Art. 9 — Kantonale Bewilligungsgründe

Art. 9 BewG — Kantonale Bewilligungsgründe

Wortlaut

1 Die Kantone können durch Gesetz bestimmen, dass der Erwerb bewilligt wird, wenn das Grundstück dient:

a. dem sozialen Wohnungsbau nach kantonalem Recht und ohne Bundeshilfe in Orten, die unter Wohnungsnot leiden, oder wenn sich auf dem Grundstück solche neuerstellten Wohnbauten befinden;

c. einer natürlichen Person als Zweitwohnung an einem Ort, zu dem sie aussergewöhnlich enge, schutzwürdige Beziehungen unterhält, solange diese andauern.

2 Die Kantone können ausserdem durch Gesetz bestimmen, dass einer natürlichen Person der Erwerb als Ferienwohnung oder als Wohneinheit in einem Apparthotel im Rahmen des kantonalen Kontingents bewilligt werden kann.

3 Die Kantone bestimmen die Orte, die des Erwerbs von Ferienwohnungen oder von Wohneinheiten in Apparthotels durch Personen im Ausland bedürfen, um den Fremdenverkehr zu fördern.

4 Nicht an das Kontingent angerechnet wird eine Bewilligung:

a. wenn bereits dem Veräusserer der Erwerb der Ferienwohnung oder Wohneinheit in einem Apparthotel bewilligt worden ist;

b. die nach Artikel 8 Absatz 3 erteilt wird;

c. für den Erwerb eines Miteigentumsanteils an einer Ferienwohnung oder Wohneinheit in einem Apparthotel, sofern der Erwerb eines anderen Miteigentumsanteils an derselben Ferienwohnung oder Wohneinheit in einem Apparthotel bereits an das Kontingent angerechnet worden ist.

Fassung gemäss Ziff. I des BG vom 22. März 2002 (Abs. 1 lit. a und c, Abs. 4), Ziff. I des BG vom 8. Okt. 2004 (Abs. 3); in Kraft seit 1. Jan. 1985. Lit. b aufgehoben durch Ziff. I des BG vom 30. April 1997.

I. Überblick und Bedeutung

Art. 9 BewG räumt den Kantonen ein, zusätzliche Bewilligungsgründe über die bundesrechtlichen Gründe von Art. 8 hinaus vorzusehen. Die Bestimmung konkretisiert das in Art. 3 Abs. 2 BewG verankerte Kantonalvorbehalt. Die kantonalen Bewilligungsgründe sind jedoch nicht frei gestaltbar: Sie müssen sich innerhalb des von Art. 9 BewG gezogenen Rahmens halten.

Obwohl Art. 9 BewG den Titel «Kantonale Bewilligungsgründe» trägt, lässt Wortlaut und Aufbau der Bestimmung erkennen, dass die Kantone keine freie Ermessensentscheidung darüber haben, ob sie Bewilligungsgründe einführen wollen oder nicht — vielmehr ist die Bewilligungserteilung bei Vorliegen eines kantonalen Bewilligungsgrundes pflichtgemäss (BGer 2C_1082/2016).

II. Sozialer Wohnungsbau (lit. a)

Art. 9 Abs. 1 lit. a BewG erlaubt den Kantonen, den Erwerb für den sozialen Wohnungsbau als Bewilligungsgrund vorzusehen. Voraussetzungen:

• Kantonales Recht: Der soziale Wohnungsbau muss nach kantonalem Recht definiert sein.
• Keine Bundeshilfe: Das Grundstück darf nicht mit Bundeshilfe errichtet worden sein.
• Wohnungsnot: Der Ort muss unter Wohnungsnot leiden, oder das Grundstück muss bereits mit neu erstellten Wohnbauten des sozialen Wohnungsbaus bebaut sein.

Die Bestimmung ist in der Praxis von untergeordneter Bedeutung, da die meisten Kantone keine entsprechenden gesetzlichen Grundlagen geschaffen haben (Mühllbach/Geissmann, N. 3 zu Art. 9 BewG).

III. Zweitwohnung bei schutzwürdigen Beziehungen (lit. c)

Art. 9 Abs. 1 lit. c BewG erlaubt den Kantonen, den Erwerb einer Zweitwohnung durch eine natürliche Person als kantonalen Bewilligungsgrund vorzusehen, wenn die Person aussergewöhnlich enge, schutzwürdige Beziehungen zum Ort unterhält.

Die schutzwürdigen Beziehungen müssen aussergewöhnlich sein — eine blosse emotional-verbundene Beziehung zu einem Ort genügt nicht. Massgebend sind namentlich:

• Langjährige, regelmässige Nutzung der Zweitwohnung
• Familiäre Verbundenheit mit dem Ort
• Erhebliche Investitionen in das Grundstück
• Keine anderweitige Unterkunftsmöglichkeit am Ort

Die Beziehungen müssen zum Zeitpunkt des Erwerbs bestehen und andauern — ihr späterer Wegfall kann zum Widerruf der Bewilligung führen.

IV. Ferienwohnungen und Kontingente (Abs. 2 und 3)

Kontingentspflicht (Abs. 2)

Die Kantone können durch Gesetz bestimmen, dass einer natürlichen Person der Erwerb als Ferienwohnung oder als Wohneinheit in einem Apparthotel im Rahmen des kantonalen Kontingents bewilligt werden kann. Das Kontingent begrenzt die Zahl der pro Jahr erteilten Bewilligungen.

Fremdenverkehrsorte (Abs. 3)

Die Kantone bestimmen die Orte, die des Erwerbs von Ferienwohnungen durch Personen im Ausland bedürfen, um den Fremdenverkehr zu fördern. Diese Bestimmung ist eine Ermächtigung, keine Pflicht: Die Kantone entscheiden autonom, welche Gemeinden als Fremdenverkehrsorte qualifizieren.

Praxisbeispiel — Grenzgänger und Region des Arbeitsorts: In VS BZG A1 09 43 hielt das Walliser Kantonsgericht fest, dass Grenzgänger auf dem gesamten Gebiet der Schweiz eine Zweitwohnung erwerben können, vorausgesetzt sie befindet sich in der Region des Arbeitsorts. Leukerbad befindet sich nicht in der Region des Arbeitsorts Basel, weshalb eine Ausnahme nach Art. 7 lit. j BewG nicht vorliegt (E. 4). Die bevorzugte Behandlung des Grenzgängers auf die Region des Arbeitsorts wurde absichtlich gewählt und stellt keine Diskriminierung dar (E. 5).

V. Nichtanrechnung an das Kontingent (Abs. 4)

Art. 9 Abs. 4 BewG regelt drei Fälle, in denen eine erteilte Bewilligung nicht an das kantonale Kontingent angerechnet wird:

a) Bereits bewilligter Erwerb durch den Veräusserer (lit. a)

Wenn dem Veräusserer der Erwerb der Ferienwohnung bereits bewilligt worden ist, wird die erneute Bewilligung nicht an das Kontingent angerechnet. Dies verhindert, dass Weiterveräusserungen zwischen Personen im Ausland das Kontingent belasten.

b) Härtefall nach Art. 8 Abs. 3 (lit. b)

Bewilligungen nach dem Härtefalltatbestand von Art. 8 Abs. 3 BewG werden nicht an das Kontingent angerechnet. Der Härtefall ist bereits ein Ausnahmetatbestand des Bundesrechts; eine kontingentmässige Belastung wäre nicht sachgerecht.

c) Miteigentumsanteile (lit. c)

Der Erwerb eines Miteigentumsanteils an einer Ferienwohnung oder Wohneinheit in einem Apparthotel wird nicht an das Kontingent angerechnet, sofern der Erwerb eines anderen Miteigentumsanteils an derselben Ferienwohnung oder Wohneinheit bereits an das Kontingent angerechnet worden ist. Dies verhindert die doppelte Belastung des Kontingents bei Miteigentumsanteilen an ein und demselben Objekt.

Praxisbeispiel — Nichtanrechnung: In BGer 2C_1082/2016 hielt das Bundesgericht fest, dass Art. 9 Abs. 4 BewG eine abschliessende Regelung der Nichtanrechnung an das Kontingent darstellt. Weitere Fälle der Nichtanrechnung können nicht im Wege der Analogie begründet werden.

VI. Verhältnis zum Bundesrecht

Die kantonalen Bewilligungsgründe von Art. 9 BewG ergänzen die bundesrechtlichen Gründe von Art. 8 BewG, ersetzen sie aber nicht. Das kantonale Recht darf das Bundesrecht weder unterschreiten noch überschreiten:

• Nicht unterschreiten: Die Kantone können die bundesrechtlichen Bewilligungsgründe nicht einschränken.
• Nicht überschreiten: Die Kantone können keine zusätzlichen Bewilligungsgründe schaffen, die nicht in Art. 9 BewG vorgesehen sind (Enumerationsprinzip nach Art. 3 Abs. 1 BewG).

Leitentscheide

Literatur

• Mühllbach/Geissmann, Grundstückerwerb in der Schweiz durch Personen im Ausland, Kommentar zum BewG, 2. Aufl., Bern 2022, N. 1 ff. zu Art. 9 BewG.
• Genna, Gian Sandro, Personen im Ausland und schweizerisches Grundeigentum, in: HAP Ausländerrecht, 3. Aufl. 2022, S. 1687 ff.

Letzte Aktualisierung: 2026-08-29