Rechtsprechung zu Art. 257d OR

Systematische Übersicht der bundesgerichtlichen Leitentscheide (BGE) sowie weiterer Entscheide des Bundesgerichts und der kantonalen Gerichtspraxis zur Zahlungsverzugskündigung nach Art. 257d OR.

I. Leitentscheide des Bundesgerichts (BGE)

BGE 140 III 591 (2014)

• Thema: Kündigung wegen Zahlungsrückstands; Verhältnis zu Art. 271 OR; Geringfügigkeit des Rückstands; Fälligkeit
• Kernaussage:
  1. Art. 257d Abs. 1 OR setzt nicht voraus, dass die Mietzins- oder Nebenkostenforderung unbestritten ist oder gerichtlich festgestellt wurde, sondern lediglich, dass sie objektiv fällig ist (E. 3.2). Der Mieter trägt das Kündigungsrisiko, wenn er die Zahlung einer fälligen Nebenkostenforderung bestreitet und verweigert.
  2. Ein Zahlungsrückstand von Fr. 164.65 ist objektiv nicht unbedeutend und rechtfertigt die Kündigung nach Art. 257d OR (E. 2). Die Geringfügigkeit beurteilt sich objektiv und nicht relativ im Verhältnis zur Gesamtmiete oder den Vermögensverhältnissen des Vermieters.
  3. Eine Zahlungsverzugskündigung kann nach Art. 271 Abs. 1 OR nur unter sehr aussergewöhnlichen Umständen wegen Rechtsmissbrauchs angefochten werden; die Anforderungen sind hoch (E. 1 und 3–5).
• Konkreter Sachverhalt: Mieter bewohnten seit 40 Jahren eine Wohnung für Fr. 710.- monatlich. Aus einer Heizkostenabrechnung über Fr. 329.25 verweigerten sie die volle Zahlung und überwiesen innert der 30-tägigen Zahlungsfrist nur die Hälfte (Fr. 164.60). Die Kündigung wegen des Restbetrags von Fr. 164.65 hielt vor Bundesgericht stand.
• Einschlägig für: Art. 257d Abs. 1 und 2 OR; Art. 271 OR

BGE 124 III 145 (1998)

• Thema: Zahlungsaufforderung mit Beilage eines Post-Einzahlungsscheins; Wahrung der Zahlungsfrist
• Kernaussage:
  1. In der Zusendung eines Post-Einzahlungsscheins liegt nach Treu und Glauben regelmässig die Bezeichnung der Post als Zahlstelle (E. 2a).
  2. Wird der Mieter aufgefordert, einen Rückstand mit dem zugesandten Einzahlungsschein zu tilgen, genügt es zur Wahrung der Zahlungsfrist, wenn er vor Fristablauf die Einzahlung am Postschalter vornimmt (Regeste).
  3. Nachfolgende bankinterne Buchungs- und Überweisungsverzögerungen gehen zulasten des Vermieters (E. 2a).
• Konkreter Sachverhalt: Pächter eines Restaurants bezahlten den abgemahnten Mietzins von Fr. 5'200.- am Schalter der Post am letzten Werktag vor Fristablauf ein. Die Gutschrift auf dem Anwaltskonto des Vermieters erfolgte erst am Tag nach Fristablauf. Die Kündigung der Vermieter wurde für ungültig erklärt.
• Einschlägig für: Art. 257d Abs. 1 und 2 OR; Art. 74 OR

BGE 125 III 120 (1999)

• Thema: Mietzinshinterlegung nach Art. 259g OR; Ausschluss der Zahlungsverzugskündigung; Gutglaubensschutz
• Kernaussage:
  1. Geht der Mieter bei der Hinterlegung des Mietzinses gestützt auf Art. 259g OR in guten Treuen davon aus, es liege ein Mangel der Mietsache vor, gelten die hinterlegten Mietzinse als bezahlt (Regeste).
  2. Eine Zahlungsverzugskündigung nach Art. 257d OR ist in diesem Fall ungültig, selbst wenn sich im nachfolgenden Gerichtsverfahren herausstellen sollte, dass der behauptete Mangel objektiv nicht bestanden hat (E. 2b–3). Nur bei offensichtlicher Bösglaubigkeit (Schikane) entfällt die befreiende Wirkung der Hinterlegung.
• Konkreter Sachverhalt: Mieter einer Wohnung in Kaiserstuhl stritten mit dem neuen Eigentümer über Nebenräume und die Entfernung einer Parabolantenne; sie hinterlegten den Monatsmietzins formgerecht bei der Schlichtungsbehörde. Die Zahlungsverzugskündigung des Vermieters wurde abgewiesen.
• Einschlägig für: Art. 257d OR; Art. 259g OR; Art. 259h OR

BGE 127 III 548 (2001)

• Thema: Übernahme der Sache; vorzeitige Kündigung; Schadenersatz des Vermieters
• Kernaussage:
  1. Zur Erfüllung des Merkmals der Übernahme der Mietsache nach Art. 257d Abs. 1 OR genügt es, dass der Vermieter dem Mieter das Mietobjekt vertragskonform zur Verfügung hält (E. 3); der tatsächliche Einzug ist nicht erforderlich.
  2. Kündigt der Vermieter nach Abs. 2, steht ihm Schadenersatz wegen Nichterfüllung (positives Vertragsinteresse) bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin zu, unter Anrechnung anderweitiger Erträge oder ersparter Aufwendungen (E. 4–5).
• Konkreter Sachverhalt: Mieter bezog gemietete Geschäftsräume am vereinbarten Termin nicht und verweigerte die Zahlung; Vermieter kündigte nach Fristansetzung und forderte Mietzinsausfall bis zur Weitervermietung ein.
• Einschlägig für: Art. 257d OR; Art. 97 OR; Art. 107 OR

BGE 137 III 123 (2011)

• Thema: Gekoppelte Mietverträge über Wohnung und Parkplätze; Zahlungsverzug nur bei Nebenobjekt
• Kernaussage:
  1. Bestehen für eine Wohnung und zwei dazugehörige Parkplätze formell separate Mietverträge, berechtigt ein Zahlungsrückstand bezüglich der Parkplätze den Vermieter grundsätzlich nicht zur Kündigung der Wohnung nach Art. 257d OR (E. 1.1 und 2.2).
  2. Eine Kündigung auch der Wohnung ist nur zulässig, wenn die Verträge nach dem Parteiwillen eine unauflösbare Einheit bilden und die Objekte nicht unabhängig voneinander genutzt werden können (E. 2.2–2.3).
• Konkreter Sachverhalt: Vermieterin kündigte Wohnung und Parkplätze nach Zahlungsverzug, der ausschliesslich die beiden zwei Jahre später zugemieteten Parkplätze betraf. Kündigung der Wohnung wurde als ungültig aufgehoben.
• Einschlägig für: Art. 253a Abs. 1 OR; Art. 257d OR

BGE 121 III 156 (1995)

• Thema: Unwirksamkeit von Kündigungen; keine Fristbindung nach Art. 273 Abs. 1 OR
• Kernaussage:
  1. Unwirksame Kündigungen (namentlich solche, die ohne Beachtung der gesetzlichen Zahlungsfrist nach Art. 257d OR ergangen sind) müssen nicht innert der 30-tägigen Frist von Art. 273 Abs. 1 OR angefochten werden (E. 1c).
  2. Der Mieter kann die absolute Unwirksamkeit jederzeit — namentlich als Einwendung im Ausweisungsverfahren — geltend machen.
• Konkreter Sachverhalt: Vermieter kündigte wegen Zahlungsverzugs; Mieter erhob erst im Ausweisungsverfahren die Einrede der Unwirksamkeit mangels Fristablaufs.
• Einschlägig für: Art. 257d Abs. 2 OR; Art. 266o OR; Art. 273 Abs. 1 OR

BGE 119 II 147 (1993)

• Thema: Zweistufiges Verfahren; Kündigungsandrohung; Ausschluss der Erstreckung
• Kernaussage:
  1. Art. 257d OR verlangt zwingend ein zweistufiges Vorgehen: Fristansetzung mit Kündigungsandrohung (Abs. 1) und anschliessende Kündigungserklärung (Abs. 2). Eine bereits in der Mahnung bedingt ausgesprochene Kündigung ist unzulässig (E. 3c).
  2. Die ausserordentliche Kündigung nach Art. 257d Abs. 2 OR schliesst gemäss Art. 272a Abs. 1 lit. a OR eine Erstreckung des Mietverhältnisses zwingend aus (E. 4).
  3. Sperrfristen nach Schlichtungsverfahren gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. d und e OR greifen bei Zahlungsverzugskündigungen nicht (Art. 271a Abs. 3 lit. b OR).
• Konkreter Sachverhalt: Mieter verlangte nach Zahlungsverzugskündigung Mieterstreckung und berief sich auf Schlichtungsverfahren. Klage abgewiesen.
• Einschlägig für: Art. 257d OR; Art. 271a Abs. 3 lit. b OR; Art. 272a Abs. 1 lit. a OR

BGE 144 III 346 (2018)

• Thema: Streitwertbemessung in Ausweisungsverfahren nach Art. 257 ZPO
• Kernaussage:
  1. Der Streitwert eines Ausweisungsgesuchs im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen (Art. 257 ZPO) nach Art. 257d OR bemisst sich nach dem Zeitraum, während dem der Mieter die Sache im Falle einer Abweisung des Gesuchs voraussichtlich noch innehaben könnte (E. 1.2).
  2. Bei Zahlungsverzugskündigungen ist regelmässig von einem Zeitraum von rund sechs Monaten (sechs Monatsmietzinse) auszugehen.
• Konkreter Sachverhalt: Streitwertberechnung für die Zulässigkeit der Beschwerde in Zivilsachen ans Bundesgericht nach Ausweisung im summarischen Verfahren.
• Einschlägig für: Art. 257d OR; Art. 257 ZPO; Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG

BGE 132 III 747 (2006)

• Thema: Mieterausweisung nach Zahlungsverzug; Entbehrlichkeit des Schlichtungsversuchs
• Kernaussage: Keine Bestimmung des Bundesrechts gebietet die vorgängige Anrufung der Schlichtungsbehörde im Ausweisungsverfahren, das auf eine ausserordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters nach Art. 257d OR folgt (Regeste). Der Vermieter kann direkt das Ausweisungsgericht anrufen.
• Konkreter Sachverhalt: Direkte Einreichung des Ausweisungsgesuchs beim Gericht nach Zahlungsverzugskündigung ohne Schlichtungsgesuch.
• Einschlägig für: Art. 257d OR; Art. 257 ZPO; Art. 198 lit. a ZPO

BGE 118 II 42 (1992)

• Thema: Familienwohnung; separate Zustellung der Kündigung (Art. 266n OR)
• Kernaussage:
  1. Dient das Mietobjekt als Familienwohnung, muss die Kündigung beiden Ehegatten separat zugestellt werden (E. 3b).
  2. Dasselbe Erfordernis gilt für die vorgängige Zahlungsaufforderung mit Kündigungsandrohung nach Art. 257d Abs. 1 OR (BGE 117 II 415 E. 3–5). Die Übergabe eines gemeinsamen Schreibens an einen Ehegatten genügt nicht und führt zur Nichtigkeit nach Art. 266o OR.
• Konkreter Sachverhalt: Zahlungsverzugskündigung einer Familienwohnung in Triengen; Zustellung des Kündigungsdoppels an die Ehefrau durch Übergabe an den Ehemann im gleichen Haushalt.
• Einschlägig für: Art. 257d OR; Art. 266n OR; Art. 266o OR

II. Weitere Entscheide des Bundesgerichts

BGer 4A_239/2025 (12. August 2025)

• Thema: Jahrelang gelebte Tilgung durch Verrechnung; unvermittelte Kündigungsandrohung; Schranken des Rechtsschutzes in klaren Fällen (Art. 257 ZPO)
• Kernaussage:
  1. Haben Vermieterin und Mieterin über Jahre vereinbart und praktiziert, dass Mietzinse durch Verrechnung mit Honoraren getilgt werden, und mahnt die Vermieterin nach fünfjährigem Stillschweigen plötzlich fünf aufgelaufene Jahresmieten (Fr. 194'300.-) mit direkter Kündigungsandrohung ab, wirft dies die ernsthafte Frage der Treuwidrigkeit nach Art. 271 OR auf (E. 4.3–4.4).
  2. Selbst wenn die Mieterin ihre Gegenforderung im Ausweisungsverfahren nicht liquide urkundlich nachweisen kann, steht der ernsthafte Einwand der Treuwidrigkeit dem Rechtsschutz in klaren Fällen entgegen; auf das Gesuch nach Art. 257 ZPO ist nicht einzutreten (E. 4.4).
• Konkreter Sachverhalt: Mietverhältnis über Büroräume in Basel; jahrelange Verrechnung mit Architekturleistungen; Vermieterin kündigt nach fünf Jahren ohne Vorwarnung; Gerichte verweigern Ausweisung im summarischen Verfahren.
• Einschlägig für: Art. 257d OR; Art. 257 ZPO; Art. 271 Abs. 1 OR; Art. 120 OR

BGer 4A_585/2010 (2. Februar 2011)

• Thema: Kündigung am letzten Tag der Frist versandt; Zugang nach Fristablauf; Rechtsmissbrauch des Mieters
• Kernaussage:
  1. Versendet der Vermieter die Kündigung am letzten Tag der Zahlungsfrist, geht sie dem Mieter aber erst nach Ablauf der Frist zu, so ist die Berufung des Mieters auf eine verfrühte Kündigung rechtsmissbräuchlich (Art. 2 Abs. 2 ZGB; E. 3.5).
  2. Die Kündigungsandrohung «gemäss den gesetzlichen Bestimmungen» im unmittelbaren Kontext einer 30-tägigen Zahlungsfrist nach Art. 257d OR ist genügend klar und erfüllt die Warnfunktion (E. 2.4).
• Konkreter Sachverhalt: Ladenlokal (Kebap-Imbiss) im Bahnhof Solothurn; Mietzinsrückstand von Fr. 5'745.80; Kündigung am 30. Tag der Frist zur Post gegeben; Mieter rügte Verfrühung; Bundesgericht schützte die Kündigung.
• Einschlägig für: Art. 257d Abs. 1 und 2 OR; Art. 2 Abs. 2 ZGB

BGer 4A_306/2015 (14. Oktober 2015)

• Thema: Relative Empfangstheorie bei eingeschriebener Mahnung nach Art. 257d Abs. 1 OR
• Kernaussage:
  1. Kann eine eingeschriebene Zahlungsaufforderung nicht direkt übergeben werden und hinterlegt die Post eine Abholungseinladung, gilt die relative Empfangstheorie (E. 2.1).
  2. Holt der Mieter die Sendung ab, gilt sie am Tag der Abholung als zugegangen. Unterlässt er die Abholung, gilt sie am siebten und letzten Tag der Abholfrist als zugestellt.
  3. Die 30-tägige Frist beginnt am Folgetag zu laufen. Eine vor Ablauf von Abholfrist plus Zahlungsfrist ausgesprochene Kündigung ist verfrüht und unwirksam.
• Einschlägig für: Art. 257d Abs. 1 OR; Art. 77 OR

BGer 4A_421/2026 (17. September 2026)

• Thema: Mieterausweisung nach Zahlungsverzugskündigung; Substantiierungsanforderungen im summarischen Verfahren
• Kernaussage: Bestätigung der Mieterausweisung im summarischen Verfahren nach unbenütztem Ablauf der 30-tägigen Frist von Art. 257d OR. Auf rein appellatorische Kritik der Mieterin an den Sachverhaltsfeststellungen der kantonalen Vorinstanzen tritt das Bundesgericht nicht ein (Art. 108 Abs. 1 lit. b BGG).
• Einschlägig für: Art. 257d Abs. 2 OR; Art. 257 ZPO; Art. 42 Abs. 2 BGG

III. Kantonale Rechtsprechung

AR KG, ARGVP 2021 Nr. 3820 (OG ERZ-21-4) (6. April 2021)

• Thema: Vorzeitige Kündigung am zweitletzten Tag der Zahlungsfrist; Prüfung von Amtes wegen
• Kernaussage:
  1. Versendet die Vermieterin die Kündigung am zweitletzten Tag der Zahlungsfrist und geht diese dem Mieter vor Fristablauf zu, ist die Kündigung absolut unwirksam (E. 2.3).
  2. Das Gericht hat die Unwirksamkeit im Ausweisungsverfahren nach Art. 257 ZPO von Amtes wegen zu prüfen, selbst wenn der Mieter sie nicht ausdrücklich rügt. Mangels gültiger Kündigung ist auf das Ausweisungsgesuch nicht einzutreten.
• Kanton: Appenzell Ausserrhoden (AR)
• Einschlägig für: Art. 257d Abs. 2 OR; Art. 257 ZPO

SG KG, BE.2024.31-EZO3 (31. Oktober 2024)

• Thema: Mieterausweisung nach Zahlungsverzugskündigung; Substantiierungsobliegenheit des Vermieters; Fristenlauf
• Kernaussage:
  1. Im Ausweisungsverfahren nach Art. 257 ZPO obliegt dem Vermieter der liquide Urkundenbeweis sämtlicher Voraussetzungen von Art. 257d OR, einschliesslich der genauen Zustellung nach relativer Empfangstheorie (E. III/3 ff.).
  2. Ergibt sich aus den Behauptungen und Belegen des Vermieters eine lückenhafte Darstellung des Fristenlaufs, ist auf das Ausweisungsgesuch mangels liquider Verhältnisse nicht einzutreten.
• Kanton: St. Gallen (SG)
• Einschlägig für: Art. 257d OR; Art. 257 ZPO

AG OG, AGVE 2003 Nr. 8 (27. Mai 2003)

• Thema: Zu kurz bemessene Zahlungsfrist; Wirkungslosigkeit der Kündigung
• Kernaussage:
  1. Eine dem Mieter vom Vermieter zu kurz bemessene Zahlungsfrist (unter 30 Tagen bei Wohn- und Geschäftsräumen) kann nicht in eine gesetzmässige Frist umgedeutet werden.
  2. Eine gestützt darauf ausgesprochene ausserordentliche Kündigung ist absolut wirkungslos und kann auch nicht in eine ordentliche Kündigung konvertiert werden.
• Kanton: Aargau (AG)
• Einschlägig für: Art. 257d Abs. 1 und 2 OR

TG OG, RBOG 2001 Nr. 13 (2001)

• Thema: Verfrühte Kündigung vor unbenütztem Ablauf der Zahlungsfrist
• Kernaussage: Eine Kündigung, die vor unbenütztem Ablauf der Zahlungsfrist ausgesprochen wird, ist unwirksam. Das Kündigungsrecht des Vermieters entsteht erst in dem Moment, in welchem die Frist unbenützt verstrichen ist.
• Kanton: Thurgau (TG)
• Einschlägig für: Art. 257d Abs. 2 OR

LU OG, 11 07 72 (13. August 2007)

• Thema: Bestimmbarkeit des Zahlungsrückstandes in der Mahnung
• Kernaussage: Die Zahlungsaufforderung nach Art. 257d Abs. 1 OR ist rechtmässig, wenn der Betrag einwandfrei bestimmbar ist, etwa durch genaue Angabe der unbezahlt gebliebenen Monate und der geschuldeten Monatsbeträge.
• Kanton: Luzern (LU)
• Einschlägig für: Art. 257d Abs. 1 OR

LU OG, LGVE 2003 I Nr. 22 (11 03 56) (3. Juli 2003)

• Thema: Verrechnungserklärung und Fristwahrung
• Kernaussage: Die Verrechnung einer Gegenforderung mit rückständigen Mietzinsen muss vom Mieter zwingend vor Ablauf der 30-tägigen Zahlungsfrist nach Art. 257d Abs. 1 OR erklärt werden. Eine spätere Verrechnungserklärung heilt den Zahlungsverzug nicht mehr.
• Kanton: Luzern (LU)
• Einschlägig für: Art. 257d Abs. 1 und 2 OR; Art. 120 OR

GR KG, ZK2 2020 46 (19. Februar 2021)

• Thema: Bedenkzeit nach Fristablauf; Verwirkung bei überlangem Zuwarten
• Kernaussage:
  1. Nach unbenütztem Ablauf der 30-tägigen Zahlungsfrist steht dem Vermieter eine angemessene Bedenkzeit zur Ausübung des Kündigungsrechts zu; ein Zuwarten von zwei bis drei Wochen ist unschädlich (E. 6.2).
  2. Wartet der Vermieter demgegenüber monatelang zu und verhält er sich passiv, verwirkt sein Kündigungsrecht aus jener Mahnung infolge Rechtsverzichts.
• Kanton: Graubünden (GR)
• Einschlägig für: Art. 257d Abs. 2 OR