Art. 271a — Schutzfrist bei missbräuchlicher Kündigung

Gesetzeswortlaut

1 Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird: a. weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht; b. weil der Vermieter eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters oder eine Mietzinsanpassung durchsetzen will; c. allein um den Mieter zum Erwerb der gemieteten Wohnung zu veranlassen; d. während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, ausser wenn der Mieter das Verfahren missbräuchlich eingeleitet hat; e. vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, in dem der Vermieter:

1. zu einem erheblichen Teil unterlegen ist;
2. seine Forderung oder Klage zurückgezogen oder erheblich eingeschränkt hat;
3. auf die Anrufung des Richters verzichtet hat;
4. mit dem Mieter einen Vergleich geschlossen oder sich sonstwie geeinigt hat; f. wegen Änderungen in der familiären Situation des Mieters, aus denen dem Vermieter keine wesentlichen Nachteile entstehen. 2 Absatz 1 Buchstabe e ist auch anwendbar, wenn der Mieter durch Schriftstücke nachweisen kann, dass er sich mit dem Vermieter ausserhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens über eine Forderung aus dem Mietverhältnis geeinigt hat. 3 Absatz 1 Buchstaben d und e sind nicht anwendbar bei Kündigungen: a. wegen dringenden Eigenbedarfs des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte; b. wegen Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 257d); c. wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 257f Abs. 3 und 4); d. infolge Veräusserung der Sache (Art. 261); e. aus wichtigen Gründen (Art. 266g); f. wegen Konkurs des Mieters (Art. 266h).

Kommentierung

Bedeutung

Art. 271a OR ist die zentrale Schutznorm des Mietrechts gegen missbräuchliche Kündigungen durch den Vermieter. Er konkretisiert das in Art. 271 OR enthaltene allgemeine Missbräuchlichkeitsverbot durch einen Katalog von sechs exemplarischen Missbrauchstatbeständen (Abs. 1 lit. a–f) und regelt die dreijährige Schutzfrist nach Abschluss eines mietrechtlichen Verfahrens (Abs. 1 lit. e).

Die Norm schützt den Mieter vor Vergeltungskündigungen (lit. a), Druckkündigungen (lit. b, c) und Kündigungen während oder nach mietrechtlichen Verfahren (lit. d, e). Lit. f schützt bei familiären Veränderungen des Mieters.

Vergeltungskündigung (lit. a)

Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie deshalb ausgesprochen wird, weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht. Dies umfasst Mietzinsherabsetzungsbegehren, Reparaturforderungen, und andere rechtlich begründete Forderungen. Die vage Möglichkeit, die Mietsache allenfalls wieder einmal selbst zu nutzen, rechtfertigt eine Untervermietung nicht (BGE 138 III 59).

Verfahrensschutz (lit. d und e)

Lit. d — Schutz während des Verfahrens: Der Schutz greift mit der Klageanhebung und dauert bis zur rechtskräftigen Erledigung des Verfahrens, unabhängig davon, wann der Vermieter über das Verfahren orientiert wurde (BGE 141 III 101).

Lit. e — Dreijährige Sperrfrist: Nach Abschluss eines mietrechtlichen Verfahrens beträgt die Sperrfrist drei Jahre. Die Sperrfrist gilt ohne Nachweis missbräuchlichen Vergeltungsdenkens, erfordert aber, dass der vorausgegangene Rechtsstreit materielle mietrechtliche Fragen betroffen hat (SO Gerichte ZZ.1994.7).

Einigungsbegriff (Abs. 1 lit. e Ziff. 4 und Abs. 2)

Als Einigung i.S.v. Art. 271a Abs. 1 lit. e Ziff. 4 OR gilt nur eine einvernehmliche Streitbeilegung, mittels der eine kontroverse Rechtsfrage abschliessend geklärt wird. Fälle, in denen es gar nicht erst zu einer Auseinandersetzung kommt, werden nicht erfasst (BGE 130 III 563).

Abs. 2 dehnt den Schutz auf Einigungen ausserhalb eines Verfahrens aus, sofern der Mieter diese durch Schriftstücke nachweisen kann. Die von der Praxis entwickelten Ausnahmen gelten auch für Sperrfristen nach Verfahrenseinigungen (ZH Bezirksgericht MB190012-L).

Ausnahmen (Abs. 3)

Abs. 3 enthält eine abschliessende Aufzählung von Ausnahmen, bei denen die Schutzfristen der lit. d und e nicht gelten: dringender Eigenbedarf (lit. a), Zahlungsrückstand (lit. b), schwere Pflichtverletzung (lit. c), Veräusserung (lit. d), wichtiger Grund (lit. e) und Konkurs des Mieters (lit. f). Dringender Eigenbedarf setzt keine Wohnungsnot des Vermieters voraus, sondern kann auch bei wirtschaftlichen Gründen gegeben sein (BGE 118 II 50).

Streitwert

Bei Kündigungsanfechtung beläuft sich der Streitwert auf den Mietzins für mindestens drei Jahre (Art. 271a Abs. 1 lit. e OR; BGE 137 III 389; BGE 144 III 346).

Abgrenzungen

• Art. 271 OR: Allgemeines Missbräuchlichkeitsverbot; Art. 271a konkretisiert die exemplarischen Missbrauchstatbestände.
• Art. 271b OR: Formvorschriften für die Kündigung.
• Art. 272 OR: Anfechtungsfrist (30 Tage nach Empfang der Kündigung).

Literatur

• OnlineKommentar OR Art. 271a (nicht separat verfügbar)
• Botschaft zum Mietrecht (BBl 1970 I 677 ff.)