Rechtsprechung zu Art. 271 OR
Rechtsprechung zu Art. 271 OR
Die nachfolgende Übersicht dokumentiert die massgebende Rechtsprechung des Bundesgerichts sowie ausgewählte kantonale Entscheide zur Anfechtbarkeit der Kündigung nach Treu und Glauben (Art. 271 Abs. 1 OR) und zur Begründungspflicht (Art. 271 Abs. 2 OR).
I. Leitentscheide des Bundesgerichts
Abbruchkündigung erfordert kein ausgereiftes Neubauprojekt und keine Baufälligkeit
BGE 151 III 481 E. 3.1–3.6
Sachverhalt: Der Erwerber einer Liegenschaft in Zug kündigte sämtlichen Mietparteien mit amtlichem Formular und gab als Grund «Abbruch/Neubau des Gebäudes» an. Im Zeitpunkt der Kündigung lag noch kein ausgearbeitetes Bauprojekt vor; nach Kündigungsausspruch wurde das Grundstück weiterverkauft. Die kantonalen Instanzen hoben die Kündigung als treuwidrig auf, weil kein konkretes Bauvorhaben substanziiert worden sei.
Kernaussage: Das Bundesgericht heisst die Beschwerde der Vermieterin gut und präzisiert die Abbruchkündigung im Verhältnis zur Sanierungskündigung: Da der Abbruch eines Gebäudes die Weiternutzung von vornherein zwingend ausschliesst, muss die Vermieterschaft im Kündigungszeitpunkt weder über ein ausgereiftes Neubauprojekt noch über konkrete Modalitäten des Abbruchs verfügen. Der Abbruch setzt keine Baufälligkeit voraus; auch rein ökonomische Erwägungen (z.B. Ertragssteigerung durch höhere Nutzungsziffer) stellen ein schützenswertes Interesse dar. Treuwidrig ist die Abbruchkündigung nur bei offensichtlicher öffentlich-rechtlicher Unmöglichkeit (z.B. Denkmalschutz) oder wenn der Abbruchgrund bloss vorgeschoben ist.
Bestimmungsfreiheit des Vermieters bei Sanierungen und kein Zwang zu Arbeiten im bewohnten Zustand
BGE 148 III 215 E. 3.1–3.3
Sachverhalt: Eine Immobiliengesellschaft erwarb eine Liegenschaft und kündigte den Mietern zur Durchführung umfassender Renovationsarbeiten. Die Mieter wandten ein, das Gebäude befinde sich in gutem Zustand und die Arbeiten seien weder nötig noch dringlich; zudem könnten sie bei etappenweisem Vorgehen in der Wohnung verbleiben.
Kernaussage: Die Kündigung im Hinblick auf Renovationsarbeiten verstösst nicht gegen Treu und Glauben, wenn die Arbeiten die Weiternutzung erheblich einschränken. Es steht im alleinigen Ermessen des Eigentümers, welche Arbeiten er wann und in welchem Umfang ausführen lassen will. Die Kündigung ist nicht schon deshalb treuwidrig, weil die Renovationen objektiv nicht dringend oder baulich zwingend erforderlich sind.
Begründung der Kündigung ist kein Gültigkeitserfordernis
BGE 143 III 344 E. 5.3
Sachverhalt: Eine Pensionskasse kündigte Wohnraummietverhältnisse im Hinblick auf Gesamtsanierungsarbeiten. Die Mieter machten geltend, die Kündigung sei bereits deshalb ungültig, weil die Begründung auf dem amtlichen Formular ungenügend gewesen sei und die detaillierten Bauakten erst im Schlichtungsverfahren vorgelegt worden seien.
Kernaussage: Die Begründung der ordentlichen Kündigung nach Art. 271 Abs. 2 OR ist kein Gültigkeitserfordernis der Kündigung, sondern dient als Beweismittel zur Überprüfung von Treu und Glauben. Eine unbegründete oder nachträglich begründete Kündigung ist formgültig. Verweigert die Vermieterschaft die Begründung oder erweist sich der angegebene Grund als vorgeschoben, schliesst das Gericht im Rahmen der freien Beweiswürdigung auf Treuwidrigkeit.
Treuwidrigkeit der Sanierungskündigung bei unausgereiftem Projekt («Offenhalten von Optionen»)
BGE 142 III 91 E. 3.2
Sachverhalt: Die Vermieterin kündigte ein Ladenlokal mit zweijähriger Frist und begründete dies damit, dass ein Architekturwettbewerb durchgeführt werde und verschiedene Nutzungsvarianten geprüft würden; man wolle sich für das Bauvorhaben alle Optionen offenhalten.
Kernaussage: Das Bundesgericht hebt die Kündigung als treuwidrig auf: Die Gültigkeit einer Sanierungskündigung setzt voraus, dass im Kündigungszeitpunkt ein so weit ausgereiftes und ausgearbeitetes Projekt vorliegt, dass die Mieterschaft beurteilen kann, ob die Arbeiten eine Räumung zwingend erfordern. Der blosse Hinweis auf einen Architekturwettbewerb und das Offenhalten von Optionen genügt diesen Anforderungen nicht.
Schranke der offensichtlichen baurechtlichen Unmöglichkeit bei Sanierungskündigungen
BGE 140 III 496 E. 4.1–4.2
Sachverhalt: Ein Vermieter kündigte Wohnungen zur Durchführung eines Ausbau- und Sanierungsprojekts. Die Mieter rügten, das Vorhaben verletze kantonale Wohnraumschutz- und Bauvorschriften und sei nicht bewilligungsfähig.
Kernaussage: Eine Sanierungskündigung ist missbräuchlich, wenn das Projekt als nicht realitätsnah oder objektiv unmöglich erscheint, namentlich weil es offensichtlich mit den Bestimmungen des öffentlichen Rechts unvereinbar ist, sodass die Baubewilligung mit Sicherheit verweigert werden wird. Die Kündigung setzt demgegenüber nicht voraus, dass die Baubewilligung im Kündigungszeitpunkt bereits vorliegt oder das Baugesuch eingereicht ist.
Notwendigkeit des Freizugs bei umfassender Strangsanierung
BGE 135 III 112 E. 4
Sachverhalt: Der Vermieter kündigte eine Wohnung im Hinblick auf eine Gesamterneuerung sämtlicher Küchen, Bäder und Steigleitungen. Die Mieter beriefen sich auf Art. 260 OR und verlangten, während der Arbeiten in der Wohnung verbleiben zu können.
Kernaussage: Art. 260 OR regelt nur Arbeiten während eines bestehenden Mietverhältnisses, schränkt aber die Kündigungsbefugnis nicht ein. Bei Arbeiten, die die Weiterbenutzung erheblich beeinträchtigen und nach bautechnischen sowie -ökonomischen Kriterien eine Räumung erfordern, verstösst die Kündigung nicht gegen Treu und Glauben.
Grundsatz der Zulässigkeit der Ertragsoptimierungskündigung (Marktmiete)
BGE 120 II 105 E. 3
Sachverhalt: Eine Vermieterin kündigte das Mietverhältnis über Geschäftsräume ausschliesslich mit der Begründung, von einem Nachfolgemieter einen höheren Mietzins erzielen zu wollen.
Kernaussage: Das Bundesgericht hält fest, dass eine Kündigung, die ausschliesslich dem Ziel dient, von einem Neumieter einen höheren – aber im Rahmen der absoluten Methode (Art. 269 f. OR) nicht missbräuchlichen – Mietzins zu erhalten, im Grundsatz nicht treuwidrig ist. Die Rechtsordnung erlaubt es dem Eigentümer, seine Rendite in den gesetzlichen Schranken zu optimieren.
Zulässigkeit der Kündigung zwecks Umnutzung eines Traditionsrestaurants
BGE 136 III 190 E. 2–5
Sachverhalt: Die Eigentümerin kündigte Räumlichkeiten im Zentrum von Genf, in denen seit fast 15 Jahren ein Restaurant betrieben wurde, um die Gastronomienutzung aufzugeben und die Räume für kommerzielle Bürozwecke umzunutzen.
Kernaussage: Art. 271 Abs. 1 OR hindert den Vermieter nicht daran, die Nutzungsart der Mietsache veränderten Marktverhältnissen anzupassen. Die Kündigung ist gültig. Den schweren persönlichen und wirtschaftlichen Härten für die Mieterschaft wird nicht durch Kündigungsaufhebung, sondern durch Gewährung einer sechsjährigen Mieterstreckung (Art. 272 OR) Rechnung getragen.
Treu und Glauben als Schranke; vage Möglichkeit der Eigennutzung genügt nicht
BGE 138 III 59 E. 2.1–2.2
Sachverhalt: Ein Vermieter kündigte das Mietverhältnis, nachdem die Mieterin die Wohnung untervermietet hatte, und berief sich auf eine vage Absicht, die Räume allenfalls in ferner Zukunft einmal wieder selbst nutzen zu wollen.
Kernaussage: Eine Kündigung ist treuwidrig, wenn sie ohne schützenswertes und objektives Interesse ausgesprochen wird. Die blosse vage Möglichkeit einer künftigen Eigennutzung stellt kein hinreichend greifbares Kündigungsmotiv dar. Dass der Vermieter ein vertragswidriges Verhalten über gewisse Zeit geduldet hat, schliesst eine spätere Kündigung wegen zerrütteten Vertrauens nicht per se aus.
Abgrenzung von Formnichtigkeit und Anfechtbarkeit
BGE 121 III 156 E. 1–2
Sachverhalt: Ein Vermieter sprach die Kündigung ohne Verwendung des kantonal vorgeschriebenen amtlichen Formulars aus. Der Mieter focht die Kündigung erst nach Ablauf der 30-tägigen Frist an.
Kernaussage: Praxisänderung zu BGE 119 II 147: Nur gültige Kündigungen unterstehen dem Kündigungsschutz von Art. 271 ff. OR. Formunwirksame oder absolut nichtige Kündigungen (Art. 266o OR) müssen nicht innert der 30-tägigen Verwirkungsfrist von Art. 273 Abs. 1 OR angefochten werden; die Nichtigkeit kann jederzeit und einredeweise geltend gemacht werden und ist von Amtes wegen zu beachten.
Massgeblicher Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs und materielle Rechtskraft
BGE 145 III 143 E. 3–5
Sachverhalt: Der Vermieter kündigte wegen Eigenbedarfs für seine Tochter. Nachdem die Kündigung rechtskräftig geschützt worden war, zog die Tochter nicht ein, worauf der Mieter Schadenersatz wegen Täuschung verlangte.
Kernaussage: Die Beurteilung der Treuwidrigkeit erfolgt ex tunc im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung. Fällt der Kündigungsgrund nachträglich dahin, wird die Kündigung nicht rückwirkend missbräuchlich. Die Rechtskraft des Kündigungsschutzentscheids bindet die Parteien; ein Zurückkommen auf die Treuwidrigkeit ist ausschliesslich über die zivilprozessuale Revision (Art. 328 ZPO) möglich.
Eigenbedarf bei wirtschaftlich eng verbundenen Konzerngesellschaften
BGE 132 III 737 E. 3
Sachverhalt: Im Rahmen eines Kündigungsschutzverfahrens berief sich die Vermieterin auf Eigenbedarf einer Gesellschaft, an der der Eigentümer beteiligt war.
Kernaussage: Der Eigenbedarf kann sich auch auf juristische Personen erstrecken, wenn der Vermieter die Gesellschaft wirtschaftlich beherrscht und ein unmittelbares, schützenswertes Interesse an der Raumüberlassung nachweist.
II. Weitere Entscheide (Kantonale Gerichte und BGer)
Unzulässigkeit der Ertragsoptimierungskündigung bei vertaner absoluter Erhöhungsmöglichkeit
ZH OG NG220014 vom 3.10.2023
Sachverhalt: Die Erwerberin einer Liegenschaft in Zürich erhöhte den Mietzins im März 2021 vorbehaltlos nach relativer Methode und kündigte nur einen Monat später per Ende September 2021 mit der Begründung, sie erziele keine zulässige Nettorendite.
Kernaussage: Das Obergericht des Kantons Zürich hebt die Kündigung auf: Kann die Vermieterin eine Mietzinsanpassung nach absoluter Methode im bestehenden Mietvertrag durchführen, fehlt ihr ein legitimes Kündigungsinteresse (Schonungsgebot). Werden stattdessen vorbehaltlos relative Erhöhungsgründe ausgeschöpft und wird kurz darauf wegen ungenügender Rendite gekündigt, liegt ein treuwidriges, widersprüchliches Verhalten (venire contra factum proprium) vor.
Wahrung des Hausfriedens erfordert keine lückenlose Ursachenforschung durch den Vermieter
SH OG 10/2023/17 vom 19.3.2024
Sachverhalt: Eine Mieterin geriet in massive Streitigkeiten mit einer Nachbarsfamilie (Beobachtung durch Spiegel am offenen Fenster, Deponieren eines Aschenbechers auf der Motorhaube, ständige Beschwerden). Nach Abmahnungen kündigte die Verwaltung das Mietverhältnis ordentlich. Die Mieterin rügte, die Verwaltung habe nicht ermittelt, wer den Streit begonnen habe.
Kernaussage: Der Wunsch, den Hausfrieden wiederherzustellen, stellt ein objektives Kündigungsmotiv dar. Die Vermieterin ist nicht verpflichtet, die Ursachen der Streitigkeit lückenlos wie ein Untersuchungsrichter zu erforschen. Steht die gekündigte Partei nachweislich im Zentrum der Konflikte, ist die Kündigung nicht treuwidrig.
Verwertbarkeit heimlicher Videoaufnahmen im Waschküchenstreit
ZH BK MJ250038-L vom 23.4.2026 (ZMP 2026 Nr. 8)
Sachverhalt: Eine Mieterin stritt sich in der Waschküche heftig mit einem Nachbarn und dessen Freundin und filmte die Auseinandersetzung heimlich mit ihrem Mobiltelefon. Nach wiederholten Beschwerden kündigte die Vermieterin. Im Prozess stritten die Parteien über die Verwertbarkeit des Videos und die Treuwidrigkeit der Kündigung.
Kernaussage: Das Mietgericht Zürich lässt die Videoaufnahmen nach Art. 152 Abs. 2 ZPO zu, da die Waschküche ein gemeinschaftlicher Raum ist und das Interesse an der Wahrheitsfindung überwiegt. Die Kündigung wird geschützt: Wer wiederholt im Zentrum von Nachbarschaftsstreitigkeiten steht und Mitbewohner gezielt provoziert, kann sich nicht auf Treuwidrigkeit der Kündigung berufen.
Substanziierung des Eigenbedarfs für eine Konzerngruppe
LU KG 1B 18 38 vom 17.5.2019 (LGVE 2019 I Nr. 6)
Sachverhalt: Der Eigentümer kündigte Gewerberäume (Trainingsraum) und begründete dies mit Eigenbedarf für die operative Zusammenlegung von Unternehmen einer von ihm beherrschten Unternehmensgruppe. Das Bezirksgericht erklärte die Kündigung als mangelhaft substanziiert für ungültig.
Kernaussage: Das Kantonsgericht Luzern schützt die Kündigung: Bei der ordentlichen Kündigung muss der Eigenbedarf nicht dringend sein; es genügt ein ernsthafter und aktueller Nutzungsbedarf. Der Vermieter muss im Kündigungszeitpunkt keine bewilligungsreifen Baupläne vorlegen, wenn er die beabsichtigte betriebliche Zentralisierung plausibel mit Geschäftsberichten und Raumkonzepten belegt.
Anforderungen an Kündigungen im Spannungsfeld von Sanierung und Abbruch
ZH BK MB150013-L vom 16.8.2017 (ZMP 2018 Nr. 3)
Sachverhalt: Die Vermieterin kündigte eine Liegenschaft mit der Begründung, es stehe eine umfassende Sanierung oder ein Abbruch bevor, ohne dass das Vorhaben konkret feststand.
Kernaussage: Das Mietgericht Zürich hält fest, dass eine Kündigung auf Vorrat unzulässig ist. Solange die Vermieterschaft nicht entschieden hat, ob saniert oder abgebrochen wird, und keine greifbaren Pläne vorliegen, fehlt der Mieterschaft die Grundlage zur Beurteilung der Freizugsnotwendigkeit, was zur Treuwidrigkeit führt.
Informationsanspruch des Mieters zur Abschätzung der Anfechtungschancen
SO OG ZKBER.2016.51 vom 16.11.2016
Sachverhalt: Ein Mieter verlangte nach Erhalt einer Sanierungskündigung detaillierte Unterlagen über die geplanten Arbeiten. Die Vermieterin legte diese erst verspätet im Verfahren vor.
Kernaussage: Der Mieter hat nach Art. 271 Abs. 2 OR Anspruch auf eine Information, die es ihm erlaubt, innert der 30-tägigen Verwirkungsfrist die Erfolgschancen einer Kündigungsanfechtung verlässlich einzuschätzen. Die Verletzung dieser Mitwirkungspflicht kann zur Kostenauflage zulasten des Vermieters führen.
Ordentliche Kündigung bei wiederholter Zahlungsunpünktlichkeit ohne Verzugsverfahren
BGer 4A_342/2007 vom 2.11.2007 E. 2.2
Sachverhalt: Der Mieter bezahlte den Mietzins über Monate hinweg regelmässig erst nach Fälligkeit und nach erfolgten Mahnungen. Die Vermieterin kündigte ordentlich nach Art. 266a OR, ohne das Mahnverfahren nach Art. 257d OR durchzuführen.
Kernaussage: Das Bundesgericht bestätigt die Gültigkeit der Kündigung: Der Vermieter ist nicht verpflichtet, bei Zahlungsproblemen zwingend das ausserordentliche Verfahren nach Art. 257d OR zu wählen. Wiederholte Zahlungsverspätungen stellen eine Vertragsverletzung dar, die ein legitimes Interesse an der ordentlichen Beendigung des Mietverhältnisses begründet.