Rechtsprechung zu Art. 269a OR

Rechtsprechung zu Art. 269a OR

I. Bruttorenditenmethode (Art. 269a lit. c OR)

BGE 151 III 201 – Zulaessiger Bruttorenditesatz; Rechtsprechungsaenderung

Das Bundesgericht hat in BGE 151 III 201 die Berechnung der kostendeckenden Bruttorendite grundlegend neu gefasst. Der zulaessige Bruttorenditesatz betraegt nunmehr den hypothekarischen Referenzzinssatz zuzueglich 3,5 % (bestehend aus 1,5 % fuer laufende Kosten und Instandhaltung sowie 2 % als Rendite des investierten Kapitals), solange der Referenzzinssatz 2 % nicht uebersteigt (E. 7.3). Bisher betrug der Zuschlag lediglich 2 % (1,5 % plus 0,5 %).

Die Aenderung stuetzt sich auf BGE 147 III 14, wo das Bundesgericht die Eigenkapitalrendite im Rahmen der Nettorenditeberechnung (Art. 269 OR) von 0,5 % auf 2 % erhoeht hatte. Da der Zuschlag fuer die Eigenkapitalrendite in der Bruttorendite dieselbe Funktion erfuellt, musste die Aenderung konsequenterweise auch hier vollzogen werden (E. 7.2).

Ferner hat das Bundesgericht klargestellt, dass das Gericht bei der Festsetzung des Anfangsmietzinses zwar an die Parteiantraege gebunden ist (Dispositionsmaxime, Art. 58 ZPO), jedoch weder an den von den Parteien behaupteten hypothekarischen Referenzzinssatz (notorische Tatsache) noch an den von ihnen behaupteten Zuschlagssatz (Rechtsfrage) gebunden ist (E. 6).

Formel: Anlagekosten x (Referenzzinssatz + 3,5 %) = zulaessiger Mietzins (bei Referenzzinssatz von hoechstens 2 %).

BGE 118 II 124 – Bruttorendite im laufenden Mietverhaeltnis

Der Vermieter kann sich im laufenden Mietverhaeltnis auf Art. 269a lit. c OR nur berufen, wenn er einen ungenuegenden Mietertrag rechtzeitig und quantitativ bestimmt vorbehalten hat (Art. 18 VMWG). Ohne solchen Vorbehalt ist die Bruttorendite im laufenden Verhaeltnis nicht zur Begruendung einer Mietzinserhoehung anrufen (E. 5).

BGE 117 II 161 – Vorbehalt des ungenuegenden Ertrags bei Erstvermietung

Will der Vermieter sich im laufenden Mietverhaeltnis auf einen unzureichenden Ertrag berufen, so muss er diesen Vorbehalt bei der Erstvermietung expressis verbis und klar vorbehalten. Fehlt ein solcher Vorbehalt, findet im laufenden Verhaeltnis nur die relative Methode Anwendung (E. 3).

4A_191/2018 – Hierarchie der absoluten Kriterien

Die beiden absoluten Kriterien der quartierueblichen Mietzinse (Art. 269a lit. a OR) und der kostendeckenden Bruttorendite (Art. 269a lit. c OR) stehen in einem antinomischen Verhaeltnis und duerfen nicht kombiniert werden. Bei neueren Gebaeuden (weniger als 30 Jahre) hat die Nettorendite (lit. c) Vorrang vor den quartierueblichen Mietzinsen (lit. a). Bei Altbauten (mindestens 30 Jahre) ist es umgekehrt (E. 4).

4A_583/2023 – Gemischte Schenkung und Nettorendite

Eine gemischte Schenkung (Schenkung mit Auflage) taugt nicht als verlaesslicher Kaufpreis fuer die Nettorenditeberechnung. Die Ueberpruefung der Rendite ist nur insoweit moeglich, als ein echter Marktpreis vorliegt. Jede formelle Handaenderung setzt die 30-Jahre-Frist des Altbauteigenschaft neu in Lauf (E. 3.2).

BGE 140 III 433 – Keine Altbauteigenschaft bei 26-27 Jahre altem Gebaeude; Zinssatz fuer ausserordentliche Unterhaltsarbeiten

Ein 26-27 Jahre altes Gebaeude qualifiziert sich nicht als Altbaute im Sinne der Rechtsprechung; die Liegenschaft muss “jahrzehntealt” sein. Ausserdem revidierte das Bundesgericht die Praxis zu den Zinsen fuer ausserordentliche Unterhaltsarbeiten: Anstelle der bisherigen pauschalen 5 % gilt nun der Referenzzinssatz zuzueglich 0,5 % (E. 3.2 und E. 4).

BGE 125 III 421 – Absolute Methode: Eigenkapital und Abbruchkosten

Im Rahmen der absoluten Methode wird das investierte Eigenkapital nicht zeitlich abgeschrieben; weder Amortisationen noch Rueckstellungen fuer kuenftigen Ersatz duerfen eingerechnet werden. Abbruchkosten gehoeren zu den Anlagekosten (E. 3).

BGE 120 II 100 – 40 %-Regel (aufgehoben durch BGE 147 III 14)

Das Bundesgericht hatte in BGE 120 II 100 die sog. 40 %-Regel aufgestellt: Das Eigenkapital sollte mit 40 % des jeweiligen Hypothekarzinses indexiert werden, zuzueglich eines Zuschlags von 0,5 %. Diese Praxis wurde durch BGE 147 III 14 explizit aufgehoben und durch die neue Regel ersetzt, wonach die Eigenkapitalrendite 2 % ueber dem Referenzzinssatz betraegt, solange dieser 2 % nicht uebersteigt. BGE 120 II 100 bleibt als historischer Vorlaefer von Bedeutung.

II. Anfechtung des Anfangsmietzinses

BGE 148 III 209 – Missbraeuchlichkeit des Anfangsmietzinses bei Altbauwohnung

Das Bundesgericht hat in BGE 148 III 209 die Rechtsprechung zur Anfechtung des Anfangsmietzinses bei Altbauwohnungen zusammengefasst. Der Anfangsmietzins wird als missbraeuchlich vermutet (tatsaechliche Vermutung), wenn er massiv erhoeht wurde – naemlich deutlich ueber 10 % – und diese Erhoehung sich nicht durch die Entwicklung des Referenzzinssatzes oder der Konsumentenpreise erklaeren laesst (E. 3.2.1).

Gelingt es dem Vermieter, beim Richter begruendete Zweifel an der Vermutung zu wecken, faellt diese dahin (E. 3.2.2). Gelingt ihm dies nicht, wird der Mietzins als missbraeuchlich vermutet, und das Gericht hat den Anfangsmietzins selbst festzulegen (E. 3.2.3).

BGE 147 III 431 – Tatsaechliche Vermutung und Beweislast

In BGE 147 III 431 hat das Bundesgericht die Rechtsprechung zur Beweislast bei Anfechtung des Anfangsmietzinses praezisiert. Beruft sich der Vermieter im Formular auf die Orts- und Quartierueblichkeit, so obliegt dem Mieter der Beweis der Missbraeuchlichkeit (E. 3.2.1). Bei massiven Erhohungen von deutlich ueber 10 % greift jedoch eine tatsaechliche Vermutung der Missbraeuchlichkeit (E. 3.3). Um diese Vermutung zu erschuetttern, muss der Vermieter begruendete Zweifel an deren Richtigkeit wecken – etwa durch Vorlage von Statistiken oder Vergleichsobjekten (E. 4.3.1). Ein lange dauerndes Vormietverhaeltnis von 15–20 Jahren ist dabei angemessen zu beruecksichtigen (E. 4.3.2).

BGE 144 III 514 – Begriff der Altliegenschaft

Eine Liegenschaft ist alt, wenn ihre Erstellung oder ihr letzter Erwerb beim Anfang der Miete mindestens 30 Jahre zurueckliegt (E. 3). Fuer Altliegenschaften hat das Kriterium der Orts- und Quartierueblichkeit (Art. 269a lit. a OR) Vorrang vor der Nettorenditeberechnung.

BGE 150 III 123 – Praezisierung der tatsaechlichen Vermutung bei massiver Anfangsmietzinserhoehung

Das Bundesgericht hat die Lehre von der tatsaechlichen Vermutung der Missbraeuchlichkeit bei massiver Erhoehung des Anfangsmietzinses praezisiert: Bei einer Steigerung von 44 % greift die Vermutung ohne weiteres. Auf der Stufe der Erschuetterung muessen nur offensichtlich nicht vergleichbare Objekte ausgeschlossen werden; drei bis vier vergleichbare Objekte koennen genuegen, insbesondere wenn ein langjaehriges Vormietverhaeltnis besteht (E. 4.2-4.3).

BGE 142 III 442 – Wohnungsnot als selbststaendiges Anfechtungsgrundlage

Unter der 2. Alternative von Art. 270 Abs. 1 lit. a OR (Verhaeltnisse auf dem oertlichen Markt fuer Wohnraeume) genuegt der Nachweis der Wohnungsnot allein, um den Anfangsmietzins anzufechten. Der Mieter muss nicht zusaetzlich eine persoenliche oder familiare Notlage dartun (E. 3).

4A_56/2023 – Erstvermietung nach Renovation; Formerfordernisse

Bei der Erstvermietung nach grundlegender Renovation muss das amtliche Formular nicht ausdruecklich die Bezeichnung “Erstvermietung” enthalten. Die Angabe “Na” als frueherer Mietzins genuegt den Formerfordernissen. Die Anpassung des statistischen Mietzinses an Renovationsmerkmale stellt keine unzulaessige Vermischung der Kriterien dar; das Gericht hat einen weiten Ermessensspielraum bei der numerischen Festsetzung des Anfangsmietzinses.

III. Orts- und quartieruebliche Mietzinse (Art. 269a lit. a OR)

BGE 141 III 569 – Methode der fuenf vergleichbaren Wohnungen

Das Bundesgericht hat in BGE 141 III 569 die Anforderungen an den Nachweis der quartierueblichen Mietzinse praezisiert. Massgeblich ist die Methode der fuenf vergleichbaren Wohnungen, die nach Lage, Groesse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit der Mietsache vergleichbar sein muessen (E. 2.2.3). Die beschaenkte (soziale) Untersuchungsmaxime gilt sowohl vor erster Instanz als auch im Berufungsverfahren (E. 2.3).

BGE 136 III 74 – Quartierbegriff

Die Umgrenzung des Territoriums, das als Quartier im Sinne von Art. 269a lit. a OR zu betrachten ist, haengt in erster Linie von den tatsaechlichen und historischen Verhaeltnissen des Ortes ab. Die kantonalen Behoerden koennen bei Vorliegen besonderer Umstaende das Quartier unabhaengig von den Kriterien gemass Art. 11 Abs. 1 VMWG umreissen.

BGE 123 III 317 – Kriterien der Orts- und Quartierueblichkeit

Die verschiedenen in Art. 11 Abs. 1 VMWG vorgesehenen Kriterien fuer die Bestimmung der orts- oder quartierueblichen Mietzinse sind anzuwenden (E. 4a und b). Amtliche Statistiken koennen unter bestimmten Voraussetzungen beigezogen werden (E. 4c/cc).

BGE 127 III 411 – Theoretische Anpassung der Vergleichsmietzinse an sinkende Zinsen

Das Bundesgericht erlaubt eine theoretische (fiktive) Anpassung der Vergleichsmietzinse an gesunkene Hypothekarzinsen. Dies verhindert, dass ein Mietzins dadurch legitimiert wird, dass die Vergleichsmietzinse ihrerseits missbraeuchlich erhoeht sind. Die Partei, die sich auf quartieruebliche Mietzinse beruft, traegt die Beweislast fuer die entsprechende Anpassung (E. 4).

BGE 125 III 231 – Soziale Untersuchungsmaxime im Mietrecht

Das Bundesgericht definiert den Umfang und die Grenzen der sogenannten sozialen Untersuchungsmaxime im Mietrecht. Die Untersuchung von Amtes wegen erstreckt sich nur auf die Parteibefragung, den Hinweis auf Mitwirkungspflichten und die Vervollstaendigung des Sachverhalts, wenn ernsthafte Zweifel bestehen. Das Gericht ist nicht gehalten, den Sachverhalt umfassend von Amtes wegen abzuklaeren (E. 3).

4A_295/2010 – Laermbelastung als Ausschlussgrund fuer Vergleichbarkeit

Erhebliche Unterschiede in der Laermbelastung koennen Wohnungen nach dem Kriterium der “Lage” im Sinne von Art. 11 Abs. 1 VMWG als nicht vergleichbar erscheinen lassen. An den strengen Nachweis der quartierueblichen Mietzinse werden hohe Anforderungen gestellt (E. 3.2).

4C.265/2000 – Vergleichbarkeit von Wohnungen nach VMWG

Massgeblich fuer die Vergleichbarkeit von Wohnungen sind die Kriterien von Art. 11 Abs. 1 VMWG (Lage, Groesse, Ausstattung, Zustand, Bauperiode). Der Entscheid wird in BGE 139 III 13 und 4A_121/2023 als relevanter Praezedenzfall zur Vergleichbarkeitspruefung zitiert.

IV. Mehrleistungen des Vermieters (Art. 269a lit. b OR)

BGE 139 III 209 – Aufteilung der Kosten

Mangels einer bundesrechtlichen Vorschrift entscheidet der Vermieter, auf welche Art die Kosten der Mehrleistungen unter den Mietern aufzuteilen sind; der Richter schreitet nur ein, wenn die gewaehlte Methode unhaltbar ist (E. 1.2).

BGE 151 III 16 – Rendite wertvermehrender Investitionen

Der zulaessige Renditesatz fuer wertvermehrende Investitionen betraegt 2 % ueber dem Referenzzinssatz, sofern dieser 2 % oder weniger betraegt. Er entspricht dem als angemessen erachteten Satz zur Entgeltung der teuerungsangepassten Eigenmittel bei der Berechnung der Nettorendite.

V. Verhaeltnis zur Nettorendite (Art. 269 OR)

BGE 124 III 310 – Verhaeltnis Art. 269 und Art. 269a lit. a OR

Der Mieter, der den Anfangsmietzins anficht, ist zum Beweis dafuer zugelassen, dass der orts- oder quartieruebliche Mietzins dem Vermieter einen uebersetzten Ertrag aus der Mietsache verschafft und damit missbraeuchlich im Sinne von Art. 269 OR ist (E. 2a-2c).

BGE 122 III 257 – Alternative Einreden des Vermieters

Der Vermieter kann sich zur Abwehr eines relativ berechtigten Herabsetzungsbegehrens alternativ auf einen unzureichenden Nettoertrag oder auf die Orts- und Quartierueblichkeit des angegriffenen Mietzinses berufen (E. 4).

BGE 121 III 163 – Verhaeltnis der relativen und absoluten Methode

Das Bundesgericht hat das Verhaeltnis zwischen der relativen Methode (Vertrauensprinzip) und der absoluten Methode (Kostenmiete) geklaert. Der Vermieter kann die Einrede des nicht missbraeuchlichen Ertrags auch dann erheben, wenn der Mieter sein Begehren auf das Vertrauensprinzip stuetzt. Die absolute Methode setzt stets die Grenzen der relativen Methode; ein nach der relativen Methode gerechtfertigter Mietzins kann nicht hoeher sein als ein nach der absoluten Methode nicht missbraeuchlicher (E. 4).

VI. Kommunaler preisguenstiger Wohnungsbau

BGE 146 I 70 – Vorrang des Bundesrechts

Kommunale Bestimmungen zur Sicherstellung eines genuegenden Angebots an preisguenstigen Mietwohnungen muessen mit dem Grundsatz des Vorrangs von Bundesrecht vereinbar sein. Die Definition der Kostenmiete richtet sich soweit nicht bereits nach Art. 269a OR bzw. der Wohnraumfoerderungsgesetzgebung (E. 6.2.3).