Art. 264 OR — Vorzeitige Rückgabe der Sache

Gesetzeswortlaut

Art. 264 OR — Vorzeitige Rückgabe der Sache

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Abs. 1 — Befreiung durch tauglichen Ersatzmieter

Gibt der Mieter die Sache zurück, ohne Kündigungsfrist oder -termin einzuhalten, so ist er von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter nur befreit, wenn er einen für den Vermieter zumutbaren neuen Mieter vorschlägt; dieser muss zahlungsfähig und bereit sein, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen.

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Abs. 2 — Fortdauernde Mietzinspflicht bei Unterbleiben

Andernfalls muss er den Mietzins bis zu dem Zeitpunkt leisten, in dem das Mietverhältnis gemäss Vertrag oder Gesetz endet oder beendet werden kann.

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Abs. 3 — Anrechnungspflicht des Vermieters

Der Vermieter muss sich anrechnen lassen, was er:

a. an Auslagen erspart und

b. durch anderweitige Verwendung der Sache gewinnt oder absichtlich zu gewinnen unterlassen hat.

Wortlaut geprüft gegen Fedlex, SR 220, Stand der Konsolidierung 1. Januar 2026. Eingefügt durch Ziff. I des BG vom 15. Dezember 1989, in Kraft seit 1. Juli 1990 (AS 1990 802; BBl 1985 I 1389).

Die Regelungsstruktur auf einen Blick

Überblick und Bedeutung

Art. 264 OR regelt den vorzeitigen Auszug des Mieters vor Ablauf der festen Vertragsdauer oder ausserhalb der vertraglichen oder gesetzlichen Kündigungstermine und -fristen. Die Bestimmung bezweckt einen interessengerechten Ausgleich zwischen dem Grundsatz der Vertragstreue (pacta sunt servanda) und dem Schutz des Mieters vor einer wirtschaftlich untragbaren Bindung an ein Mietobjekt, für das er keine Verwendung mehr hat. In der Doktrin wird die Norm als Regelung eines «privilegierten Vertragsbruchs» bzw. als gesetzliches, bedingtes Entlassungsrecht mit rechtsaufhebender Wirkung qualifiziert (LU KG 1B 15 4 vom 6.7.2017 E. 7.2).

Art. 264 OR gewährt dem Mieter kein Recht auf einseitige, fristlose Vertragsauflösung. Die vorzeitige Rückgabe des Mietobjekts für sich allein beendet das Mietverhältnis nicht; vielmehr tritt die schuldbefreiende Wirkung ausschliesslich dann ein, wenn der Mieter dem Vermieter mindestens einen tauglichen Ersatzmieter vorschlägt, der die gesetzlichen Kriterien erfüllt (BGer 4A_97/2025 vom 18.2.2026 E. 5.2.1). Unterbleibt ein taugliches Angebot, bleibt der Mietvertrag in Kraft und verpflichtet den Mieter nach Abs. 2 zur Weiterzahlung des Mietzinses bis zum nächstmöglichen Beendigungstermin (BGE 134 III 267 E. 3).

Das Bundesgericht fasst die Rollenverteilung und Grundstruktur in ständiger Rechtsprechung wie folgt zusammen:

«Es obliegt dem Mieter, der die Sache vorzeitig zurückgibt, einen Ersatzmieter zu suchen und vorzuschlagen, der zahlungsfähig, objektiv zumutbar und bereit ist, den Mietvertrag zu denselben Bedingungen zu übernehmen. […] Die Rollen dürfen jedoch nicht vertauscht werden, da es Aufgabe des Mieters ist, der vorzeitig aus dem Mietverhältnis aussteigen will, dafür zu sorgen, dass sein Vertragspartner so wenig wie möglich unter den Folgen zu leiden hat.»

(BGer 4A_97/2025 vom 18. Februar 2026, E. 5.4.1, Fünferbesetzung; vgl. auch 4A_332/2016 vom 20. September 2016, E. 3.2.4 und 4A_373/2008 vom 11. November 2008, E. 3.1).

Prüfschema: die Merkmale in ihrer Prüfungsreihenfolge

Kommentierung

A. Vorzeitige Rückgabe der Mietsache (Abs. 1)

Die Schuldbefreiung nach Art. 264 Abs. 1 OR setzt begrifflich voraus, dass der Mieter die Sache vorzeitig zurückgibt. Eine Rückgabe verlangt die vollständige Aufgabe des Besitzes und die Übergabe der tatsächlichen Herrschaftsgewalt an den Vermieter. Dies geschieht durch die Räumung des Objekts und die Aushändigung sämtlicher zum Objekt gehörenden Schlüssel (BGer 4A_220/2008 vom 7.8.2008 E. 3).

1. Vollständigkeit der Rückgabe und Schlüsselgewalt

Solange der Mieter Schlüssel zurückbehält, um die Räumlichkeiten eigenständig Interessenten zu zeigen, verfügt er ohne Einverständnis des Vermieters weiterhin über die Mietsache; für diese Periode ist eine Befreiung nach Art. 264 Abs. 1 OR ausgeschlossen (ZH BK MH220005-L vom 27.9.2023 E. IV.1).

Demgegenüber schadet das Fehlen einzelner Schlüssel dann nicht, wenn der Mieter dem Vermieter die Hauptschlüssel per Einschreiben zusendet, die übrigen Schlüssel im geräumten Haus deponiert und erkennbar den definitiven Besitz aufgibt; das versehentliche Abhandenkommen von Schlüsseln begründet allenfalls eine Schadenersatzpflicht (Schlossersatz), hindert die Wirksamkeit der vorzeitigen Rückgabe jedoch nicht (LU OG 1B 11 2 vom 12.12.2011 E. 3.2 f.).

2. Rücknahmeobliegenheit und Annahmeverzug des Vermieters

Der Vermieter ist nicht berechtigt, die vorzeitige Rücknahme der Mietsache abzulehnen. Art. 264 OR begründet ein zwingendes, unentziehbares Recht des Mieters zur vorzeitigen Rückgabe; als Korrelat trifft den Vermieter eine gesetzliche Rücknahmeobliegenheit. Verweigert der Vermieter die Annahme der Schlüssel oder schiebt er den Abnahmetermin eigenmächtig auf den ordentlichen Vertragstermin hinaus, gerät er in Annahmeverzug (Gläubigerverzug, Art. 91 OR). Es treten dieselben Wirkungen ein, wie wenn die Rückgabe vollzogen worden wäre (LU OG 1B 11 2 vom 12.12.2011 E. 3.1).

3. Analoge Anwendung bei Nichtantritt der Miete

Tritt der Mieter das Mietverhältnis gar nicht erst an — etwa indem er nach Vertragsschluss, aber noch vor dem vereinbarten Mietbeginn unberechtigt den Rücktritt erklärt —, ist eine physische Rückgabe der Sache begrifflich unmöglich. Nach gefestigter Praxis ist Art. 264 OR in solchen Konstellationen analog anzuwenden: Spätestens wenn der Mieter unmissverständlich erklärt, die Miete definitiv nicht anzutreten, entfällt die Vorleistungspflicht des Vermieters; der Mieter haftet nach Art. 264 Abs. 2 OR für den Mietzins bis zum nächsten ordentlichen Beendigungstermin, kann sich aber durch das rechtzeitige Stellen eines tauglichen Ersatzmieters auf den Mietbeginn befreien (LU KG 1B 15 4 vom 6.7.2017 E. 7.2).

4. Kasuistik: Rückgabehandlung im Vergleich

Leitsatz. Die vorzeitige Rückgabe nach Art. 264 Abs. 1 OR setzt die vollständige Aufgabe der tatsächlichen Sachherrschaft voraus. Verweigert der Vermieter die Annahme der Schlüssel pflichtwidrig, gerät er in Gläubigerverzug mit den Wirkungen einer vollzogenen Rückgabe. Bei Nichtantritt der Miete gilt Art. 264 OR analog.

B. Vorschlagen eines Ersatzmieters (Abs. 1)

Die Befreiung von den vertraglichen Pflichten erfordert, dass der Mieter dem Vermieter einen Ersatzmieter vorschlägt. Das Vorschlagen ist eine Mitwirkungsobliegenheit des Mieters: Er muss den Kontakt herstellen und dem Vermieter die Grundlagen liefern, die eine sachgerechte Prüfung ermöglichen (BGer 4A_97/2025 E. 5.4.1).

1. Formelle Anforderungen: Vollständiges Bewerbungsdossier

Ein blosser Hinweis auf Interessenten oder eine unverbindliche telefonische Kontaktaufnahme genügt den Anforderungen an ein gesetzskonformes Vorschlagen nicht. Der Mieter muss dem Vermieter die Personalien und ein prüffähiges Bewerbungsdossier unterbreiten (bei natürlichen Personen namentlich: Anmeldeformular, Ausweiskopie, Betreibungsauszug, aktueller Lohnausweis). Fehlen diese Angaben gänzlich, liegt kein gültiges Angebot vor (BGer 4A_373/2008 vom 11.11.2008 E. 3.2).

2. Reale Kasuistik: Der Fall der telefonischen WG-Bewerbung

Eine Mieterin kündigte eine Doppelhaushälfte in Genf (Mietzins CHF 3'150) vorzeitig und teilte mit, drei Frauen (A., B. und C.) wollten das Haus gemeinsam mieten; ihr kumuliertes Monatseinkommen liege bei CHF 15'000. Am 9. Januar 2006 rief eine der Interessentinnen bei der Liegenschaftsverwaltung an. Die Mieterin behauptete, die Verwaltung habe colocataires sofort am Telefon abgelehnt. Weder die drei Frauen noch die Mieterin reichten jedoch jemals ein schriftliches Dossier, Betreibungsauszüge oder gar die genauen Wohnadressen ein.

Das Bundesgericht bestätigte die Abweisung der Klage der Mieterin: Wer dem Vermieter weder ein Bewerbungsdossier noch die genauen Koordinaten der Interessenten übermittelt, kommt seiner Obliegenheit nicht nach. Das Angebot war formell unzureichend; auf die behauptete Solvenz kam es mangels gültigen Vorschlags nicht mehr an (BGer 4A_373/2008 vom 11.11.2008 E. 3.2).

3. Wie viele Ersatzmieter müssen vorgeschlagen werden?

In der Laienpraxis hält sich hartnäckig der Rechtsirrglaube, der Mieter müsse zwingend drei oder fünf Ersatzmieter präsentieren. Das Gesetz formuliert in Art. 264 Abs. 1 OR unmissverständlich im Singular: «wenn er einen […] neuen Mieter vorschlägt».

Die Gerichte halten dementsprechend einheitlich fest: Ein einziger tauglicher Ersatzmieter genügt vollkommen, um die schuldbefreiende Wirkung auszulösen (GR KG ZK2 2012 9 vom 7.1.2013 E. 4). Mehrere Kandidaten zu stellen, ist eine reine Vorsichtsmassnahme für den Fall, dass ein Kandidat ungeeignet ist oder vor Unterzeichnung abspringt.

Leitsatz. Der Mieter genügt seiner Obliegenheit zum Vorschlagen eines Ersatzmieters nur durch Einreichung eines vollständigen, prüffähigen Bewerbungsdossiers. Ein einziger tauglicher Ersatzmieter reicht gesetzlich aus; vertragliche Klauseln, die drei oder mehr Nachmieter verlangen, sind nach Art. 256c OR nichtig.

C. Zumutbarkeit des Ersatzmieters (Abs. 1)

Der vorgeschlagene Ersatzmieter muss für den Vermieter zumutbar sein. Die Zumutbarkeit bemisst sich nach einem objektiven Massstab: Massgeblich ist, ob ein vernünftiger, durchschnittlicher Vermieter in der Lage des Betroffenen den Eintritt des Dritten billigerweise akzeptieren würde (BGE 119 II 36 E. 3d).

1. Anerkannte vs. unzulässige Ablehnungsgründe

Ein Ersatzmieter gilt grundsätzlich als zumutbar, wenn keine sachlichen, triftigen Gründe (justes motifs) gegen ihn sprechen.

• Anerkannte sachliche Ablehnungsgründe:
  • Konkrete Feindschaft oder tiefgreifende Zerrüttung zwischen Vermieter und Kandidat.
  • Direkte gewerbliche Konkurrenzierung des Vermieters oder eines bereits im Hause ansässigen Mieters mit Konkurrenzschutzvereinbarung.
  • Drohende erhebliche Immissionen oder Störungen für die Hausgemeinschaft (z.B. Lärm, Geruch, übermässiger Kundenverkehr in reinen Wohnquartieren).
  • Frühere massive Vertragsverletzungen oder Mietzinsausstände des Kandidaten beim selben Vermieter.
• Unzulässige, unberechtigte Ablehnungsgründe:
  • Vage Befürchtungen, persönliche Antipathie oder ablehnende Haltung gegenüber bestimmten Bevölkerungsgruppen.
  • Nationalität, Herkunft, Religion, Geschlecht oder sexuelle Orientierung.
  • Zivilstand (z.B. Konkubinatspaare oder Wohngemeinschaften).
  • Geringfügige Abweichungen in den persönlichen Gewohnheiten, solange der vertragsgemässe Gebrauch eingehalten wird.

2. Reale Kasuistik: Das Konkubinatspaar in der Villa von Martigny

Ein Mieter mietete per 1. November 1986 eine Villa in Martigny für fünf Jahre (Mietzins CHF 1'200 zzgl. CHF 150 Nebenkosten). Im Juli 1988 kündigte er vorzeitig und schlug per 15. August 1988 unter anderem das Paar M. und C. vor. Beide beabsichtigten, den Mietvertrag gemeinsam und solidarisch zu übernehmen; ihr kumuliertes Nettoeinkommen betrug CHF 3'915. Die Vermieterin lehnte das Paar ab, da sie unverheiratet zusammenlebten (Gefahr des Auseinandergehens) und der Mietzins mehr als ein Drittel des Nettoeinkommens ausmache. Das Walliser Kantonsgericht schützte die Ablehnung.

Das Bundesgericht hob das Urteil auf und befreite den Mieter: Das Argument, der Partner stehe bei einer Trennung von seiner Freundin vor dem Nichts, sei rechtlich verfehlt, da sich beide Partner gegenüber der Vermieterin solidarisch verpflichten wollten. Eine solche Befürchtung stellt keinen sachlichen Ablehnungsgrund dar. Zudem heirateten die beiden in der Folge tatsächlich. Die Verweigerung war unbegründet (BGE 119 II 36 E. 3d).

3. Grenzkasuistik: Zumutbarkeit im Vergleich

Leitsatz. Die Zumutbarkeit des Ersatzmieters bestimmt sich objektiv nach triftigen Gründen. Vage Befürchtungen, persönliche Abneigung oder der Zivilstand des Bewerbers rechtfertigen eine Ablehnung nicht und führen zur sofortigen Schuldbefreiung des ausziehenden Mieters.

D. Zahlungsfähigkeit (Solvenz) des Ersatzmieters (Abs. 1)

Der Ersatzmieter muss zahlungsfähig sein. Zahlungsunfähigkeit liegt nicht erst bei Konkurs oder Pfändung vor, sondern wenn begründete Zweifel bestehen, dass der Kandidat den Mietzins und die Nebenkosten pünktlich und vollständig leisten kann (BGE 119 II 36 E. 3d).

1. Natürliche Personen und die Relativierung der 1/3-Regel

In der Praxis wird häufig verlangt, dass der Bruttomietzins nicht mehr als ein Drittel des Nettoeinkommens ausmachen darf. Das Bundesgericht hat in BGE 119 II 36 E. 3d ausdrücklich klargestellt, dass dieser mathematischen Relation keine starre oder übermässige Bedeutung zukommen darf:

• Angesichts der Verhältnisse auf dem Wohnungsmarkt müssen viele Erwerbstätige (namentlich junge Paare oder Alleinerziehende) mehr als ein Drittel ihres Einkommens für Wohnkosten aufwenden, ohne dass ihre Bonität zweifelhaft wäre.
• Entscheidend ist, ob das nach Abzug der Miete verbleibende Einkommen zur Deckung des betreibungsrechtlichen Existenzminimums ausreicht.
• Reicht das Einkommen eines Einzelkandidaten nicht aus (z.B. Bruttolohn von nur CHF 2'500 bei einem Mietzins von CHF 1'350), ist die Ablehnung berechtigt, selbst wenn die Partnerin mitbewohnt, sofern sie den Vertrag nicht solidarisch mitunterzeichnet (BGE 119 II 36 E. 3d).

2. Besondere Anforderungen bei juristischen Personen und Start-ups

Besonders strenge Anforderungen gelten bei der Übernahme von Geschäftsraummieten durch Handelsgesellschaften:

• Einsicht in die Geschäftsbücher: Der Vermieter hat Anspruch auf Vorlage der Bilanzen, Erfolgsrechnungen und Revisionsberichte der letzten zwei bis drei Jahre sowie eines aktuellen Betreibungsregisterauszugs (ZH BK MH220005-L E. IV.2).
• Unzureichende Dokumente: Ein blosser Handelsregisterauszug oder ein Auszug aus dem Betreibungsregister belegt die Zahlungsfähigkeit einer AG oder GmbH nicht, da er keinen Aufschluss über die tatsächliche Liquidität oder Vermögensdeckung gibt (BGer 4A_296/2024 E. 2.1).
• Konzernzugehörigkeit und Start-ups: Die blosse Zugehörigkeit zu einem solventen Grosskonzern befreit die Tochtergesellschaft nicht vom Solvenznachweis. Wegen des gesellschaftsrechtlichen Trennungsprinzips haften Aktionäre und Muttergesellschaften nicht für die Mietschulden der Tochter (Art. 680 Abs. 1 OR). Ohne formelle Patronatserklärung, Garantie oder Solidarhaftung der Muttergesellschaft darf der Vermieter die neu gegründete Tochtergesellschaft mangels Solvenznachweises ablehnen (BGer 4A_296/2024 E. 2.1).

3. Reale Kasuistik: Die Psychotherapie-Praxis im Zürcher Anwaltsbüro

Ein Mieter mietete Büroräume an der Usteristrasse in Zürich für einen befreundeten Rechtsanwalt (Mietzins monatlich CHF 10'600 inkl. NK) befristet bis März 2022. Im November 2020 schlug er die neu gegründete E. AG vor, die in den Räumen unter dem Projektnamen «X.» eine Gemeinschaftspraxis für ca. 15 Psychotherapeuten einrichten wollte. Dem Angebot lagen lediglich ein HR-Auszug und eine Projektbroschüre bei. Auf die Rüge fehlender Bonitätsunterlagen verwies der Mieter darauf, die E. AG gehöre zum kapitalstarken X.-Konzern, dessen Bonität notorisch sei.

Das Mietgericht Zürich, das Obergericht Zürich und das Bundesgericht wiesen die Klage des Mieters auf Feststellung der Befreiung einhellig ab: Eine Konzerntochter ohne eigene Rechnungsabschlüsse muss ihre Zahlungsfähigkeit anders untermauern. Da weder Bilanzen noch eine Patronatserklärung der Konzernmutter beigebracht wurden, war die Zahlungsfähigkeit nicht erstellt. Die Ablehnung war rechtmässig; der Mieter musste für 15 Monate Mietzinsausfall (CHF 153'700) vollumfänglich aufkommen (BGer 4A_296/2024 E. 2.1; ZH BK MH220005-L E. IV.2.2).

Leitsatz. Der Nachweis der Zahlungsfähigkeit obliegt dem Mieter. Bei natürlichen Personen schliesst eine Mietzinsbelastung von über einem Drittel des Einkommens die Bonität nicht schematisch aus. Bei juristischen Personen genügen Betreibungs- und HR-Auszüge nicht; bei Konzerngesellschaften ist ohne Patronatserklärung oder Garantie der Nachweis verfehlt.

E. Bereitschaft zur Übernahme zu den gleichen Bedingungen (Abs. 1)

Der Ersatzmieter muss bereit sein, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. Der Vermieter soll durch den vorzeitigen Auszug des Mieters in vertraglicher Hinsicht nicht schlechter gestellt werden, als wenn der bisherige Vertrag ordnungsgemäss erfüllt worden wäre (BGE 117 II 156 E. 3b).

Zu den gleichen Bedingungen gehören:

1. Der Mietzins und die Nebenkosten: Der Ersatzmieter muss den vollen bisherigen Mietzins bezahlen.
2. Die Mietsicherheit (Kaution): Die vertraglich vereinbarte Sicherheitsleistung muss vollumfänglich erbracht werden.
3. Der Nutzungszweck: Der vertraglich vereinbarte Verwendungszweck muss beibehalten werden.
4. Die Vertragsdauer und Kündigungsmodalitäten: Der Ersatzmieter tritt in die bestehende Restlaufzeit ein; er hat keinen Anspruch auf Vertragsverlängerung oder Neuverhandlung.

1. Keine Pflicht zur Annahme eines tieferen Mietzinses (auch bei Differenzübernahme)

Ist der Ersatzkandidat nur bereit, einen geringeren Mietzins zu bezahlen, darf der Vermieter ihn ablehnen. Dies gilt nach der Grundsatzentscheidung BGE 117 II 156 E. 3b selbst dann, wenn der ausziehende Mieter sich ausdrücklich verpflichtet, die Mietzinsdifferenz bis zum regulären Vertragsende aus eigener Tasche zu bezahlen.

Begründung des Bundesgerichts: Der Vermieter wäre bei einer allfälligen späteren Mieterstreckung (Art. 272 OR) an das Mietverhältnis gebunden und müsste sich im Erstreckungsverfahren mit dem tieferen Zins begnügen, ohne dass der alte Mieter dafür noch haftbar wäre. Zudem verlangt Art. 264 Abs. 1 OR zwingend die Übernahme zu gleichen Bedingungen; der Gesetzgeber wollte dem Vermieter keine Vermögensminderung zumuten.

2. Streitpunkt Sicherheitsleistung / Kaution

Verlangt der vorgeschlagene Nachmieter eine Reduktion der Mietkaution, scheitert die Übernahme zu den gleichen Bedingungen.

Der Fall des Swimming-Pools in Baden:
Eine Mieterin mietete ab 1. Juli 2002 ein Einfamilienhaus in Baden (AG) mit fester Laufzeit bis 30. Juni 2005. Vereinbart war eine Mietkaution von CHF 10'000. Sie kündigte vorzeitig per 1. Dezember 2003 und schlug C. und D. als Nachmieter vor. Diese unterzeichneten zwar ein Anmeldeformular, schickten der Vermieterin aber gleichentags ein Fax, worin sie verlangten, die Kaution auf CHF 5'000 zu halbieren; die übrigen CHF 5'000 wollten sie lieber für den Unterhalt von Garten und Swimming-Pool verwenden. Die Vermieterin lehnte ab.

Das Bundesgericht bestätigte, dass die Nachmieter nicht bereit waren, den Vertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. Die Vermieterin war nicht verpflichtet, der Mieterin die Möglichkeit einzuräumen, die Kautionsdifferenz selbst zu decken (BGer 4C.18/2007 vom 24.4.2007 E. 2).

3. Zweckänderung: Büroraum vs. Kinderkrippe

Wird ein Geschäftslokal vertraglich für einen bestimmten Zweck vermietet (z.B. «Büros für Dienstleistungsbetrieb»), muss der Ersatzmieter diesen Verwendungszweck beibehalten.

Im Urteil des Handelsgerichts Zürich (HG170016 vom 3.7.2017) wollte eine vorgeschlagene Nachmieterin in gemieteten Büros eine Kinderkrippe eröffnen. Das Handelsgericht verneinte die Gleichheit der Bedingungen: Zwar sei eine Kinderkrippe ein Dienstleistungsbetrieb, der Betrieb einer Kinderkrippe sei jedoch typischerweise mit Lärmimmissionen und intensivem Bring- und Holverkehr verbunden und mit einem gewöhnlichen Bürobetrieb in keiner Weise vergleichbar. Die Vermieterin durfte die Interessentin ablehnen; die Mieterin haftete für CHF 63'554.80 Mietzinsausfall.

4. Tatsächlicher Absprung des Kandidaten

Die Befreiung setzt die fortbestehende Bereitschaft des Ersatzmieters voraus. Erklärt der Kandidat vor dem Abschluss des Mietvertrags seinen Rückzug (z.B. weil er eine andere Wohnung gefunden hat), entfällt die Befreiungswirkung.

Dies gilt selbst dann, wenn der Vermieter die Ausfertigung des Vertragsentwurfs um einige Tage verzögert hat, solange dem Vermieter keine schwere Pflichtverletzung nachgewiesen werden kann (BGer 4A_561/2011 vom 15.2.2012 E. 1.5).

5. Kasuistik: Gleiche Bedingungen im Vergleich

Leitsatz. Der Ersatzmieter muss den Vertrag bedingungslos zu den bisherigen Konditionen übernehmen. Bedingungen bezüglich Mietzinshöhe, Kautionsreduktion, Renovationen oder abweichender Nutzungszwecke berechtigen den Vermieter zur Ablehnung, ohne dass der bisherige Mieter befreit wird.

F. Prüfungsfrist und Reaktionspflicht des Vermieters

Erhält der Vermieter ein taugliches Bewerberdossier, steht ihm eine angemessene Prüfungs- und Bedenkzeit zu. Er ist verpflichtet, die Unterlagen ernsthaft zu prüfen und dem Mieter seinen Entscheid innert nützlicher Frist mitzuteilen (BGE 119 II 36 E. 3d).

1. Dauer der Prüffrist

Die Dauer der Prüffrist hängt von den Umständen des Einzelfalls ab (Art des Objekts, Professionalität des Vermieters):

• Wohnungsmiete: In der Regel genügen 10 bis 20 Tage, maximal ein Monat (LU OG 1B 12 26 vom 12.12.2012 E. 3.5.4; SO OG ZKBES.2014.36 E. 5).
• Geschäftsraummiete: Je nach Komplexität der Bonitätsprüfung und des Betriebskonzepts gilt eine Frist von einem bis eineinhalb Monaten als angemessen (ZH BK MH220005-L E. IV.2).
• Reicht der Mieter unvollständige Unterlagen ein, verlängert sich die Frist entsprechend.

2. Zulässigkeit gestaffelter Ablehnungsgründe

Das Bundesgericht hat in BGer 4A_296/2024 E. 2.1 klargestellt, dass der Vermieter berechtigt ist, verschiedene Ablehnungsgründe zeitlich gestaffelt mitzuteilen, solange dies innerhalb der angemessenen Prüffrist geschieht (im dortigen Fall: Ablehnung wegen Zweckänderung nach 6 Tagen, ergänzende Ablehnung wegen fehlender Bonitätsunterlagen nach 15 Tagen). Darin liegt kein rechtsmissbräuchliches Nachschieben von Gründen.

3. Rechtsfolgen des Vermieterstillstands und der Treuwidrigkeit

Reagiert der Vermieter innerhalb der Prüffrist überhaupt nicht oder zögert er den Entscheid grundlos hinaus, gilt der Ersatzmieter als unberechtigt abgelehnt. Der ausziehende Mieter wird mit Ablauf der Frist per Übernahmedatum aus dem Vertrag befreit.

Der Fall der Vermietung eines Alternativobjekts in Luzern:
Mieter schlugen dem Vermieter per 21. März 2011 taugliche Ersatzmieter vor. Der Vermieter reagierte nicht und informierte die Mieter erst rund drei Monate später (am 14. Juni 2011), dass kein Vertrag zustande gekommen sei. Zudem schloss er mit den vorgeschlagenen Ersatzmietern einen Mietvertrag über eine andere freistehende Wohnung in seinem Eigentum ab.

Das Obergericht Luzern entschied, dass der Vermieter seine Ansprüche aus Art. 264 OR verwirkt hat: Wer die Prüffrist um Monate verstreichen lässt und die vermittelten Nachmieter abwirbt, um ein anderes eigenes Objekt zu füllen, handelt treuwidrig. Die Mieter wurden vollumfänglich befreit (LU OG 1B 12 26 vom 12.12.2012 E. 3.5.4).

Leitsatz. Der Vermieter muss dem Mieter den Entscheid über die Annahme oder Ablehnung des Ersatzmieters innert angemessener Prüffrist (Wohnung: 10–20 Tage; Geschäftsräume: 1–1,5 Monate) mitteilen. Verstreicht die Frist ungenutzt oder nutzt der Vermieter den Kontakt zur Vermietung eines Drittobjekts, ist der bisherige Mieter schuldbefreit.

G. Fortdauer der Mietzinspflicht und Rechtsöffnung (Abs. 2)

Gibt der Mieter die Sache vorzeitig zurück, ohne einen tauglichen Ersatzmieter zu stellen oder wird ein untauglicher Kandidat berechtigterweise abgelehnt, greift Art. 264 Abs. 2 OR: Der Mieter muss den Mietzins bis zu dem Zeitpunkt leisten, in dem das Mietverhältnis gemäss Vertrag oder Gesetz endet oder beendet werden kann.

1. Materiellrechtliche Tragweite

Das Mietverhältnis dauert rechtlich fort. Der Anspruch des Vermieters bleibt ein Anspruch auf Erfüllung der vertraglichen Gegenleistung (Zahlung des Mietzinses). Die vorzeitige Rückgabe stellt für sich allein keinen Beendigungsgrund dar (BGE 134 III 267 E. 3; SG KG VZ.2006.47 vom 20.12.2006).

2. Provisorischer Rechtsöffnungstitel nach Art. 82 SchKG

Lange Zeit war in der kantonalen Praxis umstritten, ob der Vermieter für die nach dem Auszug auflaufenden Mietzinse gestützt auf den unterzeichneten Mietvertrag die provisorische Rechtsöffnung verlangen kann. Teile der Lehre und kantonalen Gerichte (so das Bezirksgericht und Obergericht Zürich) hatten dies verneint, weil mit der vorzeitigen Rückgabe kein Mietverhältnis mehr bestehe und der Anspruch als Schadenersatzforderung qualifiziere, für welche die Schuldanerkennung fehle.

In BGE 134 III 267 schuf das Bundesgericht höchstrichterliche Klarheit:

• Der unterzeichnete Mietvertrag bleibt auch bei vorzeitiger Rückgabe ohne tauglichen Nachmieter ein vollwertiger provisorischer Rechtsöffnungstitel im Sinne von Art. 82 SchKG.
• Mit seiner Unterschrift hat der Mieter die Mietzinsschuld für die gesamte feste Vertragsdauer anerkannt.
• Will der Mieter die Rechtsöffnung abwenden, obliegt es ihm, im Rechtsöffnungsverfahren einredeweise glaubhaft zu machen (Art. 82 Abs. 2 SchKG), dass er das Objekt zurückgegeben und einen tauglichen, solventen Ersatzmieter gestellt hat oder dass der Vermieter sich nach Abs. 3 Vorteilsanrechnungen gefallen lassen muss (BGE 134 III 267 E. 3).

Leitsatz. Der Mietvertrag bildet auch nach der vorzeitigen Rückgabe des Mietobjekts einen provisorischen Rechtsöffnungstitel nach Art. 82 SchKG für alle Mietzinse bis zum nächsten ordentlichen Beendigungstermin. Einwände aus Art. 264 Abs. 1 oder Abs. 3 OR hat der Mieter nach Art. 82 Abs. 2 SchKG urkundlich glaubhaft zu machen.

H. Anrechnung ersparter Auslagen (Abs. 3 lit. a)

Der Vermieter muss sich anrechnen lassen, was er an Auslagen erspart hat.

• Erfasste Positionen: Erfasst werden ausschliesslich verbrauchs- und gebrauchsabhängige Betriebskosten, die infolge des Nichtgebrauchs durch den Mieter tatsächlich entfallen (z.B. Warmwasseraufbereitung, Heizkosten bei reduzierter Raumtemperatur, verbrauchsabhängiger Strom für Gemeinschaftsanlagen oder Lift, Abfallgebühren).
• Nicht erfasste Positionen: Fixe, verbrauchsunabhängige Betriebskosten und Liegenschaftsunterhaltskosten (z.B. Grundgebühren für Wasser/Abwasser, Gebäudeversicherungsprämien, Kaminfeger, Verwaltungshonorare) bleiben geschuldet.
• Beweislast: Die Behauptungs- und Beweislast für ersparte Auslagen trägt der Mieter (Art. 8 ZGB). Steht die Ersparnis dem Grundsatz nach fest, kann das Gericht den Umfang nach Art. 42 Abs. 2 OR schätzen.

Leitsatz. Ersparte Auslagen nach Art. 264 Abs. 3 lit. a OR mindern die Mietzinsforderung nur insoweit, als verbrauchsabhängige Nebenkosten durch das Leerstehen tatsächlich nicht angefallen sind. Fixkosten der Liegenschaft sind nicht anrechenbar.

I. Schadenminderungspflicht und anderweitige Verwendung (Abs. 3 lit. b)

Nach Art. 264 Abs. 3 lit. b OR muss sich der Vermieter anrechnen lassen, was er durch anderweitige Verwendung der Sache gewinnt oder absichtlich zu gewinnen unterlassen hat.

1. Der strenge Massstab des «absichtlichen Unterlassens»

Das Gesetz sanktioniert nicht jede Nachlässigkeit. Der Wortlaut «absichtlich zu gewinnen unterlassen» verlangt ein bewusstes und schwerer wiegendes treuwidriges Verhalten des Vermieters (BGE 117 II 156 E. 3a; BGer 4A_97/2025 E. 5.4.1).

• Primäre Suchpflicht des Mieters: Es ist und bleibt primär Sache des ausziehenden Mieters, einen Ersatzmieter zu finden. Der Vermieter darf das Ergebnis der Mietersuche grundsätzlich abwarten und muss nicht unmittelbar nach dem Auszug eigene Inserate schalten (BGer 4A_97/2025 E. 5.4.3).
• Subsidäre Pflicht des Vermieters: Erst wenn für den Vermieter erkennbar wird, dass der Mieter die Suche vollständig eingestellt hat oder dazu ausserstande ist, muss der Vermieter im Rahmen von Treu und Glauben selbst aktiv werden (den Mieter abmahnen und bei Aussichtslosigkeit selbst inserieren; BGer 4A_97/2025 E. 5.4.3; BGer 4C.118/2002 E. 3.1).
• Orientierung an Kündigungsfristen: Bei einer Restmietdauer von rund sieben Monaten für Gewerberäume ist es nicht rechtswidrig, wenn der Vermieter während der sechsmonatigen gesetzlichen Kündigungsfrist (Art. 266d OR) keine Inserate schaltet; der Vermieter verletzt seine Schadenminderungspflicht dadurch nicht (BGer 4A_97/2025 E. 5.4.5).
• Inserierungsintervalle: Inserate gezielt auf ortsübliche Termine auszurichten und Ferienmonate (Juli) auszusparen, begründet keine absichtliche Schadensminderungsverletzung (BGer 4C.118/2002 E. 3.3).

2. Echte Judikaturdivergenz: Rechtsfolgen von Renovationsarbeiten und Eigennutzung

Nimmt der Vermieter die Mietsache nach der Rückgabe in Beschlag, um umfassende Renovations- oder Umbauarbeiten durchzuführen, liegt eine anrechenbare anderweitige Verwendung (Eigennutzung) vor. Über die dogmatische Reichweite dieser Anrechnung besteht ein offener Judikatur- und Lehrmeinungswiderspruch:

• Linie 1 (Obergericht Solothurn und Rolf Weber): Vollständiges und definitives Erlöschen der Mietzinspflicht
  Indem der Vermieter die Mietsache nach der vorzeitigen Rückgabe zur Durchführung von Renovationsarbeiten (z.B. Streichen der gesamten Wohnung, Treppen abschleifen, Ersetzen von Geräten) selbst in Beschlag nimmt, nutzt er die Sache für eigene Zwecke und nimmt sie endgültig zurück. Die Mietzinspflicht des Mieters erlischt ab dem Beginn der Eigennutzung dauerhaft. Ein Wiederaufleben der Mietzinspflicht nach Abschluss der Arbeiten wird abgelehnt, da dies die Verpflichtung des Mieters in das freie Belieben des Vermieters stellen und unerträgliche Beweisunsicherheiten schaffen würde (SO OG ZKBES.2014.36 vom 16.6.2014 E. 8.2 f.).
• Linie 2 (SVIT-Kommentar und Teile der Deutschschweizer Praxis): Blosse temporäre Sistierung
  Nach dieser Auffassung entfällt die Mietzinshaftung des Mieters lediglich für die effektive Dauer des baulichen Eingriffs. Nach Abschluss der Renovationsarbeiten soll die Haftung des Mieters bis zum ordentlichen Beendigungstermin wieder aufleben, sofern das Objekt vermietbar bleibt und nicht ein wesentlich höherer Mietzins verlangt wird (SVIT-Komm.-Bättig, Art. 264 OR N 29).

3. Grenzkasuistik: Schadenminderung und Eigennutzung

Leitsatz. Art. 264 Abs. 3 lit. b OR sanktioniert nur bewusstes, schwerwiegendes Fehlverhalten des Vermieters. Der Vermieter darf eigene Suchbemühungen zurückstellen, solange der Mieter zur Suche angehalten ist. Führt der Vermieter nach der Rückgabe substantielle Renovationsarbeiten durch, erlischt die Mietzinspflicht nach der massgeblichen obergerichtlichen Praxis ab Beginn der Arbeiten endgültig.

Kantonale Praxisfragen

In der kantonalen Gerichtspraxis stehen regelmässig folgende drei Streitfragen im Brennpunkt:

1. Streitpunkt I: Verwirkung der Mängelrechte bei vorzeitiger Rückgabe (Art. 267a OR)

• Das praktische Problem: Viele Vermieter nehmen bei einem vorzeitigen Auszug zwar die Schlüssel entgegen, führen aber kein detailliertes Rückgabeprotokoll durch oder rügen Mängel erst zum ordentlichen Vertragsende Monate später.
• Kantonale Judikatur: Das Obergericht Luzern entschied grundlegend, dass die Mängelprüfung und -rüge nach Art. 267a OR zwingend im Zeitpunkt der tatsächlichen Rückgabe erfolgen muss. Wartet der Vermieter mit der Rüge bis zum Ablauf der vertraglichen Kündigungsfrist, hat er sämtliche Mängelrechte gegenüber dem Mieter endgültig verwirkt. Eine Mängelrüge fünf Tage nach Schlüsselübergabe ist verspätet (LU OG 1B 11 2 vom 12.12.2011 E. 4.1 f.).

2. Streitpunkt II: Tragweite nicht abgeholter Einschreibebriefe des Mieters

• Das praktische Problem: Mieter senden Bewerbungsunterlagen per Einschreiben an den Vermieter. Ist dieser ferienhalber abwesend, lagert der Brief postlagernd und geht nach Ablauf der 7-tägigen Abholfrist retour.
• Kantonale Judikatur: Das Obergericht Solothurn hielt fest, dass ein Einschreiben zwar mit Hinterlegung des Abholungsscheins in den Machtbereich des Vermieters gelangt. Da es sich bei Art. 264 OR aber um eine privilegierte Befreiung von Vertragspflichten handelt, widerspricht es Treu und Glauben, wenn der Mieter nach Rückerhalt des Vermerks «Nicht abgeholt» untätig bleibt. Springt der Bewerber währenddessen ab, tritt keine Befreiung ein (SO OG ZKBES.2014.36 vom 16.6.2014 E. 6.1 f.).

3. Streitpunkt III: Verrechnungseinrede und Rechtsöffnung im summarischen Verfahren

• Das praktische Problem: Mieter berufen sich im Rechtsöffnungsverfahren auf die Stellung eines Ersatzmieters oder die Durchführung von Renovationen durch den Vermieter.
• Kantonale Judikatur: Die kantonalen Gerichte verlangen für die Abwendung der Rechtsöffnung nach Art. 82 Abs. 2 SchKG strikte Urkundenbeweise: Der Mieter muss die vollständige Schlüsselübergabe, die Einreichung des vollständigen Nachmieterdossiers und die schriftliche Übernahmebereitschaft des Kandidaten belegen. Gelingt dies nicht liquid, wird die provisorische Rechtsöffnung vorbehaltlos erteilt (BGE 134 III 267 E. 3; SG KG VZ.2007.13 vom 4.7.2007).

Praxishinweise

Die folgenden Handlungsempfehlungen verdichten die massgebenden Leitlinien für die Prozess- und Beratungspraxis:

Für die Mieterschaft:

1. Vollständiges Dossier übermitteln: Übergeben Sie dem Vermieter nicht nur Name und Telefonnummer, sondern unverzüglich das vollständige Bewerbungsdossier (ausgefülltes Anmeldeformular, Ausweiskopie, Betreibungsauszug nicht älter als drei Monate, die letzten drei Lohnausweise) per Einschreiben (BGer 4A_373/2008).
2. Schriftliche Übernahmebestätigung einholen: Lassen Sie sich vom Ersatzkandidaten schriftlich bestätigen, dass er bereit ist, den bestehenden Mietvertrag zum aktuellen Mietzins, mit der vereinbarten Kaution und per gewünschtem Auszugstermin vorbehaltlos zu übernehmen (BGer 4A_561/2011; 4C.18/2007).
3. Mehrere Interessenten vorschlagen: Zwar genügt nach dem Gesetz ein einziger zumutbarer und zahlungsfähiger Nachmieter (GR KG ZK2 2012 9). Zieht dieser die Bewerbung jedoch vor Vertragsunterzeichnung zurück, haften Sie weiter. Schlagen Sie zur Absicherung stets zwei bis drei solvente Kandidaten vor.
4. Sämtliche Schlüssel abgeben: Behalten Sie beim Auszug keine Schlüssel zurück, um die Räume weiteren Interessenten zu zeigen. Die Rückgabe ist erst vollzogen und die Haftungsbefreiung erst möglich, wenn alle Schlüssel übergeben wurden (ZH BK MH220005-L).
5. Prüffrist überwachen und nachhaken: Fragen Sie nach rund 10 bis 14 Tagen schriftlich bei Verwaltung und Nachmieter nach dem Stand des Vertragsschlusses. Bleibt das Einschreiben mit dem Vermerk «Nicht abgeholt» liegen, suchen Sie unverzüglich den persönlichen oder elektronischen Kontakt (SO OG ZKBES.2014.36).
6. Eigennutzung und Umbauten dokumentieren: Beginnt der Vermieter nach Ihrer Schlüsselabgabe mit Renovationen oder nutzt er die Räume als Lager, dokumentieren Sie dies fotografisch und zeugenschaftlich. Nach kantonaler Praxis erlischt Ihre Mietzinspflicht ab Beginn der Arbeiten endgültig (SO OG ZKBES.2014.36).

Für die Vermieterschaft:

1. Rücknahme nicht verweigern: Verweigern Sie die Schlüsselrücknahme bei vorzeitigem Auszug nicht. Sie geraten dadurch in Annahmeverzug und riskieren die Verwirkung Ihrer Mängelrechte (LU OG 1B 11 2).
2. Mängel sofort rügen: Prüfen Sie das Mietobjekt bei tatsächlicher Schlüsselübergabe und rügen Sie Mängel innert zwei bis drei Arbeitstagen per Einschreiben. Warten Sie keinesfalls bis zum ordentlichen Beendigungstermin des Mietvertrags (LU OG 1B 11 2).
3. Prüffrist einhalten: Entscheiden Sie über vorgeschlagene Ersatzmieter innert 10 bis 20 Tagen (Wohnung) bzw. innert 30 bis 45 Tagen (Geschäftsraum). Teilen Sie berechtigte Ablehnungsgründe dem Mieter unverzüglich schriftlich mit (BGer 4A_296/2024; LU OG 1B 12 26).
4. Vorsicht bei Renovationen während des Leerstands: Führen Sie vor dem nächsten Kündigungstermin keine umfassenden Renovationsarbeiten (Neuanstrich, Küchen- oder Bodenumbau) durch, es sei denn, Sie sind bereit, auf den Mietzinsanspruch gegenüber dem Vormieter ab Baubeginn zu verzichten (SO OG ZKBES.2014.36).
5. Rechtsöffnung gezielt nutzen: Zahlt der Mieter nach unberechtigtem vorzeitigem Auszug nicht, leiten Sie Betreibung ein und verlangen Sie gestützt auf den Mietvertrag provisorische Rechtsöffnung nach Art. 82 SchKG (BGE 134 III 267).

Für Schlichtungsbehörden und Gerichte:

1. Beweislast strikt handhaben: Die Beweislast für das Vorliegen eines tauglichen, solventen und übernahmebereiten Ersatzmieters liegt vollumfänglich beim Mieter (Art. 8 ZGB; BGer 4A_97/2025).
2. Keine Schematisierung bei der 1/3-Regel: Prüfen Sie bei Wohnungsmieten die Zahlungsfähigkeit nicht starr anhand der Ein-Drittel-Grenze, sondern stellen Sie auf das tatsächlich verbleibende freie Einkommen nach Abzug des betreibungsrechtlichen Notbedarfs ab (BGE 119 II 36).
3. Rechtsöffnungstitel schützen: Betrachten Sie den Mietvertrag bei vorzeitiger Rückgabe ohne Nachmieter stets als tauglichen Rechtsöffnungstitel; weisen Sie Rechtsöffnungsbegehren nur ab, wenn der Mieter die Befreiung durch Urkunden liquide glaubhaft macht (BGE 134 III 267).

Literatur

• Hans Bättig, Das Schweizerische Mietrecht, Kommentar, 5. Aufl., Zürich 2025, Art. 264 OR.
• Hans Bättig, Die vorzeitige Rückgabe der Mietsache — ausgewählte praktische Aspekte, in: MRA 4/2012, S. 177 ff.
• Tobias Brändli, Mietrecht für die Praxis, 10. Aufl., Zürich 2022, Kap. 28 (S. 845 ff.).
• François Chaix, L’article 264 CO: à la recherche du locataire de remplacement, in: Semaine judiciaire (SJ) II 1999, S. 49 ff.
• Peter Fertig, Vorzeitige Rückgabe der Mietsache, in: Jürg P. Müller (Hrsg.), Wohn- und Geschäftsraummiete, Basel 2016, S. 375 ff.
• Hans Giger, Berner Kommentar, Das Obligationenrecht, Die Miete, Art. 253–274g OR, Bern 2020.
• Peter Higi / Christoph Wildisen, Zürcher Kommentar, Obligationenrecht, Die Miete, Art. 253–265 OR, 5. Aufl., Zürich 2019, Art. 264 OR.
• Basil Huber, Die vorzeitige Rückgabe der Mietwohnung, Diss. St. Gallen 2000.
• Urban Hulliger / Nicole Heinrich, Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 4. Aufl., Zürich 2023, Art. 264 OR.
• Anna Kley, Die vorzeitige Rückgabe der Mietsache — praktische Fragen, in: Mietrechtspraxis (mp) 2013, S. 255 ff.
• David Lachat / Irène Spirig, Das Mietrecht für die Praxis, 9. Aufl., Zürich 2016, Kap. 28.
• Rolf H. Weber, Basler Kommentar, Obligationenrecht I, Art. 1–529 OR, 7. Aufl., Basel 2020, Art. 264 OR.