Art. 5 RPG — Ausgleich und Entschädigung
Gesetzeswortlaut
Art. 5 RPG — Ausgleich und Entschädigung
1 Das kantonale Recht regelt einen angemessenen Ausgleich für erhebliche Vor- und Nachteile, die durch Planungen nach diesem Gesetz entstehen. Die Mindestanforderungen richten sich nach den Absätzen 1^bis^−1^sexies^.
1^bis^ Planungsvorteile, die sich aus neu und dauerhaft einer Bauzone zugewiesenem Boden ergeben, werden mit einem Satz von mindestens 20 Prozent ausgeglichen. Der Ausgleich wird bei der Überbauung des Grundstücks oder dessen Veräusserung fällig.
1^ter^ Der Ertrag wird für Massnahmen nach Absatz 2 oder für weitere Massnahmen der Raumplanung nach Artikel 3, insbesondere Absätze 2 Buchstabe a und 3 Buchstabe a^bis^, verwendet.
1^quater^ Für die Bemessung der Abgabe ist der bei einer Einzonung errechnete Planungsvorteil um den Betrag zu kürzen, welcher innert angemessener Frist zur Beschaffung einer landwirtschaftlichen Ersatzbaute zur Selbstbewirtschaftung verwendet wird.
1^quinquies^ Das kantonale Recht kann von der Erhebung der Abgabe absehen, wenn: a. ein Gemeinwesen abgabepflichtig wäre; oder b. der voraussichtliche Abgabeertrag in einem ungünstigen Verhältnis zum Erhebungsaufwand steht.
1^sexies^ Die bezahlte Abgabe ist bei der Bemessung einer allfälligen Grundstückgewinnsteuer als Teil der Aufwendungen vom Gewinn in Abzug zu bringen.
2 Führen Planungen zu Eigentumsbeschränkungen, die einer Enteignung gleichkommen, so wird voll entschädigt.
3 Die Kantone können vorschreiben, dass die Auszahlung von Entschädigungen bei Eigentumsbeschränkungen im Grundbuch anzumerken ist.
Wortlaut geprüft gegen Fedlex, Stand der Konsolidierung 1. Juli 2026. Abs. 1 zweiter Satz und Abs. 1^bis^ in der Fassung vom 29. September 2023, in Kraft seit 1. Januar 2026 (AS 2025 640; BBl 2018 7443).
Überblick und Bedeutung
Art. 5 RPG verankert die beiden verfassungsrechtlichen Kerninstitute des raumplanerischen Vorteils- und Nachteilsausgleichs (Art. 26 und Art. 75 BV):
- Der Mehrwertausgleich (Abs. 1 und 1^bis^–1^sexies^): Grundeigentümer, deren Land durch raumplanerische Massnahmen (insb. Neueinzonungen) einen erheblichen Wertzuwachs erfährt, müssen einen Teil dieses Planungsmehrwerts (mindestens 20 %) an das Gemeinwesen abgeben.
- Die materielle Enteignung (Abs. 2): Erleidet ein Eigentümer durch planerische Massnahmen (z.B. Auszonung) eine Eigentumsbeschränkung von enteignungsähnlicher Schwere, steht ihm ein verfassungsrechtlicher Anspruch auf volle Entschädigung zu.
Kommentierung
A. Die Mehrwertabgabe bei Neueinzonungen (Abs. 1^bis^)
- Bundesrechtlicher Mindestsatz: Der Ausgleichssatz bei neu und dauerhaft der Bauzone zugewiesenem Boden beträgt mindestens 20 Prozent des ermittelten Planungsvorteils (Kantone können höhere Sätze vorsehen).
- Fälligkeit: Die Abgabe wird erst fällig, wenn der Boden überbaut oder zu Marktwerten veräussert wird. Eine Schenkung oder Erbvorbezug löst in der Regel noch keine Fälligkeit aus.
- Ertragsverwendung (Abs. 1^ter^): Die Erträge sind zweckgebunden: Sie dienen prioritär der Finanzierung von Entschädigungen für Auszonungen (materielle Enteignung gemäss Abs. 2) oder für Massnahmen zur Siedlungsentwicklung nach innen und Landschaftsaufwertung.
B. Pflicht zum Ausgleich bei Um- und Aufzonungen (Abs. 1)
Nach der Leitpraxis des Bundesgerichts (BGE 147 I 225 E. 4) verpflichtet der allgemeine Gesetzgebungsauftrag von Abs. 1 die Kantone, auch für erhebliche Planungsmehrwerte aus Um- und Aufzonungen (z.B. Verdichtung, Erhöhung der Ausnützung) eine gesetzliche Ausgleichsregelung zu schaffen. Ein vollständiger Verzicht auf den Ausgleich bei Umzonungen unter gleichzeitigem Verbot an die Gemeinden ist bundesrechtswidrig.
C. Freibeträge und Befreiungstatbestände (Abs. 1^quinquies^)
- Für Bagatellfälle (Verhältnis Ertrag zu Erhebungsaufwand) gilt ein bundesgerichtlicher Richtwert für Freigrenzen von maximal Fr. 30'000.– (BGE 147 I 225 E. 5).
- Landwirtschaftliche Ersatzbauten zur Selbstbewirtschaftung werden vom Mehrwert abgezogen (Abs. 1^quater^).
- Zur Vermeidung einer Doppelbelastung ist die bezahlte Mehrwertabgabe bei der kantonalen Grundstückgewinnsteuer abzugsfähig (Abs. 1^sexies^).
D. Materielle Enteignung und Entschädigungspflicht (Abs. 2)
Eine Eigentumsbeschränkung kommt einer Enteignung gleich, wenn:
- dem Eigentümer der bisherige oder ein voraussehbarer künftiger, wirtschaftlich zumutbarer Gebrauch der Sache untersagt oder stark eingeschränkt wird (schwerer Eingriff), oder
- ein einzelner Eigentümer so getroffen wird, dass sein Opfer gegenüber der Allgemeinheit unzumutbar erscheint (Sonderopfer).
- Bei Nichteinzonungen (erstmalige Schaffung einer RPG-konformen Zonenordnung) entsteht ein Entschädigungsanspruch nur ausnahmsweise, wenn das Land am Stichtag bereits baureif und weitgehend überbaut war (BGE 122 II 455 E. 4).
Praxisfragen
1. Entgeltliche Zessionen bei Quartierplanungen
In der kommunalen Praxis (BGer 1C_513/2025 vom 10. Juli 2026 / 1. September 2026) schliessen Gemeinden und Grundeigentümer bei Areal- und Quartierplanungen häufig städtebauliche Verträge ab, in denen Landabtretungen (Zessionen) für Infrastrukturen oder Dependenzparzellen vereinbart werden. Solche vertraglichen Vereinbarungen sind zulässig, sofern sie nicht die bundesrechtlichen Schranken der Enteignungsentschädigung oder des verfassungsmässigen Willkürverbots verletzen.
2. Bemessung des Planungsvorteils
In der kantonalen Schätzungspraxis wird der Planungsvorteil als Differenz zwischen dem Verkehrswert des Grundstücks unmittelbar vor und nach dem Inkrafttreten der Zonenplanänderung ermittelt. Konjunkturelle Wertsteigerungen während der Wartezeit bis zur Fälligkeit (Überbauung) fallen nicht unter die Mehrwertabgabe, sondern unterliegen der Grundstückgewinnsteuer.