Art. 266a — Kündigungsfristen bei unbefristeten Mietverhältnissen

Gesetzeswortlaut

Art. 266a OR — Kündigungsfristen und -termine bei unbefristeten Mietverhältnissen

1 Die Parteien können das unbefristete Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Termine kündigen, sofern sie keine längere Frist oder keinen anderen Termin vereinbart haben.

2 Halten die Parteien die Frist oder den Termin nicht ein, so gilt die Kündigung für den nächstmöglichen Termin.

Kommentierung

Bedeutung

Art. 266a OR bildet das zentrale Einstiegstor zur ordentlichen Kündigung unbefristeter Mietverhältnisse. Die Norm statuiert den Grundsatz der Kündigungsfreiheit unter Fristenwahrung (Abs. 1) und enthält eine Heilungsvorschrift für verfrühte Kündigungen (Abs. 2). Sie gehört zum Kernbestand des Mietrechts und wird in der Praxis häufig mit den Kündigungsschutzbestimmungen der Art. 271 ff. OR kombiniert.

Absatz 1 — Kündigungsfreiheit und Fristenwahrung

Die Vertragsparteien — Mieter und Vermieter — sind grundsätzlich frei, das unbefristete Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Termine zu kündigen. Es bedarf keines Kündigungsgrunds; die Kündigungsbefugnis ist dispositiv (BGE 151 III 481, E. 3.1). Einzige Schranke: der Missbrauchsvorbehalt von Art. 271 Abs. 1 OR (Treu und Glauben).

Die gesetzlichen Fristen und Termine ergeben sich aus den Art. 266c–266l OR (je nach Art der Mietsache, Dauer des Mietverhältnisses und Kündigungsgrund). Parteivereinbarungen können längere Fristen oder andere Termine vorsehen — dies ist der Regelfall in Mietverträgen.

Kündigung wegen Umbau- oder Renovationsarbeiten: Eine solche Kündigung ist nur gültig, wenn die Vermieterschaft über ein genügend ausgearbeitetes Projekt verfügt und die Kündigung ausreichend begründet wird (BGE 142 III 91). Missbräuchlich ist sie, wenn das Projekt mit dem öffentlichen Recht offensichtlich unvereinbar ist (BGE 140 III 496).

Absatz 2 — Heilung bei Nichteinhaltung von Frist oder Termin

Wird die Kündigung vor Ablauf der Kündigungsfrist oder nicht auf den richtigen Termin ausgesprochen, wird sie nicht nichtig, sondern gilt für den nächstmöglichen Termin. Dies ist eine gesetzliche Heilungsvorschrift zugunsten des Kündigenden.

Keine analoge Anwendung auf Art. 257d OR: Nach BGE 119 II 147, E. 4, ist für eine analoge Anwendung von Art. 266a Abs. 2 OR auf die Berechnung des Beginns der Kündigungsfrist bei verfrühter Kündigung nach Art. 257d OR kein Raum. Die verfrühte Kündigung wird auf den nächstmöglichen Termin verschoben, aber nicht analog Art. 266a Abs. 2 berechnet.

Analoge Anwendung auf fristlose Kündigung (Art. 257f OR): Der BGer-Entscheid 4A_561/2025 vom 27.04.2026 behandelt den Zusammenhang von Art. 257f Abs. 3 OR i.V.m. Art. 266a Abs. 1 und 2 OR. Die fristlose Kündigung nach Art. 257f OR wird parallel zur ordentlichen Kündigung ausgesprochen; für die Streitwertberechnung gilt Art. 271a Abs. 1 lit. e OR jedoch nicht (Art. 271a Abs. 3 lit. c OR).

Kasuistik

• Sanierungs-/Abbruchkündigung: BGE 151 III 481 differenziert zwischen Sanierungskündigung und Abbruchkündigung (E. 3.5, 3.6). Der Umstand, dass die Kündigung für den Mieter eine Härte darstellt, genügt nicht; eine solche ist nur im Hinblick auf eine Erstreckung nach Art. 272 OR relevant.
• Familienwohnung: Bei Geschäftsräumen, die auch der Unterkunft von Ehegatten dienen, geniessen diese den Schutz der Art. 266m–266n OR (BGE 137 III 208).
• Zustellung: Die separate Zustellung der Kündigung an die Mitmieterin ist nach Art. 266n OR erforderlich (BGE 140 III 491).
• Rechtskraft: Wurde im Rahmen der Anfechtung nach Art. 271 f. OR rechtskräftig festgestellt, dass die Kündigung nicht missbräuchlich ist, darf dieselbe Frage nicht neu beurteilt werden (BGE 145 III 143).

Abgrenzungen

• Art. 266b–266l OR: Konkrete Kündigungsfristen und -termine nach Art der Mietsache, Vertragsdauer und Kündigungsgrund.
• Art. 266m–266n OR: Sondervorschriften für die Familienwohnung.
• Art. 266o–266p OR: Form der Kündigung und Begründungspflicht.
• Art. 271 ff. OR: Kündigungsschutz (Missbrauch, Anfechtung, Erstreckung) — die zwingenden Schranken der Kündigungsfreiheit.
• Art. 257d OR: Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung — keine analoge Anwendung von Art. 266a Abs. 2 OR auf den Fristbeginn.
• Art. 257f OR: Ausserordentliche fristlose Kündigung — Verhältnis zu Art. 266a OR.