Rechtsprechung zu Art. 266a OR

Leitentscheide (BGE)

Thema: Zahlungsrückstand, verfrühte Kündigung
Kernaussage: Der Vermieter hat den Ablauf der dreissigtägigen Zahlungsfrist (Art. 257d Abs. 1 OR) abzuwarten, bevor er die Kündigung aussprechen darf. Eine während laufender Zahlungsfrist erfolgte Kündigung ist nicht nichtig, sondern lediglich nach Art. 273 Abs. 1 OR anfechtbar. Keine analoge Anwendung von Art. 266a Abs. 2 OR auf die Berechnung des Fristbeginns bei verfrühter Kündigung nach Art. 257d OR.
Einschlägig für: Art. 266a Abs. 2 OR (analog), Art. 257d OR, Art. 273 OR

Thema: Ordentliche Kündigung, Kündigungsschutz, Abbruchkündigung
Kernaussage: Die ordentliche Kündigung eines Mietvertrags setzt keine besonderen Kündigungsgründe voraus. Die Vertragsparteien sind grundsätzlich frei, das unbefristete Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Termine zu kündigen (Art. 266a Abs. 1 OR). Einzige Schranke: Art. 271 Abs. 1 OR (Treu und Glauben). Der Umstand, dass die Kündigung für den Mieter eine Härte darstellt, genügt nicht; eine solche ist nur im Hinblick auf eine Erstreckung nach Art. 272 OR relevant. Differenziert wird zwischen Sanierungskündigung und Abbruchkündigung (E. 3.5, 3.6).
Einschlägig für: Art. 266a Abs. 1 OR, Art. 271 OR

Thema: Umbau-/Renovationskündigung, Begründungsanforderungen
Kernaussage: Eine Kündigung im Hinblick auf Umbau- oder Renovationsarbeiten ist nur gültig, wenn die Vermieterschaft über ein genügend ausgereiftes und ausgearbeitetes Projekt verfügt und die Kündigung ausreichend begründet wird.
Einschlägig für: Art. 266a OR i.V.m. Art. 271 OR

Thema: Kündigungsschutz, Rechtskraft
Kernaussage: Wurde im Rahmen der Anfechtung nach Art. 271 f. OR rechtskräftig festgestellt, dass die Kündigung nicht missbräuchlich ist, darf dieselbe Frage nicht neu beurteilt werden.
Einschlägig für: Art. 266a Abs. 1 OR, Art. 271 f. OR

Thema: Familienwohnung, Zustellung der Kündigung
Kernaussage: Anfechtung der Kündigung mit der Begründung, die Kündigung sei der Ehefrau und Mitmieterin nicht separat zugestellt worden. Anwendbarkeit von Art. 266n OR verneint (E. 4.1).
Einschlägig für: Art. 266n OR (Zustellung an Mitmieter), Art. 266a OR

Thema: Missbräuchliche Umbau-/Renovationskündigung
Kernaussage: Die Kündigung im Hinblick auf Umbau- oder Renovationsarbeiten ist missbräuchlich, wenn das Projekt des Vermieters mit dem öffentlichen Recht offensichtlich unvereinbar ist, sodass die notwendigen Bewilligungen mit Sicherheit nicht erlangt werden können.
Einschlägig für: Art. 266a OR i.V.m. Art. 271 Abs. 1 OR

Thema: Fristlose Kündigung, analoge Anwendung der Fristenregeln
Kernaussage: Die Beschwerdeführerin (Vermieterin) beruft sich auf eine Verletzung von Art. 257f Abs. 3 OR i.V.m. Art. 266a Abs. 1 und 2 OR. Das Bundesgericht heisst die Beschwerde gut und bestätigt die Gültigkeit der fristlosen Kündigung. Bei der ausserordentlichen Kündigung ist Art. 271a Abs. 1 lit. e OR nicht anwendbar (Art. 271a Abs. 3 lit. c OR), was für die Streitwertberechnung relevant ist.
Einschlägig für: Art. 266a Abs. 1 und 2 OR i.V.m. Art. 257f Abs. 3 OR

Thema: Kündigung Familienwohnung
Kernaussage: Geschäftsräume, die auch der Unterkunft von Ehegatten dienen, geniessen den Schutz der Art. 266m bis 266n OR. Den Mieter trifft die Nebenpflicht, diese Situation dem Vermieter anzuzeigen.
Einschlägig für: Art. 266m–266n OR im Zusammenhang mit Art. 266a OR

Thema: Ausserordentliche Kündigung, Bauhandwerkerpfandrecht
Kernaussage: Eine Verpflichtung des Mieters, Bauhandwerkerpfandrechte abzulösen, fällt nicht unter Art. 257f OR. Gerät der Mieter in Schuldnerverzug, rechtfertigt dies die fristlose Kündigung.
Einschlägig für: Art. 257f Abs. 3 OR, Art. 266a OR (analoge Fristenfrage)

Thema: Streitwert bei Kündigungsanfechtung
Kernaussage: Bei der Kündigungsanfechtung eines unbefristeten Mietverhältnisses entspricht der Streitwert dem Mietzins, der bis zum Zeitpunkt geschuldet ist, auf den frühestens eine neue Kündigung ausgesprochen werden könnte. Dabei ist die dreijährige Frist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e OR zu berücksichtigen.
Einschlägig für: Art. 266a Abs. 1 OR (Streitwertberechnung)

Letzte Aktualisierung: 2026-05-23