Art. 269 — Missbräuchlicher Mietzins

Gesetzeswortlaut

Mietzinse sind missbräuchlich, wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird oder wenn sie auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruhen.

Kommentierung

I. Bedeutung und systematische Stellung

Art. 269 OR ist die zentrale Schutznorm des mietrechtlichen Preisrechts. Er definiert den übersetzten Ertrag als Missbrauchskriterium und bildet zusammen mit Art. 269a OR (Indizien für Nicht-Missbrauch) und Art. 270 OR (Herabsetzung) das Herzstück des Schutzes vor missbräuchlichen Mietzinsen.

Die praktische Umsetzung erfolgt durch die Nettoertragsmethode (absolute Berechnungsmethode), die das Bundesgericht in einer langen Reihe von Leitentscheiden entwickelt und präzisiert hat (BGE 147 III 14 E. 3–7).

Systematisch steht Art. 269 OR im Spannungsfeld zwischen:

• Art. 269a lit. a–f OR — Indizien, bei denen der Mietzins in der Regel nicht missbräuchlich ist (relative Methode)
• Art. 270 OR — Herabsetzungsklage des Mieters
• Art. 270a OR — Erhöhungsklage des Vermieters
• Art. 253b Abs. 3 OR — Ausnahme für staatlich kontrollierte Mieten

II. Übersetzter Ertrag (1. Alternative)

1. Nettoertragsmethode (absolute Berechnungsmethode)

Ein Mietzins ist missbräuchlich, wenn er dem Vermieter einen übersetzten Ertrag verschafft. Massgebend ist die Nettoertragsrechnung (absolute Methode), die das Bundesgericht in BGE 147 III 14 grundlegend reformiert hat.

Sieben-Schritte-Berechnung (nach BGE 147 III 14):

1. Anlagekosten (Kaufpreis + Erwerbsnebenkosten + wertvermehrende Investitionen)
2. Fremdkapital (Hypotheken und Darlehen)
3. Eigenkapital = Anlagekosten − Fremdkapital
4. Eigenkapitalverzinsung = Eigenkapital × (Referenzzinssatz + Zuschlag)
   • Zuschlag: 2% (solange Referenzzinssatz ≤ 2%), zuvor 0,5% (BGE 147 III 14)
5. Belastungen = Hypothekarzinsen + Unterhaltskosten + Steuern + Verwaltungskosten + Versicherung
6. Zulässiger Bruttomietertrag = Eigenkapitalverzinsung + Belastungen
7. Vergleich: Ist der effektive Bruttomietertrag > zulässiger Bruttomietertrag, ist der Mietzins missbräuchlich.

2. Referenzzinssatz

Der Referenzzinssatz ist die Schweizer Durchschnittshypothekarzins, der vom Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) quartalsweise festgelegt wird. Er ist ein gerichtsnotorischer Fakt i.S.v. Art. 151 ZPO — das Gericht muss ihn von Amtes wegen beachten (BGer 4A_339/2022 E. 4).

3. Eigenkapitalverzinsung

Der Zuschlag zum Referenzzinssatz wurde von 0,5% auf 2% erhöht (BGE 147 III 14 E. 4.2). Dies bedeutet: bei einem Referenzzinssatz von 1,5% ergibt sich eine Eigenkapitalverzinsung von 3,5% (1,5% + 2,0%). Der Zuschlag gilt solange der Referenzzinssatz ≤ 2% beträgt.

4. Teuerungsanpassung des Eigenkapitals

Die Teuerungsanpassung wurde von 40% auf 100% des Eigenkapitals ausgedehnt (BGE 147 III 14 E. 4.3). Dies bedeutet, dass das gesamte Eigenkapital (nicht nur 40%) um die Teuerung bereinigt wird. Die Bereinigung erfolgt durch Multiplikation mit dem Landesindex der Konsumentenpreise.

5. Intertemporales Recht

Die Rechtsprechungsänderung in BGE 147 III 14 unterliegt dem intertemporalen Recht: Für Mietverhältnisse, die vor dem 1. Januar 2021 begonnen haben, ist der alte Zuschlag (0,5%) anwendbar, für nach dem 1. Januar 2021 begonnene Mietverhältnisse der neue Zuschlag (2%). Altfälle sind nach Massgabe des Vertrauensschutzes zu behandeln.

III. Offensichtlich übersetzter Kaufpreis (2. Alternative)

1. Grundsatz

Ein Mietzins kann auch missbräuchlich sein, wenn der Kaufpreis, auf dem er beruht, offensichtlich übersetzt ist. Die 2. Alternative des Art. 269 OR zielt auf Fälle ab, in denen der Vermieter einen übermässig hohen Kaufpreis bezahlt hat und diesen durch einen entsprechend hohen Mietzins auf den Mieter überwälzt.

2. Offensichtlichkeitsanforderung

Die Offensichtlichkeitsanforderung bedeutet, dass der Kaufpreis deutlich über dem Marktwert liegen muss. Ein Kaufpreis, der nur marginal über dem Marktwert liegt, erfüllt das Merkmal des «offensichtlich übersetzten Kaufpreises» nicht. Das Bundesgericht hat in BGE 125 III 421 klargestellt, dass die 2. Alternative nur bei krassen Überpreisen eingreift.

3. Beweislast

Der Mieter trägt die Behauptungs- und Beweislast für den offensichtlich übersetzten Kaufpreis. Er muss substantiiert darlegen, dass der Kaufpreis deutlich über dem Marktwert lag. Dies kann durch Vergleichspreise, Gutachten oder die nachträgliche Wertermittlung geschehen.

IV. Hierarchie der Missbrauchskriterien

1. Vorrang der Nettoertragsmethode

Die Nettoertragsmethode (Art. 269 OR) hat Vorrang vor dem Kriterium der Orts- und Quartierüblichkeit (Art. 269a lit. a OR). Selbst quartierübliche Mietzinse können missbräuchlich sein, wenn die Nettorendite übersetzt ist (BGE 124 III 310 E. 3a).

2. Ausnahme: Altliegenschaften

Bei Altliegenschaften (in der Regel älter als 30 Jahre) ist die Hierarchie invertiert: Die Quartierüblichkeit (Art. 269a lit. a OR) steht im Vordergrund. Die Nettoertragsmethode kommt nur noch subsidiär zur Anwendung, wenn die Quartierüblichkeit nicht bestimmbar ist (BGE 140 III 433 E. 4.1). Der Grund liegt darin, dass bei Altliegenschaften die historischen Anlagekosten nicht mehr massgeblich für die Beurteilung der Angemessenheit des Mietzinses sind.

Bei der Ertragswertmethode für Altliegenschaften werden objektivierte Werte (insb. der Ertragswert der Liegenschaft) anstelle der historischen Anlagekosten verwendet. Der Ertragswert ergibt sich aus der Kapitalisierung des nachhaltig erzielbaren Reinertrags.

V. Staatlich kontrollierte Mieten

1. Grundsatz: Sinngemässe Anwendung

Die privatrechtliche Nettoertragsmethode des Bundesgerichts (insb. der 2%-Zuschlag nach BGE 147 III 14) ist nicht auf staatlich kontrollierte Mieten anwendbar. Bei Liegenschaften, die kantonalem Mietrecht (z.B. LGL/GE) unterstehen, werden die Art. 269 ff. OR nur sinngemäss (transposé) angewendet, mit eigenen kantonalen Bewertungskriterien (BGer 1C_285/2025).

2. Präzisierung BGer 1C_285/2025

BGer 1C_285/2025 präzisiert: Die Weiterentwicklung der Nettoertragsmethode betrifft ausschliesslich das Privatrecht und ist nicht auf staatlich kontrollierte Mieten übertragbar. Die kantonalen Behörden wenden die bundesrechtlichen Missbrauchskriterien sinngemäss an, sind aber nicht an die spezifische Berechnungsmethode (7 Schritte, 2%-Zuschlag) gebunden.

3. Transition aus staatlicher Kontrolle

Wenn eine Liegenschaft aus der kantonalen Kontrolle entlassen wird, kann die absolute Methode ausnahmsweise angewandt werden, da während der Kontrolle kein Vertrauen in die genügende Höhe des Mietzinses erweckt wurde (BGE 123 III 171; BGE 129 III 272).

VI. Stichtag und Investitionskategorien

1. Stichtag der Ertragsberechnung

Massgebender Stichtag ist der Tag, an dem der Mieter sein Herabsetzungsbegehren spätestens der Post übergeben musste (BGE 141 III 245 E. 3.1). Alle Investitionen und Belastungen sind zu diesem Stichtag zu erfassen.

2. Wertvermehrende vs. unterhaltende Investitionen

Investitionen in umfassende Arbeiten sind zu qualifizieren als:

• Wertvermehrende Investitionen → erhöhen das Eigenkapital (zu den Anlagekosten hinzuzurechnen)
• Unterhaltskosten (laufende und ausserordentliche) → zählen zu den Belastungen

Die Qualifikation erfolgt nach den Grundsätzen von Art. 14 OBLF und BGer 4A_409/2022. Kosten umfassender Überholungen gelten in der Regel zu 50–70% als wertvermehrend.

VII. Bruttorenditenmethode

Neben der Nettoertragsmethode (absolute Methode) existiert die Bruttorenditenmethode als vereinfachte Berechnungsweise. Das Bundesgericht hat in BGer 4A_339/2022 präzisiert:

• Der Eigenkapitalzuschlag im Bruttorenditenmodell wird von 0,5% auf 2% erhöht (bei Referenzzinssatz ≤ 2%), analog zur Nettorenditenmethode nach BGE 147 III 14
• Gesamtbruttorendite: Referenzzinssatz + 3,5% (1,5% laufende Kosten + 2,0% Eigenkapital)
• Die Bruttorenditenmethode ist besonders bei Neubauten anwendbar, wo die Belastungen schwer bezifferbar sind

VIII. Abgrenzungen

Art. 269 OR vs. Art. 269a OR: Art. 269a lit. a–f OR nennt Indizien, bei denen der Mietzins in der Regel nicht missbräuchlich ist. Diese Indizienwirksamkeit wird durch den Vorrang der Nettoertragsmethode durchbrochen: selbst quartierübliche Mietzinse (Art. 269a lit. a) können missbräuchlich sein.

Art. 269 OR vs. Art. 270 OR: Art. 269 definiert das Missbrauchskriterium; Art. 270 regelt das Herabsetzungsverfahren (Mieter kann bei Schlichtungsbehörde Herabsetzung verlangen).

Art. 269 OR vs. Art. 259d OR: Art. 259d OR regelt die Mietzinsreduktion bei Mängeln der Mietsache. Die herabsetzbaren Mängel sind beschaffenheitsbezogen, nicht betriebsbezogen. Geschäftsraummieten während Covid-19-Wellen können nur ausnahmsweise unter Art. 259d OR herabgesetzt werden (BGer 4A_37/2025).

IX. Kasuistik

Literatur

• OnlineKommentar.ch, Art. 269 OR (Schmid/Tschirren)
• Botschaft zum Mietrecht (BRB 1909, konsolidiert in AS 1911 635)
• Simonius/Scherrer/Zogg, Mietrecht, 3. Aufl. 2025, Art. 269 N. 1–65