nichtbaugebiet, was auch für unbedeutende Vorhaben gilt (BGer 1C_280/2022 vom 15.3.2024, E. 4.5.3; BGer 1C_239/2025, E. 4.4).

Schonfrist

Die Wiederherstellungsfrist kann eine Schonfrist ausschliessen (z.B. Fortpflanzungszeit der wildlebenden Vögel und Säugetiere vom 1. April bis 15. Juli). Bei ausserordentlichen Witterungs- oder Hochwasserereignissen kann eine Fristverlängerung beantragt werden.

Verhältnis zu anderen Normen

• Art. 22a RPG: Baubewilligungspflicht bei bestimmten Anlagen unabhängig von der Nutzungszone
• Art. 24–24d RPG: Ausnahmebewilligungen ausserhalb der Bauzone
• Art. 23d NHG: Unterhalt und Erneuerung in Moorlandschaften
• Art. 78 Abs. 5 BV: Absolutes Veränderungsverbot für Moorlandschaften von nationaler Bedeutung

Literaturhinweise

• BGE 139 II 134 E. 5.2: Erheblichkeitsschwelle der Baubewilligungspflicht
• BGE 150 II 489 E. 2.1: Nennenswerte Einflüsse auf die Umwelt, Empfindlichkeit der Umgebung
• BGer 1C_239/2025 vom 6.7.2026: Unterhalt vs. Substanzeingriff in Moorlandschaften
• BGer 1C_446/2022 vom 17.8.2023, E. 4 (ZBl 126/2025 214): Erheblichkeitsschwelle
• BGer 1C_601/2022 vom 9.7.2024 (URP 2024 S. 640): Tragende Teile, Etappenersatz, normale Lebensdauer
• BGer 1C_280/2022 vom 15.3.2024, E. 4.5.3: Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands

Letzte Aktualisierung: 2026-07-16