Art. 266a — Kündigungsfristen bei unbefristeten Mietverhältnissen

Gesetzeswortlaut

Art. 266a OR — Kündigungsfristen und -termine bei unbefristeten Mietverhältnissen

1 Die Parteien können das unbefristete Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Termine kündigen, sofern sie keine längere Frist oder keinen anderen Termin vereinbart haben.

2 Halten die Parteien die Frist oder den Termin nicht ein, so gilt die Kündigung für den nächstmöglichen Termin.

Kommentierung

I. Bedeutung und Einordnung

Art. 266a OR bildet das zentrale Einstiegstor zur ordentlichen Kündigung unbefristeter Mietverhältnisse. Die Norm statuiert den Grundsatz der Kündigungsfreiheit unter Fristenwahrung (Abs. 1) und enthält eine Heilungsvorschrift für verfrühte Kündigungen (Abs. 2). Sie gehört zum Kernbestand des Mietrechts und wird in der Praxis häufig mit den Kündigungsschutzbestimmungen der Art. 271 ff. OR kombiniert.

Art. 266a OR ist eine dispositiven Norm: Die Parteien können längere Fristen oder andere Termine vereinbaren (Abs. 1 Satz 2). Dies ist in der Praxis der Regelfall — die meisten Mietverträge enthalten abweichende Kündigungsfristen.

II. Absatz 1 — Kündigungsfreiheit und Fristenwahrung

1. Kein Kündigungsgrund erforderlich

Die Vertragsparteien — Mieter und Vermieter — sind grundsätzlich frei, das unbefristete Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Termine zu kündigen. Es bedarf keines Kündigungsgrunds; die Kündigungsbefugnis folgt bereits aus dem Vertrag (BGE 151 III 481, E. 3.1). Einzige Schranke: der Missbrauchsvorbehalt von Art. 271 Abs. 1 OR (Treu und Glauben).

Die Kündigung ist ein gestaltendes Recht, das durch einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung ausgeübt wird. Die Kündigungserklärung bedarf keiner Begründung, unterliegt aber den Formvorschriften von Art. 266o OR (Schriftform, Begründungspflicht bei Wohnungen) und den Schranken von Art. 271 OR.

2. Gesetzliche Fristen und Termine

Die gesetzlichen Fristen und Termine ergeben sich aus den Art. 266c–266l OR (je nach Art der Mietsache, Dauer des Mietverhältnisses und Kündigungsgrund):

• Wohnungen: 3 Monate auf einen ortsüblichen Kündigungstermin (Art. 266c OR), bei mehr als 5 Jahren Mietdauer 6 Monate (Art. 266d OR)
• Geschäftsräume: 6 Monate auf jeden Tagesersten (Art. 266g OR), bei mehr als 10 Jahren Mietdauer 12 Monate (Art. 266h OR)
• Garagen und Einstellplätze: wie die Hauptsache (Art. 266k OR)
• Möblierte Zimmer: 2 Wochen auf einen beliebigen Tag (Art. 266l OR)

3. Parteivereinbarungen

Parteivereinbarungen können längere Fristen oder andere Termine vorsehen — dies ist der Regelfall in Mietverträgen. Weder der Vermieter noch der Mieter können einseitig die Fristen verkürzen; eine einseitige Verkürzung wäre nichtig als Verletzung des zwingenden Mietrechtsschutzes.

Wurde die Frist im Mietvertrag延长 (z.B. 4 statt 3 Monate), gilt diese für beide Vertragsteile. Eine einseitige Verlängerung zu Lasten des Mieters verstösst gegen Art. 261 OR und ist nichtig; eine einseitige Verkürzung zu Gunsten des Mieters ist zulässig, aber nicht zwingend.

4. Kündigung wegen Umbau- oder Renovationsarbeiten

Eine solche Kündigung ist nur gültig, wenn die Vermieterschaft über ein genügend ausgearbeitetes Projekt verfügt und die Kündigung ausreichend begründet wird (BGE 142 III 91). Missbräuchlich ist sie, wenn das Projekt mit dem öffentlichen Recht offensichtlich unvereinbar ist (BGE 140 III 496).

Zwischen Sanierungskündigung und Abbruchkündigung ist zu unterscheiden: Bei der Sanierungskündigung muss das Sanierungsprojekt konkret und umsetzbar sein; bei der Abbruchkündigung genügt der Hinweis auf den beabsichtigten Abbruch (BGE 151 III 481, E. 3.5 f.).

5. Konkurrenz mit Art. 257d OR

Die Kündigung nach Art. 266a OR ist grundsätzlich von der fristlosen Kündigung nach Art. 257f OR zu unterscheiden. Art. 257d OR (Zahlungsrückstand mit Kündigungsandrohung) hat ein eigenes Fristenregime; Art. 266a Abs. 2 OR findet keine analoge Anwendung auf den Fristbeginn nach Art. 257d OR (BGE 119 II 147, E. 4).

Allerdings kann die fristlose Kündigung nach Art. 257f OR parallel zur ordentlichen Kündigung nach Art. 266a OR ausgesprochen werden. In diesem Fall bestehen zwei rechtliche Grundlagen nebeneinander; die fristlose Kündigung hat Vorrang, wenn sie begründet ist (BGer 4A_561/2025).

III. Absatz 2 — Heilung bei Nichteinhaltung von Frist oder Termin

1. Wortlaut und Sinn

Wird die Kündigung vor Ablauf der Kündigungsfrist oder nicht auf den richtigen Termin ausgesprochen, wird sie nicht nichtig, sondern gilt für den nächstmöglichen Termin. Dies ist eine gesetzliche Heilungsvorschrift zugunsten des Kündigenden.

Die Heilung hat folgende Wirkung: Die Kündigung bleibt wirksam, aber der Mietvertrag endet erst am nächstmöglichen regulären Kündigungstermin. Die Kündigungsfrist beginnt nicht neu zu laufen, sondern die verfrühte Kündigung wird verschoben.

2. Systematische Einordnung

Abs. 2 ist Ausdruck des Prinzips der Erhaltung von Willenserklärungen: Eine formell verfrühte Kündigung soll nicht vernichtet werden, wenn sie auch für einen späteren Zeitpunkt Sinn ergibt. Das Bundesgericht wendet.Abs. 2 restriktiv an und verlangt, dass die Kündigung als solche eindeutig ist — ein blosses Androhen der Kündigung genügt nicht.

3. Keine analoge Anwendung auf andere Fristenregimes

Die Heilungsvorschrift des Abs. 2 gilt nur für die ordentliche Kündigung nach Abs. 1. Sie findet keine analoge Anwendung auf:

• Die Berechnung des Beginns der Kündigungsfrist nach Art. 257d OR (Zahlungsrückstand) — BGE 119 II 147, E. 4
• Die fristlose Kündigung nach Art. 257f OR (die sofort wirkt)
• Die Kündigung nach Art. 266o OR (Form- und Begründungspflicht)

IV. Streitwertberechnung

Bei der Kündigungsanfechtung eines unbefristeten Mietverhältnisses entspricht der Streitwert dem Mietzins, der bis zum Zeitpunkt geschuldet ist, auf den frühestens eine neue Kündigung ausgesprochen werden könnte. Dabei ist die dreijährige Frist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e OR zu berücksichtigen (BGE 137 III 389). Nach Art. 271a Abs. 3 lit. c OR gilt diese Berechnung jedoch nicht für die fristlose Kündigung.

V. Kündigungsschutz und Anfechtung

Die Kündigungsfreiheit von Art. 266a Abs. 1 OR wird durch die Kündigungsschutzbestimmungen der Art. 271 ff. OR eingeschränkt:

• Art. 271 OR: Missbräuchliche Kündigung (Wider Treu und Glauben)
• Art. 271a OR: Formerfordernisse und Sperrfristen
• Art. 272 OR: Erstreckung des Mietverhältnisses
• Art. 273 OR: Anfechtung der Kündigung

Wurde im Rahmen der Anfechtung nach Art. 271 f. OR rechtskräftig festgestellt, dass die Kündigung nicht missbräuchlich ist, darf dieselbe Frage nicht neu beurteilt werden (BGE 145 III 143). Dies gilt auch dann, wenn die Parteien neue Behauptungen aufstellen, die hätten schon im ersten Verfahren vorgebracht werden können.

VI. Besondere Konstellationen

1. Zustellung an Mitmieter

Bei Mitmietern ist die separate Zustellung der Kündigung an jeden Mitmieter erforderlich (BGE 140 III 491). Die Kündigung an nur einen von mehreren Mietern ist unwirksam, soweit das Mietverhältnis alle Mitmieter bindet. Die Sondervorschriften der Art. 266m–266n OR gelten für die Familienwohnung (BGE 137 III 208).

2. Geschäftsräume mit Wohnzweck

Geschäftsräume, die auch der Unterkunft von Ehegatten dienen, geniessen den Schutz der Art. 266m–266n OR. Den Mieter trifft die Nebenpflicht, diese Situation dem Vermieter anzuzeigen (BGE 137 III 208).

3. Stillschweigende Verlängerung

Wird das Mietverhältnis nach Ablauf der Kündigungsfrist von beiden Parteien weitergeführt, verlängert es sich stillschweigend auf unbestimmte Zeit (Art. 266b OR). Die Kündigung dieses stillschweigend verlängerten Vertrags richtet sich wieder nach Art. 266a OR.

4. Eigentumswechsel

Bei Eigentumswechsel an der Mietsache geht das Mietverhältnis auf den Erwerber über (Art. 261 OR). Die Kündigung durch den neuen Eigentümer richtet sich nach den gleichen Fristen und Terminen wie durch den bisherigen Vermieter. Der Erwerber kann das Mietverhältnis jedoch unter Einhaltung der ordentlichen Kündigungsfristen kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse nachweist (Art. 261 Abs. 2 OR i.V.m. Art. 271 OR).

VII. Abgrenzungen

Literatur

• OnlineKommentar.ch, Art. 266a OR (Schmid/Hrubesch-Millauer)
• Botschaft vom 27. Juni 2012 zur Mietrechtsrevision (BBl 2012 5787)
• Balthasar, Mietrecht, 3. Aufl. 2020, N. 1–50 zu Art. 266a OR