Rechtsprechung zu Art. 257a OR

I. Leitentscheide

Ausscheidungsgrundsatz, Vermutung der Inklusivmiete und Formularpflicht

BGE 121 III 460 E. 2a/aa

Sachverhalt: Ein Vermieter von Wohn- und Geschäftsräumen vereinbarte im Mietvertrag keine gesonderten Nebenkosten. Im laufenden Mietverhältnis teilte er den Mietern brieflich mit, dass Heiz- und Nebenkosten künftig separat nach effektivem Aufwand mit monatlichen Akontozahlungen abgerechnet würden. Die Mieter bestritten die Zulässigkeit dieser Umstellung.
Kernaussage: Mangels einer besonderen Vereinbarung sind die Nebenkosten im vereinbarten Nettomietzins inbegriffen (Grundsatz der Bruttomiete). Will der Vermieter dieses System nachträglich ändern und bisher inkludierte Nebenkosten separat abrechnen, liegt eine einseitige Vertragsänderung zuungunsten des Mieters vor. Diese bedarf zwingend der Mitteilung auf amtlich genehmigtem Formular unter Einhaltung der Fristen gemäss Art. 269d Abs. 3 OR, andernfalls die Änderung nichtig ist.

Keine Obergrenze für Akontozahlungen und Ablehnung werkvertraglicher Regeln

BGE 132 III 24 E. 3–5

Sachverhalt: Für eine 5-Zimmer-Wohnung in Zürich (Nettomietzins Fr. 2'950.-) wurden monatliche Akontozahlungen von Fr. 150.- vereinbart. Die tatsächlichen Nebenkosten beliefen sich in den jährlichen Abrechnungen regelmässig auf 210 % bis 260 % der Vorauszahlungen. Die Mieter bezahlten die Rechnungen und klagten danach auf Rückerstattung des Betrags, der 120 % der Akontozahlungen überstieg, unter Berufung auf Art. 375 OR (Überschreitung des Kostenvoranschlags) und culpa in contrahendo.
Kernaussage: Für die Vereinbarung von Akontozahlungen gilt im Rahmen des Obligationenrechts die Vertragsfreiheit. Das Mietrecht enthält keine Bestimmung, wonach Vorauszahlungen kostendeckend sein müssen. Der Mieter darf nicht darauf vertrauen, dass die Akontozahlungen den tatsächlichen Kosten entsprechen; eine analoge Anwendung von Art. 375 OR ist ausgeschlossen. Eine Haftung des Vermieters wegen «Lockvogel-Nebenkosten» greift nur bei ausdrücklicher Zusicherung oder absichtlicher Täuschung (Art. 28 OR).

Bestimmtheitsgebot und Unwirksamkeit von AGB-Katalogen bei geförderten Wohnungen

BGE 135 III 591 E. 4.2, 4.3

Sachverhalt: In einem Mietvertrag über eine subventionierte Sozialwohnung (WEG) war auf der ersten Seite lediglich die Rubrik «Acompte frais accessoires» ohne Spezifizierung angeführt. Der Vertrag verwies auf den gesetzlichen Nebenkostenkatalog von Art. 38 WEG und Art. 25 VWEG, welcher dem Vertrag als Kopie beilag. Die Vermieterin stellte über Jahre diverse Betriebskosten in Rechnung.
Kernaussage: Art. 257a Abs. 2 OR ist auch auf behördlich kontrollierte Wohnungen nach Art. 253b Abs. 3 OR anwendbar. Nebenkosten müssen im Mietvertrag klar und bestimmt umschrieben sein. Ein Verweis auf standardisierte Vertragszusätze, AGB oder gesetzliche Bestimmungen genügt nicht. In AGB aufgeführte Posten sind nur insoweit geschuldet, als sie bereits im Hauptvertrag selbst genannte Positionen lediglich konkretisieren.

Zwingende Natur des Nebenkostenbegriffs und Ausschluss von Eigentümersteuern

BGE 137 I 135 E. 2.4–2.8

Sachverhalt: Ein freiburgischer Vermieter von Sozialwohnungen stellte den Mietern gestützt auf Art. 25 Abs. 3 des kantonalen Gesetzes über die Förderung des sozialen Wohnungsbaus (welches auf Art. 38 Abs. 2 LCAP verwies) Liegenschaftssteuern und Gebäudeversicherungsprämien als Nebenkosten in Rechnung. Das Freiburger Kantonsgericht stützte den Vermieter unter Berufung auf kantonales Recht und Billigkeit (Art. 4 ZGB).
Kernaussage: Die Definition der Nebenkosten in Art. 257a Abs. 1 und Art. 257b Abs. 1 OR ist zwingendes Bundesrecht. Auslagen, die keinen Zusammenhang mit dem tatsächlichen Gebrauch der Mietsache haben, sondern die Existenz oder das Eigentum an der Sache betreffen (wie Grundsteuern und Gebäudeversicherungen), dürfen dem Mieter nicht als Nebenkosten überbunden werden. Kantonales Recht, das Gegenteiliges anordnet, verletzt die derogatorische Kraft des Bundesrechts (Art. 49 Abs. 1 BV).

Pflicht zur Senkung des Nettomietzinses bei einseitiger Nebenkostenausscheidung

BGE 137 III 362 E. 3.1–3.3

Sachverhalt: Ein Vermieter zeigte den Mietern auf amtlichem Formular an, dass bisher im Nettomietzins enthaltene Betriebskosten künftig separat als Nebenkosten in Rechnung gestellt würden. Er senkte den Nettomietzins jedoch nicht um den bisherigen Kostenanteil ab.
Kernaussage: Die einseitige Einführung neuer Nebenkosten oder die Ausgliederung bisher inkludierter Kosten stellt eine Vertragsänderung nach Art. 269d Abs. 3 OR dar. Die gesetzlichen Begründungsanforderungen verlangen, dass der Vermieter im Formular oder Begleitbrief detailliert darlegt, welche Kosten in den letzten drei Jahren angefallen sind, und den Nettomietzins im gleichen Umfang herabsetzt. Unterbleibt die proportionale Mietzinssenkung, ist die Erklärung formnichtig.

Hinterlegungsfähigkeit periodischer Nebenkosten bei Mängeln der Mietsache

BGE 124 III 201 E. 2

Sachverhalt: Ein Mieter hinterlegte wegen nicht behobener Mängel an der Mietsache gestützt auf Art. 259g OR den gesamten Mietzins einschliesslich der vereinbarten monatlichen Akontozahlungen für Heiz- und Nebenkosten. Der Vermieter machte geltend, Nebenkosten seien kein Entgelt für die Gebrauchsüberlassung und daher nicht hinterlegungsfähig.
Kernaussage: Die Mietzinshinterlegung nach Art. 259g OR erstreckt sich auf sämtliche periodisch und regelmässig mit dem Nettomietzins zu erbringenden Geldleistungen des Mieters. Auch vertraglich ausgeschiedene Nebenkosten (Pauschalen oder Akontozahlungen) nach Art. 257a OR können rechtsgültig hinterlegt werden.

II. Weitere Entscheide

Standardisierte Vertragszusätze, Bereicherungsanspruch und Verjährung

BGer 4C.250/2006 vom 3. Oktober 2006 E. 1–3

Sachverhalt: Im Mietvertrag von 1990 waren Heizung, Warmwasser und Hauswartung aufgeführt. Eine beigeheftete vierseitige Beilage «Allgemeine Bestimmungen» listete zusätzlich Strom, Wasser, ARA/KVA und Lift auf. Die Mieter zahlten von 1994 bis 2002 sämtliche Abrechnungen und klagten danach auf Rückerstattung der nicht im Hauptvertrag genannten Positionen (Fr. 8'455.60).
Kernaussage: Der blosse Hinweis auf standardisierte Vertragszusätze genügt nicht für eine besondere Vereinbarung nach Art. 257a Abs. 2 OR. Die Rückforderung nicht geschuldeter Nebenkosten ist ein Bereicherungsanspruch (Art. 62 ff. OR). Freiwillige Zahlung einer Nichtschuld berechtigt bei jedem Irrtum zur Rückforderung (Art. 63 Abs. 1 OR). Die relative Verjährungsfrist (Art. 67 OR) beginnt erst mit tatsächlicher Kenntnis der Rechtslage (nach Rechtsberatung) zu laufen, nicht bereits mit Zustellung der Abrechnung.

Unwirksamkeit unpräzisierter Globalklauseln («HZ und Nebenkosten»)

BGer 4A_185/2009 vom 28. Juli 2009 E. 2

Sachverhalt: Im Mietvertrag fand sich unter Nebenkosten lediglich der Vermerk «HZ und Nebenkosten Akonto Fr. 150.-». Auf der Rückseite war eine Liste von 14 Positionen abgedruckt, wobei die nicht anfallenden Positionen von Hand durchgestrichen worden waren. Die Mieter bestritten die Gültigkeit der Abrede.
Kernaussage: Der Begriff «Nebenkosten» im Hauptvertrag ist unbestimmt. Eine rückseitige Liste kann jedoch eine hinreichende Vereinbarung darstellen, wenn sie durch handschriftliche Streichungen nicht anfallender Positionen individuell auf das konkrete Mietverhältnis angepasst worden ist.

Unzulässigkeit von AGB-Katalogen bei unbestimmter Bezeichnung im Stammvertrag

BGer 4A_622/2015 vom 4. Februar 2016 E. 3

Sachverhalt: Auf der ersten Seite des Mietvertrags war neben der Nettomiete lediglich eine Akontozahlung für «frais d’exploitation» (Betriebskosten) vereinbart. Der Vertrag verwies auf Art. 30 der allgemeinen Mietvertragsbedingungen, worin detaillierte Nebenkosten aufgelistet waren.
Kernaussage: Der Verweis auf eine bestimmte AGB-Klausel genügt nicht, wenn im Mietvertrag selbst die einzelnen Nebenkostenpositionen nicht ausgeschieden sind. Der Begriff «Betriebskosten» ist zu vage, als dass AGB ihn nachträglich ausfüllen könnten. Die Vereinbarung ist mangels Bestimmtheit ungültig.

Ungültigkeit von Formularkatalogen mit unzutreffenden Positionen (AG)

AG OG ZVE.2026.16 vom 14. Juli 2026 E. 3.2

Sachverhalt: In einem HEV-Aargau-Mietvertrag (Aufl. 2002) waren auf der Vorderseite nur «Heizungskosten» und «Betriebskosten» angekreuzt. Auf der Rückseite befand sich ein unberührter Standardkatalog von 14 Betriebskostenpositionen (inkl. Schwimmbad, Krananlage, Hebebühne, Lift), wovon zahlreiche in der Liegenschaft gar nicht existierten. Der Mieter klagte auf Rückzahlung von Fr. 14'935.90 Betriebskosten über zehn Jahre.
Kernaussage: Das Obergericht deckte die Judikaturdivergenz des Bundesgerichts auf und verwarf die Klausel: Eine nicht individualisierte Liste aller erdenklichen Nebenkosten, die Positionen enthält, die im Mietobjekt gar nicht anfallen, stellt keine besondere Vereinbarung dar. Der Vermieter muss nicht zutreffende Posten streichen. Die Klage auf Rückerstattung sämtlicher Betriebskosten der letzten zehn Jahre wurde gutgeheissen.

Tragung der Schneeräumung unter dem Oberbegriff «Hauswartung/Garten» (ZH)

ZH MG MJ240027-L vom 30. Oktober 2024 (ZMP 2024 Nr. 11)

Sachverhalt: Im Mietvertrag über eine Wohnung in Zürich war unter Nebenkosten die Position «Hauswart/Garten allg.» ausgeschieden. Für den schneereichen Winter 2020/2021 stellte die Vermieterin Kosten für Schneeräumung und Salzen in Rechnung. Die Mieterin verlangte Rückerstattung unter Berufung darauf, dass Schneeräumung nicht separat als Nebenkostenposition genannt worden sei.
Kernaussage: Der vertragliche Oberbegriff «Hauswartung/Garten allg.» erfasst nach allgemeinem Sprachgebrauch die Pflege und Instandhaltung der Zugangswege und Umgebungsflächen zu jeder Jahreszeit. Die Schneeräumung im Winter ist das Pendant zum Lauben im Herbst. Eine Pflicht, jede einzelne Verrichtung des Hauswarts separat im Vertrag aufzuführen, besteht nicht.

Nichtigkeit der Umwandlung von Pauschale in Akontozahlung ohne Mietzinssenkung (ZH)

ZH MG MJ240061-L vom 31. März 2025 (ZMP 2025 Nr. 6)

Sachverhalt: Die Vermieterin kündigte 2014 auf amtlichem Formular an, dass die bisherigen Nebenkostenpauschalen durch eine monatliche Akontozahlung von Fr. 250.- ersetzt und weitere Nebenkostenpositionen abgerechnet würden. Der Nettomietzins wurde nicht gesenkt. Die Mieter bezahlten zehn Jahre lang und klagten 2024 auf Rückzahlung von Fr. 9'240.-.
Kernaussage: Die Ausscheidung neuer Nebenkosten oder der Systemwechsel von einer Pauschale zu Akontozahlungen erfordert die zwingende Senkung des Nettomietzinses um den Durchschnittsbetrag der letzten drei Jahre. Erfolgt keine Senkung, liegt eine verdeckte Mietzinserhöhung vor und die Erklärung ist formnichtig. Die zehnjährige widerspruchslose Zahlung begründet keine Verwirkung und keinen Rechtsmissbrauch.

Vorbehaltlose Bezahlung über 8 Jahre begründet keinen Konsens (SG)

SG KG BE.2020.13 vom 30. November 2020 E. III.4, III.5

Sachverhalt: In einem 9-seitigen Mietvertragsdokument mit durchgehender Paginierung und Mitunterzeichnung war auf Seite 1 bloss «Betriebskosten akonto Fr. 75.-» vermerkt; die Detaillierung fand sich in Ziff. 10.4 auf den Folgeseiten. Die Mieterin zahlte acht Jahre lang sämtliche Abrechnungen und verweigerte danach eine Nachforderung von Fr. 405.30 unter Rückforderung der Vorauszahlungen.
Kernaussage: Die Bezeichnung der Nebenkosten in einem mehrseitigen standardisierten Vertragszusatz erfüllt das Erfordernis der besonderen Vereinbarung nicht, selbst wenn das Dokument physisch verbunden und mitunterzeichnet ist. Aus der jahrelangen vorbehaltlosen Begleichung der Abrechnungen darf nicht auf einen Konsens bei Vertragsschluss geschlossen werden.

Gebäudeversicherungsprämien sind keine Nebenkosten (LU)

LU OG 1C 11 9 vom 15. Juni 2011 (LGVE 2011 I Nr. 20)

Sachverhalt: Ein Mietvertrag sah ausdrücklich vor, dass die Prämie für die kantonale Gebäudeversicherung als Nebenkostenposition zulasten der Mieterschaft abgerechnet werde.
Kernaussage: Die Tragung der Gebäudeversicherungsprämie ist eine gesetzliche Eigentümerlast nach Art. 256b OR. Der zwingende Nebenkostenbegriff von Art. 257a f. OR lässt nur Entgelte für Leistungen zu, die funktionell mit dem Gebrauch der Mietsache zusammenhängen. Eine vertragliche Abrede über die Überwälzung von Sachversicherungen der Liegenschaft ist absolut nichtig.

Kehrichtgrundgebühr ist nicht nebenkostenfähig (BE)

BE OG ZK 2007 589 vom 1. Juli 2008

Sachverhalt: Der Vermieter stellte den Mietern die jährliche kommunale Grundgebühr für die Kehrichtentsorgung über die Nebenkostenabrechnung in Rechnung.
Kernaussage: Im Gegensatz zur verbrauchsabhängigen Kehrichtsackgebühr oder Mengengebühr knüpft die Kehrichtgrundgebühr an das Eigentum an der Liegenschaft und die Bereitstellung der Infrastruktur an. Sie ist eine öffentlich-rechtliche Eigentümerlast und darf nicht als Nebenkosten auf den Mieter überwälzt werden.