Rechtsprechung zu Art. 272 OR

Die nachfolgende Übersicht dokumentiert die massgebende Rechtsprechung des Bundesgerichts sowie ausgewählte Entscheide kantonaler Gerichte zur Mieterstreckung (Art. 272 OR), zum Begriff der Härte (Abs. 1), zum Kriterienkatalog der Interessenabwägung (Abs. 2) und zu den Anforderungen an die mieterseitigen Suchbemühungen bei der Erst- und Zweiterstreckung (Abs. 3).

I. Leitentscheide des Bundesgerichts

Zweck der Mieterstreckung und weites richterliches Ermessen

BGE 142 III 336 E. 5.3.1–5.3.2
Sachverhalt: Eine Aktiengesellschaft erwarb ein Wohn- und Geschäftshaus in Genf und kündigte einem Mieter gestützt auf dringenden Eigenbedarf vorzeitig nach Art. 261 Abs. 2 lit. a OR. Der Mieter verlangte die Aufhebung der Kündigung und eventualiter eine sechsjährige Erstreckung des Mietverhältnisses nach Art. 272 ff. OR.
Kernaussage: Die Erstreckung eines Mietverhältnisses bezweckt, die Folgen der Vertragsauflösung für die Mieterschaft zu mildern, indem ihr mehr Zeit für die mit der Auflösung erforderliche Neuorientierung gelassen wird. Selbst bei ausgewiesenem dringendem Eigenbedarf des Erwerbers ist eine Erstreckung nicht a priori ausgeschlossen. Bei der Festlegung der Art (erstmalig oder definitiv) und Dauer der Erstreckung steht dem Sachgericht innerhalb des gesetzlichen Rahmens ein weites Ermessen zu (Art. 4 ZGB). Das Bundesgericht greift in diesen Ermessensentscheid nur mit Zurückhaltung ein, wenn das kantonale Gericht anerkannte Grundsätze verletzt, sachfremde Tatsachen berücksichtigt oder zu einem stossend ungerechten Ergebnis gelangt ist.

Erstreckung bei Grossprojekten: Vorrang des Bauinteresses erst ab Vorliegen der Baubewilligung

BGE 135 III 121 E. 2–5
Sachverhalt: Ein Carrosseriebetrieb mietete seit 1961 Geschäftsräume auf einem Areal in Genf. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis im Hinblick auf den Abbruch des Gebäudes zwecks Realisierung eines grossen öffentlichen Infrastrukturprojekts (Tramlinie und Quartierzentrum). Das kantonale Gericht gewährte eine Erstreckung bis zum unbestimmten Zeitpunkt, in dem die rechtskräftige Abbruch- und Baubewilligung vorliege.
Kernaussage: Das Bundesgericht hebt das Urteil auf: Das Erstreckungsgericht darf keine Erstreckung bis zu einem unbestimmten künftigen Ereignis (wie der Rechtskraft einer Polizeibewilligung) gewähren; die Erstreckung muss zwingend auf eine bestimmte Zeitdauer lauten. In der Sache geht das Interesse des Vermieters am Bauvorhaben dem Mieterinteresse erst ab dem Zeitpunkt vor, in dem der Vermieter über die rechtskräftige Bewilligung verfügt, um mit den Arbeiten sofort zu beginnen, nicht jedoch vorher. Liegt die Bewilligung noch nicht vor, ist eine Erstreckung auf bestimmte Zeit zu gewähren; verzögert sich das Projekt weiter, kann der Mieter nach Art. 272 Abs. 3 OR eine zweite Erstreckung beantragen.

Suchbemühungen bereits im ersten Erstreckungsverfahren; Kriterien der Erstreckungsdauer

BGE 125 III 226 E. 4b/c
Sachverhalt: Der Mieter eines Gewerbelokals verlangte nach Kündigung die gerichtliche Erstreckung der Miete. Strittig waren die Dauer der Erstreckung und die Frage, inwieweit das mieterseitige Suchverhalten sowie eine vom Vermieter gewährte Vorlaufzeit zu berücksichtigen sind.
Kernaussage: Obwohl Art. 272 Abs. 3 OR nach seinem Wortlaut nur bei der zweiten Erstreckung verlangt, dass der Mieter alles Zumutbare zur Abwendung der Härte unternommen hat, sind die Suchbemühungen bereits im ersten Erstreckungsverfahren ein wesentliches Kriterium: Sie bilden das entscheidende Beweismittel dafür, ob die Kündigung für den Mieter tatsächlich eine konkrete Härte bewirkt. Räumt der Vermieter dem Mieter freiwillig mehr Zeit als die vertragliche Mindestkündigungsfrist ein, kann dieser Zeitvorteil bei der Festsetzung der Erstreckungsdauer mindernd berücksichtigt werden, auch wenn ein rein linearer Abzug unzulässig ist.

Begriff der Härte: Keine Erstreckung bei gewöhnlichen Umzugsnachteilen; Aussichtslosigkeit der Ersatzsuche

BGE 116 II 446 E. 3
Sachverhalt: Eine Kollektivgesellschaft (Société Perrin et Zbinden) betrieb seit 1979 eine mechanische Werkstatt in Lausanne. Die Vermieterin kündigte per Ende April 1989 zwecks Abbruchs und Neubaus. Die Vorinstanz verweigerte jede Erstreckung mit der Begründung, für einen Betrieb mit diesen Lärm- und Platzanforderungen gebe es in der Agglomeration Lausanne keine Ersatzräume, weshalb eine Erstreckung mangels Erfolgsaussicht sinnlos sei.
Kernaussage: Das Bundesgericht weist die Sache zurück: Die gesetzliche Erstreckung bezweckt, dem Mieter für die Neuorientierung Zeit zu verschaffen, wenn die Verschiebung des Umzugs eine Milderung der Kündigungsfolgen verspricht. Gewöhnliche Umzugsnachteile begründen für sich allein keine Härte. Aus der Rechtsprechung darf jedoch nicht abgeleitet werden, dass jede Erstreckung von vornherein ausgeschlossen sei, wenn auf dem Markt keine Aussicht auf ein gleichwertiges Ersatzobjekt besteht. Droht dem Mieter mangels Ersatzraums die Liquidation oder der Zwang zur Annahme eines qualitativ völlig anderen Objekts, mildert die Erstreckung die Härte, indem sie ihm Zeit für eine geordnete Betriebsumstellung oder -abwicklung einräumt.

Vorwissen des Mieters um anstehende Bauarbeiten schliesst Härtefall regelmässig aus

BGE 105 II 197 E. 3
Sachverhalt: Die Mieter schlossen Mietverträge über Wohnungen in Liegenschaften ab, von denen ihnen bekannt war, dass die Eigentümerin einen baldigen Abbruch oder eine Totalsanierung plante und die Räume deshalb nur zu günstigen Konditionen auf Zusehen hin vermietete. Nach Kündigung verlangten sie eine Mieterstreckung und beriefen sich auf finanzielle Härten.
Kernaussage: Die mit einem Wohnungswechsel zwangsläufig verbundenen Unannehmlichkeiten stellen keine Härte im Sinne des Gesetzes dar. Haben die Mieter bei Vertragsabschluss Kenntnis von den bevorstehenden Abbruch- oder Umbauplänen des Vermieters und nehmen sie es bewusst in Kauf, vorübergehend von besonders günstigen Mietbedingungen zu profitieren, können sie sich bei planmässiger Vertragsbeendigung nicht auf eine Härte berufen (Art. 272 Abs. 2 lit. a OR).

Sinn der Erstreckung: Zeitverschiebung muss Milderung versprechen; Geschäftsverlegung allein genügt nicht

BGE 102 II 254 S. 255 f.
Sachverhalt: Einer Mieterin von Geschäftsräumen wurde ordentlich gekündigt. Sie verlangte eine Erstreckung unter Hinweis darauf, dass eine Geschäftsverlegung stets erhebliche Unkosten verursache und Kundenstammverluste drohten.
Kernaussage: Die Nachteile einer Geschäftsverlegung treffen jeden gekündigten Geschäftsmieter und begründen für sich allein keine Härte. Eine Erstreckung ist nur dann gerechtfertigt und sinnvoll, wenn die Verschiebung des Auszugstermins eine spürbare Milderung der Folgen erwarten lässt – etwa weil konkrete Ersatzräume im Bau sind, ein Umsiedlungsprojekt greifbar wird oder persönliche Übergangsschwierigkeiten absehbar überwunden werden. Der Mieter muss sich sofort nach Empfang der Kündigung ernsthaft um Ersatzräume bemühen.

Umnutzung eines Traditionsbetriebs: Gültige Kündigung, aber Maximalerstreckung zur Härteabfederung

BGE 136 III 190 E. 2–6
Sachverhalt: Die Vermieterin kündigte Räumlichkeiten im Zentrum von Genf, in denen seit fast 15 Jahren ein bekanntes Restaurant betrieben wurde, um die Gastronomienutzung aufzugeben und die Räume als Büros und Geschäfte zu nutzen. Die Vorinstanzen erklärten die Kündigung für gültig und gewährten eine Erstreckung von sechs Jahren.
Kernaussage: Der Vermieter darf das Mietverhältnis kündigen, um die Liegenschaft einer wirtschaftlich vorteilhafteren oder veränderten Nutzungsart zuzuführen. Den schweren wirtschaftlichen Folgen für den langjährigen Gastrobetrieb wird im Rahmen von Art. 272 f. OR durch die Gewährung der gesetzlichen Maximalerstreckung von sechs Jahren (Art. 272b Abs. 1 OR) Rechnung getragen, um die Amortisation der getätigten Investitionen und die Neuorientierung zu ermöglichen.

Begriff des dringenden Eigenbedarfs: Keine Notlage erforderlich

BGE 118 II 50 E. 3c
Sachverhalt: Der Erwerber einer Liegenschaft kündigte einer Mieterin gestützt auf dringenden Eigenbedarf nach Art. 261 Abs. 2 lit. a OR. Strittig war, welcher Massstab an die Dringlichkeit zu stellen ist.
Kernaussage: Dringender Eigenbedarf im Sinne des Mietrechts (Art. 261 Abs. 2 lit. a, Art. 271a Abs. 3 lit. a und Art. 272 Abs. 2 lit. d OR) setzt keine rechtliche oder wirtschaftliche Notlage des Vermieters voraus. Es genügt, dass der Vermieter aus ernsthaften, sachlichen und nachvollziehbaren Gründen ein schützenswertes Interesse daran hat, die Mietsache baldmöglichst selbst oder durch nahe Verwandte zu nutzen, sodass ihm ein Zuwarten nach objektiver Betrachtung nicht zuzumuten ist.

II. Weitere Entscheide des Bundesgerichts

Zweistufiges Prüfschema: Keine Interessenabwägung ohne nachgewiesene Härte; Potestativ-Noven im Berufungsverfahren

BGer 4A_292/2021 vom 31.8.2021 E. 4.1–4.3
Sachverhalt: Die Mieter eines 6-Zimmer-Einfamilienhauses in der Region Winterthur (Mietdauer über 10 Jahre, monatlicher Mietzins CHF 3'300.–) erhielten die Kündigung wegen Eigenbedarfs mit einjähriger Kündigungsfrist. Die Mieter (80 und 64 Jahre alt) wiesen bis zum erstinstanzlichen Urteil lediglich drei Bewerbungen und eine Anfrage nach. Das Mietgericht und das Obergericht Zürich verweigerten die Erstreckung mangels Härte.
Kernaussage: Das Bundesgericht bestätigt die vollständige Verweigerung der Erstreckung:

Das Prüfmodell von Art. 272 OR ist zweistufig: Eine Erstreckung kommt nur in Frage, wenn die Vertragsbeendigung für den Mieter eine Härte zur Folge hat. Fehlt es an dieser ersten Voraussetzung, erübrigt sich die Interessenabwägung nach Art. 272 Abs. 2 OR mit dem Vermieterbedarf.
Hohes Alter und gesundheitliche Beschwerden begründen für sich allein keine Härte, wenn keine Hilflosigkeit vorliegt und ein Ehepartner (hier die 64-jährige Ehefrau) uneingeschränkt suchfähig ist.
Suchbemühungen, die erst nach dem erstinstanzlichen Urteil getätigt werden, stellen im Berufungsverfahren unzulässige Noven dar (Art. 317 Abs. 1 ZPO), da ihre Vornahme vom Parteiwillen abhing (Potestativ-Noven) und sie bei zumutbarer Sorgfalt bereits vor erster Instanz hätten erfolgen müssen.

Kündigung mit 8½ Jahren Vorlaufzeit: Kein Erstreckungsanspruch; inhärentes Risiko der Doppelbelastung

BGer 4A_552/2019 vom 21.4.2020 E. 5.2
Sachverhalt: Die neue Eigentümerin kündigte im Juni 2016 ein seit 1913 an zentraler Lage in Zürich betriebenes Traditions-Modehaus per 31. Dezember 2024 (Vorlaufzeit von über 8 Jahren). Das Obergericht Zürich sistierte das Erstreckungsverfahren bis Mitte 2022 mit dem Argument, eine Ersatzsuche sei erst drei Jahre vor Vertragsende erfolgversprechend und die Mieterin trage ohne vorzeitiges Kündigungsrecht nach Art. 272d OR das Risiko einer doppelten Mietzinsbelastung.
Kernaussage: Das Bundesgericht hebt das obergerichtliche Urteil auf und weist das Erstreckungsbegehren ab:

Erstreckungsbestimmungen bezwecken, dem Mieter mehr Zeit für die Ersatzsuche zu verschaffen, als ihm nach der Kündigungsfrist zur Verfügung stände. Eine Vorlaufzeit von über acht Jahren übersteigt bereits die gesetzliche Maximalerstreckungsdauer von sechs Jahren (Art. 272b Abs. 1 OR).
Das Risiko einer doppelten Mietzinsbelastung bei vorzeitigem Finden eines Ersatzobjekts und die Schwierigkeit einer zeitlichen «Punktlandung» sind jeder Mietvertragskündigung inhärent und stellen keine Härte nach Art. 272 OR dar.
Der Umstand allein, dass dem Mieter während der vertraglichen Restlaufzeit kein vorzeitiges Kündigungsrecht analog Art. 272d OR zusteht, vermag keine Erstreckung zu rechtfertigen.

Zwang zur Umstellung des Geschäftsmodells als Härte bei Aussichtslosigkeit der Ersatzsuche

BGer 4A_699/2014 vom 7.4.2015 E. 3.5–3.8
Sachverhalt: Ein seit 1884 an der Bahnhofstrasse in Zürich domiziliertes Modehaus mit über 1'000 m² Verkaufsfläche erhielt die Kündigung auf Ende Juni 2015 mit einem sechsmonatigen vorzeitigen Auszugsrecht. Die Mieterin bewarb sich auf keine Objekte, schied aber zehn Alternativobjekte wegen mangelnder Grösse, fehlender Ebenerdigkeit oder Randlage aus. Das Obergericht Zürich gewährte wegen mangelnder Suchbemühungen lediglich eine einjährige Erstreckung.
Kernaussage: Das Bundesgericht heisst die Beschwerde der Mieterin teilweise gut und erstreckt das Mietverhältnis einmalig um drei Jahre:

Zwar darf der Mieter seine Suche nicht nach dem Idealobjekt ausrichten, doch muss eine Ersatzlösung «in etwa die gleichen Vorteile» bieten wie das bisherige Objekt. Eine Aufteilung auf Teilflächen oder ein Ausweichen an die Peripherie war für das Luxus-Sortiment unzumutbar.
Steht fest, dass auf dem ausgetrockneten Markt in absehbarer Zeit kein vergleichbares Objekt verfügbar wird, sind Bewerbungen nutzlos (inutile). Die Härte liegt in diesem Fall nicht im Ausbleiben von Sucherfolgen, sondern im Zwang, das über Generationen geführte Geschäftsmodell grundlegend umzustellen oder aufzugeben. Hierfür war eine dreijährige Frist erforderlich.

Berücksichtigung des Eigenbedarfs verbundener Schwestergesellschaften bei juristischen Personen

BGer 4A_368/2017 vom 19.2.2018 E. 7.1–7.5
Sachverhalt: Ein Carreiseunternehmen mietete seit 1984 eine Lagerhalle in Basel. Die neu gegründete Immobiliengesellschaft der Vermieterseite kündigte per Juni 2016 wegen Eigenbedarfs ihrer Betriebsgesellschaft (Schwestergesellschaft), deren eigener Mietvertrag per Ende 2017 auslief. Die Mieterin verlangte eine vierjährige Erstreckung, da sie erst nach dem Kündigungsschutzentscheid nach Ersatz suchen müsse.
Kernaussage: Die Erstreckung wird auf 1½ Jahre begrenzt:

Die Aufzählung der Vermieterinteressen in Art. 272 Abs. 2 OR ist nicht abschliessend («insbesondere»). Bei einer Immobiliengesellschaft, die eigens zum Halten von Betriebsliegenschaften gegründet wurde, darf der Raumbedarf der verbundenen Betriebsgesellschaft als Vermieterinteresse in die Abwägung eingestellt werden.
Der Einwand der Mieterin, sie habe mit Suchbemühungen bis zum rechtskräftigen Entscheid über die Gültigkeit der Kündigung zuwarten dürfen, ist unbegründet. Wer trotz Kündigung untätig bleibt, riskiert die Verweigerung oder drastische Verkürzung der Erstreckung.

Befristeter Vertrag mit Option: Kurze Erstreckung bei verspäteten Suchbemühungen

BGer 4A_477/2016 vom 27.9.2016 E. 3.2–3.6
Sachverhalt: Eine Mieterin mietete ab 2005 ein Ladenlokal in Zürich für fünf Jahre mit Verlängerungsoption bis Januar 2015. Bereits im Juli 2013 informierte die Vermieterin über ein anstehendes Umbauprojekt. Nach Vertragsablauf verlangte die Mieterin eine vierjährige Erstreckung. Die Vorinstanzen gewährten lediglich eine definitive Erstreckung um fünf Monate bis Juni 2015.
Kernaussage: Das Bundesgericht schützt den vorinstanzlichen Ermessensentscheid: Bei befristeten Mietverträgen, bei denen das Vertragsende von vornherein feststeht und der Vermieter das Bauvorhaben frühzeitig ankündigt, wiegen verspätete und unzureichende Suchbemühungen schwer zu Lasten des Mieters. Eine nur fünfmonatige Erstreckung ist vor diesem Hintergrund bundesrechtskonform.

Gastrobetrieb: Erstreckungsverweigerung bei monatelangem Zuwarten und reiner Inserataufgabe

BGer 4C.155/2003 vom 3.11.2003 E. 4.1–4.3
Sachverhalt: Der Pächter/Mieter eines Tanzlokals (Dancing) erhielt im Mai 2001 die Mitteilung, dass der befristete Vertrag per Ende September 2001 nicht verlängert werde. Er begann erst im August 2001 mit der Suche, schaltete ausschliesslich eigene Inserate und bewarb sich auf keine Angebote in der Fachpresse. Er verlangte drei Jahre Erstreckung.
Kernaussage: Die Erstreckung wird vollständig verweigert: Der Mieter darf nach Kündigungserhalt nicht monatelang untätig bleiben im Vertrauen darauf, dass das Gericht ihm ohnehin eine Erstreckung gewähren werde. Ein solches Verhalten verdient keinen Rechtsschutz. Von der Obliegenheit zu sofortigen Suchbemühungen sind nur Personen befreit, die infolge von Alter, schwerer Krankheit oder Invalidität derart hilflos sind, dass sie zur Suche von Ersatzräumen ausserstande sind.

III. Kantonale Rechtsprechung

ZMP 2022 Nr. 4: Mietgericht Zürich — Substanziierung der Härte, Budget-Faustregel und ungenügende Suchplattformen

ZH BK MJ220074-L vom 18.5.2022
Sachverhalt: Eine Mieterin bewohnte mit ihrer Tochter seit 15 Jahren eine 4-Zimmer-Wohnung in Zürich. Nach Kündigung wegen Gesamtsanierung per Ende März 2022 verlangte sie ein Jahr Erstreckung. Die Tochter stand vor dem Übertritt ins Gymnasium; die Mutter verfügte über CHF 6'300.– Nettoeinkommen und CHF 324'000.– Vermögen. Sie suchte monatelang nur im bisherigen Schulkreis, nutzte fast ausschliesslich Plattformen mit Losverfahren (Immomailing, städtische Wohnungen) und bewarb sich erst einen Monat vor Gericht intensiv.
Kernaussage: Das Mietgericht Zürich legt grundlegende Leitlinien zur Härteprüfung fest:

Persönlich/Familiär: Ein Schulwechsel mitten im Schuljahr stellt eine Härte dar; der reguläre Schulabschluss bzw. Übertritt ins Gymnasium per Ende August rechtfertigt hingegen keine Erstreckung, zumal bei Umzug ein Gesuch um Verbleib im bisherigen Schulkreis gestellt werden kann.
Wirtschaftlich: Als Faustregel gilt, dass 1/4 bis 1/3 des monatlichen Nettoeinkommens (inkl. Unterhaltsbeiträge) für den Mietzins aufzuwenden sind. Das Vermögen muss bei durchschnittlichem Einkommen nicht angezehrt werden, rechtfertigt aber die Ausschöpfung der Drittelsgrenze bei der Ersatzsuche.
Suchbemühungen: Wer sich auf Wohnungsvermittlungen mit Zufallsgenerator beschränkt und die gängigen Portale (ImmoScout, Homegate) meidet oder die Suche monatelang auf einen einzigen Stadtkreis einengt, handelt nachlässig. Wegen der 15-jährigen Mietdauer und zur Abfederung der Umstellung für die Tochter wird eine kurze Erstreckung bis September 2022 (sechs Monate) gewährt.

Zweiterstreckung nach Art. 272 Abs. 3 OR: Isolierte Eintretensvoraussetzung; selbst herbeigeführte Bauverzögerungen

SG KG BZ.2009.105 vom 28.4.2010
Sachverhalt: Nach einer ersten Erstreckung um ein Jahr verlangten die gewerblichen Mieter einer Werkstatt eine Zweiterstreckung. Sie hatten eine Ersatzliegenschaft gekauft, verloren jedoch über ein Jahr durch zwei nicht bewilligungsfähige Neubauprojekte (Waldabstandsunterschreitung) und Bauplanungsfehler.
Kernaussage: Das Kantonsgericht St. Gallen verweigert eine weitere Erstreckung:

Dogmatik von Abs. 3: Ob der Mieter zur Abwendung der Härte alles ihm Zumutbare unternommen hat (Art. 272 Abs. 3 OR), ist nach St. Galler Praxis unabhängig und vorab als eigenständige Voraussetzung zu prüfen. Fehlt es an zumutbaren Anstrengungen, ist die Zweiterstreckung ohne Interessenabwägung zwingend zu verweigern.
Selbst herbeigeführte Härte: Bautypische Verzögerungen beim Erwerb und Umbau einer eigenen Ersatzliegenschaft (Planungsfehler, Einsprachen, Bewilligungsabweisungen) fallen in die alleinige Risikosphäre des bauenden Mieters und begründen keine vom Vermieter zu tragende Härte.
Zwischenvermietung: Dass der Vermieter während des laufenden Erstreckungsprozesses andere Mieteinheiten kurzfristig weitervermietet, um Leerstandskosten zu vermeiden, mindert seinen dringlichen Eigenbedarf nicht.

ZMP 2025 Nr. 11: Mietgericht Zürich — Vollständige Erstreckungsverweigerung bei Scheinwohnsitz und fehlenden Suchnachweisen

ZH BK MJ240024-L vom 11.12.2024
Sachverhalt: Die Mieter einer 3.5-Zimmer-Wohnung in Zürich fochten eine Kündigung wegen Eigenbedarfs an und verlangten maximal vier Jahre Erstreckung. Sie machten elf Jahre Mietdauer, Ortsverbundenheit und ein laufendes Einbürgerungsverfahren geltend. Im Prozess kam heraus, dass beide Mieter bereits vor der Kündigung zu ihren neuen Partnern gezogen waren, die Wohnung leer stand und versucht worden war, sie mit 30 % Aufschlag unterzuvermieten. Suchbemühungen wurden keine eingereicht.
Kernaussage: Das Mietgericht Zürich weist das Erstreckungsbegehren vollumfänglich ab:

Zwar genügen bei einer Mehrheit von Mietern Härtegründe in der Person eines einzelnen Mitmieters. Bewohnt jedoch keine der Parteien die Wohnung mehr tatsächlich, fehlt es an einem schützenswerten Erstreckungsinteresse.
Der blosse Hinweis auf die notorische Wohnungsnot in Zürich ersetzt den Nachweis konkreter Bemühungen nicht. Fehlt der Nachweis von Suchbemühungen gänzlich, ist das Vorliegen einer Härte verneint und eine Interessenabwägung erübrigt sich.

Appellationsgericht Basel-Stadt: Zumutbarkeit der Verkleinerung für Alleinstehende mit Sozialhilfe

BS APG ZB.2023.63 vom 22.3.2024
Sachverhalt: Eine alleinstehende Mieterin einer 3-Zimmer-Mansardenwohnung in Basel bezog Sozialhilfe (Wohnkostenbudget CHF 800.– bis 900.–). Nach Kündigung wegen nächtlicher Ruhestörungen (fortgesetztes Auf- und Abschliessen von Türen infolge Hörbehinderung) verlangte sie drei Jahre Erstreckung und berief sich auf BGer 4A_699/2014: Sie habe Anspruch darauf, wieder eine 3-Zimmer-Wohnung zu suchen.
Kernaussage: Das Appellationsgericht bestätigt eine auf zehn Monate befristete Erstreckung unter Anrechnung von fünf Monaten faktischer Verfahrensdauer («kalte Erstreckung»):

Eine alleinstehende Person mit Sozialhilfebudget kann aus BGer 4A_699/2014 keinen Anspruch ableiten, ihre Suche auf 3-Zimmer-Wohnungen zu beschränken. Bei knappem Budget muss sie sich auf 1- bis 1½-Zimmer-Wohnungen bewerben, wo der Leerstand in Basel höher ist.
Das Interesse der Vermieterschaft und der Nachbarn an der Beendigung unzumutbarer nächtlicher Lärmbelästigungen überwiegt das Verbleibsinteresse der Mieterin deutlich.

Obergericht Zürich: Anforderungen an die Härte bei selbständiger Tätigkeit in der Wohnung; Tablet-Nutzung

ZH OG NG220011 vom 17.4.2023
Sachverhalt: Eine knapp 68-jährige Mieterin, die in ihrer 4-Zimmer-Wohnung in Zürich teilweise ein Kosmetikstudio betrieb, verlangte nach Sanierungskündigung eine vierjährige Erstreckung. Sie machte geltend, sie benötige wegen der Kundschaft zwingend eine Wohnung mit separatem WC, sei gesundheitlich angeschlagen und verfüge über unzureichende technische Kenntnisse für die Online-Wohnungssuche.
Kernaussage: Das Obergericht Zürich weist die Berufung ab und bestätigt die Erstreckungsverweigerung über die vom Vermieter zugestandenen sechs Monate hinaus:

Wer im erstinstanzlichen Verfahren angibt, ein Tablet erworben zu haben und mehrmals täglich Inserate zu prüfen, kann sich nicht auf fehlende technische Kenntnisse oder ein altersbedingtes Unvermögen berufen.
Der blosse Hinweis auf den ausgetrockneten Wohnungsmarkt in Zürich entbindet nicht von der Pflicht, konkrete Bewerbungen einzureichen. Hat sich die Mieterin für keine einzige Wohnung formell beworben, ist der Härtenachweis gescheitert.

Kantonsgericht St. Gallen: Geburt eines Kindes als temporäre Härte; Vorrang des Hausfriedens

SG KG BZ.2007.24 vom 24.5.2007
Sachverhalt: Einem Mieter wurde nach heftigen Nachbarschaftskonflikten (Geschirrwurf über den Balkon, Polizeieinsatz) ordentlich gekündigt. Der Mieter verlangte ein Jahr Erstreckung und berief sich auf die Geburt seines Sohnes zwei Monate vor Kündigungstermin.
Kernaussage: Die Geburt eines Kindes stellt eine familiäre Härte dar, da ein Säugling in den ersten Monaten voll auf die Mutter angewiesen ist. Diese Härte mildert sich jedoch mit zunehmendem Alter (ab etwa acht Monaten), sodass ein Umzug zumutbar wird. Demgegenüber wiegt das Interesse des Vermieters an der Beseitigung massiver Spannungen im Haus und an der Wiederherstellung des Hausfriedens schwer. Bei vollständigem Fehlen von Suchbemühungen ist eine Erstreckung auf sechs Monate angemessen und eine Zweiterstreckung ausgeschlossen.

Kantonsgericht Luzern: Ernsthafter Eigenbedarf und Schranken der Gewerberaumerstreckung

LU KG 1B 18 38 vom 17.5.2019 (LGVE 2019 I Nr. 6)
Sachverhalt: Der Vermieter kündigte Geschäfts- und Gewerberäume wegen Eigenbedarfs für eigene Zwecke. Der Mieter forderte eine mehrjährige Erstreckung.
Kernaussage: Der Begriff des Eigenbedarfs ist im Rahmen der Interessenabwägung von Art. 272 Abs. 2 lit. d OR weit zu verstehen; er verlangt keine existentielle Notlage. Das legitime Interesse des Eigentümers an der Eigennutzung setzt sich gegen gewöhnliche Geschäftsinteressen durch, wenn dem Mieter ausreichend Zeit zur Räumung und geordneten Verlagerung gewährt wurde.

Letzte Aktualisierung: 14. September 2026