Rechtsprechung zu Art. 266a OR

I. Kündigungsfreiheit und Fristenwahrung (Abs. 1)

Thema: Ordentliche Kündigung, Kündigungsschutz, Sanierungskündigung vs. Abbruchkündigung
Kernaussage: Die ordentliche Kündigung eines Mietvertrags setzt keine besonderen Kündigungsgründe voraus. Die Vertragsparteien sind grundsätzlich frei, das unbefristete Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Termine zu kündigen (Art. 266a Abs. 1 OR). Einzige Schranke: Art. 271 Abs. 1 OR (Treu und Glauben). Der Umstand, dass die Kündigung für den Mieter eine Härte darstellt, genügt nicht; eine solche ist nur im Hinblick auf eine Erstreckung nach Art. 272 OR relevant. Differenziert wird zwischen Sanierungskündigung (E. 3.5) und Abbruchkündigung (E. 3.6).
Einschlägig für: Art. 266a Abs. 1 OR, Art. 271 OR

Thema: Umbau-/Renovationskündigung, Begründungsanforderungen
Kernaussage: Eine Kündigung im Hinblick auf Umbau- oder Renovationsarbeiten ist nur gültig, wenn die Vermieterschaft über ein genügend ausgereiftes und ausgearbeitetes Projekt verfügt und die Kündigung ausreichend begründet wird.
Einschlägig für: Art. 266a OR i.V.m. Art. 271 OR

Thema: Missbräuchliche Umbau-/Renovationskündigung
Kernaussage: Die Kündigung im Hinblick auf Umbau- oder Renovationsarbeiten ist missbräuchlich, wenn das Projekt des Vermieters mit dem öffentlichen Recht offensichtlich unvereinbar ist, sodass die notwendigen Bewilligungen mit Sicherheit nicht erlangt werden können.
Einschlägig für: Art. 266a OR i.V.m. Art. 271 Abs. 1 OR

Thema: Rechtskraft der Kündigungsanfechtung
Kernaussage: Wurde im Rahmen der Anfechtung nach Art. 271 f. OR rechtskräftig festgestellt, dass die Kündigung nicht missbräuchlich ist, darf dieselbe Frage nicht neu beurteilt werden. Dies gilt auch für nieuw aufgestellte Behauptungen, die hätten schon im ersten Verfahren vorgebracht werden können.
Einschlägig für: Art. 266a Abs. 1 OR, Art. 271 f. OR

Thema: Zahlungsrückstand, verfrühte Kündigung, keine Analogie
Kernaussage: Der Vermieter hat den Ablauf der dreissigtägigen Zahlungsfrist (Art. 257d Abs. 1 OR) abzuwarten, bevor er die Kündigung aussprechen darf. Eine während laufender Zahlungsfrist erfolgte Kündigung ist nicht nichtig, sondern lediglich nach Art. 273 Abs. 1 OR anfechtbar. Keine analoge Anwendung von Art. 266a Abs. 2 OR auf die Berechnung des Fristbeginns bei verfrühter Kündigung nach Art. 257d OR.
Einschlägig für: Art. 266a Abs. 2 OR (analog), Art. 257d OR, Art. 273 OR

Thema: Fristlose Kündigung, Streitwertberechnung, Verhältnis zu Art. 266a OR
Kernaussage: Die fristlose Kündigung nach Art. 257f OR wird parallel zur ordentlichen Kündigung ausgesprochen; für die Streitwertberechnung gilt Art. 271a Abs. 1 lit. e OR jedoch nicht (Art. 271a Abs. 3 lit. c OR). Bestätigt die getrennte Beurteilung von ordentlicher und fristloser Kündigung.
Einschlägig für: Art. 266a Abs. 1 und 2 OR i.V.m. Art. 257f Abs. 3 OR

Thema: Familienwohnung, Zustellung der Kündigung
Kernaussage: Anfechtung der Kündigung mit der Begründung, die Kündigung sei der Ehefrau und Mitmieterin nicht separat zugestellt worden. Art. 266n OR verneint, da es sich um Geschäftsräume handelte, die auch der Unterkunft dienten.
Einschlägig für: Art. 266n OR (Zustellung an Mitmieter), Art. 266a OR

Thema: Kündigung Familienwohnung, Geschäftsräume mit Wohnzweck
Kernaussage: Geschäftsräume, die auch der Unterkunft von Ehegatten dienen, geniessen den Schutz der Art. 266m bis 266n OR. Den Mieter trifft die Nebenpflicht, diese Situation dem Vermieter anzuzeigen.
Einschlägig für: Art. 266m–266n OR im Zusammenhang mit Art. 266a OR

Thema: Streitwert bei Kündigungsanfechtung
Kernaussage: Bei der Kündigungsanfechtung eines unbefristeten Mietverhältnisses entspricht der Streitwert dem Mietzins, der bis zum Zeitpunkt geschuldet ist, auf den frühestens eine neue Kündigung ausgesprochen werden könnte. Dabei ist die dreijährige Frist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e OR zu berücksichtigen.
Einschlägig für: Art. 266a Abs. 1 OR (Streitwertberechnung), Art. 271a OR

Thema: Ausserordentliche Kündigung, Bauhandwerkerpfandrecht
Kernaussage: Eine Verpflichtung des Mieters, Bauhandwerkerpfandrechte abzulösen, fällt nicht unter Art. 257f OR. Gerät der Mieter in Schuldnerverzug, rechtfertigt dies die fristlose Kündigung. Bei der Streitwertberechnung ist Art. 271a Abs. 1 lit. e OR nicht anwendbar.
Einschlägig für: Art. 257f Abs. 3 OR, Art. 266a OR (analoge Fristenfrage)

Thema: Eigentumswechsel, Kündigung durch Erwerber
Kernaussage: Bei Eigentumswechsel an der Mietsache geht das Mietverhältnis auf den Erwerber über (Art. 261 OR). Der Erwerber kann das Mietverhältnis unter Einhaltung der ordentlichen Kündigungsfristen kündigen, sofern die Voraussetzungen von Art. 271 OR gewahrt sind.
Einschlägig für: Art. 266a OR i.V.m. Art. 261 OR

Thema: Parteiwechsel infolge Eigentumsübertragung
Kernaussage: Bei Eigentumswechsel geht die Vermieterstellung auf den Erwerber über. Eine bereits ausgesprochene Kündigung bleibt wirksam, wenn sie vor dem Eigentumsübertrag erging; der Erwerber kann die Kündigung jedoch nicht mehr anfechten oder zurücknehmen, wenn er die Stellung des Vermieters nicht übernimmt.
Einschlägig für: Art. 266a OR i.V.m. Art. 261 OR

Letzte Aktualisierung: 2026-06-06