Art. 257f — Sorgfalts- und Rücksichtnahmepflicht des Mieters

Gesetzeswortlaut

1 Der Mieter muss die Sache sorgfältig gebrauchen.

2 Der Mieter einer unbeweglichen Sache muss auf Hausbewohner und Nachbarn Rücksicht nehmen.

3 Verletzt der Mieter trotz schriftlicher Mahnung des Vermieters seine Pflicht zu Sorgfalt oder Rücksichtnahme weiter, so dass dem Vermieter oder den Hausbewohnern die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten ist, so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen.

4 Der Vermieter von Wohn- oder Geschäftsräumen kann jedoch fristlos kündigen, wenn der Mieter vorsätzlich der Sache schweren Schaden zufügt.

Kommentierung

Bedeutung

Art. 257f OR regelt die Sorgfalts- und Rücksichtnahmepflicht des Mieters und die ausserordentliche Kündigung bei schweren Vertragsverletzungen. Die Norm ist das zentrale Instrument des Vermieters, um auf anhaltende Pflichtverletzungen des Mieters – von Lärmbeeinträchtigungen über unbefugte Umbauten bis zu vorsätzlichen Sachbeschädigungen – zu reagieren.

Voraussetzungen / Anwendungsbereich

Abs. 1 – Sorgfaltspflicht: Der Mieter muss die Mietsache fachgerecht und schonend gebrauchen. Die Sorgfaltspflicht ist nicht bloss eine Obliegenheit, sondern eine vertragliche Hauptpflicht.

Abs. 2 – Rücksichtnahmepflicht: Der Mieter einer unbeweglichen Sache (Wohnung, Geschäftsräumlichkeit) muss auf die Hausbewohner und Nachbarn Rücksicht nehmen. Die Rücksichtnahmepflicht geht über die blosse Sorgfaltspflicht hinaus und erfasst alle Formen der Belästigung (BGE 136 III 186).

Abs. 3 – Ausserordentliche Kündigung (5 kumulative Bedingungen):

Nach der ständigen Rechtsprechung (BGer 4A 347/2016, bestätigt in BGer 4A_561/2025) setzt die ausserordentliche Kündigung nach Abs. 3 fünf kumulative Bedingungen voraus:

Kernpräzisierung 2026 (BGer 4A_561/2025): Ein Fristmangel bei der 5. Bedingung führt nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung, sondern zu analoger Terminverschiebung nach Art. 266a Abs. 2 OR. Nur die materiellen Bedingungen (1–4) sind Wirksamkeitsvoraussetzungen; die Frist/Termin-Bedingung (5) ist eine blosse Ordnungsvorschrift.

Abs. 4 – Fristlose Kündigung bei vorsätzlicher schwerer Sachbeschädigung: Während Abs. 3 eine qualitative Unzumutbarkeitsprüfung und eine Mindestfrist von 30 Tagen verlangt, ermöglicht Abs. 4 die fristlose Kündigung ohne Mahnung und ohne Frist, wenn der Mieter vorsätzlich der Sache schweren Schaden zufügt.

Abgrenzungen

Art. 257f Abs. 3 OR vs. Art. 107/108 OR: Nicht jede Vertragsverletzung fällt unter Art. 257f OR. Pflichten, die nicht den Gebrauch der Mietsache betreffen (z.B. die Freistellung des Vermieters von Dritthaftung), unterliegen der allgemeinen Kündigung nach Art. 107/108 OR. Eine irrtümliche Berufung auf die falsche Rechtsgrundlage steht der Kündigung jedoch nicht entgegen, wenn die materiellen Voraussetzungen des richtigen Rechtsgrundes erfüllt sind (BGE 123 III 124).

Art. 257f Abs. 3 vs. Abs. 4: Abs. 3 erfordert eine schriftliche Mahnung und eine Mindestfrist von 30 Tagen. Abs. 4 verzichtet auf beide Voraussetzungen, fordert aber Vorsatz und schwere Sachbeschädigung.

Art. 257f vs. Art. 271a Abs. 3 lit. c OR: Die Kündigungssperrfristen nach Art. 271a Abs. 1 lit. d und e OR (Schutzfristen nach Schlichtungsverfahren) sind bei Kündigungen nach Art. 257f Abs. 3 und 4 OR nicht anwendbar. Dies gilt jedoch nur für die ausserordentliche Kündigung, nicht für eine parallel ausgesprochene ordentliche Kündigung (BGer 4A_561/2025, E. 1.2.2).

Kasuistik

Vertragswidriger Gebrauch (BGE 132 III 109): Wird eine Wohnung als Büro vermietet, aber als Massagesalon genutzt, kann der Vermieter nach schriftlicher Mahnung und Persistenz ausserordentlich kündigen. Der vertraglich vereinbarte Gebrauchszweck begrenzt die Sorgfalts- und Rücksichtnahmepflicht.

Unbefugte Untervermietung (BGE 134 III 300): Untervermietung ohne Zustimmung des Vermieters kann eine ausserordentliche Kündigung rechtfertigen. Die Verweigerung der Zustimmung allein genügt als schriftliche Mahnung nicht; der Vermieter muss gesondert mahnen.

Fristmangel = Terminverschiebung (BGer 4A 347/2016, bestätigt in 4A_561/2025): Wird die 30-Tage-Frist auf Monatsende nicht eingehalten, ist die Kündigung nicht nichtig, sondern wird auf den nächstmöglichen Termin verschoben. Diese analogen Anwendung von Art. 266a Abs. 2 OR wurde 2026 erneut bestätigt.

Literatur

• OnlineKommentar.ch, Art. 257f OR (Schmid/Tschirren)