Art. 257d OR — Zahlungsrückstand des Mieters

Gesetzeswortlaut

Art. 257d OR (SR 220) — Zahlungsrückstand des Mieters

1 Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage.

2 Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen. {: .gesetzeszitat}

Wortlaut geprüft gegen Fedlex (SR 220), Stand der Konsolidierung 1. Oktober 2026.

Überblick und Bedeutung

Rz. 1 Art. 257d OR regelt das ausserordentliche Kündigungsrecht des Vermieters bei Zahlungsrückstand des Mieters. Die Bestimmung bildet das zentrale Instrument zur Durchsetzung der vertraglichen Hauptpflicht des Mieters — der Bezahlung des Mietzinses und der Nebenkosten (Art. 257 OR). Sie gewährt dem Vermieter bei Zahlungsverzug eine rasche Vertragsbeendigung, stellt aber zugleich strenge formelle und zeitliche Schutzanforderungen zugunsten des Mieters auf.

Rz. 2 Die Norm sieht ein zweistufiges Verfahren vor:

1. Zahlungsaufforderung mit Kündigungsandrohung (Abs. 1): Schriftliche Fristansetzung von mindestens 30 Tagen (bei Wohn- und Geschäftsräumen) bzw. 10 Tagen (bei beweglichen Sachen) verbunden mit der ausdrücklichen Kündigungsandrohung.
2. Ausserordentliche Kündigung (Abs. 2): Erfolgt keine fristgerechte Tilgung, Kündigung mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf das Ende eines Monats (bei Wohn- und Geschäftsräumen) bzw. fristlos (bei anderen Mietsachen).

Rz. 3 Eine Kündigung nach Art. 257d Abs. 2 OR ist eine ausserordentliche Kündigung aus wichtigem Grund. Sie schliesst eine Erstreckung des Mietverhältnisses von Gesetzes wegen zwingend aus (Art. 272a Abs. 1 lit. a OR; BGE 119 II 147 E. 4). In der Praxis führt die wirksame Kündigung regelmässig zum summarischen Ausweisungsverfahren im Rechtsschutz in klaren Fällen gemäss Art. 257 ZPO.

Kommentierung

I. Zahlungsfrist und Kündigungsandrohung (Abs. 1)

1. Tatbestandsvoraussetzungen

Rz. 4 Die Ansetzung einer Zahlungsfrist nach Art. 257d Abs. 1 OR setzt kumulativ voraus:

• Übernahme der Mietsache: Das Mietobjekt muss dem Mieter bereits übergeben worden sein bzw. zur Verfügung stehen (BGE 127 III 548 E. 3). Vor der Übergabe gelangt Art. 107 ff. OR zur Anwendung.
• Fälligkeit der Forderung: Der Mietzins oder die Nebenkosten müssen fällig sein (Art. 257c OR). Art. 257d OR setzt nicht voraus, dass die Mietzins- oder Nebenkostenforderung unbestritten ist oder gerichtlich festgestellt wurde, sondern lediglich, dass sie objektiv fällig ist (BGE 140 III 591 E. 3.2).
• Tatsächlicher Zahlungsrückstand: Der Mieter darf die fälligen Beträge bis zum Empfang der Zahlungsaufforderung nicht bezahlt haben. Selbst ein verhältnismässig geringer Rückstand (z.B. Fr. 164.-) schliesst die Anwendung von Art. 257d OR nicht aus (BGE 140 III 591 E. 2).

2. Formelle Anforderungen an die Mahnung

Rz. 5 Die Zahlungsaufforderung muss zwingend folgende Elemente enthalten:

1. Schriftform (Art. 12 ff. OR): Eigenhändige Unterschrift des Vermieters oder Vertreters. Reine E-Mails oder SMS genügen nicht.
2. Ziffernmässige Bezeichnung des Ausstandes: Der geschuldete Betrag muss genau beziffert oder zweifelsfrei bestimmbar sein (z.B. Angabe der ausstehenden Monate).
3. Ansetzung der Zahlungsfrist: Gesetzliche Mindestfrist von 30 Tagen bei Wohn- und Geschäftsräumen bzw. 10 Tagen bei beweglichen Sachen. Eine kürzere Frist ist ungültig und löst die Kündigungsfolge nicht aus (AGVE 2003 Nr. 8).
4. Ausdrückliche Kündigungsandrohung: Die Androhung, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde, muss unmissverständlich formuliert sein. Ein blosser Hinweis auf «weitere rechtliche Schritte» oder «Betreibung» genügt nicht.

3. Fristenberechnung und Empfangstheorie

Rz. 6 Für den Beginn der 30-tägigen Zahlungsfrist ist der Zugang der Mahnung beim Mieter massgebend:

• Tatsächlicher Empfang: Nimmt der Mieter die eingeschriebene Sendung persönlich entgegen, beginnt die Frist am Folgetag zu laufen (Art. 77 Abs. 1 Ziff. 1 OR).
• Abholung bei der Post (relative Empfangstheorie): Kann die Sendung nicht direkt zugestellt werden und hinterlegt die Post eine Abholungseinladung, gilt die Sendung in jenem Moment als zugegangen, in welchem der Mieter sie auf der Post abholt; unterlässt er die Abholung, gilt sie am letzten Tag der siebentägigen Abholfrist als zugestellt (BGer 4A_306/2015 E. 2.1; BE.2024.31-EZO3 E. III/6).

II. Die Kündigung bei unbenütztem Fristablauf (Abs. 2)

1. Frist und Kündigungstermin

Rz. 7 Bezahlt der Mieter innert der 30-tägigen Frist nicht, entsteht das Kündigungsrecht des Vermieters:

• Kündigungsfrist: Mindestens 30 Tage.
• Kündigungstermin: Auf das Ende eines Monats (bei Wohn- und Geschäftsräumen).
• Keine Heilung durch nachträgliche Zahlung: Trifft die Zahlung erst nach Ablauf der 30-tägigen Zahlungsfrist beim Vermieter ein, heilt dies den Verzug nicht mehr; der Vermieter bleibt zur Kündigung nach Abs. 2 berechtigt (BGE 140 III 591 E. 3.2).

2. Formvorschriften der Kündigung

Rz. 8 Die Kündigung unterliegt zwingenden Schutzvorschriften:

• Amtliches Formular (Art. 266l Abs. 2 OR): Bei Wohn- und Geschäftsräumen muss die Kündigung zwingend mit dem vom Kanton genehmigten amtlichen Formular erfolgen (RZ.2008.22). Fehlt das amtliche Formular, ist die Kündigung nichtig (Art. 266o OR).
• Familienwohnung (Art. 266n OR): Handelt es sich um eine Familienwohnung, muss die Kündigung beiden Ehegatten oder eingetragenen Partnern mit separater Post und je auf separatem Formular zugestellt werden.

III. Einwendungen und Verteidigungsmittel des Mieters

Rz. 9 Der Mieter kann die Wirkungen von Art. 257d OR durch rechtzeitige Vorkehren abwenden:

• Verrechnung (LGVE 2003 I Nr. 22): Die Verrechnung tilgt die Schuld nur, wenn die Verrechnungserklärung innerhalb der gesetzten Zahlungsfrist beim Vermieter eintrifft. Eine Verrechnungserklärung nach Ablauf der 30 Tage ist wirkungslos und heilt die Kündigungsvoraussetzungen nicht mehr.
• Hinterlegung (BGE 125 III 120): Hinterlegt der Mieter den Mietzins gestützt auf Art. 259g OR bei einer amtlichen Stelle, weil er gutgläubig von einem Mangel ausgeht, gilt der Mietzins als rechtzeitig bezahlt. Eine Zahlungsverzugskündigung ist in diesem Fall ungültig, selbst wenn sich der geltend gemachte Mangel nachträglich als unbegründet erweisen sollte (BGE 125 III 120 Regeste).

IV. Prozessuale Durchsetzung und Ausweisung (Art. 257 ZPO)

Rz. 10 Ist das Mietverhältnis zufolge Zahlungsverzugs wirksam beendet worden und verlässt der Mieter das Objekt nicht, gelangt der Vermieter typischerweise an das Gericht:

• Rechtsschutz in klaren Fällen (Art. 257 ZPO): Der Vermieter verlangt im summarischen Verfahren die Ausweisung. Da der Sachverhalt (Zahlungsfrist, Fristablauf, Formular) meist urkundlich liquid belegt ist, eignet sich das Verfahren nach Art. 257 ZPO vorzüglich (BGer 4A_421/2026 E. 1; BGer 4A_356/2026).
• Unwirksamkeit vs. Anfechtbarkeit: Eine wegen Missachtung der 30-Tage-Frist unwirksame Kündigung ist absolut unverbindlich; der Mieter muss sie nicht innert der 30-tägigen Kündigungsschutzfrist nach Art. 273 Abs. 1 OR anfechten, sondern kann ihre Unwirksamkeit direkt im Ausweisungsverfahren einwenden (BGE 121 III 156 E. 1).
• Streitwert: In Ausweisungsverfahren nach Zahlungsverzugskündigung bemisst sich der Streitwert nach dem Zeitraum, bis zu welchem eine ordentliche Kündigung frühestens hätte ausgesprochen werden können, wobei regelmässig auf einen hypothetischen Zeitraum von rund sechs Monaten abgestellt wird (BGE 144 III 346 E. 1.2).

Praxisfragen

1. Wann gilt eine eingeschriebene Zahlungsaufforderung mit Kündigungsandrohung als zugestellt?

Wird die eingeschriebene Sendung nicht persönlich abgeholt, gilt sie nach der relativen Empfangstheorie am letzten Tag der siebentägigen postvertraglichen Abholfrist als zugegangen (BGer 4A_306/2015 E. 2.1). Die 30-tägige Frist von Art. 257d Abs. 1 OR beginnt folglich am darauffolgenden Tag zu laufen. Kündigt der Vermieter zu früh (vor Ablauf von 7 Tagen Abholfrist + 30 Tagen Zahlungsfrist), ist die Kündigung unwirksam.

2. Was sind die Rechtsfolgen einer verfrüht ausgesprochenen Kündigung?

Kündigt der Vermieter vor unbenütztem Ablauf der Zahlungsfrist, ist die Kündigung unwirksam (RBOG 2001 Nr. 13; AGVE 2003 Nr. 8). Eine solche Kündigung kann weder in eine ordentliche Kündigung umgedeutet werden noch heilt sie nachträglich. Der Mieter muss die Kündigung nicht innert 30 Tagen nach Art. 273 OR anfechten, sondern kann ihre Unwirksamkeit jederzeit geltend machen (BGE 121 III 156 E. 1).

3. Bis zu welchem Zeitpunkt muss der Mieter die Verrechnung erklären?

Die Verrechnungserklärung muss zwingend innert der 30-tägigen Zahlungsfrist beim Vermieter eingehen (LGVE 2003 I Nr. 22). Wird die Verrechnung erst nach Ablauf der Frist oder erst im Ausweisungsverfahren erklärt, vermag dies den eingetretenen Zahlungsverzug nicht mehr rückwirkend zu beseitigen.

4. Muss die Mahnung bei Ehepaaren beiden separat zugestellt werden?

Handelt es sich um die Familienwohnung (Art. 266m/266n OR), verlangt die bundesgerichtliche Praxis, dass die Zahlungsaufforderung mit Kündigungsandrohung beiden Ehegatten bzw. eingetragenen Partnern in separaten Umschlägen zugestellt wird. Eine gemeinsame Zustellung in einem Umschlag ist mangels gesonderter Inkenntnissetzung beider Partner unwirksam.

5. Darf der Vermieter wegen Zahlungsverzugs bei einem Nebenobjekt auch die Wohnung kündigen?

Bestehen separate Mietverträge für eine Wohnung und ein dazugehöriges Nebenobjekt (z.B. Parkplatz), berechtigt der Zahlungsrückstand bezüglich des Parkplatzes den Vermieter grundsätzlich nur zur Kündigung des Parkplatzvertrags, nicht jedoch der Wohnung, es sei denn, die Verträge bilden nach dem Parteiwillen eine untrennbare Einheit (BGE 137 III 123 E. 1.1 f.).

Querverweise

• Art. 257 OR — Mietzins
• Art. 257a OR — Nebenkosten
• Art. 257 ZPO — Rechtsschutz in klaren Fällen (Ausweisung)
• Art. 259g OR — Hinterlegung des Mietzinses
• Art. 266l OR — Form der Kündigung
• Art. 266n OR — Kündigung bei Familienwohnung
• Art. 271 OR — Anfechtbarkeit missbräuchlicher Kündigungen
• Art. 272a OR — Ausschluss der Erstreckung