Art. 269 — Missbräuchlicher Mietzins

Gesetzeswortlaut

Mietzinse sind missbräuchlich, wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird oder wenn sie auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruhen.

Kommentierung

Bedeutung

Art. 269 OR ist die zentrale Schutznorm des Mietrechts gegen missbräuchliche Mietzinse. Er definiert den übersetzten Ertrag – also eine Rendite, die den marktüblichen Rahmen übersteigt – als Missbrauchskriterium und bildet zusammen mit Art. 269a OR (Indizien für Nicht-Missbrauch) und Art. 270 OR (Herabsetzung) das Herzstück des mietrechtlichen Preisrechts.

Die praktische Umsetzung erfolgt durch die Nettoertragsmethode (absolute Berechnungsmethode), die das Bundesgericht in einer langen Reihe von Leitentscheiden entwickelt und präzisiert hat.

Voraussetzungen / Anwendungsbereich

1. Übersetzter Ertrag (Abs. 1, 1. Alternative) Ein Mietzins ist missbräuchlich, wenn er dem Vermieter einen Ertrag verschafft, der denjenigen marküblicher Investitionen deutlich übersteigt. Massgebend ist die Nettoertragsrechnung (absolute Methode):

• Eigenkapital (Anlagekosten abzüglich Fremdmittel) × (Referenzzinssatz + Zuschlag) + Belastungen (Hypothekarzinsen, Unterhalt, Steuern, Verwaltung) = zulässiger Bruttomietertrag
• Ist der effektive Mietzins höher, ist er missbräuchlich.

2. Offensichtlich übersetzter Kaufpreis (Abs. 1, 2. Alternative) Ein Mietzins kann auch missbräuchlich sein, wenn der Kaufpreis, auf dem er beruht, offensichtlich übersetzt ist. Dies kommt vor allem bei Neubauten und teuren Akquisitionen in Betracht.

3. Hierarchie der Missbrauchskriterien Die Nettoertragsmethode (Art. 269 OR) hat Vorrang vor dem Kriterium der Orts- und Quartierüblichkeit (Art. 269a lit. a OR). Letzteres greift nur subsidiär, wenn die Nettorendite nicht bestimmbar ist – ausser bei Altliegenschaften, bei denen die Quartierüblichkeit im Vordergrund steht (BGE 124 III 310).

Abgrenzungen

Art. 269 OR vs. Art. 269a OR: Art. 269a lit. a–f OR nennt Indizien, bei denen der Mietzins in der Regel nicht missbräuchlich ist. Diese Indizienwirksamkeit wird durch den Vorrang der Nettoertragsmethode durchbrochen: selbst quartierübliche Mietzinse können missbräuchlich sein, wenn die Nettorendite übersetzt ist.

Art. 269 OR vs. staatlich kontrollierte Mieten: Die privatrechtliche Nettoertragsmethode des Bundesgerichts (insbesondere der 2%-Zuschlag nach BGE 147 III 14) ist nicht auf staatlich kontrollierte Mieten anwendbar. Bei Liegenschaften, die kantonalem Mietrecht (z.B. LGL/GE) unterstehen, werden die Art. 269 ff. OR nur sinngemäss (transposé) angewendet, mit eigenen kantonalen Bewertungskriterien. Die Berechnungsmethode des Privatrechts kann eins zu eins übernommen werden, muss es aber nicht. Präzisierend BGer 1C_285/2025.

Art. 269 OR vs. Art. 270 OR: Art. 269 definiert das Missbrauchskriterium; Art. 270 regelt das Herabsetzungsverfahren (Mieter kann bei Schlichtungsbehörde Herabsetzung verlangen).

Kasuistik

Rechtsprechungsänderung – Zuschlag und Teuerung (BGE 147 III 14): Die Nettoertragsmethode wurde 2020 grundlegend reformiert. Der Zuschlag zum Referenzzinssatz wurde von 0,5% auf 2% erhöht (solange der Referenzzinssatz ≤ 2% beträgt), und die Teuerungsanpassung des Eigenkapitals von 40% auf 100% ausgedehnt. Die Berechnung erfolgt in sieben Schritten. Betroffene Altfälle unterliegen dem intertemporalen Recht.

Altliegenschaften und Ertragswertmethode: Bei Altliegenschaften (in der Regel älter als 30 Jahre) kann die Ertragswertmethode anstelle der historischen Anlagekosten angewandt werden. Die Quartierüblichkeit (Art. 269a lit. a OR) steht im Vordergrund (BGE 140 III 433).

Staatlich kontrollierte Mieten (Präzisierung 2026): BGer 1C_285/2025 präzisiert: Die Weiterentwicklung der Nettoertragsmethode (insb. der 2%-Zuschlag aus BGE 147 III 14) ist ausschliesslich für das Privatrecht bestimmt und nicht auf staatlich kontrollierte Mieten übertragbar. Bei Liegenschaften unter kantonalem Mietrecht (LGL/GE) gelten eigene Rendite- und Kontrollmechanismen.

Transition aus staatlicher Mietzinskontrolle: Wenn eine Liegenschaft aus der kantonalen Kontrolle entlassen wird, kann die absolute Methode ausnahmsweise angewandt werden, da während der Kontrolle kein Vertrauen in die genügende Höhe des Mietzinses erweckt wurde (BGE 123 III 171; BGE 129 III 272).

Literatur

• OnlineKommentar.ch, Art. 269 OR (Schmid/Tschirren)
• BBl 2018 2827 (Harmonisierung der Strafrahmen, nicht direkt einschlägig)
• Botschaft zum Mietrecht (BRB 1909, konsolidiert in AS 1911 635)