Art. 6 — Beherrschende Stellung

Art. 6 BewG — Beherrschende Stellung

Wortlaut

1 Eine Person im Ausland hat eine beherrschende Stellung inne, wenn sie aufgrund ihrer finanziellen Beteiligung, ihres Stimmrechts oder aus anderen Gründen allein oder gemeinsam mit anderen Personen im Ausland die Verwaltung oder Geschäftsführung entscheidend beeinflussen kann.

2 Die Beherrschung einer juristischen Person durch Personen im Ausland wird vermutet, wenn diese:

a. mehr als einen Drittel des Aktien-, Stamm- oder Genossenschaftskapitals besitzen;

b. über mehr als einen Drittel der Stimmen in der General- oder Gesellschafterversammlung verfügen;

c. die Mehrheit des Stiftungsrates oder der Begünstigten einer Stiftung des privaten Rechts stellen;

d. der juristischen Person rückzahlbare Mittel zur Verfügung stellen, die mehr als die Hälfte der Differenz zwischen den Aktiven der juristischen Person und ihren Schulden gegenüber nicht bewilligungspflichtigen Personen ausmachen.

3 Die Beherrschung einer Kollektiv- oder Kommanditgesellschaft durch Personen im Ausland wird vermutet, wenn eine oder mehrere von ihnen:

a. unbeschränkt haftende Gesellschafter sind;

b. der Gesellschaft als Kommanditäre Mittel zur Verfügung stellen, die einen Drittel der Eigenmittel der Gesellschaft übersteigen;

c. der Gesellschaft oder unbeschränkt haftenden Gesellschaftern rückzahlbare Mittel zur Verfügung stellen, die mehr als die Hälfte der Differenz zwischen den Aktiven der Gesellschaft und ihren Schulden gegenüber nicht bewilligungspflichtigen Personen ausmachen.

4 Die Beherrschung eines Immobilienfonds durch Personen im Ausland wird vermutet, wenn dessen Verwaltung im Sinne dieses Gesetzes von einer Person im Ausland wahrgenommen wird und die Fondsleitung eine Person im Ausland ist.

5 Die Beherrschung einer Immobilien-SICAV durch Personen im Ausland wird vermutet, wenn deren Verwaltung im Sinne dieses Gesetzes von einer Person im Ausland wahrgenommen wird und Personen im Ausland:

a. über mehr als ein Drittel der Stimmen für das Unternehmeraktienkapital verfügen;

b. die Mehrheit des Verwaltungsrats stellen;

c. rückzahlbare Mittel zur Verfügung stellen, die mehr als die Hälfte der Differenz zwischen den Aktiven des Anlegeraktienkapitals der Immobilien-SICAV und ihren Schulden gegenüber nicht bewilligungspflichtigen Personen ausmachen.

Fassung gemäss Ziff. I des BG vom 8. Okt. 2004 (Abs. 2 lit. a), Anhang Ziff. 1 des BG vom 28. Sept. 2012 (Abs. 4 und 5); in Kraft seit 1. Jan. 1985.

I. Überblick und Bedeutung

Art. 6 BewG konkretisiert die Durchbrechung der rechtlichen Selbständigkeit von inländischen juristischen Personen (Art. 5 Abs. 1 lit. c BewG). Die Bestimmung legt fest, unter welchen Voraussetzungen eine in der Schweiz domizilierte juristische Person als «Person im Ausland» gilt, weil Personen im Ausland eine beherrschende Stellung innehaben.

Art. 6 Abs. 1 definiert den allgemeinen Begriff der beherrschenden Stellung, während die Abs. 2–5 Vermutungstatbestände für bestimmte Gesellschaftsformen enthalten. Die Vermutungstatbestände sind gesetzliche Indizien: Sie können widerlegt werden, umgekehrt kann eine beherrschende Stellung auch vorliegen, wenn keiner der Vermutungstatbestände erfüllt ist (Mühllbach/Geissmann, N. 2 zu Art. 6 BewG).

II. Allgemeiner Begriff der beherrschenden Stellung (Abs. 1)

Art. 6 Abs. 1 BewG definiert die beherrrchende Stellung funktionell: Eine Person im Ausland hat eine beherrschende Stellung inne, wenn sie die Verwaltung oder Geschäftsführung entscheidend beeinflussen kann. Die Definition ist weit gefasst und erfasst nicht nur die Mehrheit der Kapitalanteile oder Stimmen, sondern auch schuldrechtliche Vereinbarungen, die einen massgebenden Einfluss vermitteln (Abs. 2 lit. c des Wortlauts, der die Vermutung konkretisiert).

Massgebend ist die gesamte Einflussnahme, nicht bloss die formelle Kapitalbeteiligung. Auch eine Minderheitsbeteiligung kann eine beherrschende Stellung begründen, wenn sie mit entsprechenden vertraglichen Einflussrechten verbunden ist.

III. Vermutungstatbestände für juristische Personen (Abs. 2)

a) Kapitalbeteiligung (lit. a)

Die Vermutung greift ein, wenn Personen im Ausland mehr als einen Drittel des Aktien-, Stamm- oder Genossenschaftskapitals besitzen. Die Drittelgrenze ist niedriger als die Mehrheitsgrenze, weil bereits ein Drittel der Kapitalanteile einen erheblichen Einfluss auf die Gesellschaftsbeschlüsse vermitteln kann.

b) Stimmrechtsmehrheit (lit. b)

Über mehr als einen Drittel der Stimmen in der General- oder Gesellschafterversammlung verfügen. Die Stimmenmehrheit kann von der Kapitalbeteiligung abweichen, namentlich wenn stimmrechtslose Aktien oder Mehrstimmrechtsaktien bestehen.

c) Stiftung (lit. c)

Bei Stiftungen des privaten Rechts wird die beherrschende Stellung vermutet, wenn Personen im Ausland die Mehrheit des Stiftungsrates oder der Begünstigten stellen. Diese Bestimmung wurde durch BGer 2C_437/2024 (Trust-Fall) relevant: Stiftungen können als juristisches Gebilde zwischen das Grundstück und die ausländische Person eingefügt werden und unterliegen dann der Bewilligungspflicht, auch wenn die Begünstigten nahe Angehörige sind (BGer 2C_437/2024 E. 5.6, 5.7).

Praxisbeispiel — Stiftung als eingesetzte Erbin: In ZH VG VB.2024.00554 befasste sich das Zürcher Verwaltungsgericht mit einer liechtensteinischen Stiftung, die als eingesetzte Alleinerbin sämtliche Aktien an einer Immobiliengesellschaft übernommen hatte. Die Stiftung war keine gesetzliche Erbin und ihr Erwerb unterstand der Bewilligungspflicht, da die Immobiliengesellschaft nach Art. 4 Abs. 1 lit. e BewG qualifiziert war.

d) Finanzierung (lit. d)

Die Vermutung greift ein, wenn Personen im Ausland der juristischen Person rückzahlbare Mittel zur Verfügung stellen, die mehr als die Hälfte der Differenz zwischen den Aktiven und den Schulden gegenüber nicht bewilligungspflichtigen Personen ausmachen. Dieser Tatbestand erfasst die indirekte Finanzierung: Wer das Eigenkapital einer Gesellschaft massgeblich über Darlehen stellt, hat einen beherrschenden finanziellen Einfluss.

IV. Kollektiv- und Kommanditgesellschaften (Abs. 3)

Die Vermutungstatbestände für Kollektiv- und Kommanditgesellschaften sind strenger als für juristische Personen:

• lit. a: Bereits die Stellung als unbeschränkt haftender Gesellschafter begründet die Vermutung der beherrschenden Stellung, da unbeschränkt haftende Gesellschafter die Geschäftsführung innehaben.
• lit. b: Kommanditäre, die der Gesellschaft Mittel zur Verfügung stellen, die einen Drittel der Eigenmittel übersteigen.
• lit. c: Rückzahlbare Mittel, die mehr als die Hälfte der Differenz zwischen Aktiven und Schulden gegenüber nicht bewilligungspflichtigen Personen ausmachen.

V. Immobilienfonds und Immobilien-SICAV (Abs. 4 und 5)

Die Abs. 4 und 5 wurden durch das BG vom 28. September 2012 (in Kraft seit 1. März 2013) eingefügt, um die Durchbrechung der rechtlichen Selbständigkeit auch auf Immobilienfonds und Immobilien-SICAV zu erstrecken.

Immobilienfonds (Abs. 4)

Die Beherrschung eines Immobilienfonds wird vermutet, wenn dessen Verwaltung von einer Person im Ausland wahrgenommen wird und die Fondsleitung eine Person im Ausland ist. Es gelten somit kumulative Voraussetzungen.

Immobilien-SICAV (Abs. 5)

Für Immobilien-SICAV gelten ähnliche Vermutungstatbestände wie für juristische Personen (Abs. 2), ergänzt um die Voraussetzung, dass die Verwaltung von einer Person im Ausland wahrgenommen wird:

• lit. a: Mehr als ein Drittel der Stimmen für das Unternehmeraktienkapital.
• lit. b: Mehrheit des Verwaltungsrats.
• lit. c: Rückzahlbare Mittel, die mehr als die Hälfte der Differenz zwischen Anlegeraktienkapital und Schulden gegenüber nicht bewilligungspflichtigen Personen ausmachen.

VI. Widerlegung der Vermutung

Die gesetzlichen Vermutungen von Art. 6 Abs. 2–5 BewG sind widerleglich: Die betroffene Gesellschaft kann nachweisen, dass trotz Vorliegens eines Vermutungstatbestands keine beherrschende Stellung von Personen im Ausland besteht. Die Beweislast liegt bei der Gesellschaft. Gelingt der Nachweis nicht, bleibt die Vermutung bestehen und die Gesellschaft gilt als Person im Ausland (Art. 5 Abs. 1 lit. c BewG).

Praxisbeispiel — Vertrauensschutz: In LU VWG V-10-257 (Teil 2) hielt das Luzerner Verwaltungsgericht fest, dass eine bereits zum Zeitpunkt der Gründung ausländisch beherrschte Immobiliengesellschaft aus ihrer vorbehaltlosen Eintragung im Handelsregister keinen Vertrauensschutz im nachträglichen Feststellungsverfahren ableiten kann.

VII. Verhältnis zu Art. 5 Abs. 1 lit. c und Art. 4

Art. 6 BewG konkretisiert den Begriff der beherrschenden Stellung in Art. 5 Abs. 1 lit. c BewG. Liegt eine beherrschende Stellung nach Art. 6 vor, gilt die inländische juristische Person als «Person im Ausland» und unterliegt dem Erwerbsbegriff von Art. 4 BewG. Die Durchbrechung der rechtlichen Selbständigkeit bewirkt, dass der Erwerb von Anteilen an der inländischen Gesellschaft als Grundstückserwerb im Sinne von Art. 4 Abs. 1 lit. e BewG qualifiziert werden kann.

Leitentscheide

Literatur

• Mühllbach/Geissmann, Grundstückerwerb in der Schweiz durch Personen im Ausland, Kommentar zum BewG, 2. Aufl., Bern 2022, N. 1 ff. zu Art. 6 BewG.
• Trandafir, Andrea, Lex Koller: acquisitions indirectes, 2019, S. 267 ff.
• Zwifel, Thomas Urs, Ausländische Investitionen in schweizerische Kapitalgesellschaften, 2025, N. 533 ff.

Letzte Aktualisierung: 2026-08-29