Art. 22 RPG — Baubewilligung

Wortlaut

Art. 22 Baubewilligung

1 Bauten und Anlagen dürfen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden.

2 Voraussetzung einer Bewilligung ist, dass:

a. die Bauten und Anlagen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen; und

b. das Land erschlossen ist.

3 Die übrigen Voraussetzungen des Bundesrechts und des kantonalen Rechts bleiben vorbehalten.

Quelle: Fedlex (SR 700), Stand 1.7.2026

Überblick und Bedeutung

Art. 22 RPG ist die Baubewilligungspflicht-Kernnorm des Raumplanungsgesetzes. Er statuiert den Grundsatz, dass Bauten und Anlagen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden dürfen. Die Bestimmung ist von zentraler Bedeutung für das gesamte schweizerische Baurecht: Sie begründet die vorgängige Kontrolle aller baulichen Massnahmen durch die Behörden und sichert damit den Trennungsgrundsatz zwischen Bauzone und Nichtbaugebiet (Art. 1 Abs. 2 RPG, Art. 75 BV).

Tatbestandsmerkmale im Einzelnen

1. Bauten und Anlagen (Abs. 1)

Der Begriff «Bauten und Anlagen» ist weit auszulegen. Er umfasst nicht nur Gebäude im engeren Sinne, sondern alle mit dem Boden verbundenen Vorrichtungen, die eine gewisse Dauerhaftigkeit aufweisen und räumliche Auswirkungen haben:

• Gebäude (Wohnhäuser, Scheunen, Garagen)
• Aussenanlagen (Bootstege, Zäune, Mauern, Terrassen)
• Unterirdische Anlagen (Leitungen, Pipelines, Tankanlagen)
• Infrastruktur (Strassen, Brücken, Skilifte, Seilbahnen)

Das Bundesgericht hat den Anlagenbegriff mehrfach bestätigt: Auch Probebohrungen im Wald unterstehen der Baubewilligungspflicht, wenn sie über die blosse Sondierung hinausgehen und mit nennenswerten räumlichen Folgen verbunden sind (BGE 139 II 134 E. 5.2 — Errichtung einer forstwirtschaftlichen Anlage im Wald mit Probebohrungen). Ebenso fallen Fernmeldeleitungen im Boden ausserhalb der Bauzone unter den Anlagenbegriff, denn sie verändern die Oberfläche und beeinflussen die Nutzungsplanung (BGE 150 II 489 E. 2.1 — Verlegung von Glasfaserkabeln im Uferbereich eines Flusses). Das Massstab ist nicht die Grösse der Anlage, sondern ob mit ihr im Allgemeinen so wichtige räumliche Folgen verbunden sind, dass ein Interesse der Öffentlichkeit an einer vorgängigen Kontrolle besteht (BGE 139 II 134 E. 5.2; BGer 1C_446/2022 E. 4, in: ZBl 126/2025 214).

2. Errichten oder Ändern (Abs. 1)

Die Baubewilligungspflicht betrifft sowohl das Errichten (Neubau) als auch das Ändern (Umbau, Erweiterung, Zweckänderung) von Bauten und Anlagen. Der Änderungsbegriff ist weit: Auch Unterhaltsarbeiten können eine Änderung i.S.v. Art. 22 RPG darstellen, wenn sie über die normale Erhaltung hinausgehen und in die bauliche Substanz eingreifen. Die Abgrenzung zwischen zulässigem Unterhalt und bewilligungspflichtiger Änderung ist eine der praktisch wichtigsten Fragen (dazu unten «Unterhalt vs. Erneuerung vs. Wiederaufbau»).

Praxisbeispiele:

• Ersatz von tragenden Pfählen: Der Ersatz von 9 von 16 tragenden Pfählen eines Bootsstegs in einer Moorlandschaft stellt einen massiven Substanzeingriff dar und überschreitet den zulässigen Unterhalt (BGer 1C_239/2025 E. 4.2).
• Ersatz von Holzdielen (nicht-tragend): Der Ersatz von nichttragenden Holzdielen eines Stegs wurde als zulässige Erneuerung qualifiziert, weil dieser nicht in die eigentliche Substanz der Baute eingeht (BGer 1C_601/2022 E. 5.3, in: URP 2024 S. 640).
• Verlegung von Leitungen im Boden: Die Verlegung von Fernmeldeleitungen im Boden ausserhalb der Bauzone und im Uferbereich eines Flusses ist eine bewilligungspflichtige Anlage (BGE 150 II 489 E. 2.1–2.6).

3. Zweckmässigkeit der Nutzungszone (Abs. 2 lit. a)

Die Bauten und Anlagen müssen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen. In der Bauzone sind grundsätzlich Bauten zulässig, die der von der Zone zugelassenen Nutzung dienen. Ausserhalb der Bauzone gelten besondere Beschränkungen (Art. 24 ff. RPG, Art. 22a RPG). Die Zweckmässigkeit ist eine Frage der zonalen Zuordnung, nicht der bautechnischen Zweckmässigkeit.

Praxisbeispiel — Aufhebung in der Planungszone: In BGer 1C_322/2025 (E. 3.4.4) klärte das Bundesgericht, dass in einer Planungszone (zone réservée) das Interesse der Planungsbehörde an einem ausreichenden planerischen Ermessensspielraum für die Anpassung der Nutzungsplanung (insb. die Redimensionierung einer überdimensionierten Bauzone) gegenüber dem privaten Bauinteresse prävaliert. Eine erteilte Baubewilligung kann daher aufgehoben werden, wenn das Bauprojekt die planerische Neugestaltung der Zone behindert. Die Interessenabwägung hat unter Einbezug des Verhältnismässigkeitsgrundsatzes zu erfolgen (Eignung, Erforderlichkeit, Verhältnismässigkeit im engeren Sinne; BGE 140 I 168 E. 4.2.1).

4. Erschliessung (Abs. 2 lit. b)

Das Land muss erschlossen sein. Die Erschliessung umfasst namentlich die notwendigen Erschliessungsanlagen (Strassen, Wasser, Abwasser, Strom etc.). Die Anforderungen richten sich nach dem kantonalen Recht. Ob das Land erschlossen ist, beurteilt sich nach dem faktischen Vorhandensein der Erschliessung, nicht nach der rechtlichen Verbindlichkeit eines Erschliessungsvertrags.

5. Weitere Voraussetzungen (Abs. 3)

Die übrigen Voraussetzungen des Bundesrechts (z.B. NHG, USG, Gewässerschutz, Waldgesetz) und des kantonalen Rechts bleiben vorbehalten. Art. 22 RPG begründet lediglich die Bewilligungspflicht; die materielle Zulässigkeit beurteilt sich nach den einschlägigen Bundes- und Kantonsnormen. Die Baubewilligungsbehörde hat das Projekt von Amtes wegen auf seine Vereinbarkeit mit der gesamten massgeblichen Rechtsordnung zu überprüfen (BGE 139 II 134 E. 5.2; BGer 1C_446/2022 E. 4).

Erheblichkeitsschwelle

Nicht jede bauliche Massnahme untersteht der Baubewilligungspflicht. Massstab dafür, ob eine Massnahme erheblich genug ist, um sie dem Baubewilligungsverfahren zu unterwerfen, ist, ob damit im Allgemeinen so wichtige räumliche Folgen verbunden sind, dass ein Interesse der Öffentlichkeit an einer vorgängigen Kontrolle besteht (BGE 139 II 134 E. 5.2; BGer 1C_446/2022 E. 4, in: ZBl 126/2025 214). Ob eine Baute nennenswerte Einflüsse auf die Umwelt hat, hängt namentlich von der Art und der Empfindlichkeit der Umgebung ab (BGE 150 II 489 E. 2.1).

Praxisfälle zur Erheblichkeitsschwelle:

• Errichtung einer forstwirtschaftlichen Anlage im Wald mit Probebohrungen: Bewilligungspflichtig, da der Boden in Anspruch genommen wird und die Anlage nicht nur vorübergehend besteht (BGE 139 II 134 E. 5.2).
• Verlegung von Fernmeldeleitungen im Boden: Bewilligungspflichtig, da der Boden ausserhalb der Bauzone in Anspruch genommen wird und die Anlage räumliche Auswirkungen hat (BGE 150 II 489 E. 2.1–2.6).
• Kantonale Praxis: Das Zürcher Baurekursgericht bestätigte die Bewilligungspflicht für eine Swimmingpoolanlage in der Landwirtschaftszone — keine untergeordnete Umgebungsgestaltung (ZH BRK VB.2024.00132, E. 3 und 4).

Unterhalt vs. Erneuerung vs. Wiederaufbau

Die Abgrenzung zwischen zulässigem Unterhalt, Erneuerung und baubewilligungspflichtigem Wiederaufbau ist eine der praktisch wichtigsten Fragen im Zusammenhang mit Art. 22 RPG.

Unterhalt und Erneuerung (zulässig)

Unterhalt und Erneuerung von rechtmässig erstellten Bauten sind im Rahmen der normalen Lebensdauer zulässig, ohne dass es einer Baubewilligung bedarf (soweit kantonales Recht nichts anderes bestimmt). Die laufende Erneuerung, die auf eine Ausnutzung der normalen Lebensdauer abzielt, ist zulässig. Massgebend ist, ob die Massnahme den Bestand der rechtmässigen Baute erhält, ohne die bauliche Substanz über die normale Lebensdauer hinaus zu verlängern.

Beispiel — Ersatz nichttragender Teile: Der Ersatz von Holzdielen (nichttragende Teile) eines Bootsstegs auf der St. Petersinsel wurde als zulässige Erneuerung qualifiziert, weil dieser nicht in die eigentliche Substanz der Baute eingeht (BGer 1C_601/2022 E. 5.3, in: URP 2024 S. 640). Das Bundesgericht hielt fest, dass Unterhalt und Erneuerung — soweit Umfang, Erscheinung, Bestimmung und Wert der Anlage unverändert bleiben — grundsätzlich zulässig sind, nicht aber, um die Nutzbarkeit der Baute über die normale Lebensdauer hinaus zu erreichen (E. 5.4).

Substanzeingriff und Wiederaufbau (baubewilligungspflichtig)

Ein Eingriff in die tragende Substanz einer Baute — insbesondere der Ersatz tragender Teile — überschreitet den Unterhalt und ist baubewilligungspflichtig. Dies gilt auch, wenn der Ersatz in Etappen erfolgt: Ersatz von mehr als der Hälfte der tragenden Elemente stellt einen massiven Substanzeingriff dar (BGer 1C_239/2025 E. 4.2).

Beispiel — Moorlandschaft Steg (BGer 1C_239/2025): In BGer 1C_239/2025 (6.7.2026) präzisierte das Bundesgericht die Rechtsprechung zu Unterhalt und Wiederaufbau in Moorlandschaften von nationaler Bedeutung:

• Sachverhalt: Ersatz von 9 von 16 tragenden Pfählen eines Bootsstegs (56%) in einer Moorlandschaft von nationaler Bedeutung.
• Erwägung: Ersatz tragender Teile — auch in Etappen — überschreitet die «normale Lebensdauer» und ist unzulässig (Art. 23d Abs. 2 lit. b NHG). Der Steg ist nicht integraler Bestandteil des Ferienhauses, sondern selbstständig zu beurteilen.
• Folge: Versagung der nachträglichen Baubewilligung und Wiederherstellungsverfügung (vollständiger Rückbau).

Beispiel — Ferienhäuser St. Petersinsel (BGer 1C_601/2022): In BGer 1C_601/2022 (9.7.2024, in: URP 2024 S. 640) befasste sich das Bundesgericht mit Ferienhäusern auf der St. Petersinsel (Moorlandschaft). Es hielt fest, dass Unterhalt und Erneuerung nur im Rahmen der normalen Lebensdauer zulässig sind; eine Verlängerung der Nutzbarkeit über die normale Lebensdauer hinaus ist nicht gestattet (E. 5.4). Ferienhäuser als solche sind nicht moortypisch; ihr Bestandsschutz ist zeitlich begrenzt (in Übereinstimmung mit BGer 1C_515/2012 E. 5.6 und 6.1, in: URP 2013 S. 707).

Absolute Schutzbereiche: Moorlandschaften

In Moorlandschaften von nationaler Bedeutung (Art. 78 Abs. 5 BV, Art. 23d NHG) gilt ein absolutes Veränderungsverbot. Art. 23d NHG als Ausnahmebestimmung ist restriktiv auszulegen (BGE 138 II 281 E. 6.2 und 6.3; BGer 1C_515/2012 E. 5.4 und 5.6). Zulässig sind nur:

• Unterhalt und Erneuerung im Rahmen der normalen Lebensdauer (Art. 23d Abs. 2 lit. b NHG)
• Anlagen, die dem Schutz oder der bisherigen landwirtschaftlichen Nutzung der Moorlandschaft dienen (Art. 23d Abs. 2 lit. a NHG)
• Erschliessungsanlagen i.S.v. Art. 23d Abs. 2 lit. d NHG

Ein Wiederaufbau — auch eines zerstörten Ferienhauses — ist in einer Moorlandschaft nicht zulässig, selbst wenn andere Ferienhäuser in der Nähe bestehen (BGer 1C_515/2012 E. 5 und 6.1; BGer 1C_601/2022 E. 5.4).

Nachträgliche Baubewilligung

Sind bauliche Massnahmen bereits ohne Bewilligung erfolgt, muss zumindest eine nachträgliche Überprüfung im förmlichen Baubewilligungsverfahren stattfinden. Die nachträgliche Bewilligung kann versagt werden, wenn das Vorhaben den materiellen Voraussetzungen (Art. 22 Abs. 2 RPG, kantonales Recht, Bundesrecht) nicht entspricht. In diesem Fall ist die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands anzuordnen.

Beispiel — Nachträgliche Bewilligung eines Holzstegs (BE VGer): Das Berner Verwaltungsgericht bestätigte, dass bei einem formell rechtswidrigen Steg eine nachträgliche Baubewilligung zu prüfen ist; kann sie nicht erteilt werden, ist der rechtmässige Zustand wiederherzustellen (BE VGer 100/2021/146, bestätigt durch BGer 1C_601/2022).

Aufhebung einer Baubewilligung in der Planungszone

Eine rechtsgültig erteilte Baubewilligung kann aufgehoben werden, wenn das Bauvorhaben den Zielen der Planungszone widerspricht und das öffentliche Interesse an der Sicherung des planerischen Spielraums das private Bauinteresse überwiegt. In BGer 1C_322/2025 (E. 3.4.4) klargestellt:

• In einer Planungszone (zone réservée) prävaliert das Interesse der Planungsbehörde an einem ausreichenden planerischen Ermessensspielraum für die Anpassung der Nutzungsplanung (insb. die Redimensionierung der überdimensionierten Bauzone) gegenüber dem privaten Interesse an der Realisierung des Bauprojekts.
• Die Interessenabwägung hat unter Einbezug des Verhältnismässigkeitsgrundsatzes zu erfolgen (Eignung, Erforderlichkeit, Verhältnismässigkeit im engeren Sinne; BGE 140 I 168 E. 4.2.1).

Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands

Wird ein baubewilligungspflichtiges Vorhaben ohne Bewilligung errichtet und kann die nachträgliche Bewilligung nicht erteilt werden, ist die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands anzuordnen. Das öffentliche Interesse an der Wiederherstellung ergibt sich bereits aus dem für die Raumplanung fundamentalen Prinzip der Trennung des Baugebiets vom Nichtbaugebiet, was auch für unbedeutende Vorhaben gilt (BGer 1C_280/2022 E. 4.5.3; BGer 1C_239/2025 E. 4.4).

Praxisfälle zur Wiederherstellung:

• Bootssteg in Moorlandschaft: Vollständiger Rückbau eines baurechtswidrigen Stegs, da der Ersatz tragender Pfähle nicht als Unterhalt qualifiziert werden kann (BGer 1C_239/2025 E. 4.4–4.5).
• Swimmingpool in Landwirtschaftszone: Das Zürcher Verwaltungsgericht bestätigte die Wiederherstellungsverfügung für einen Swimmingpool in der Landwirtschaftszone; kein zonenkonformer Zubehör (ZH VG VB.2024.00132, E. 3 und 6).
• Schwellung eines rechtswidrigen Stegs: Ein Steg, der um einen Drittel erweitert wurde, löst eine neue Verwirklungsfrist aus; die Wiederherstellung bleibt anzuordnen (BGer 1C_280/2022 E. 4.7.3; bestätigt in BGE 151 II 850 E. 3.1).

Verwirkung und Vertrauensschutz

Die Wiederherstellungsverfügung kann aufgrund von Vertrauensschutz oder Verwirkung eingeschränkt sein. Eine Erweiterung, die erneut einen rechtswidrigen Zustand schafft, löst eine neue Verwirklungsfrist aus (BGer 1C_280/2022 E. 4.7.2). Die Verwirklungsfrist ist grundsätzlich auf 30 Jahre begrenzt (BGE 107 Ia 121 E. 1). Bösgläubigkeit — d.h. Kenntnis oder fahrlässige Unkenntnis der Bewilligungspflicht — schliesst den Vertrauensschutz aus (ZH VG VB.2024.00132 E. 6).

Verhältnis zu anderen Normen

• Art. 22a RPG: Baubewilligungspflicht bei bestimmten Anlagen unabhängig von der Nutzungszone
• Art. 24–24d RPG: Ausnahmebewilligungen ausserhalb der Bauzone
• Art. 23d NHG: Unterhalt und Erneuerung in Moorlandschaften
• Art. 78 Abs. 5 BV: Absolutes Veränderungsverbot für Moorlandschaften von nationaler Bedeutung
• Art. 15 Abs. 2 RPG: Planungszone (zone réservée) — Aufhebung erteilter Baubewilligungen

Literaturhinweise

• BGE 139 II 134 E. 5.2: Erheblichkeitsschwelle der Baubewilligungspflicht — entscheidsuche.ch
• BGE 150 II 489 E. 2.1: Nennenswerte Einflüsse auf die Umwelt, Empfindlichkeit der Umgebung
• BGE 138 II 281: Moorlandschaften — absolutes Veränderungsverbot, Art. 78 Abs. 5 BV
• BGE 140 I 168 E. 4.2.1: Verhältnismässigkeit der Freilegung eines Bachs
• BGer 1C_239/2025 vom 6.7.2026: Unterhalt vs. Substanzeingriff in Moorlandschaften
• BGer 1C_446/2022 vom 17.8.2023, E. 4 (ZBl 126/2025 214): Erheblichkeitsschwelle
• BGer 1C_601/2022 vom 9.7.2024 (URP 2024 S. 640): Tragende Teile, Etappenersatz, normale Lebensdauer
• BGer 1C_280/2022 vom 15.3.2024: Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands, Verwirkung
• BGer 1C_515/2012 vom 17.9.2013 (URP 2013 S. 707): Ferienhäuser St. Petersinsel, Moorlandschaftsschutz
• BGer 1C_322/2025 vom 21.7.2026: Aufhebung einer Baubewilligung in der Planungszone
• BGE 151 II 850: Wiederherstellung bei formell rechtswidrigen Bauten

Letzte Aktualisierung: 2026-08-29