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Rechtsprechung zu Art. 269d OR

I. Leitentscheide

Begründungsanforderungen bei wertvermehrenden Investitionen und Zweck der Bedenkfrist

BGE 142 III 375 E. 3

  • Sachverhalt: Die Vermieterin einer Wohnung zeigte den Mietern auf dem amtlichen Formular eine Mietzinserhöhung per 1. April 2012 an. Als Begründung führte sie neben Hypothekarzinssatzänderung (-5.66 %), Teuerungsausgleich (+2.42 %) und Kostensteigerung (+4.46 %) den Posten «Wertvermehrende Investitionen – infolge Totalsanierung: CHF 454.00 (43.24 %)» auf. Eine detaillierte Baukostenabrechnung oder die genauen Berechnungsparameter legte sie dem Formular nicht bei. Die Vorinstanz erklärte die Erhöhung wegen ungenügender Begründung für nichtig.
  • Kernaussage: Das Bundesgericht hob das Urteil auf. Die Begründungspflicht nach Art. 269d Abs. 1 und Abs. 2 lit. b OR verlangt nicht, dass dem amtlichen Formular bereits die detaillierten Baukostenabrechnungen oder alle Berechnungsparameter beiliegen müssen. Ein zahlenmässiger Nachweis ist erst auf gesondertes Verlangen des Mieters nach Art. 20 Abs. 1 VMWG zu liefern. Die zehnmonatige bzw. zehntägige Bedenkfrist von Art. 269d Abs. 1 OR ist eine reine Ausweichfrist (Kündigungsüberlegung), nicht die Anfechtungsfrist zur Missbrauchskontrolle nach Art. 270b OR.

Einseitige Einführung von Nebenkosten nach Abs. 3: Begründungsstrenge und wirtschaftliche Neutralität

BGE 137 III 362 E. 3

  • Sachverhalt: Die Vermieterin kündigte dem Mieter mit amtlichem Formular die Einführung einer jährlichen Nebenkostenprovision von CHF 1'728.- (CHF 144.-/Monat) an und reduzierte gleichzeitig den bisherigen Nettomietzins proportional um denselben Betrag. Das Formular enthielt jedoch keinerlei Angaben darüber, welche Kosten die bisherige Miete deckte und welche Kosten neu anfielen.
  • Kernaussage: Will der Vermieter während des Mietverhältnisses Nebenkosten, die bisher im Nettomietzins inbegriffen waren, separat in Rechnung stellen, hat er zwingend nach Art. 269d Abs. 3 OR vorzugehen. Die Begründung muss detailliert darlegen, welche Positionen künftig erfasst werden, ob es sich um bisher inbegriffene oder neue Kosten handelt und wie sich die Aufteilung auf die Mietzinsstruktur auswirkt. Fehlt eine nachvollziehbare Gegenüberstellung, ist die Vertragsänderung mangels klarer Begründung absolut nichtig.

Qualifizierte Schriftform der Begründung im Formular selbst; Verbot von Begründungsnachträgen

BGE 121 III 6 E. 3 (Bestätigung von BGE 120 II 206 E. 3)

  • Sachverhalt: Eine Vermieterin zeigte eine Mietzinserhöhung an und begründete diese im Formular lediglich mit einem pauschalen Verweis auf gesetzliche Artikel (Art. 269a lit. a, b und e OR: Ortsüblichkeit, Kostensteigerung und Teuerungsausgleich auf dem Eigenkapital) sowie mit einem separaten Begleitschreiben, ohne dass aus dem Formular selbst ersichtlich war, welcher Betrag auf welchen Grund entfiel.
  • Kernaussage: Die Begründung einer Mietzinserhöhung muss zwingend im amtlichen Formular selbst enthalten sein und den Erfordernissen der qualifizierten Schriftform genügen. Begleitschreiben dürfen die Begründung bloss erläutern oder präzisieren, aber eine im Formular fehlende oder widersprüchliche Begründung nicht ersetzen. Werden unvereinbare Erhöhungsgründe (marktbezogene vs. kostenbezogene) kumuliert, ohne die Einzelbeträge auszuweisen, ist die Erhöhung nach Art. 269d Abs. 2 lit. b OR nichtig.

Relative Empfangstheorie bei der Mitteilung von Mietzinserhöhungen

BGE 137 III 208 E. 3.1.3

  • Sachverhalt: Das Bundesgericht befasste sich im Rahmen einer Kündigungsstreitigkeit mit der Abgrenzung der Empfangstheorien im Mietrecht. Es bestätigte, dass für Kündigungen die uneingeschränkte (absolute) Empfangstheorie gilt, stellte dem aber die Sonderregelung für Mietzinserhöhungen gegenüber.
  • Kernaussage: Für die Mitteilung einer Mietzinserhöhung nach Art. 269d Abs. 1 OR (wie auch für die Zahlungsaufforderung nach Art. 257d Abs. 1 OR) gilt die relative Empfangstheorie. Kann eine eingeschriebene Mitteilung nicht übergeben werden und wird eine Abholungseinladung hinterlegt, gilt sie erst in dem Zeitpunkt als empfangen, in dem der Mieter die Sendung bei der Post abholt, bzw. am letzten Tag der siebentägigen postalischen Abholfrist. Zweck dieser Ausnahme ist es, dem Mieter die gesetzliche zehntägige Bedenkfrist vor Beginn der Kündigungsfrist unverkürzt zu gewährleisten.

Einseitige Leistungsverminderung nach Abs. 3: Rückzug der Untermieterlaubnis

BGE 125 III 62 E. 2

  • Sachverhalt: Die Vermieterin hatte dem Mieter einer Wohnung eine unbefristete Erlaubnis zur Untermiete erteilt. Später verlangte sie die Beendigung der Untermiete und teilte den Widerruf der Untermieterlaubnis mit amtlichem Formular mit. Nach gescheiterter Schlichtung erhob nicht die Vermieterin, sondern der Mieter Klage. Die Vorinstanz trat auf die Klage nicht ein.
  • Kernaussage: Der Widerruf einer auf unbestimmte Dauer erteilten Erlaubnis zur Untermiete stellt eine einseitige Verminderung der vertraglichen Leistungen der Vermieterschaft nach Art. 269d Abs. 3 OR dar. Er bedarf zwingend des amtlichen Formulars. Kommt an der Schlichtungsstelle keine Einigung zustande, muss die Vermieterin als Antragstellerin der Vertragsänderung innerhalb von 30 Tagen an den Richter gelangen (Klagebewilligung), ansonsten ihr Klagerecht verwirkt.

Formmangel bei faksimilierter Unterschrift (altes Recht) und Schranken des Rechtsmissbrauchs

BGE 138 III 401 E. 2

  • Sachverhalt: Eine Vermieterin zeigte eine Mietzinserhöhung mit einem Formular an, das lediglich faksimilierte (eingescannte) Unterschriften trug. Der Mieter bezahlte den erhöhten Zins über sechs Jahre hinweg vorbehaltlos. Erst nach Ablauf dieser Zeit klagte er gestützt auf den Formmangel auf Rückforderung des Differenzbetrags.
  • Kernaussage: Unter dem bis zum 30. September 2025 geltenden Recht erforderte Art. 269d OR eine eigenhändige Unterschrift; eine Faksimile-Unterschrift war formungültig. Zahlt der Mieter den Mietzins in Unkenntnis des Formmangels, begründet dies zwar kein geschütztes Vertrauen der Vermieterschaft. Verfolgt der Mieter mit der nachträglichen Berufung auf den Formmangel jedoch ein Ziel, das vom Schutzzweck der Formvorschrift (Zweifel an der Identität des Absenders) nicht gedeckt ist, und hat er der Erhöhung jahrelang nachgelebt, ist die Anrufung der Nichtigkeit rechtsmissbräuchlich (Art. 2 Abs. 2 ZGB). Hinweis: Mit der Revision per 1. Oktober 2025 wurde dieser Streitpunkt durch Art. 269d Abs. 4 OR beigelegt.

II. Weitere Entscheide

Abgrenzung einseitige Vertragsänderung vs. echter Parteikonsens bei Nebenkostenumstellung

BGer 4A_153/2023 vom 3. Juli 2023 E. 5

  • Sachverhalt: Bei der Miete von Geschäftsräumen schlossen die Parteien zwei Nachträge ab, mit denen eine Nebenkostenpauschale von CHF 700.- in monatliche Akontozahlungen von CHF 950.- umgestellt wurde. Die Mieterin bezahlte die Akonti über Jahre hinweg und klagte anschliessend CHF 30'000.- an Nebenkosten zurück, da die Nachträge mangels hinreichender Begründung nach Art. 269d Abs. 3 OR nichtig seien. Die Vermieterin berief sich auf Vertragsfreiheit und einvernehmliche Vertragsänderung.
  • Kernaussage: Art. 269d Abs. 3 OR darf nicht durch formlose Konsensualverträge umgangen werden. Eine einvernehmliche Änderung zu Lasten des Mieters ist nur dann vom Formularzwang befreit, wenn feststeht, dass der Mieter ausreichend über seine Anfechtungsrechte informiert war, bewusst zum Voraus darauf verzichtet hat und kein Kündigungs- oder Verhandlungsdruck vorlag. Fehlt es an diesen Voraussetzungen, ist der Nachtrag nichtig und die Nebenkostenzahlungen können nach Art. 62 ff. OR zurückgefordert werden.

Formlose briefliche Mietzinserhöhung führt zu absoluter Nichtigkeit ohne Rechtsmissbrauch

BGer 4A_198/2008 vom 7. Juli 2008 E. 3

  • Sachverhalt: Ein privater Vermieter erhöhte über einen Zeitraum von 14 Jahren den Mietzins für ein Einfamilienhaus in Laufenburg dreimal lediglich per Brief und liess den Mieter Zusatzverträge unterzeichnen. Das amtliche Formular verwendete er nie. Nach Beendigung des Mietverhältnisses klagte der Mieter die Differenzbeträge der letzten zehn Jahre im Betrag von CHF 47'350.- zurück.
  • Kernaussage: Mietzinserhöhungen ohne das vorgeschriebene amtliche Formular sind absolut nichtig. Die Nichtigkeit ist von Amtes wegen zu beachten und kann jederzeit geltend gemacht werden. Die vorbehaltlose Bezahlung während 14 Jahren schliesst die Rückforderung wegen ungerechtfertigter Bereicherung (Art. 62 ff., Art. 67 OR) nicht aus, sofern der Mieter den Formmangel und seine Rechte nicht kannte.

Gültigkeit von Formularen mit privatem Firmenlogo trotz optischer Abweichung

BGE 135 III 220 E. 1.5

  • Sachverhalt: Eine Liegenschaftsverwaltung verwendete für eine Mietzinserhöhung ein Formular, das sich vom kantonal genehmigten Musterformular einzig dadurch unterschied, dass der Name und das Firmenlogo der Verwaltung im Briefkopf eingedruckt waren. Der Mieter machte Nichtigkeit nach Art. 269d Abs. 2 lit. a OR geltend.
  • Kernaussage: Der Schutzzweck von Art. 269d OR gebietet keinen überspitzten Formalismus. Weicht das verwendete Formular rein äusserlich (z.B. durch Firmenlogo, Schriftart oder Formatierung) vom kantonalen Muster ab, enthält es aber alle zwingenden gesetzlichen Angaben und die vollständige Rechtsmittelbelehrung, ist die Mietzinserhöhung formgültig.

Rechtsmissbräuchliche Anrufung des Formmangels nach 9 Jahren anstandsloser Erfüllung

BGE 123 III 70 E. 3

  • Sachverhalt: Die Parteien eines gewerblichen Mietvertrags über ein Restaurant schlossen einen schriftlichen Nachtrag, worin der Mietzins von CHF 36'000.- auf CHF 54'000.- erhöht wurde. Im Gegenzug verzichtete der Vermieter auf ein vorzeitiges Kündigungsrecht und auf eine Umsatzbeteiligung. Die geschäftserfahrenen Mieter bezahlten den erhöhten Mietzins neun Jahre lang anstandslos. Erst als Verhandlungen über eine weitere Vertragsverlängerung mit der neuen Eigentümerin scheiterten, beriefen sie sich auf die Nichtigkeit des Nachtrags mangels amtlichen Formulars.
  • Kernaussage: Das Bundesgericht bejahte Rechtsmissbrauch nach Art. 2 Abs. 2 ZGB. Werden im Rahmen eines ausgehandelten Nachtrags wechselseitige Zugeständnisse gemacht und wird die Vereinbarung während fast einem Jahrzehnt ohne Anstand erfüllt, darf sich eine geschäftserfahrene Partei nicht treuwidrig auf den Formmangel berufen, nur weil spätere Vertragsverhandlungen scheitern.

Unanwendbarkeit von Art. 269d OR auf befristete Mietverhältnisse

BGE 128 III 419 E. 2.4.1

  • Sachverhalt: In einem Pacht- bzw. Mietvertrag über einen Restaurationsbetrieb mit fester fünfjähriger Laufzeit verlangte die Vermieterseite eine Anpassung des Mietzinses während der festen Vertragsdauer.
  • Kernaussage: Art. 269d Abs. 1 OR erlaubt Mietzinserhöhungen «auf den nächstmöglichen Kündigungstermin». Bei einem echten befristeten Miet- oder Pachtvertrag, der vor Ablauf der vereinbarten Dauer nicht ordentlich gekündigt werden kann, ist eine einseitige Erhöhung nach Art. 269d OR ausgeschlossen. Eine Anpassung während fester Vertragsdauer bedarf einer im Voraus vereinbarten Klausel (z.B. Staffel- oder Indexmiete gemäss Art. 269c OR) oder einer echten konsensualen Vertragsänderung.

Mitvermietete Sachen: Kündigung separat mitgemieteter Parkplätze

BGE 125 III 231 E. 3

  • Sachverhalt: Ein Mieter hatte zusammen mit seiner Wohnung einen Aussen-Autoabstellplatz gemietet, wofür formell zwei getrennte Verträge ausgestellt worden waren. Der Vermieter kündigte den Parkplatz separat unter Einhaltung der Formvorschriften von Art. 266l OR. Der Mieter verlangte Nichtigkeit, weil kein Formular nach Art. 269d OR für eine Leistungsverminderung verwendet worden sei.
  • Kernaussage: Bildet die Sache (Autoabstellplatz) eine funktionell und wirtschaftlich mitvermietete Nebensache zur Wohnung im Sinne von Art. 253a Abs. 1 OR, geniesst sie Kündigungsschutz. Kündigt der Vermieter die Nebensache separat, genügt die Verwendung des amtlichen Kündigungsformulars nach Art. 266l OR; ein Vorgehen nach Art. 269d OR (einseitige Leistungsverminderung) ist nicht erforderlich.

Zürcher Gerichtspraxis zu Rückforderungen bei formunwirksamer Nebenkostenumstellung

ZH Mietgericht MJ240061-L vom 31. März 2025

  • Sachverhalt: Ein Mieter verlangte nach jahrelanger Zahlung von Nebenkosten die Rückzahlung der Akontozahlungen, weil die Umstellung der Nebenkostenregelung seinerzeit nicht formgerecht nach Art. 269d Abs. 3 OR eröffnet worden war.
  • Kernaussage: Das Mietgericht Zürich bestätigte die strenge Linie: Auch im Kanton Zürich schützt das Gericht den Vermieter bei formnichtigen Nebenkostenänderungen nicht über Art. 2 Abs. 2 ZGB, es sei denn, der Mieter handelte nachweislich in Kenntnis des Formmangels oder spekulativ. Die Bereicherungsansprüche verjähren nach den allgemeinen Fristen von Art. 67 OR.