Art. 8 — Allgemeine Bewilligungsgründe

Art. 8 BewG — Allgemeine Bewilligungsgründe

Wortlaut

1 Der Erwerb wird bewilligt, wenn das Grundstück dienen soll:

b. als Kapitalanlage aus der Geschäftstätigkeit ausländischer und ausländisch beherrschter, in der Schweiz zum Geschäftsbetrieb zugelassener Versicherungseinrichtungen, sofern die allgemein anerkannten Anlagegrundsätze beachtet werden und der Wert aller Grundstücke des Erwerbers die von der Versicherungsaufsichtsbehörde als technisch notwendig erachteten Rückstellungen für das Schweizer Geschäft nicht übersteigt;

c. zur Personalvorsorge von inländischen Betriebsstätten oder zu ausschliesslich gemeinnützigen Zwecken, wenn der Erwerber für das Grundstück von der direkten Bundessteuer befreit ist;

d. zur Deckung pfandgesicherter Forderungen ausländischer und ausländisch beherrschter, in der Schweiz zum Geschäftsbetrieb zugelassener Banken und Versicherungseinrichtungen in Zwangsverwertungen und Liquidationsvergleichen.

2 Einem Erben, welcher der Bewilligung bedarf und keinen Bewilligungsgrund hat, wird der Erwerb mit der Auflage bewilligt, das Grundstück innert zweier Jahre wieder zu veräussern. Weist der Erbe enge, schutzwürdige Beziehungen zum Grundstück nach, so kann die Bewilligung ohne diese Auflage erteilt werden.

3 Einer natürlichen Person, die von einer anderen eine Haupt-, Zweit- oder Ferienwohnung oder eine Wohneinheit in einem Apparthotel erwirbt und dafür mangels kantonaler Bestimmungen oder infolge einer örtlichen Bewilligungssperre keinen Bewilligungsgrund hat, wird die Bewilligung erteilt, wenn ein Härtefall für den Veräusserer vorliegt. Als Härtefall gilt eine nachträglich eingetretene, unvorhersehbare Notlage des Veräusserers, die er nur abwenden kann, indem er das Grundstück an eine Person im Ausland veräussert.

Hinweis: Art. 8 Abs. 1 lit. a wurde durch Ziff. I des BG vom 30. April 1997 aufgehoben (Betriebsstätte und Hauptwohnung sind nun in Art. 2 Abs. 2 geregelt).

I. Überblick und Bedeutung

Art. 8 BewG regelt die allgemeinen Bewilligungsgründe — die Gründe, unter denen der Erwerb eines Grundstücks durch eine Person im Ausland bewilligt werden muss. Die Bewilligungsgründe sind abschliessend aufgezählt (Art. 3 Abs. 1 BewG: Enumerationsprinzip). Liegt keiner der in Art. 8 oder Art. 9 BewG genannten Gründe vor, darf der Erwerb nicht bewilligt werden.

Die Systematik des BewG unterscheidet zwischen:

• Bewilligungsfreien Erwerben (Art. 2 Abs. 2, Art. 7 BewG): Keine Bewilligung erforderlich.
• Bewilligungspflichtigen Erwerben mit Bewilligungsgrund (Art. 8, 9 BewG): Bewilligung muss erteilt werden, wenn ein Grund vorliegt.
• Bewilligungspflichtigen Erwerben ohne Bewilligungsgrund: Bewilligung wird verweigert.

Ein von der Bewilligungspflicht ausgenommener Erwerb gemäss Art. 7 BewG fällt nicht in den Anwendungsbereich der Bewilligungsgründe (BGer 2C_437/2024 E. 5.5).

II. Kapitalanlage von Versicherungseinrichtungen (lit. b)

Art. 8 Abs. 1 lit. b BewG erlaubt den Erwerb als Kapitalanlage aus der Geschäftstätigkeit von ausländischen und ausländisch beherrschten, in der Schweiz zum Geschäftsbetrieb zugelassenen Versicherungseinrichtungen. Voraussetzungen:

1. Zulassung zum Geschäftsbetrieb in der Schweiz: Die Versicherungseinrichtung muss in der Schweiz zum Geschäftsbetrieb zugelassen sein.
2. Allgemein anerkannte Anlagegrundsätze: Die Anlage muss den regulatorischen Anforderungen genügen.
3. Deckungsgrenze: Der Wert aller Grundstücke des Erwerbers darf die von der Versicherungsaufsichtsbehörde als technisch notwendig erachteten Rückstellungen für das Schweizer Geschäft nicht übersteigen.

Die Bestimmung wurde durch die Revision von 1997 in ihrer heutigen Fassung geschaffen und löst die frühere, weitergehende Regelung ab (Mühllbach/Geissmann, N. 5 zu Art. 8 BewG).

III. Personalvorsorge und Gemeinnützigkeit (lit. c)

Art. 8 Abs. 1 lit. c BewG erlaubt den Erwerb zur Personalvorsorge von inländischen Betriebsstätten oder zu ausschliesslich gemeinnützigen Zwecken, wenn der Erwerber für das Grundstück von der direkten Bundessteuer befreit ist.

Die Steuerbefreiungsnorm dient als Kontrollmechanismus: Nur tatsächlich gemeinnützige Institutionen, die nachweislich von der direkten Bundessteuer befreit sind, können sich auf lit. c berufen. Die ausschliessliche Gemeinnützigkeit ist eng auszulegen — eine teilweise gemeinnützige Nutzung genügt nicht (Mühllbach/Geissmann, N. 9 zu Art. 8 BewG).

IV. Deckung pfandgesicherter Forderungen (lit. d)

Art. 8 Abs. 1 lit. d BewG erlaubt den Erwerb zur Deckung pfandgesicherter Forderungen ausländischer und ausländisch beherrschter, in der Schweiz zum Geschäftsbetrieb zugelassener Banken und Versicherungseinrichtungen in Zwangsverwertungen und Liquidationsvergleichen.

Dieser Bewilligungsgrund greift nur in Zwangsverwertungsverfahren (Schuldbetreibungskonkurs) oder im Rahmen von Liquidationsvergleichen. Die Regelung verhindert, dass ausländische Banken bei der Verwertung von Kreditsicherheiten an Schweizer Grundstücken durch das BewG behindert werden. Massgebend ist, dass die Bank oder Versicherungseinrichtung in der Schweiz zum Geschäftsbetrieb zugelassen ist.

V. Erbenauflage (Abs. 2)

Grundregel: Auflage der Wiederveräusserung

Einem Erben, der der Bewilligung bedarf und keinen Bewilligungsgrund hat, wird der Erwerb mit der Auflage bewilligt, das Grundstück innert zweier Jahre wieder zu veräussern. Diese Auflage dient der Verhinderung der Überfremdung: Der Erbe erhält eine Bewilligung, muss aber das Grundstück innerhalb der Zweijahresfrist wieder veräussern.

Ausnahme: Enge, schutzwürdige Beziehungen

Weist der Erbe enge, schutzwürdige Beziehungen zum Grundstück nach, so kann die Bewilligung ohne Auflage erteilt werden. Der Begriff der schutzwürdigen Beziehungen ist eng auszulegen. Er erfasst namentlich Fälle, in denen der Erbe das Grundstück bereits selbst bewohnt hat oder in denen die Veräusserung eine unzumutbare Härte bedeuten würde.

Praxisbeispiel — Stiftung als eingesetzte Erbin: In BGer 2C_534/2021 hielt das Bundesgericht fest, dass eine Stiftung als eingesetzte Alleinerbin keine gesetzliche Erbin im Sinne von Art. 7 lit. a BewG ist. Enge schutzwürdige Beziehungen zum Grundstück setzen persönliche Präsenz von gewisser Regelmässigkeit und Intensität voraus; eine Stiftung kann solche nie aufweisen. Der Erwerb durch eine eingesetzte Erbin ohne enge schutzwürdige Beziehungen ist nur unter der Auflage der Wiederveräusserung binnen zwei Jahren bewilligungsfähig (E. 4.2, 5.2.1).

VI. Härtefall (Abs. 3)

Art. 8 Abs. 3 BewG ermöglicht die Bewilligungserteilung im Härtefall. Voraussetzungen:

1. Natürliche Person als Erwerberin.
2. Erwerb einer Haupt-, Zweit- oder Ferienwohnung oder Wohneinheit in einem Apparthotel.
3. Kein anderer Bewilligungsgrund mangels kantonaler Bestimmungen oder infolge einer örtlichen Bewilligungssperre.
4. Härtefall für den Veräusserer: Eine nachträglich eingetretene, unvorhersehbare Notlage des Veräusserers, die er nur abwenden kann, indem er das Grundstück an eine Person im Ausland veräussert.

Der Härtefallbegriff ist eng auszulegen. Die Notlage muss nachträglich eingetreten und unvorhersehbar sein. Eine allgemeine wirtschaftliche Notlage genügt nicht — sie muss so beschaffen sein, dass sie nur durch den Verkauf an eine Person im Ausland abgewendet werden kann (Mühllbach/Geissmann, N. 17 zu Art. 8 BewG).

Leitentscheide

Literatur

• Mühllbach/Geissmann, Grundstückerwerb in der Schweiz durch Personen im Ausland, Kommentar zum BewG, 2. Aufl., Bern 2022, N. 1 ff. zu Art. 8 BewG.
• Genna, Gian Sandro, Personen im Ausland und schweizerisches Grundeigentum, in: HAP Ausländerrecht, 3. Aufl. 2022, S. 1687 ff.

Letzte Aktualisierung: 2026-08-29