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Rechtsprechung zu Art. 264 OR

I. Leitentscheide (BGE und Grundsatzurteile)

BGE 119 II 36 (16. Februar 1993)

  • Thema: Zahlungsfähigkeit und Zumutbarkeit des Ersatzmieters; Tragweite der Einkommens-Mietzins-Relation (1/3-Regel)
  • Kernaussage: Der Vermieter muss sich keinen Ersatzmieter aufdrängen lassen, dessen Zahlungsfähigkeit mit jener des aktuellen Mieters in keiner Weise vergleichbar ist. Dem blossen Verhältnis zwischen Mietzins und Einkommen (Faustregel: Mietzins nicht über ein Drittel des Einkommens) darf jedoch keine übermässige oder starre Bedeutung beigemessen werden; massgebend sind die gesamten Umstände des Einzelfalls. Bei einem unverheirateten Paar, das den Mietvertrag solidarisch übernehmen will und über ein Gesamteinkommen von rund CHF 4'000 verfügt, darf der Vermieter die Übernahme einer Wohnung für CHF 1'350 (brutto) nicht wegen finanzieller Fragilität oder der Gefahr einer Trennung ablehnen. Eine unbegründete Ablehnung befreit den ausziehenden Mieter.
  • Einschlägig für: Art. 264 Abs. 1 OR (Zahlungsfähigkeit und Zumutbarkeit)

BGE 117 II 156 (24. Mai 1991)

  • Thema: Übernahme zu den gleichen Bedingungen; Ablehnung bei Mietzinsreduktion; absichtliche Unterlassung nach Abs. 3 lit. b
  • Kernaussage: Der Vermieter darf einen Ersatzmieter ablehnen, der lediglich bereit ist, einen tieferen Mietzins zu entrichten; dies gilt selbst dann, wenn der bisherige Mieter anbietet, die Zinsdifferenz bis zum ordentlichen Vertragsende direkt an den Vermieter zu zahlen, da dem Vermieter bei einer allfälligen Erstreckung Nachteile drohen. Art. 264 Abs. 3 lit. b OR schränkt die Schadenminderungspflicht des Vermieters ein: Nur bewusste und schwerer wiegende Unterlassungen des Vermieters führen zu einer Reduktion des Mietzinsanspruchs.
  • Einschlägig für: Art. 264 Abs. 1 und Abs. 3 lit. b OR (Gleiche Bedingungen und Schadenminderungspflicht)

BGE 134 III 267 (5. Februar 2008)

  • Thema: Rechtsnatur der fortdauernden Mietzinspflicht; Mietvertrag als provisorischer Rechtsöffnungstitel nach Art. 82 SchKG
  • Kernaussage: Die vorzeitige Rückgabe des Mietobjekts beendet das Mietverhältnis für sich allein nicht; ein besonderer Beendigungsgrund liegt nur vor, wenn die Rückgabe mit der Stellung eines tauglichen Ersatzmieters einhergeht. Gibt der Mieter die Sache ohne tauglichen Ersatzmieter zurück, bleibt der Mietvertrag für die bis zum ordentlichen Kündigungstermin geschuldeten Mietzinse (Art. 264 Abs. 2 OR) ein tauglicher provisorischer Rechtsöffnungstitel nach Art. 82 SchKG. Umstände nach Art. 264 Abs. 3 OR hat der Mieter im Rechtsöffnungsverfahren einredeweise glaubhaft zu machen.
  • Einschlägig für: Art. 264 Abs. 2 OR (Fortdauer der Leistungspflicht und Zwangsvollstreckung)

BGer 4A_97/2025 (18. Februar 2026, Fünferbesetzung)

  • Thema: Schadenminderungspflicht des Vermieters bei vorzeitiger Geschäftsraumrückgabe; Rollenverteilung und Kündigungsfristmassstab
  • Kernaussage: Es ist primär Sache des vorzeitig ausziehenden Mieters, einen Ersatzmieter zu suchen; die Rollen dürfen nicht vertauscht werden. Der Vermieter muss nicht sofort selbst aktiv werden, sondern darf das Ergebnis der Mietersuche abwarten. Bei einer verbleibenden Restmietdauer von knapp sieben Monaten für Gewerberäume auf dem Land verletzt es kein Bundesrecht, wenn der Vermieter während der sechsmonatigen gesetzlichen Kündigungsfrist (Art. 266d OR) keine eigenen Inserierungsbemühungen entfaltet und ihm dies mangels schwerwiegender absichtlicher Pflichtverletzung nicht nach Art. 264 Abs. 3 lit. b OR angerechnet wird, namentlich wenn der Mieter selbst untätig geblieben ist.
  • Einschlägig für: Art. 264 Abs. 3 lit. b OR (Schadenminderungsobliegenheit des Vermieters)

BGer 4A_296/2024 (17. Juli 2024)

  • Thema: Solvenznachweis juristischer Personen; gestaffelte Mitteilung von Ablehnungsgründen; Nutzungszweckänderung
  • Kernaussage: Der Nachweis der Zahlungsfähigkeit einer juristischen Person kann nicht allein durch einen Handelsregister- oder Betreibungsregisterauszug geführt werden. Die blosse Konzernzugehörigkeit zu einer solventen Muttergesellschaft reicht ohne Patronatserklärung oder Garantie nicht aus. Der Vermieter darf dem Mieter die Ablehnungsgründe innert angemessener Frist gestaffelt mitteilen; die Geltendmachung fehlender Solvenzunterlagen nach vorangegangener Ablehnung wegen Nutzungsänderung ist kein unzulässiges Nachschieben.
  • Einschlägig für: Art. 264 Abs. 1 OR (Solvenz juristischer Personen, Prüfungsfrist, Nutzungszweck)

II. Weitere Bundesgerichts- und kantonale Entscheide

BGer 4A_561/2011 (15. Februar 2012)

  • Thema: Bereitschaft des Ersatzmieters; Rückzug des Mietinteresses vor Vertragsabschluss
  • Kernaussage: Die Schuldbefreiung nach Art. 264 Abs. 1 OR setzt die tatsächliche Bereitschaft des Ersatzmieters zur Vertragsübernahme voraus. Zieht der Kandidat seine Bewerbung zurück (z.B. per E-Mail wegen Wahl einer Alternative), bevor ein Mietvertrag zustande kommt, fehlt es an der Bereitschaft. Der Mieter wird nicht befreit, selbst wenn der Vermieter den Vertragsentwurf verzögert übermittelt hat, sofern die Verzögerung nicht den Abbruch der Bereitschaft verursachte.
  • Einschlägig für: Art. 264 Abs. 1 OR (Bereitschaft zur Vertragsübernahme)

BGer 4C.18/2007 (24. April 2007)

  • Thema: Übernahme zu gleichen Bedingungen; Verlangen nach Kautionsreduktion
  • Kernaussage: Ein Ersatzmieter, der die Reduktion der vereinbarten Kaution verlangt (hier von CHF 10'000 auf CHF 5'000), ist nicht bereit, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, der ausziehenden Mieterin Gelegenheit zu geben, die Kautionsdifferenz selbst zu bezahlen oder dafür einzustehen.
  • Einschlägig für: Art. 264 Abs. 1 OR (Gleiche Bedingungen, Kaution)

BGer 4C.118/2002 (19. August 2002)

  • Thema: Eigene Suchbemühungen des Vermieters; Inserierung nach Kündigungsterminen und Ferienunterbrüche
  • Kernaussage: Dem Vermieter kann keine absichtliche Verletzung der Schadenminderungspflicht angelastet werden, wenn er Inserate gezielt auf die ortsüblichen Kündigungstermine ausrichtet und im Ferienmonat Juli keine Zeitungsinserate schaltet. Solange die Parteien trotz zumutbarer Bemühungen keinen Nachmieter finden, bleibt der Mieter zur Zahlung des Mietzinses verpflichtet.
  • Einschlägig für: Art. 264 Abs. 3 lit. b OR (Schadenminderung, Inserierungsrhythmus)

BGer 4A_373/2008 (11. November 2008)

  • Thema: Formelle Anforderungen an das Vorschlagen; blosse telefonische Kontaktaufnahme ungenügend
  • Kernaussage: Der Mieter genügt seiner Obliegenheit zum Vorschlagen eines Ersatzmieters nicht, wenn die Interessenten lediglich telefonisch Kontakt mit der Verwaltung aufnehmen, ohne ein schriftliches Bewerbungsdossier (Betreibungsauszug, Lohnausweis, Personalien) einzureichen. Ohne Vorlage überprüfbarer Unterlagen gilt kein tauglicher Ersatzmieter als vorgeschlagen.
  • Einschlägig für: Art. 264 Abs. 1 OR (Obliegenheit des Vorschlagens, Bewerbungsunterlagen)

Obergericht Luzern, 1B 12 26 (12. Dezember 2012)

  • Kanton: Luzern
  • Thema: Verwirkung der Vermieteransprüche bei Verletzung der Prüffrist; Vermietung eines anderen Objekts an den Nachmieter
  • Kernaussage: Unterlässt der Vermieter die Prüfung der angebotenen Ersatzmieter bzw. teilt er das negative Prüfungsergebnis nicht innert nützlicher Frist (in der Regel maximal ein Monat) mit, verwirkt er seine Ansprüche aus Art. 264 OR. Nutzt der Vermieter die Gelegenheit, um der vorgeschlagenen, tauglichen Ersatzmieterin ein anderes, ebenfalls leerstehendes Mietobjekt zu vermieten, wird die bisherige Mieterschaft von ihren Pflichten befreit.
  • Einschlägig für: Art. 264 Abs. 1 OR (Prüfungsfrist, Treuwidrigkeit des Vermieters)

Obergericht Solothurn, ZKBES.2014.36 (16. Juni 2014)

  • Kanton: Solothurn
  • Thema: Nichtabholen der Bewerbungsunterlagen bei Ferienabwesenheit; Renovation als Eigennutzung
  • Kernaussage: Holt der Vermieter eine per Einschreiben zugestellte Bewerbung wegen Ferienabwesenheit nicht ab, darf der Mieter nach Rückerhalt des Schreibens («Nicht abgeholt») nicht einfach untätig bleiben; springt die Interessentin daraufhin ab, tritt keine Befreiung nach Abs. 1 ein. Lässt der Vermieter nach Schlüsselrückgabe jedoch Renovationsarbeiten (Malerarbeiten, Treppenabschleifen, Geräteaustausch) ausführen, liegt eine Eigennutzung nach Art. 264 Abs. 3 lit. b OR vor; die Mietzinspflicht des Mieters erlischt ab Beginn der Eigennutzung dauerhaft.
  • Einschlägig für: Art. 264 Abs. 1 und Abs. 3 lit. b OR (Zustellung, Renovation als Eigennutzung)

Kantonsgericht Luzern, 1B 15 4 (6. Juli 2017)

  • Kanton: Luzern
  • Thema: Analoge Anwendung von Art. 264 OR bei Kündigung vor Mietantritt / Nichtübernahme der Mietsache
  • Kernaussage: Verweigert der Mieter den Mietantritt vor Beginn des Mietverhältnisses und kündigt unberechtigt aus wichtigem Grund, ist Art. 264 OR analog anwendbar. Der Mieter schuldet den Mietzins nach Art. 264 Abs. 2 OR bis zum nächsten ordentlichen Beendigungstermin, es sei denn, er stellt auf den vereinbarten Mietbeginn einen tauglichen Ersatzmieter.
  • Einschlägig für: Art. 264 Abs. 1 und 2 OR (Anwendungsbereich, Kündigung vor Mietantritt)

Obergericht Luzern, 1B 11 2 (12. Dezember 2011)

  • Kanton: Luzern
  • Thema: Rücknahmeobliegenheit des Vermieters; sofortige Mängelrügepflicht (Art. 267a OR) bei vorzeitiger Rückgabe
  • Kernaussage: Der Vermieter kann die vorzeitige Rücknahme der Mietsache nicht verweigern; weigert er sich, tritt Annahmeverzug ein. Die Mängelprüfung und -rüge nach Art. 267a OR hat im Zeitpunkt der tatsächlichen Rückgabe zu erfolgen (innert 2–3 Tagen). Wartet der Vermieter mit der Abnahme und Rüge bis zum ordentlichen Beendigungstermin des Vertrags, sind sämtliche Mängelrechte verwirkt.
  • Einschlägig für: Art. 264 Abs. 1 i.V.m. Art. 267a OR (Rückgabezeitpunkt und Mängelrüge)

Handelsgericht Zürich, HG170016 (3. Juli 2017)

  • Kanton: Zürich
  • Thema: Gleiche Bedingungen; Nutzungsänderung von Büroräumen zu einer Kinderkrippe
  • Kernaussage: Zu den gleichen Bedingungen nach Art. 264 Abs. 1 OR gehört die Beibehaltung des vertraglich vereinbarten Nutzungszwecks. Sind Geschäftsräume als «Büros für einen Dienstleistungsbetrieb» vermietet, darf der Vermieter eine Nachmieterin ablehnen, die den Betrieb einer (lärmintensiven) Kinderkrippe beabsichtigt. Der Mieter bleibt haftbar.
  • Einschlägig für: Art. 264 Abs. 1 OR (Gleiche Bedingungen, Nutzungszweck)

Mietgericht Zürich, MH220005-L (27. September 2023)

  • Kanton: Zürich
  • Thema: Bonitätsprüfung juristischer Personen; Start-ups; Vollständigkeit der Schlüsselrückgabe
  • Kernaussage: Bei juristischen Personen ohne langjährige Geschäftstätigkeit ist die Zahlungsfähigkeit durch alternative aussagekräftige Unterlagen darzutun; der blosse Verweis auf eine Muttergesellschaft reicht nicht. Behält der Mieter Schlüssel zurück, um die Räume weiteren Interessenten zu zeigen, liegt mangels Einverständnisses des Vermieters keine vollständige Rückgabe vor; eine Haftungsbefreiung entfällt für diesen Zeitraum bereits aus diesem Grund.
  • Einschlägig für: Art. 264 Abs. 1 OR (Solvenznachweis, Schlüsselrückgabe)

Kantonsgericht Graubünden, ZK2 2012 9 (7. Januar 2013)

  • Kanton: Graubünden
  • Thema: Gesetzliche Genüge eines einzigen tauglichen Ersatzmieters; Ablehnung der «Drei-Mieter-Regel»
  • Kernaussage: Art. 264 Abs. 1 OR verlangt im Wortlaut das Vorschlagen «eines» neuen Mieters. Der in der Laienpraxis weitverbreitete Glaube, der ausziehende Mieter müsse zwingend drei oder fünf Ersatzmieter stellen, entbehrt jeder gesetzlichen Grundlage. Ein einziger tauglicher Kandidat reicht für die Befreiung vollständig aus.
  • Einschlägig für: Art. 264 Abs. 1 OR (Anzahl Ersatzmieter)

Letzte Aktualisierung: 11. September 2026