Rechtsprechung zu Art. 5 BewG

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I. Wohnsitzbegriff und Aufenthaltsbewilligung (lit. a)

BGE 136 II 405 — Wohnsitz nach Art. 5 Abs. 1 lit. a BewG

Das Bundesgericht prüfte die Voraussetzung des rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitzes in der Schweiz nach Art. 5 Abs. 1 lit. a BewG. Der Wohnsitz muss rechtmässig (gültige Aufenthaltsbewilligung) und tatsächlich (effective Präsenz mit Absicht dauernden Verbleibens) in der Schweiz begründet sein. Die blosse Absicht, den Wohnsitz in die Schweiz zu verlegen, reicht nicht aus. Die Aufenthaltsbewilligung nach Art. 2 Abs. 2 BewV ist Voraussetzung für den rechtmässigen Wohnsitz (E. 4.2, 4.4, 4.5, 4.6).

Einschlägig für: Abs. 1 lit. a (rechtmässiger und tatsächlicher Wohnsitz; Aufenthaltsbewilligung)

ZH VG VB.2019.00460 vom 19. November 2020 — Wohnsitz eines Studierenden

Der bewilligungsfreie Grundstückerwerb durch einen EU-/EFTA-Ausländer setzt dessen Wohnsitznahme in der Schweiz voraus. Gemäss Art. 23 Abs. 1 zweiter Halbsatz ZGB begründet der Aufenthalt zum Zweck der Ausbildung für sich allein keinen Wohnsitz — dies ist eine widerlegbare Vermutung. Erforderlich für eine Wohnsitzverlegung sind eine enge Beziehung zum Studienort und eine starke Lockerung der Beziehungen zum bisherigen Wohnsitz. Indizien, die für die Wohnsitznahme am Studienort sprechen, sind etwa eine regelmässige Erwerbstätigkeit oder eine gemeinsame Wohnung mit der eigenen Familie am Studienort (E. 2.3, 3.3).

Einschlägig für: Abs. 1 lit. a (Wohnsitzbegriff bei Studierenden; widerlegbare Vermutung nach Art. 23 ZGB)

SG VG B 2018/202 vom 23. Mai 2019 — Absicht dauernden Verbleibens

Die Begründung eines Wohnsitzes im Sinne von Art. 5 Abs. 1 lit. a BewG verlangt eine deutliche Entscheidung. Die Absicht dauernden Verbleibens — und nicht bloss die Absicht, den Lebensmittelpunkt in die Schweiz zu verlegen — ist gefordert. Wer nicht bereit ist, die Konsequenzen einer Wohnsitznahme in der Schweiz (namentlich Steuerfolgen im Ausland) zu tragen, begründet keinen Wohnsitz im Sinne des BewG.

Einschlägig für: Abs. 1 lit. a (Wohnsitzbegriff; Absicht dauernden Verbleibens)

SG VG B 2015/152 vom 30. Mai 2017 — Tatsächlicher Wohnsitz im Zeitpunkt des Erwerbs

Der bewilligungsfreie Erwerb einer Hauptwohnung setzt den tatsächlichen Wohnsitz in der Schweiz im Zeitpunkt des Erwerbs voraus. Die blosse Absicht, nach Sanierung des Gebäudes dort einen Wohnsitz zu begründen, genügt nicht. Die Gesamtumstände müssen belegen, dass der Erwerber bereits im Zeitpunkt des Erwerbs seinen Lebensmittelpunkt in die Schweiz verlegt hat oder dies unmittelbar beabsichtigt.

Einschlägig für: Abs. 1 lit. a (tatsächlicher Wohnsitz im Erwerbszeitpunkt)

ZH BRK BRGE-I-0185/2013 vom 13. Dezember 2013 — Bedingte Feststellung der Nichtbewilligungspflicht

Bei noch fehlender Aufenthaltsbewilligung kann die Feststellung der Nichtbewilligungspflicht nur bedingt, unter der Auflage der rechtzeitigen Beschaffung der Aufenthaltsbewilligung, getroffen werden. Die Aufenthaltsbewilligung nach Art. 2 Abs. 2 BewV ist zwingende Voraussetzung für den rechtmässigen Wohnsitz im Sinne von Art. 5 Abs. 1 lit. a BewG.

Einschlägig für: Abs. 1 lit. a (Aufenthaltsbewilligung als Voraussetzung); bedingte Feststellung

II. Juristische Personen mit Sitz im Ausland (lit. b)

BGer 2C_1041/2016 vom 28. September 2017 — Sitz im Ausland und Bewilligungspflicht

Juristische Personen, die ihren statutarischen oder tatsächlichen Sitz im Ausland haben, gelten nach Art. 5 Abs. 1 lit. b BewG als Personen im Ausland. Der Erwerb von Grundstücken durch solche Gesellschaften unterliegt der Bewilligungspflicht. Massgebend für den Sitz ist sowohl der statutarische als auch der tatsächliche Sitz — bereits einer von beiden im Ausland genügt (E. 4.2).

Einschlägig für: Abs. 1 lit. b (juristische Personen mit Sitz im Ausland)

III. Durchbrechung der rechtlichen Selbständigkeit (lit. c)

LU VWG V-10-257 vom 22. Februar 2011 — Ausländisch beherrschte Gesellschaft; Vertrauensschutz

Eine juristische Person mit Sitz in der Schweiz, die aufgrund der Beteiligungsverhältnisse an ihr ausländisch beherrscht ist, gilt als Person im Ausland (Art. 5 Abs. 1 lit. c BewG). Von ihr getätigte Grundstückerwerbe unterliegen der Bewilligungspflicht nach BewG. Aus der vorbehaltlosen Eintragung im Handelsregister kann eine bereits zum Zeitpunkt ihrer Gründung ausländisch beherrschte Immobiliengesellschaft keinen Vertrauensschutz im nachträglichen Feststellungsverfahren nach BewG für sich ableiten (Teil 2).

Einschlägig für: Abs. 1 lit. c (beherrschende Stellung; Vertrauensschutz); Art. 6 (Vermutung der beherrschenden Stellung)

ZH VG VB.2011.00120 vom 30. Juni 2011 — Wohnsitzfeststellung und beherrschende Stellung

Der zivilrechtliche Wohnsitz bzw. der Lebensmittelpunkt eines Aktionärs einer Immobiliengesellschaft liegt nicht in der Schweiz, wenn die Person im Ausland domiziliert ist und keine ausreichenden Bezüge zur Schweiz nachweist. Die Bewilligungsbehörde kam zu Recht zum Schluss, dass der Aktionär als Person im Ausland im Sinne von Art. 5 Abs. 1 lit. a BewG zu erachten ist. Vertrauensschutz kann unter bestimmten Umständen eingreifen, wenn die Behörden die bewilligungsrelevante Wohnsitzfrage nicht rechtzeitig abgeklärt haben (E. 4, 6, 7, 8.3.1).

Einschlägig für: Abs. 1 lit. a und c (Wohnsitzfeststellung; beherrschende Stellung)

IV. Strohmänner und Treuhänder (lit. d)

BGer 2C_1070/2016 vom 3. Oktober 2017 — Wirtschaftliche Betrachtungsweise

Zur Verhinderung von Umgehungsgeschäften ist bei der Prüfung der Bewilligungspflicht eine wirtschaftliche Betrachtungsweise einzunehmen. Art. 5 Abs. 1 lit. d BewG erfasst natürliche und juristische Personen, die nicht nach lit. a, abis oder c als Personen im Ausland gelten, wenn sie ein Grundstück für Rechnung von Personen im Ausland erwerben. Massgebend ist, wessen Rechnung der Erwerb erfolgt (E. 4.3).

Einschlägig für: Abs. 1 lit. d (Strohmänner, Treuhänder, wirtschaftliche Betrachtungsweise)

BGer 2C_437/2024 vom 5. Februar 2026 — Trust als juristisches Gebilde

Die Übertragung eines Grundstücks auf einen Trust fällt unter den Erwerbsbegriff von Art. 4 Abs. 1 lit. g BewG. Für die subjektive Seite ist massgebend, ob die Trustees oder Beneficiaries als Personen im Ausland im Sinne von Art. 5 BewG gelten. Der Trust selbst ist nicht rechtsfähig und kann nicht als Person im Ausland qualifiziert werden — massgebend sind die am Trustverhältnis beteiligten natürlichen Personen (E. 3.2.1, 3.2.3).

Einschlägig für: Abs. 1 lit. d (wirtschaftliche Betrachtungsweise bei Trusts); Art. 4 Abs. 1 lit. g

Letzte Aktualisierung: 2026-08-29