Art. 271 OR — Anfechtbarkeit der Kündigung (Grundsatz)

Gesetzeswortlaut

Art. 271 OR — Anfechtbarkeit der Kündigung (Grundsatz)

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Abs. 1 — Verstoss gegen Treu und Glauben

Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.

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Abs. 2 — Begründungspflicht

Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.

Wortlaut geprüft gegen Fedlex, SR 220, Stand der Konsolidierung 1. Januar 2026. Eingefügt durch Ziff. I des BG vom 15. Dezember 1989, in Kraft seit 1. Juli 1990 (AS 1990 802; BBl 1985 I 1389).

Die Fallgruppen der Treuwidrigkeit auf einen Blick

Überblick und Bedeutung

Art. 271 Abs. 1 OR ist die Grundnorm des mietrechtlichen Kündigungsschutzes bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen. Während das Arbeitsvertragsrecht (Art. 336 OR) bei missbräuchlicher Kündigung dem Arbeitnehmer lediglich einen Entschädigungsanspruch bis maximal sechs Monatslöhne gewährt (Art. 336a Abs. 2 OR), verleiht Art. 271 OR der Mieterschaft echten Bestandesschutz: Eine treuwidrige Kündigung wird gerichtlich für ungültig erklärt und aufgehoben; das Mietverhältnis wird unverändert fortgesetzt. Zudem löst das Obsiegen des Mieters im Kündigungsanfechtungsverfahren eine dreijährige Kündigungssperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e Ziff. 1 OR aus.

Der dogmatische Ausgangspunkt ist das Prinzip der Kündigungsfreiheit. Eine ordentliche Kündigung bedarf nach schweizerischem Recht grundsätzlich keines besonderen sachlichen Grundes:

«Die ordentliche Kündigung eines Mietvertrags setzt keine besonderen Kündigungsgründe voraus. Die Vertragsparteien sind grundsätzlich frei, das (unbefristete) Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Termine zu kündigen (Art. 266a Abs. 1 OR). Einzige Schranke bildet der Grundsatz von Treu und Glauben: Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist die Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen diesen Grundsatz verstösst (Art. 271 Abs. 1 OR).»

(BGE 151 III 481 E. 3.1; ebenso BGE 148 III 215 E. 3.1.1 und BGE 142 III 91 E. 3.2.1).

Treu und Glauben (Art. 271 Abs. 1 OR i.V.m. Art. 2 Abs. 2 ZGB) greift als Schranke ein, wenn die Kündigung ohne schützenswertes, ernsthaftes und objektives Interesse ausgesprochen wird, auf reiner Schikane beruht, ein krasses Missverhältnis der Interessen darstellt oder Ausdruck eines verpönten Motivs ist. Art. 271a OR konkretisiert diese Generalklausel durch einen nicht abschliessenden Katalog von Einzeltatbeständen (Rache-, Druck- und Sperrfristkündigungen). Art. 271 OR dient als Auffangtatbestand für alle Kündigungskonstellationen, die nicht unter die Spezialtatbestände von Art. 271a OR fallen.

Prüfschema: die Merkmale in ihrer Prüfungsreihenfolge

Die nachfolgende Prüfreihenfolge strukturiert die Kommentierung. Jede Zeile der Tabelle bildet einen eigenständigen Abschnitt der Kommentierung:

Kommentierung

A. Vorfrage: Wirksamkeit, Anfechtungsfrist und Abgrenzung zur Nichtigkeit

Die Anfechtung nach Art. 271 f. OR setzt begrifflich eine wirksame, gültig zustande gekommene Kündigung voraus. Leidet die Kündigung an einem gesetzlichen Nichtigkeitsgrund, entfaltet sie von Gesetzes wegen keinerlei Rechtswirkungen; sie kann und muss nicht nach Art. 271 OR angefochten werden (BGE 121 III 156 E. 1c).

1. Formnichtigkeit geht der Anfechtbarkeit vor

Kündigungen von Wohn- und Geschäftsräumen unterliegen strengen gesetzlichen Formvorschriften:

• Schriftform und amtliches Formular: Die Kündigung durch den Vermieter muss zwingend mit dem vom Kanton genehmigten amtlichen Formular erfolgen (Art. 266l Abs. 2 OR). Fehlt das Formular, ist die Kündigung absolut nichtig (Art. 266o OR).
• Familienwohnung: Dient das Mietobjekt als Wohnung der Familie (Art. 266m Abs. 1 OR), muss die Kündigung beiden Ehegatten oder eingetragenen Partnern mit separater Post und auf getrennten Formularen zugestellt werden (Art. 266n OR). Unterbleibt die separate Zustellung an einen Ehegatten, ist die Kündigung für beide nichtig.
• Fehlende Vertretungsmacht: Wurde die Kündigung von einer Person unterzeichnet, die zur Ausübung des Gestaltungsrechts weder organschaftlich noch rechtsgeschäftlich bevollmächtigt war, entfaltet sie keine Wirkung, es sei denn, die Vertretungsmacht war für den Mieter offenkundig oder wurde rechtzeitig genehmigt (ZH BK MJ250038-L E. IV.1.2).

Nichtige Kündigungen sind von den Gerichten und Schlichtungsbehörden jederzeit und von Amtes wegen zu beachten. Der Mieter muss gegen eine nichtige Kündigung nicht innert der 30-tägigen Verwirkungsfrist nach Art. 273 Abs. 1 OR an die Schlichtungsbehörde gelangen; er kann die Nichtigkeit auch noch im nachfolgenden Ausweisungsverfahren (Art. 257 ZPO) einredeweise geltend machen (BGE 121 III 156 E. 2). Vorbehalten bleibt einzig der Rechtsmissbrauch (Art. 2 Abs. 2 ZGB), etwa wenn der Mieter jahrelang widerspruchslos auszog und erst nach Neuvermietung Formmängel rügt.

2. Verwirkungsfrist von 30 Tagen (Art. 273 Abs. 1 OR)

Erweist sich die Kündigung als formgültig, muss die Treuwidrigkeit nach Art. 271 Abs. 1 OR zwingend innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung bei der örtlich zuständigen Schlichtungsbehörde für Miet- und Pachtsachen anhängig gemacht werden (Art. 273 Abs. 1 OR i.V.m. Art. 197 ff. ZPO).

Bei der Frist von Art. 273 Abs. 1 OR handelt es sich um eine Verwirkungsfrist. Wird sie versäumt, ist jede Anfechtung wegen Treuwidrigkeit oder Rechtsmissbrauchs ausgeschlossen; die Kündigung beendet das Mietverhältnis definitiv auf den Kündigungstermin. Ein verspätetes Anfechtungsbegehren kann auch nicht als Einrede im Ausweisungsverfahren nachgeschoben werden.

Leitsatz. Die Anfechtung nach Art. 271 f. OR setzt eine formgültige Kündigung voraus. Eine an Formmängeln leidende Kündigung ist nach Art. 266o OR nichtig und unterliegt nicht der 30-tägigen Verwirkungsfrist von Art. 273 Abs. 1 OR.

B. Grundsatz der Kündigungsfreiheit, Begründungspflicht und massgeblicher Zeitpunkt

Das schweizerische Mietrecht kennt kein allgemeines Kündigungsmotivserfordernis. Die Parteien bedürfen für die ordentliche Vertragsbeendigung grundsätzlich keines besonderen Grundes (Art. 266a Abs. 1 OR).

1. Die Begründungspflicht nach Art. 271 Abs. 2 OR

Nach Art. 271 Abs. 2 OR muss die Kündigung auf Verlangen begründet werden. Aus der Systematik und dem Zweck der Bestimmung ergeben sich für die Praxis folgende Grundsätze:

1. Kein Gültigkeitserfordernis: Die Kündigung ist als einseitiges Gestaltungsrecht mit dem formgültigen Zugang wirksam. Eine unbegründete Kündigung ist gültig. Weder das Fehlen einer Begründung auf dem amtlichen Formular noch eine verspätet oder unvollständig abgegebene Begründung berührt die Gültigkeit der Kündigung (BGE 143 III 344 E. 5.3).
2. Beweisindiz: Weigert sich der Vermieter trotz Aufforderung, die Kündigung zu begründen, liefert er widersprüchliche Angaben oder erweist sich die angegebene Begründung im Prozess als unwahr (vorgeschobener Grund), bildet dies ein gewichtiges Indiz dafür, dass kein schützenswertes Interesse an der Kündigung besteht oder ein verpöntes Motiv verdeckt werden soll (BGE 148 III 215 E. 3.1.3; BGE 138 III 59 E. 2.1).
3. Nachschieben von Gründen: Der Vermieter ist grundsätzlich nicht daran gehindert, die im Kündigungsschreiben genannte Begründung im Gerichtsverfahren zu ergänzen oder zu präzisieren. Ein vollständiges Auswechseln des Kündigungsgrunds indiziert jedoch, dass der ursprünglich genannte Grund vorgeschoben war (BGE 143 III 344 E. 5.3.1).

2. Massgeblicher Beurteilungszeitpunkt (ex tunc)

Ob eine Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst, beurteilt sich ausschliesslich nach den Verhältnissen im Zeitpunkt ihres Ausspruchs bzw. Zugangs (BGE 151 III 481 E. 3.3; BGE 148 III 215 E. 3.1.4; BGE 142 III 91 E. 3.2.1).

Daraus ergeben sich zwei für die Prozessführung fundamentale Regeln:

• Nachträgliches Dahinfallen schadet nicht: Fällt der legitime Kündigungsgrund nach ausgesprochener Kündigung dahin (z.B. der Angehörige, für den Eigenbedarf beansprucht wurde, verstirbt oder zieht weg; die Baupläne werden nach Kündigungsausspruch verworfen; der Streitpartner zieht aus), wird die Kündigung dadurch nicht nachträglich treuwidrig (BGE 145 III 143 E. 3.1; BGE 138 III 59 E. 2.1).
• Nachträgliche Tatsachen nur als Beweisindiz: Umstände, die sich erst nach dem Kündigungstermin ereignen, sind nur insoweit von Bedeutung, als sie Rückschlüsse auf den tatsächlichen Willen und die Absichten der Parteien im Kündigungszeitpunkt erlauben (z.B. wenn eine Wohnung trotz vorgeblichen Eigenbedarfs unmittelbar nach Auszug des Mieters inseriert wird).

Leitsatz. Die Begründung der ordentlichen Kündigung nach Art. 271 Abs. 2 OR ist kein Gültigkeitserfordernis, sondern ein Beweismittel zur Prüfung von Treu und Glauben. Massgebend für die Beurteilung der Treuwidrigkeit sind die tatsächlichen Verhältnisse im Zeitpunkt des Kündigungszugangs; ein nachträgliches Dahinfallen des Kündigungsgrundes berührt die Gültigkeit nicht.

C. Die Generalklausel von Treu und Glauben (Abs. 1)

Eine Kündigung ist nach Art. 271 Abs. 1 OR anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. Das Bundesgericht umschreibt die Treuwidrigkeit in ständiger Rechtsprechung anhand dreier Hauptkriterien:

1. Fehlen eines schützenswerten, objektiven Interesses: Die Kündigung dient keinem vernünftigen wirtschaftlichen, persönlichen oder betrieblichen Zweck und erfolgt zweckwidrig oder aus reiner Schikane.
2. Krasses Missverhältnis der Interessen: Das Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses ist im Vergleich zum Fortsetzungsinteresse des Mieters so geringfügig, dass die Rechtsausübung als rücksichtslos und stossend erscheint.
3. Rechtsmissbrauch und widersprüchliches Verhalten: Die Kündigung widerspricht einem zuvor vom Vermieter erweckten berechtigten Vertrauen (venire contra factum proprium), setzt sich über verbindliche Zusicherungen hinweg oder dient als unzulässiges Druckmittel zur Durchsetzung rechtswidriger Forderungen.

Abgrenzung: Persönliche Härte begründet keine Treuwidrigkeit

In der Praxis berufen sich Mieter regelmässig darauf, dass die Kündigung für sie eine unzumutbare Härte bedeute (hohes Alter, langjährige Verwurzelung im Quartier, schwere Krankheit, Schulpflicht der Kinder, schwierige finanzielle Verhältnisse).

Nach der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichts vermag eine solche Härte die Kündigung nach Art. 271 Abs. 1 OR nicht zu Fall zu bringen:

«Der Umstand, dass die Kündigung für den Mieter eine Härte darstellt, genügt nicht; eine solche ist nur im Hinblick auf eine Erstreckung des Mietverhältnisses nach Art. 272 OR relevant.»

(BGE 151 III 481 E. 3.1; BGE 142 III 91 E. 3.2.1; BGE 140 III 496 E. 4.1).

Solange der Vermieter ein objektives und ernsthaftes Kündigungsinteresse nachweist, ist die Kündigung gültig. Die persönlichen Nachteile des Mieters werden ausschliesslich auf der zweiten Prüfstufe im Rahmen der gesetzlichen Mieterstreckung (Art. 272 ff. OR) durch Gewährung einer angemessenen Übergangsfrist aufgefangen.

Leitsatz. Das Vorliegen einer persönlichen Härte auf Seiten der Mieterschaft begründet für sich allein keine Treuwidrigkeit der Kündigung nach Art. 271 Abs. 1 OR; Härtegründe sind ausschliesslich im Rahmen des Erstreckungsbegehrens nach Art. 272 OR zu würdigen.

D. Sanierungs-, Umbau- und Renovationskündigung

Die Kündigung im Hinblick auf Bau-, Umbau- oder Sanierungsarbeiten bildet den praktisch bedeutsamsten Anwendungsbereich von Art. 271 Abs. 1 OR. Die Rechtsprechung verlangt eine differenzierte Prüfung zweier kumulativer Kriterien: die Notwendigkeit des Freizugs und der Reifegrad des Bauprojekts.

1. Notwendigkeit des Freizugs (Erschwerung der Arbeiten)

Eine Sanierungskündigung ist nur dann legitim, wenn die geplanten Arbeiten bei Verbleib des Mieters im Mietobjekt verunmöglicht, erheblich erschwert, verteuert oder verzögert würden (BGE 140 III 496 E. 4.1; BGE 135 III 112 E. 4.2).

• Kündigung geschützt: Bei Eingriffen in tragende Strukturen, vollständiger Strangsanierung (Wasser, Abwasser, Steigleitungen), Totalerneuerung von Küche und Bad mit tagelangem Versorgungsunterbruch, Schadstoffsanierungen (Asbest) oder grundlegender Neukonzeption der Grundrisse ist eine Räumung sachlich geboten. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, Arbeiten etappenweise oder unter unzumutbaren Erschwerungen durchzuführen.
• Kündigung treuwidrig: Handelt es sich um blosse Pinselrenovationen, den isolierten Austausch von Fenstern, Fassadenanstriche oder Arbeiten, die üblicherweise in bewohntem Zustand vorgenommen werden können (Art. 260 OR), fehlt dem Vermieter ein schützenswertes Interesse an der Kündigung. Die Kündigung ist treuwidrig.

2. Reifegrad des Projekts im Kündigungszeitpunkt

Die Gültigkeit der Kündigung setzt voraus, dass das Bauvorhaben im Kündigungszeitpunkt hinreichend ausgereift und konkretisiert ist. Nur wenn der Mieter anhand der Kündigungsbegründung und der vorgelegten Unterlagen die Art und den Umfang der Arbeiten abschätzen kann, ist er in der Lage, sein Kündigungsanfechtungsrecht sachgerecht auszuüben (BGE 142 III 91 E. 3.2.1).

• Keine Baubewilligungspflicht: Es ist nicht erforderlich, dass im Zeitpunkt der Kündigung bereits eine Baubewilligung vorliegt oder ein Baugesuch eingereicht wurde (BGE 148 III 215 E. 3.2.2; BGE 140 III 496 E. 4.1). Es genügt ein fundiertes Vorprojekt oder eine detaillierte Machbarkeitsstudie eines Architekten.
• Schranke der offensichtlichen Unzulässigkeit: Die Kündigung ist missbräuchlich, wenn das Bauprojekt offensichtlich mit dem öffentlichen Baurecht unvereinbar ist (z.B. Verletzung von Zonenordnungen, unzulässige Ausnützung, Denkmalschutz), sodass eine Baubewilligung mit Sicherheit nicht erteilt werden kann (BGE 140 III 496 E. 4.2.1).

3. Kasuistik: Angewandt vs. Verworfen

Anwendungsfall (Treuwidrigkeit bejaht): Der blosse Architekturwettbewerb (BGE 142 III 91)

Die Vermieterin kündigte der Mieterin eines Ladenlokals mit zweijähriger Frist per 31. Dezember 2016 mit der Begründung, es werde ein Architekturwettbewerb durchgeführt und verschiedene Nutzungsmöglichkeiten geprüft; als Eigentümerin wolle sie sich für das umfassende Bauvorhaben «sämtliche Optionen offenhalten». Das Bundesgericht hob die Kündigung als treuwidrig auf: Im Zeitpunkt der Kündigungserklärung lag kein ausgereiftes Projekt vor. Der blosse Hinweis auf einen Wettbewerb und das Offenhalten von Optionen erlaubt dem Mieter in keiner Weise abzuschätzen, ob ein Auszug notwendig ist (E. 3.2.2 f.). Nachträglich eingereichte Baupläne bleiben unbeachtlich.

Verwerfungsfall (Treuwidrigkeit verneint): Umfassende Gesamtsanierung (BGE 135 III 112)

Die Vermieterin kündigte ein Wohnraummietverhältnis zwecks umfassender Sanierung (Strangsanierung, Ersatz sämtlicher Küchen und Bäder, Asbestsanierung). Die Mieter machten geltend, die Arbeiten seien nach Art. 260 OR im bewohnten Zustand durchführbar, wenn man ihnen eine Ersatzwohnung anbiete oder provisorische Sanitäranlagen installiere. Das Bundesgericht verwarf den Missbrauchsvorwurf: Bei umfassenden Sanierungsarbeiten, die die Weiterbenutzung erheblich einschränken, ist der Vermieter aus bautechnischen und -ökonomischen Gründen auf die Räumung angewiesen. Art. 260 OR verpflichtet den Vermieter nicht, Arbeiten zwingend bei fortbestehendem Mietvertrag durchzuführen (E. 4.2).

Verwerfungsfall (Treuwidrigkeit verneint): Freie Bestimmung des Sanierungszeitpunkts (BGE 148 III 215)

Die Erwerberin einer Liegenschaft kündigte den Mietern zur Vornahme umfangreicher Renovationen. Die Mieter wandten ein, die Liegenschaft befinde sich in gutem Zustand, die Arbeiten seien weder nötig noch dringend. Das Bundesgericht hielt fest: Es steht im freien Entscheid des Eigentümers, welche Renovationsarbeiten er wann und in welchem Umfang vornehmen will (E. 3.2.1). Die Kündigung ist nicht schon deshalb treuwidrig, weil die Arbeiten nicht baulich zwingend erforderlich sind.

Leitsatz. Eine Sanierungskündigung setzt voraus, dass die Arbeiten die Weiterbenutzung des Mietobjekts erheblich einschränken und das Projekt im Kündigungszeitpunkt so weit ausgereift ist, dass die Mieterschaft die Notwendigkeit des Auszugs abschätzen kann. Eine Baubewilligung muss noch nicht vorliegen.

E. Abbruchkündigung

Mit dem Grundsatzurteil BGE 151 III 481 hat das Bundesgericht die Abbruchkündigung dogmatisch präzisiert und von der Sanierungskündigung abgegrenzt.

1. Keine Projektanforderungen an die Nachfolgenutzung

Bei einer Sanierungskündigung muss das Projekt hinreichend ausgearbeitet sein, damit beurteilt werden kann, ob ein Auszug zwingend ist. Bei der Abbruchkündigung entfällt diese Voraussetzung vollständig:

«Da ein Verbleib der Mieterschaft bei einem Abbruch der Mietliegenschaft von vornherein nicht in Frage kommt, entfällt bei der Abbruchkündigung selbstredend das bei der Sanierungskündigung geltende Erfordernis, dass die Vermieterschaft im Zeitpunkt der Kündigung über ein genügend ausgereiftes und ausgearbeitetes Projekt (…) verfügen muss (…). Bei der Abbruchkündigung ist aber auch nicht erforderlich, dass die Vermieterschaft im Zeitpunkt der Kündigung ein bereits ausgereiftes Projekt betreffend die nach dem Abbruch geplante Weiterverwendung des Grundstücks, also namentlich etwa ein ausgearbeitetes und zeitnahes Neubauprojekt, vorlegen kann.»

(BGE 151 III 481 E. 3.6.3).

Da der Abbruch die Mietsache unwiederbringlich zerstört, steht der Räumungsbedarf ausser Frage. Details eines allfälligen Ersatzneubaus oder der genaue Zeitplan des Abbruchs sind für das Kündigungsrecht unerheblich.

2. Zulässigkeit rein ökonomischer Abbruchgründe

Die Abbruchkündigung setzt keine Baufälligkeit voraus. Der Vermieter darf eine Liegenschaft auch dann abbrechen, wenn sie sich in intaktem Zustand befindet:

• Ökonomische Überlegungen wie die Ausnutzung einer erhöhten Nutzungsziffer, die Realisierung eines ertragreicheren Neubaus oder die Eingliederung des Grundstücks in eine Gesamtüberbauung stellen vollkommen legitime Kündigungsmotive dar (BGE 151 III 481 E. 3.6.2).

3. Grenzen und Missbrauchstatbestände bei Abbruch

Eine Abbruchkündigung ist treuwidrig, wenn:

1. Der Abbruch aus öffentlich-rechtlichen Gründen offensichtlich unmöglich ist (z.B. rechtskräftige Unterschutzstellung als Baudenkmal, zwingender Ensembleschutz; E. 3.6.4.1).
2. Der Kündigungsgrund vorgeschoben ist (der Vermieter beabsichtigt in Wahrheit gar keinen Abbruch, sondern will lediglich den Mieter loswerden, um die Liegenschaft unverändert weiterzuvermieten; E. 3.6.4.2).

Leitsatz. Die Kündigung zwecks Abbruchs der Liegenschaft setzt kein ausgereiftes Neubauprojekt und keine Baufälligkeit des Gebäudes voraus; auch rein ökonomische Motive wie eine Ertragssteigerung durch Neubau sind legitim. Treuwidrig ist die Abbruchkündigung nur bei offensichtlicher öffentlich-rechtlicher Unmöglichkeit oder vorgeschobenem Kündigungsgrund.

F. Ertragsoptimierungskündigung und Marktmiete

Die Kündigung mit dem Ziel, von einem neuen Mieter einen höheren Mietzins zu verlangen, gehört zu den umstrittensten Rechtsfragen des schweizerischen Mietrechts. Hier besteht eine fundamentale Spannung zwischen der Rechtsprechung des Bundesgerichts und der kantonalen Gerichtspraxis.

1. Die bundesgerichtliche Linie: Grundsätzliche Zulässigkeit (BGE 120 II 105)

In BGE 120 II 105 hielt das Bundesgericht fest, dass eine Kündigung, die ausschliesslich damit begründet wird, von einem Neumieter einen höheren – aber nach der absoluten Methode (Art. 269 f. OR) nicht missbräuchlichen – Mietzins zu erzielen, im Grundsatz nicht gegen Treu und Glauben verstösst.

Voraussetzungen nach der Bundesgerichtspraxis:

• Erhöhungspotenzial nach absoluter Methode: Die Vermieterin muss darlegen und belegen, dass sie bei einer Neuvermietung nach objektiven Kriterien (Nettorendite, kostendeckende Bruttorendite oder Orts-/Quartierüblichkeit) einen substanziell höheren Mietzins verlangen dürfte (BGer 4C.343/2004 E. 3.2; BGer 4A_472/2007 E. 2.1). Eine blosse Bagatelle (z.B. Fr. 75.– pro Jahr) genügt nicht (BGer 4A_211/2015 E. 5.2).
• Subjektive Absicht unerheblich: Nach der bisherigen Praxis des Bundesgerichts kommt es nicht darauf an, ob die Vermieterin subjektiv beabsichtigt, einen missbräuchlich überhöhten Zins zu verlangen; massgebend ist allein, ob eine erhebliche Erhöhung objektiv zulässig wäre.

2. Der offene Wertungswiderspruch zur relativen Methode

In der Lehre (Koller, Weber, Thanei) und der kantonalen Rechtsprechung wird BGE 120 II 105 seit Jahrzehnten als systemwidrige Gesetzesumgehung kritisiert:

1. Im laufenden Mietverhältnis schützt die relative Methode (Art. 269d OR) den Mieter davor, dass der Vermieter den Mietzins jederzeit an absolute Kriterien (wie die Nettorendite) anpasst.
2. Art. 271a Abs. 1 lit. b OR verbietet Änderungskündigungen: Wer dem Mieter mit Kündigung droht, um eine Mietzinserhöhung durchzusetzen, handelt missbräuchlich.
3. Erlaubt man dem Vermieter nun, das Mietverhältnis stattdessen direkt zu kündigen, um dieselbe Renditeerhöhung über einen Neumieter zu erzielen, wird der Mieterschutz vollständig ausgehebelt. Der Vermieter wird belohnt, wenn er den bisherigen Mieter ohne Angebot einer Vertragsanpassung direkt auf die Strasse stellt.

3. Die Grenzziehung des Obergerichts Zürich: Missbrauch bei vertaner Erhöhungsmöglichkeit (ZH OG NG220014 vom 3.10.2023)

Das Obergericht des Kantons Zürich arbeitete die engen Grenzen der Ertragsoptimierungskündigung heraus:

Der Sachverhalt

Die Vermieterin erwarb im September 2019 eine Liegenschaft in Zürich für Fr. 9.16 Mio. Im März 2021 sprach sie gegenüber den Mieterinnen einer 3-Zimmerwohnung mit amtlichem Formular eine Erhöhung des Nettomietzinses von Fr. 1'795.– auf Fr. 1'839.– aus und begründete dies mit der teilweisen Ausschöpfung eines vertraglichen Mietzinsvorbehalts. Sie brachte keinen neuen Vorbehalt an. Nur einen Monat später, am 12. April 2021, kündigte sie das Mietverhältnis per 30. September 2021 mit der Begründung: «Nicht Erreichung der gesetzlich zulässigen Nettorendite». Auf der Basis des Kaufpreises hätte eine Renditeberechnung nach BGE 147 III 14 einen Mietzins von Fr. 2'388.– bis Fr. 2'794.– erlaubt.

Die Entscheidung des Obergerichts

Das Obergericht Zürich hob die Kündigung als treuwidrig auf:

• Keine Wahlfreiheit: Wenn die Vermieterin die Möglichkeit hat, den Mietzins im bestehenden Mietverhältnis nach absoluter Methode (Liegenschaftserwerb) anzupassen, steht ihr kein freies Wahlrecht zu, stattdessen zur Kündigung zu greifen. Die Kündigung ist mangels Erforderlichkeit ein Akt schonungsloser Rechtsausübung (E. 5.5).
• Widersprüchliches Verhalten (venire contra factum proprium): Indem die Vermieterin im März 2021 eine vorbehaltlose relative Mietzinserhöhung vornahm, schuf sie bei den Mieterinnen berechtigtes Vertrauen darauf, dass der verlangte Zins einen ausreichenden Ertrag abwerfe. Wenn sie sich dadurch selbst der Möglichkeit beraubte, den Zins im laufenden Mietverhältnis weiter anzuheben, darf sie dieses selbstverschuldete Hindernis nicht wenige Wochen später als Vorwand für eine Kündigung nutzen (E. 5.7–5.10).

Leitsatz. Eine Ertragsoptimierungskündigung ist treuwidrig, wenn die Vermieterin die angestrebte Ertragsverbesserung im bestehenden Mietverhältnis nach absoluter Berechnungsmethode hätte verlangen können. Schöpft sie stattdessen vorbehaltlos relative Erhöhungsgründe aus und kündigt kurz darauf wegen ungenügender Rendite, handelt sie widersprüchlich (venire contra factum proprium).

G. Umnutzung und Zweckänderung

Die Kündigung eines Mietverhältnisses zwecks grundlegender Änderung der Nutzungsart (z.B. Umwandlung von Gewerbe- in Wohnraum oder umgekehrt) ist grundsätzlich zulässig.

Der Grundsatzentscheid: Restaurantaufgabe im Genfer Zentrum (BGE 136 III 190)

Der Sachverhalt

Die Vermieterin kündigte im Jahr 2007 das Mietverhältnis über Räumlichkeiten im Zentrum von Genf, in denen seit fast 15 Jahren ein traditionsreiches Restaurant betrieben wurde. Sie begründete die Kündigung mit der Absicht, die Gastronomienutzung endgültig zu beenden und die Räume für andere kommerzielle Zwecke (Büro- oder Ladenflächen) umzunutzen, da sich die Wirtschaftsstruktur im Quartier stark gewandelt habe. Die Mieterin focht die Kündigung an und machte geltend, die Kündigung vernichte ihre geschäftliche Existenz und diene nur dazu, einen höheren Mietzins zu erzielen.

Die Erwägungen des Bundesgerichts

Das Bundesgericht schützte die Kündigung:

• Art. 271 Abs. 1 OR hindert den Eigentümer nicht daran, die wirtschaftliche Nutzung seines Eigentums den gewandelten Marktverhältnissen anzupassen (E. 3).
• Ein Wille zur Nutzungsänderung nach 15 Jahren Betrieb ist sachlich nachvollziehbar und nicht schikanös.
• Die harten wirtschaftlichen Konsequenzen für das Restaurant führen nicht zur Nichtigkeit oder Aufhebung der Kündigung, sondern rechtfertigen eine grosszügige Mieterstreckung (das Bundesgericht gewährte die maximale Erstreckungsdauer von sechs Jahren; E. 6).

Leitsatz. Die Kündigung zwecks Umnutzung oder Änderung der wirtschaftlichen Zweckbestimmung einer Liegenschaft ist mit Treu und Glauben vereinbar, wenn das Umnutzungsvorhaben ernsthaft verfolgt wird. Die wirtschaftlichen Härten für den Mieter werden durch die Erstreckung (Art. 272 OR) ausgeglichen.

H. Eigenbedarf des Vermieters und nahestehender Personen

Wird eine Kündigung mit dem Eigenbedarf des Vermieters begründet, ist sorgfältig zwischen der ordentlichen Kündigung nach Art. 271 Abs. 1 OR und den spezialgesetzlichen Ausnahmetatbeständen zu unterscheiden.

1. Abgrenzung: Einfacher vs. dringender Eigenbedarf

• Dringender Eigenbedarf (Art. 271a Abs. 3 lit. a OR; Art. 261 Abs. 2 lit. a OR): Wird während einer dreijährigen Kündigungssperrfrist oder durch einen neuen Erwerber vor Ablauf der Vertragsdauer gekündigt, verlangt das Gesetz dringenden Eigenbedarf. Dringend ist der Bedarf nur bei ernsthafter, unmittelbarer Notlage (zeitliche und sachliche Dringlichkeit).
• Einfacher Eigenbedarf bei ordentlicher Kündigung (Art. 271 Abs. 1 OR): Bei einer vertrags- und fristgerechten Kündigung nach Art. 266a OR muss der Eigenbedarf nicht dringend sein (LU KG 1B 18 38 E. 5.4.2). Es genügt jedes ernsthafte, schützenswerte und aktuelle Interesse des Eigentümers, die Räume selbst oder durch nahe Angehörige bzw. verbundene Gesellschaften zu nutzen.

2. Eigenbedarf für nahestehende juristische Personen

In modernen Wirtschaftsverhältnissen werden Liegenschaften häufig von Holdinggesellschaften oder Privatpersonen gehalten, während die operative Nutzung durch Tochtergesellschaften erfolgt.

Das Kantonsgericht Luzern hielt fest (LU KG 1B 18 38 E. 5.4.2–5.4.4):

• Der Begriff des Eigenbedarfs ist im Rahmen von Art. 271 Abs. 1 OR nicht eng zu verstehen.
• Hält der Vermieter wesentliche Beteiligungen oder nimmt er als Verwaltungsratspräsident die strategische Führung verbundener Unternehmen wahr, darf er Räumlichkeiten kündigen, um Platzreserven für die Logistik, den Einkauf oder das Marketing dieser Konzerngesellschaften zu schaffen.
• Erforderlich ist, dass der Bedarf konkret und aktuell ist. Eine blosse «vage Möglichkeit», die Räume allenfalls in ferner Zukunft einmal nutzen zu wollen, genügt nicht (BGE 138 III 59 E. 2.2).

Leitsatz. Bei der ordentlichen Kündigung nach Art. 271 Abs. 1 OR muss der Eigenbedarf nicht dringend sein; jedes ernsthafte und plausible Nutzungsinteresse des Vermieters oder einer ihm wirtschaftlich eng verbundenen Gesellschaft ist legitim. Eine blosse vage Möglichkeit künftiger Eigennutzung vermag eine Kündigung dagegen nicht zu tragen.

I. Hausfriedensstörung, Mieterkonflikte und Zerrüttung

Spannungen und Streitigkeiten unter Mietern oder zwischen Mieter und Vermieter führen häufig zu Kündigungen. Das Mietrecht unterscheidet zwischen der ausserordentlichen fristlosen Kündigung wegen schwerer Pflichtverletzung (Art. 257f Abs. 3 OR) und der ordentlichen Kündigung nach Art. 271 Abs. 1 OR.

1. Wahrung des Hausfriedens als legitimes Motiv

Der Wunsch der Vermieterschaft, den Hausfrieden unter den Bewohnern wiederherzustellen oder ein zerrüttetes Vertragsverhältnis zu beenden, stellt ein objektives und schützenswertes Interesse dar (SH OG 10/2023/17 E. 2.3.1; ZH BK MJ250038-L E. IV.2.2.1).

Im Gegensatz zu Art. 257f OR setzt die ordentliche Kündigung:

• keine schwere Vertragsverletzung voraus,
• keine förmliche schriftliche Mahnung mit Kündigungsandrohung voraus (obwohl eine vorherige Abmahnung die Treuwidrigkeit widerlegt), und
• erfordert nicht, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses für die Beteiligten schlechterdings unzumutbar geworden ist.

2. Keine Pflicht des Vermieters zur detaillierten Ursachenforschung

Häufig werfen sich streitende Mieter gegenseitig vor, Urheber des Konflikts zu sein. Die Mieterschaft rügt dann regelmässig, die Vermieterin habe willkürlich «dem Falschen» gekündigt, ohne den wahren Schuldigen zu ermitteln.

Die kantonale Praxis stellt hierzu klare Regeln auf (SH OG 10/2023/17 E. 2.3.1):

1. Keine richterliche Ermittlungspflicht: Der Vermieterin ist nicht zuzumuten, den Konflikt wie ein Untersuchungsrichter aufzuklären oder aufwändige Beweisverfahren über das Verschulden durchzuführen.
2. Grenze der Willkür / Sachfremdheit: Die Vermieterin darf sich bei der Auswahl der gekündigten Partei nicht von sachfremden oder diskriminierenden Motiven leiten lassen. Steht eine Partei nachweislich wiederholt im Zentrum von Beschwerden oder Auseinandersetzungen, ist die Kündigung dieser Partei sachlich gerechtfertigt.
3. Ausnahme der sicheren Kenntnis: Hat die Vermieterin sichere Kenntnis davon, dass eine Mietpartei praktisch die alleinige Verursacherin des Streits ist, und kündigt sie dennoch der unschuldigen Gegenpartei, verstösst dies gegen das Gebot schonender Rechtsausübung und ist treuwidrig.

3. Kasuistik: Die Spionage mit dem Spiegel und der Waschküchenstreit

Sachverhalt 1: Schaffhauser Nachbarschaftskonflikt (SH OG 10/2023/17)

Eine langjährige Mieterin geriet nach dem Zuzug einer neuen Familie in massive Konflikte. Die Mieterin beobachtete Mitbewohner und Besucher bei offenem Fenster systematisch mit einem Spiegel, stellte einen Metallaschenbecher vom Fenstersims demonstrativ auf die Motorhaube des Autos der Nachbarn, verlangte Vorschriften über Stosslüftungszeiten und rief unzählige Male bei der Verwaltung an, um sich über Rasenmäherlärm zu beschweren. Nach Abmahnungen kündigte die Vermieterin ordentlich. Das Obergericht Schaffhausen schützte die Kündigung: Der Vermieter muss nicht beweisen, wer die alleinige Schuld trägt; es genügt, dass die Mieterin einen wesentlichen Anteil an der Zerrüttung des Hausfriedens hatte (E. 2.3.3 f.).

Sachverhalt 2: Waschküchen-Eskalation und Videoaufnahmen (ZH BK MJ250038-L)

Eine Mieterin in Zürich stand über Jahre im Streit mit mehreren Nachbarn (Vorwurf des Marihuanageruchs, Beschwerden über Lärm, Heiratsantrag mit nachfolgender Aggression eines Nachbarn). Im Oktober 2024 eskalierte ein Streit in der Waschküche über die Wäscheentnahme, bei dem die Mieterin heimlich ein Video erstellte, das gegenseitige wüste Beschimpfungen zeigte. Das Mietgericht Zürich erklärte die Videoaufnahmen nach Art. 152 Abs. 2 ZPO für verwertbar (Gemeinschaftsraum Waschküche berührt nur den äusseren Rand der Privatsphäre) und schützte die Kündigung: Die Aufnahmen zeigten, dass die Klägerin den Nachbarn mit spöttischen Bemerkungen gezielt provoziert hatte und im Zentrum des Unfriedens stand (E. IV.2.3.8 f.).

Leitsatz. Zur ordentlichen Kündigung wegen Störung des Hausfriedens ist die Vermieterschaft nicht verpflichtet, den Streitursachen lückenlos auf den Grund zu gehen. Die Kündigung gegenüber einer Mietpartei ist gültig, wenn diese nachweisbar einen wesentlichen Anteil am Konflikt hat und die Auswahl nicht auf sachfremden Kriterien beruht.

J. Unpünktliche Zahlung und weitere Vertragsverletzungen

Zahlt der Mieter den Mietzins notorisch verspätet, ist der Vermieter nicht gezwungen, das formstrenge Mahn- und Kündigungsverfahren nach Art. 257d OR (Zahlungsrückstand mit 30-tägiger Zahlungsfrist und Kündigungsandrohung) zu durchlaufen.

1. Zulässigkeit der ordentlichen Kündigung bei Zahlungsverzug

Das Bundesgericht hat wiederholt bestätigt, dass der Vermieter bei wiederholter unpünktlicher Mietzinszahlung ordentlich nach Art. 266a OR auf den nächsten Kündigungstermin kündigen darf (BGer 4A_342/2007 E. 2.2).

Die pünktliche Zahlung des Mietzinses ist die vertragliche Hauptpflicht des Mieters (Art. 257 OR). Muss der Vermieter dem Mietzins regelmässig nachrennen oder Mahnungen verschicken, begründet dies ein schützenswertes Interesse an der Beendigung des Vertragsverhältnisses. Art. 257d OR regelt lediglich die ausserordentliche, vorzeitige Kündigung; die ordentliche Kündigungsfreiheit unter Einhaltung der vertraglichen Fristen bleibt daneben uneingeschränkt gewahrt.

2. Schikane bei Bagatellen

Treuwidrig ist eine Kündigung wegen Zahlungsproblemen nur dann, wenn ihr ein reiner Bagatellcharakter zugrunde liegt:

• Wurde der Mietzins während eines jahrelangen Mietverhältnisses ein einziges Mal um wenige Tage versehentlich verspätet bezahlt, stellt eine darauf gestützte Kündigung eine Schikane dar.
• Wurde eine geringfügige Nebenkostendifferenz von wenigen Franken bestritten, darf der Vermieter dies nicht zum Anlass einer Kündigung nehmen.

Leitsatz. Bei wiederholt unpünktlicher Mietzinszahlung darf die Vermieterschaft das Mietverhältnis ordentlich kündigen, ohne zuvor ein Zahlungsverzugsverfahren nach Art. 257d OR einleiten zu müssen. Eine Kündigung wegen einmaliger, geringfügiger Zahlungsverspätung ist dagegen schikanös.

K. Prozessuale Realität: Beweislast und soziale Untersuchungsmaxime

Im Kündigungsschutzprozess entscheiden selten abstrakte Rechtsfragen, sondern prozessuale Obliegenheiten und Beweisregeln.

1. Beweislastverteilung (Art. 8 ZGB) und Mitwirkungspflicht

Nach der Grundregel von Art. 8 ZGB trägt diejenige Partei die Beweislast, die aus einer Tatsache Rechte ableitet:

• Hauptbeweislast beim Mieter: Der Mieter als Kündigungsempfänger hat die Tatsachen zu behaupten und zu beweisen, die die Treuwidrigkeit der Kündigung begründen (BGE 148 III 215 E. 3.1.5; BGE 145 III 143 E. 3.1).
• Loyale Mitwirkungspflicht des Vermieters: Da das Kündigungsmotiv eine innere Tatsache der Vermieterschaft darstellt, auferlegt das Bundesgericht dem Vermieter eine gesteigerte Mitwirkungspflicht. Er muss die Kündigung auf Verlangen substanziiert begründen (Art. 271 Abs. 2 OR) und die massgebenden Unterlagen (Baupläne, Sanierungskonzepte, Renditeberechnungen, Beschwerdebriefe) offenlegen (BGE 142 III 568 E. 2.1).
• Folgen der Beweislosigkeit: Verweigert der Vermieter die Mitwirkung oder bleibt der Kündigungsgrund trotz Aufforderung unbewiesen und vorgeschoben, schliesst das Gericht im Rahmen der freien Beweiswürdigung (Art. 157 ZPO) auf Treuwidrigkeit (BGE 143 III 344 E. 5.3.1).

2. Soziale Untersuchungsmaxime (Art. 243 Abs. 2 lit. c, Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO)

Für Streitigkeiten über den Kündigungsschutz gilt von Gesetzes wegen das vereinfachte Verfahren – unabhängig vom Streitwert (Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO). Es kommt die eingeschränkte (soziale) Untersuchungsmaxime zur Anwendung:

• Das Gericht wirkt durch Befragung und Hinweise darauf hin, dass die Parteien unvollständige Vorbringen ergänzen und Beweismittel bezeichnen.
• Grenze bei anwaltlicher Vertretung: Die Untersuchungsmaxime befreit die Parteien nicht von der Substanziierungslast. Sind die Parteien anwaltlich vertreten, hat sich das Gericht wie im ordentlichen Verfahren zurückzuhalten (BGE 152 III 38 E. 3.4 f.; ZH BK MJ250038-L E. II.2.1 f.). Es sammelt den Prozessstoff nicht von Amtes wegen aus den Akten zusammen.

Leitsatz. Der Mieter trägt die Beweislast für die Treuwidrigkeit der Kündigung (Art. 8 ZGB), während der Vermieter zur wahrheitsgemässen Begründung und Offenlegung seiner Akten verpflichtet ist. Im vereinfachten Verfahren entbindet die soziale Untersuchungsmaxime anwaltlich vertretene Parteien nicht von ihrer Substanziierungspflicht.

L. Rechtsfolgen: Bestandesschutz und dreijährige Sperrfrist

Wird die Kündigung nach Art. 271 Abs. 1 OR als treuwidrig qualifiziert, treten von Gesetzes wegen weitreichende Rechtsfolgen ein:

1. Gerichtliche Aufhebung der Kündigung

Die Kündigung wird durch das Gerichtsurteil rückwirkend für ungültig erklärt und aufgehoben. Das Mietverhältnis besteht zu den bisherigen vertraglichen Bedingungen unverändert fort.

2. Die dreijährige Sperrfrist (Art. 271a Abs. 1 lit. e Ziff. 1 OR)

Obsiegt der Mieter im Anfechtungsverfahren ganz oder zu einem erheblichen Teil, greift die gesetzliche Kündigungssperrfrist von drei Jahren:

• Der Vermieter darf das Mietverhältnis während drei Jahren nach Abschluss des Verfahrens grundsätzlich nicht kündigen.
• Die Sperrfrist gilt absolut und ohne Nachweis eines Vergeltungsdenkens.
• Ausgenommen sind nur die gesetzlichen Notklauseln von Art. 271a Abs. 3 OR (dringender Eigenbedarf, Zahlungsrückstand Art. 257d OR, schwere Sorgfaltspflichtverletzung Art. 257f OR, wichtiger Grund Art. 266g OR oder Konkurs Art. 266h OR).

3. Eventualbegehren: Die Mieterstreckung (Art. 272 ff. OR)

Erweist sich die Kündigung als gültig, prüft das Gericht das regelmässig subeventualiter gestellte Begehren um Erstreckung des Mietverhältnisses:

• Maximale Dauer: Bis zu 4 Jahre bei Wohnräumen, bis zu 6 Jahre bei Geschäftsräumen (Art. 272b Abs. 1 OR).
• Voraussetzung: Vorliegen einer Härte (z.B. langjährige Mietdauer, Verwurzelung, Mangel an vergleichbaren Ersatzobjekten) und Nachweis unverzüglicher, ernsthafter Suchbemühungen (LU KG 1B 18 38 E. 7.3).

Leitsatz. Die Gutheissung der Kündigungsanfechtung führt zur Aufhebung der Kündigung und begründet nach Art. 271a Abs. 1 lit. e Ziff. 1 OR eine dreijährige Kündigungssperrfrist zugunsten der Mieterschaft.

M. Kantonale Praxisfragen

In der kantonalen Gerichtspraxis stehen insbesondere zwei Streitfragen im Vordergrund:

1. Ertragsoptimierungskündigung vs. relative Methode in den Ballungszentren

In Kantonen mit angespanntem Wohnungsmarkt (Zürich, Basel-Stadt, Genf, Bern) besteht ein erheblicher Druck auf die Rechtsprechung, die bundesgerichtliche Doktrin von BGE 120 II 105 einzuschränken.

• Kantonale Praxis (insb. Zürich): Das Obergericht Zürich (ZH OG NG220014 vom 3.10.2023) und das Mietgericht Zürich (ZH BK MJ210065-L) verwehren Vermietern die Ertragsoptimierungskündigung, wenn diese den Mietzins im bestehenden Mietvertrag nach der absoluten Methode hätten anheben können oder wenn sie kurz zuvor eine vorbehaltlose Erhöhung nach relativer Methode erklärt haben. Die Gerichte behandeln die Kündigung diesfalls als unnötige und widersprüchliche Rechtsausübung.
• Folge für die Praxis: Vermieter in Zürich riskieren bei Ertragsoptimierungskündigungen die Aufhebung der Kündigung, wenn sie ihre absolute Erhöhungsbefugnis im laufenden Vertrag nicht sorgfältig durch Vorbehalte gewahrt haben.

2. Reichweite der Ursachenforschung und private Überwachungsmassnahmen bei Hausfriedensstörungen

Bei Kündigungen wegen Zerrüttung des Hausfriedens divergieren die kantonalen Anforderungen an die Vorabklärungen des Vermieters:

• Schaffhausen, Basel-Landschaft, Graubünden: Die Gerichte verlangen vom Vermieter keine Ermittlung des Streitursprungs; es genügt, dass die gekündigte Partei am Konflikt massgeblich beteiligt ist (SH OG 10/2023/17).
• Zürich: Das Mietgericht Zürich verlangt, dass der Vermieter den Dingen zumindest so weit auf den Grund geht, um ausschliessen zu können, dass die ins Auge gefasste Partei nur einen marginalen Anteil am Unfrieden trägt (ZH BK MJ250038-L E. IV.2.2.2).
• Beweisverwertung heimlicher Aufnahmen: Nach Zürcher Praxis sind heimliche Video- oder Tonaufnahmen aus gemeinschaftlichen Räumen (Waschküche, Treppenhaus) trotz Verletzung von Persönlichkeitsrechten im Zivilprozess verwertbar (Art. 152 Abs. 2 ZPO), wenn das Interesse an der Wahrheitsfindung überwiegt (ZH BK MJ250038-L E. II.4.3).

N. Praxishinweise

Für die Mieterschaft:

1. 30-Tage-Frist wahren: Nach Erhalt der Kündigung sofort prüfen, ob das amtliche kantonale Formular vorliegt (Art. 266l Abs. 2 OR). Bei formgültiger Kündigung unverzüglich innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde anfechten (Art. 273 Abs. 1 OR). Die Frist ist nicht erstreckbar.
2. Kündigungsbegründung schriftlich einfordern: Bei unbegründeter Kündigung sofort eine schriftliche Begründung nach Art. 271 Abs. 2 OR verlangen. Die Weigerung oder widersprüchliche Erklärungen sind vor Gericht das stärkste Indiz für Treuwidrigkeit (BGE 143 III 344 E. 5.3.1).
3. Bei Sanierungskündigungen Einsicht in die Projektakten verlangen: Liegt im Kündigungszeitpunkt kein hinreichend detailliertes Bauprojekt vor, ist die Kündigung treuwidrig und gerichtlich aufzuheben (BGE 142 III 91 E. 3.2.3).
4. Erstreckungsgesuch stets stellen und Suchbemühungen ab Tag 1 belegen: Immer ein Eventualbegehren auf Mieterstreckung (Art. 272 OR) stellen. Ab Erhalt der Kündigung lückenlose schriftliche Suchbemühungen (Bewerbungen, Absagen, Dossier) dokumentieren (LU KG 1B 18 38 E. 7.3).

Für die Vermieterschaft und Liegenschaftsverwaltung:

1. Bauprojekte vor Kündigungsausspruch ausreifen lassen: Vor Ausspruch einer Sanierungskündigung sicherstellen, dass Architektenpläne und Baubeschriebe vorliegen, aus denen zweifelsfrei hervorgeht, warum die Arbeiten einen Freizug der Mieter erfordern (BGE 148 III 215 E. 3.2.2). Keine Kündigungen «zur Offenhaltung von Optionen» während laufender Wettbewerbe aussprechen (BGE 142 III 91).
2. Abbruchkündigungen klar deklarieren: Soll eine Liegenschaft abgebrochen werden, dies auf dem Kündigungsformular ausdrücklich als «Abbruch» bezeichnen; dadurch entfallen die strengen Projektanforderungen der Sanierungskündigung (BGE 151 III 481 E. 3.6.3).
3. Vorbehalte bei Mietzinsanpassungen zwingend erneuern: Wer nach einem Liegenschaftserwerb den Mietzins im laufenden Vertrag nach relativer Methode anpasst, muss einen ausdrücklichen Vorbehalt für die absolute Erhöhung anbringen. Unterbleibt dies, ist eine spätere Ertragsoptimierungskündigung wegen widersprüchlichen Verhaltens unzulässig (ZH OG NG220014 E. 5.10).
4. Bei Nachbarschaftskonflikten Vorabmahnungen dokumentieren: Vor einer Kündigung wegen Hausfriedensstörung schriftliche Abmahnungen erlassen und Beschwerden von Mitbewohnern schriftlich festhalten, um vor Gericht nachweisen zu können, dass die gekündigte Partei massgeblich am Konflikt beteiligt war (SH OG 10/2023/17 E. 2.3.3).

Für Schlichtungsbehörden und Mietgerichte:

1. Formnichtigkeit stets vorab von Amtes wegen prüfen: Vor Prüfung materieller Treuwidrigkeit sicherstellen, dass amtliche Formulare verwendet und bei Familienwohnungen separate Zustellungen vorgenommen wurden (BGE 121 III 156).
2. Strikte Trennung von Gültigkeit und Erstreckung wahren: Persönliche Härten des Mieters dürfen nicht zur Kündigungsaufhebung führen, sondern sind ausschliesslich bei der Erstreckung nach Art. 272 OR zu berücksichtigen (BGE 151 III 481 E. 3.1).
3. Beweiswürdigung bei Verweigerung der Kündigungsbegründung: Weigert sich die Vermieterschaft, nachvollziehbare Kündigungsgründe oder Projektunterlagen vorzulegen, ist dies im Rahmen der Beweiswürdigung als Indiz für einen unzulässigen Kündigungsgrund zu werten (BGE 143 III 344 E. 5.3.1).

Literatur

• Higi Peter / Bühlmann Roland, Zürcher Kommentar, Die Miete (Art. 253–274g OR), 5. Aufl., Zürich 2022.
• Weber Roger, Basler Kommentar, Obligationenrecht I (Art. 1–529 OR), 7. Aufl., Basel 2020.
• Futterlieb Raoul / Meyer Jürg, Das schweizerische Mietrecht (SVIT-Kommentar), 4. Aufl., Zürich 2018.
• Thanei Anita, Mietrecht für die Praxis, 10. Aufl., Zürich 2022.
• Koller Thomas / Bühler Christoph, Ertragsoptimierung als Motiv einer Mietvertragskündigung – Gedanken zu einer Inkohärenz in der mietrechtlichen Rechtsprechung des Bundesgerichts: BGE 120 II 105 ff., in: ZBJV 1995, S. 412 ff.
• Koller Thomas, Wertungswidersprüche in der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zum Mietrecht, in: ZBJV 2020, S. 3 ff.
• Hulliger Michael / Heinrich Peter, Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, Vertragsverhältnisse Teil 1, 3. Aufl., Zürich 2016.