Rechtsprechung zu Art. 269 OR

Leitentscheide (BGE)

Thema: Nettoertragsmethode; Rechtsprechungsänderung zum Zuschlag und zur Teuerung
Kernaussage: Der Zuschlag zum Referenzzinssatz wird von 0,5% auf 2% erhöht (bei Referenzzinssatz ≤ 2%). Die Teuerungsanpassung des Eigenkapitals wird von 40% auf 100% ausgeweitet. Berechnung in sieben Schritten. Der Mieter kann die Herabsetzung des Anfangsmietzinses verlangen, wenn die Nettorendite übersetzt ist.
Einschlägig für: Art. 269 OR (übersetzter Ertrag); Art. 270 OR (Anfangsmietzins); absolute Berechnungsmethode

Thema: Herabsetzungsbegehren nach Ende der kantonalen Mietzinskontrolle (GE); absolute vs. relative Methode
Kernaussage: Wenn ein Gebäude aus der kantonalen Mietzinskontrolle entlassen wird, lässt das BGer die Frage offen, ob die absolute Berechnungsmethode direkt anwendbar ist. Bei staatlich kontrollierten Mieten gelten die privatrechtlichen Missbrauchsvorschriften (Art. 269 ff. OR) sinngemäss, die behördliche Festsetzung erweckt aber kein Vertrauen in die genügende Höhe des Mietzinses.
Einschlägig für: Art. 269 OR; Art. 270a OR; Art. 253b Abs. 3 OR

Thema: Altliegenschaften; Kostenmiete vs. Quartierüblichkeit
Kernaussage: Eine 26- bzw. 27-jährige Liegenschaft ist keine Altliegenschaft, bei der die Quartierüblichkeit im Vordergrund steht. Bei Neuliegenschaften bleibt die Nettorenditeberechnung massgebend.
Einschlägig für: Art. 269 OR; Art. 269a lit. a OR; Definition Altliegenschaft

Thema: Absolute Methode bei subventionierten Wohnungen; staatliche Mietzinskontrolle
Kernaussage: Das Gemeinwesen, das subventionierte Wohnungen vermietet, darf auch ohne früheren Erhöhungsvorbehalt die Miete nach der absoluten Methode ans marktkonformes Niveau anpassen. Das Vertrauen des Mieters in die genügende Höhe ist bei subventionierten Wohnungen nicht geschützt.
Einschlägig für: Art. 269 OR; absolute Methode; Vertrauensschutz

Thema: Hierarchie der Missbrauchskriterien (Nettoertrag vs. Quartierüblichkeit)
Kernaussage: Das Kriterium des übersetzten Ertrags (Art. 269 OR) hat Vorrang vor dem der Orts- und Quartierüblichkeit (Art. 269a lit. a OR). Letzteres greift nur subsidiär, wenn die Nettorendite nicht bestimmbar ist – ausser bei Altliegenschaften (invertierte Hierarchie).
Einschlägig für: Art. 269 OR vs. Art. 269a lit. a OR; Hierarchie der Missbrauchskriterien

Thema: Ende der kantonalen Mietzinskontrolle (GE); anwendbare Methode
Kernaussage: Die Beendigung der kantonalen Mietzinskontrolle rechtfertigt ausnahmsweise die Anwendung der absoluten Berechnungsmethode. Die Missbrauchsvorschriften (Art. 269 ff. OR) waren während der Kontrolle nicht anwendbar (Art. 253b Abs. 3 OR).
Einschlägig für: Art. 269 OR; Art. 253b Abs. 3 OR; absolute Methode nach Exit

Thema: Kriterien der Nettoertragsberechnung; Altbauten
Kernaussage: Die Nettoertragsberechnung richtet sich nach den investierten Eigenmitteln. Höchstens 40% des Eigenkapitals dürfen der Teuerung angepasst werden (durch BGE 147 III 14 auf 100% geändert). Bei Altbauten können objektivierte Werte verwendet werden.
Einschlägig für: Art. 269 OR; Nettoertrag; Ertragswertmethode

Thema: Nettoertragsmethode bei staatlich kontrollierten Mieten (LGL/GE)
Kernaussage: Präzisierung: Die Weiterentwicklung der bundesgerichtlichen Nettoertragsmethode (insb. der 2%-Zuschlag nach BGE 147 III 14) betrifft ausschliesslich das Privatrecht und ist nicht auf staatlich kontrollierte Mieten (LGL/GE) anwendbar. Die Kriterien des Art. 269 OR werden nur sinngemäss übertragen.
Einschlägig für: Art. 269 OR; Art. 253b Abs. 3 OR; staatliche vs. freie Mieten

Thema: Stichtag der Ertragsberechnung; wertvermehrende vs. unterhaltende Arbeiten
Kernaussage: Massgebender Stichtag ist der Tag, an dem der Mieter sein Herabsetzungsbegehren spätestens der Post übergeben musste. Investitionen in umfassende Arbeiten sind wertvermehrend (Eigenkapital) oder unterhaltend (laufende/auserordentliche Unterhaltskosten) zu qualifizieren.
Einschlägig für: Art. 269 OR; Art. 270a OR; Stichtag; Investitionskategorien

Thema: Absolute Methode; Abbruchkosten als Anlagekosten
Kernaussage: Die absolute Methode erfordert eine Analyse des Nettoertrags. Abbruchkosten gehören zu den Anlagekosten, wenn der Abbruch für die Herrichtung des Mietgegenstandes notwendig war. Eine Amortisation von Aufzugskosten ist ausgeschlossen.
Einschlägig für: Art. 269 OR; Anlagekosten; Abbruchkosten

Thema: Bruttorenditenmethode; Eigenkapitalzuschlag bei Neubauten
Kernaussage: Der Zuschlag für die Eigenkapitalverzinsung im Bruttorenditenmodell wird von 0,5% auf 2% erhöht (bei Referenzzinssatz ≤ 2%), analog zur Nettorenditenmethode (BGE 147 III 14). Der Referenzzinssatz ist ein gerichtsnotorischer Fakt (Art. 151 ZPO). Gesamtbruttorendite: Referenzzinssatz + 3,5% (1,5% laufende Kosten + 2,0% Eigenkapital).
Einschlägig für: Art. 269 OR i.V.m. Art. 269a lit. c OR — Bruttorenditenmethode, Eigenkapitalverzinsung

Thema: Mietzinsreduktion bei Covid-19-Pandemie
Kernaussage: Behördlich angeordnete Geschäftsschliessungen infolge Covid-19 sind grundsätzlich kein Mangel der Mietsache i.S.v. Art. 259d OR. Nur objektbezogene (beschaffenheitsbezogene), nicht betriebsbezogene Einschränkungen fallen unter die vertragliche Beschaffenheitszusage. Ausnahmsweise kann ein Mangel bestehen, wenn der Geschäftszweck ausdrücklich oder konkludent zum Vertragsbestandteil gemacht wurde (z.B. Kundenfrequenz-Zusicherung, Umsatzmiete).
Einschlägig für: Art. 259d OR i.V.m. Art. 269 OR — Mietzinsreduktion bei Pandemie

Thema: Anfangsmietzins und Mehrleistungen (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 OBLF)
Kernaussage: Der Begriff der «Mehrleistungen» i.S.v. Art. 269a lit. b OR wird durch Art. 14 OBLF präzisiert: Kosten umfassender Überholungen gelten in der Regel zu 50–70% als wertvermehrende Investitionen. Art. 269 OR enthält die allgemeine Missbräuchlichkeitsregel; Art. 269a OR listet Ausnahmen auf, bei denen Mietzinse in der Regel nicht missbräuchlich sind.
Einschlägig für: Art. 269 OR; Art. 269a lit. b OR; Art. 14 OBLF

Letzte Aktualisierung: 24.05.2026