Rechtsprechung zu Art. 6 BewG

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I. Beherrschende Stellung und Durchbrechung der rechtlichen Selbständigkeit

BGer 2C_1041/2016 vom 28. September 2017 — Durchbrechung der rechtlichen Selbständigkeit

Das Bundesgericht bestätigte, dass die Durchbrechung der rechtlichen Selbständigkeit nach Art. 5 Abs. 1 lit. c i.V.m. Art. 6 BewG greift, wenn Personen im Ausland eine beherrschende Stellung in einer inländischen juristischen Person innehaben. Die Qualifikation als Immobiliengesellschaft im Sinne von Art. 4 Abs. 1 lit. e BewG und die Durchbrechung der rechtlichen Selbständigkeit nach Art. 5 Abs. 1 lit. c BewG können nebeneinander bestehen. Auch der Erwerb anderer Rechte, die dem Erwerber eine ähnliche Stellung wie dem Eigentümer verschaffen, kann unter Art. 4 Abs. 1 lit. g BewG fallen (E. 7.3).

Einschlägig für: Art. 5 Abs. 1 lit. c (Durchbrechung); Art. 4 Abs. 1 lit. e und g (Immobiliengesellschaft, Auffangtatbestand)

LU VWG V-10-257 vom 22. Februar 2011 — Kein Vertrauensschutz bei ausländisch beherrschter Gesellschaft

Eine juristische Person mit Sitz in der Schweiz, die aufgrund der Beteiligungsverhältnisse an ihr ausländisch beherrscht ist, gilt als Person im Ausland (Art. 5 Abs. 1 lit. c BewG). Von ihr getätigte Grundstückerwerbe unterliegen der Bewilligungspflicht nach BewG. Aus der vorbehaltlosen Eintragung im Handelsregister kann eine bereits zum Zeitpunkt der Gründung ausländisch beherrschte Immobiliengesellschaft keinen Vertrauensschutz im nachträglichen Feststellungsverfahren nach BewG ableiten (Teil 2).

Einschlägig für: Art. 5 Abs. 1 lit. c i.V.m. Art. 6 (beherrschende Stellung); Vertrauensschutz

ZH VG VB.2011.00120 vom 30. Juni 2011 — Wohnsitzfeststellung und beherrschende Stellung

Das Zürcher Verwaltungsgericht hielt fest, dass der zivilrechtliche Wohnsitz bzw. der Lebensmittelpunkt eines Aktionärs einer Immobiliengesellschaft für die Qualifikation als «Person im Ausland» nach Art. 5 Abs. 1 lit. a BewG massgeblich ist. Liegt der Wohnsitz im Ausland, wird die Gesellschaft nach Art. 5 Abs. 1 lit. c BewG als Person im Ausland qualifiziert, wenn die ausländischen Aktionäre eine beherrschende Stellung innehaben. Der Erwerb auch nur eines kleinen Anteils an einer nicht börsenkotierten Immobiliengesellschaft durch eine Person im Ausland löst die Bewilligungspflicht aus (E. 4, 5).

Einschlägig für: Art. 5 Abs. 1 lit. a und c; Art. 6 (beherrschende Stellung); Art. 4 Abs. 1 lit. e (Anteilserwerb)

II. Stiftungen und Trusts

BGer 2C_437/2024 vom 5. Februar 2026 — Trust und BewG

Die Übertragung eines Grundstücks auf einen Trust fällt unter den Erwerbsbegriff von Art. 4 Abs. 1 lit. g BewG. Ein Trust ist ein juristisches Gebilde ohne Rechtspersönlichkeit, das zwischen das Grundstück und den Erwerber eingefügt wird. Die in Art. 7 lit. b BewG vorausgesetzte persönliche Eigenschaft (Verwandtschaft, Ehegatte) besteht bei einem Trust nicht. Auch eine Stiftung als eingesetzte Erbin kann sich nicht auf Art. 7 lit. a BewG berufen, da dieser Ausnahmetatbestand nur gesetzliche Erben erfasst. Die beherrschende Stellung im Sinne von Art. 6 BewG kann bei Stiftungen über Art. 6 Abs. 2 lit. c (Mehrheit des Stiftungsrates oder der Begünstigten) begründet werden (E. 5.6, 5.7).

Einschlägig für: Art. 6 Abs. 2 lit. c (Stiftung); Art. 4 Abs. 1 lit. g (Trust); Art. 7 lit. a und b (Ausnahmen)

ZH VG VB.2024.00554 vom 23. Oktober 2025 — Liechtensteinische Stiftung als Erbin

Eine liechtensteinische Stiftung, die als eingesetzte Alleinerbin sämtliche Aktien an einer Immobiliengesellschaft übernahm, war keine gesetzliche Erbin im Sinne von Art. 7 lit. a BewG. Ihr Erwerb der Aktien unterstand der Bewilligungspflicht, da die Gesellschaft nach Art. 4 Abs. 1 lit. e BewG eine Immobiliengesellschaft war. Die beherrschende Stellung nach Art. 6 BewG wurde durch die Alleinbeteiligung der Stiftung an der Gesellschaft begründet (E. 2.2, 2.3).

Einschlägig für: Art. 6 (beherrschende Stellung); Art. 4 Abs. 1 lit. e (Immobiliengesellschaft); Art. 7 lit. a (gesetzliche Erben)

III. Immobilienfonds und Immobilien-SICAV (Abs. 4 und 5)

Die Abs. 4 und 5 wurden durch das BG vom 28. September 2012 eingefügt und sind seit dem 1. März 2013 in Kraft. Die Rechtsprechung zu diesen Bestimmungen ist noch spärlich. Die Vermutungstatbestände orientieren sich an den für juristische Personen geltenden Regeln (Abs. 2) und setzen voraus, dass sowohl die Verwaltung als auch die Fondsleitung von Personen im Ausland wahrgenommen werden.

Letzte Aktualisierung: 2026-08-29