Rechtsprechung zu Art. 257f OR

Leitentscheide (BGE)

Thema: Sorgfalts- und Rücksichtnahmepflicht; Unzumutbarkeit
Kernaussage: Der vertragsgemässe Gebrauch der Mietsache kann die Sorgfaltspflicht konkretisieren. Das Beherbergen naher Angehöriger in Notlagen kann vertragskonform sein. Die Unzumutbarkeit iSv Art. 257f Abs. 3 OR erfordert eine qualifizierte Belästigung, die über banales Wohnlärm hinausgeht.
Einschlägig für: Art. 257f Abs. 1 und 2 OR; Art. 256 OR

Thema: Vertragswidriger Gebrauch und ausserordentliche Kündigung
Kernaussage: Bei anhaltender Verletzung der vertraglichen Gebrauchsbestimmungen kann der Vermieter das Mietverhältnis nach Art. 257f Abs. 3 OR auflösen. Der vertraglich vereinbarte Zweck «Büros» umfasst nicht den Betrieb eines Massagesalons.
Einschlägig für: Art. 257f Abs. 1 und 3 OR; Art. 256 OR

Thema: Unwirksamkeit und Konversion einer vorzeitigen Kündigung
Kernaussage: Eine unwirksame ausserordentliche Kündigung kann nicht in eine ordentliche Kündigung konvertiert werden. Die irrtümliche Berufung auf Art. 257f Abs. 3 OR steht einer wirksamen Kündigung auf einen anderen Rechtsgrund (Art. 107/108 OR) jedoch nicht entgegen.
Einschlägig für: Art. 257f Abs. 3 OR (Konversion/Umdeutung); Art. 266a Abs. 2 OR

Thema: Anwendungsbereich von Art. 257f Abs. 3 OR; Abgrenzung zu Art. 107/108 OR
Kernaussage: Eine Verpflichtung, die nicht den Gebrauch der Mietsache betrifft, fällt nicht unter Art. 257f OR. Die irrtümliche Berufung auf die falsche Rechtsgrundlage steht einer wirksamen Kündigung nicht entgegen, wenn die materiellen Voraussetzungen eines anderen Rechtsgrundes erfüllt sind.
Einschlägig für: Art. 257f Abs. 3 OR (Anwendungsbereich); Art. 107/108 OR

Thema: Ausserordentliche Kündigung bei unbefugter Untervermietung
Kernaussage: Untervermietung ohne Zustimmung kann eine ausserordentliche Kündigung rechtfertigen. Die Verweigerung der Zustimmung allein genügt als Mahnung nicht; der Vermieter muss gesondert schriftlich mahnen. Bei Persistenz ist die Unzumutbarkeitsbedingung automatisch erfüllt, wenn der Vermieter Gründe nach Art. 262 Abs. 2 OR geltend machen kann.
Einschlägig für: Art. 257f Abs. 3 OR; Art. 262 OR

Thema: Ausserordentliche Kündigung und Rechtsmissbrauch bei Untervermietung
Kernaussage: Eine als verschleierter Mieterwechsel deklarierte Untervermietung kann nach Art. 2 ZGB als Rechtsmissbrauch eingestuft werden. Der Vermieter muss die Kündigung auf die unbefugte Untervermietung stützen.
Einschlägig für: Art. 257f Abs. 3 OR; Art. 262 OR; Art. 2 ZGB

Thema: Fristmangel bei ausserordentlicher Kündigung; analoge Terminverschiebung; Kündigungssperrfrist
Kernaussage: Bestätigung: Ein Fristmangel bei Art. 257f Abs. 3 OR (5. Bedingung) führt nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung, sondern zu analoger Terminverschiebung nach Art. 266a Abs. 2 OR. Die dreijährige Sperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e OR gilt nicht für die ausserordentliche Kündigung (Art. 271a Abs. 3 lit. c OR), wohl aber für eine parallel ausgesprochene ordentliche Kündigung.
Einschlägig für: Art. 257f Abs. 3 OR (Frist/Termin); Art. 266a Abs. 2 OR (analog); Art. 271a Abs. 3 lit. c OR

Thema: Fünf kumulative Bedingungen von Art. 257f Abs. 3 OR; Fristmangel führt zu Terminverschiebung
Kernaussage: Erstmalige Formulierung der fünf kumulativen Bedingungen. Ein reiner Frist-/Terminmangel führt nicht zur Unwirksamkeit, sondern zu analoger Terminverschiebung nach Art. 266a Abs. 2 OR.
Einschlägig für: Art. 257f Abs. 3 OR (5. Bedingung); Art. 266a Abs. 2 OR

Thema: Persistenz bei Airbnb-Untervermietung; Fristmangel
Kernaussage: Bestätigt die Terminverschiebungsregel bei Fristmangel. Im konkreten Fall fehlte es jedoch an der Persistenz (3. Bedingung), da nicht nachgewiesen war, dass der Airbnb-Untermietvertrag nach der Mahnung geschlossen worden war.
Einschlägig für: Art. 257f Abs. 3 OR (Persistenz); Art. 262 OR

Thema: Zuständigkeit des Ausweisungsrichters nach ausserordentlicher Kündigung
Kernaussage: Der Ausweisungsrichter hat die Kündigungswirksamkeit vorfrageweise zu beurteilen, auch bei ausserordentlichen Kündigungen nach Art. 257f OR.
Einschlägig für: Art. 257f Abs. 3/4 OR; Art. 274g OR

Thema: Kündigungsfrist bei Geschäftsräumen — Art. 257f Abs. 3 OR verlangt zwingend 30 Tage auf Monatsende
Kernaussage: Bei Geschäftsräumen ist die Kündigung nach Art. 257f Abs. 3 OR zwingend mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Monatsende auszusprechen; eine fristlose Kündigung ist nur bei unbeweglichen Sachen ausserhalb von Wohn- und Geschäftsräumen zulässig. Ein Fristmangel führt nicht zur Unwirksamkeit, sondern zu analoger Terminverschiebung nach Art. 266a Abs. 2 OR.
Einschlägig für: Art. 257f Abs. 3 OR (5. Bedingung: Kündigungsfrist); Art. 266a Abs. 2 OR

Thema: Lärmbelästigung und ausserordentliche Kündigung; Ermessensprüfung
Kernaussage: Lärmimmissionen und rücksichtsloses Verhalten gegenüber Mitmietern rechtfertigen eine ausserordentliche Kündigung nach Art. 257f Abs. 3 OR, wenn die Pflichtverletzungen nach schriftlicher Abmahnung andauern und die Zumutbarkeitsgrenze überschritten ist. Die Frage der Zumutbarkeit ist ein Ermessensentscheid (Art. 4 ZGB), den das BGer nur mit Zurückhaltung überprüft.
Einschlägig für: Art. 257f Abs. 1 und 3 OR — Sorgfaltspflicht, Rücksichtnahme, Ermessen

Thema: Vertragswidrige Untervermietung als Art. 257f-Pflichtverletzung
Kernaussage: Präzisierung der fünf kumulativen Voraussetzungen: (1) Pflichtverletzung, (2) schriftliche Abmahnung, (3) Fortdauer, (4) Unzumutbarkeit, (5) Kündigungsfrist. Vertragswidrige Untervermietung mit übermässigem Gewinn (Überschreitung der vertraglichen Vergütungsgrenze) kann eine Sorgfaltspflichtverletzung nach Art. 257f darstellen. Die Unzumutbarkeit ergibt sich bei missbräuchlicher Untervermietung (Art. 262 Abs. 2 OR) ohne Weiteres.
Einschlägig für: Art. 257f Abs. 1 und 3 OR; Art. 262 Abs. 2 OR

Thema: Fünf kumulative Voraussetzungen; Haftung für Familienmitglieder; Subsidiarität
Kernaussage: Systematische Darstellung der fünf kumulativen Voraussetzungen von Art. 257f Abs. 3 OR. Der Mieter haftet für Hilfspersonen (Art. 101 OR analog), insbesondere für Familienmitglieder. Die Mahnung muss präzise angeben, welches Verhalten gerügt wird. Subsidiarität gegenüber den allgemeinen Vertragsverletzungsregeln (Art. 107 OR).
Einschlägig für: Art. 257f Abs. 3 OR (kumulative Voraussetzungen); Art. 101 OR analog

Letzte Aktualisierung: 24.05.2026