Art. 5 — Personen im Ausland

Art. 5 BewG — Personen im Ausland

Wortlaut

1 Als Personen im Ausland gelten:

a. die folgenden Personen, sofern sie ihren rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitz nicht in der Schweiz haben:

1. Staatsangehörige der Mitgliedstaaten der Europäischen Union oder der Europäischen Freihandelsassoziation,

2. Staatsangehörige des Vereinigten Königreichs von Grossbritannien und Nordirlands, die von Artikel 22 Ziffer 2 des Abkommens vom 25. Februar 2019 zwischen der Schweizerischen Eidgenossenschaft und dem Vereinigten Königreich von Grossbritannien und Nordirland über die Rechte der Bürgerinnen und Bürger infolge des Austritts des Vereinigten Königreichs aus der Europäischen Union und des Wegfalls des Freizügigkeitsabkommens erfasst werden;

abis. Staatsangehörige anderer ausländischer Staaten, die nicht das Recht haben, sich in der Schweiz niederzulassen;

b. juristische Personen oder vermögensfähige Gesellschaften ohne juristische Persönlichkeit, die ihren statutarischen oder tatsächlichen Sitz im Ausland haben;

c. juristische Personen oder vermögensfähige Gesellschaften ohne juristische Persönlichkeit, die ihren statutarischen und tatsächlichen Sitz in der Schweiz haben und in denen Personen im Ausland eine beherrschende Stellung innehaben;

d. natürliche und juristische Personen sowie vermögensfähige Gesellschaften ohne juristische Persönlichkeit, die nicht Personen im Ausland nach den Buchstaben a, abis und c sind, wenn sie ein Grundstück für Rechnung von Personen im Ausland erwerben.

2 … (aufgehoben)

Fassung gemäss Ziff. I des BG vom 30. April 1997 (lit. a, Abs. 2 aufgehoben), Ziff. I 2 des BG vom 8. Okt. 1999 zum Freizügigkeitsabkommen (lit. a Ziff. 1, abis, d), Anhang Ziff. 1 des BB vom 25. Sept. 2020 (lit. a Ziff. 2); in Kraft seit 1. Jan. 1985.

I. Überblick und Bedeutung

Art. 5 BewG definiert den persönlichen Anwendungsbereich des Lex Koller. Die Bestimmung legt fest, wer als «Person im Ausland» gilt und damit dem grundsätzlichen Bewilligungserfordernis nach Art. 2 Abs. 1 BewG untersteht. Die Bewilligungspflicht weist eine objektive Seite (Art. 4 BewG: Erwerb eines Grundstücks) und eine subjektive Seite (Art. 5 f. BewG: Personen im Ausland) auf; beide müssen kumulativ vorliegen (BGer 2C_437/2024 E. 3.1.2; BGer 2C_168/2023 E. 3.1).

Der persönliche Anwendungsbereich ist abschliessend geregelt: Nur wer in eine der Kategorien von Art. 5 Abs. 1 fällt, gilt als Person im Ausland. Die Aufzählung ist nicht analogiefähig (Mühllbach/Geissmann, N. 1 zu Art. 5 BewG).

II. Natürliche Personen mit Wohnsitz im Ausland (lit. a und abis)

a) EU-/EFTA-Staatsangehörige und UK-Staatsangehörige (lit. a)

Art. 5 Abs. 1 lit. a BewG definiert als Personen im Ausland EU-/EFTA-Staatsangehörige (Ziff. 1) sowie UK-Staatsangehörige, die vom Abkommen über die Rechte der Bürgerinnen und Bürger erfasst werden (Ziff. 2), sofern sie ihren rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitz nicht in der Schweiz haben.

Massgebend ist der zivilrechtliche Wohnsitz nach Art. 23 ZGB: Danach hat den Wohnsitz einer Person der Ort, an dem sie mit der Absicht dauernden Verbleibens verweilt. Der Wohnsitz muss rechtmässig und tatsächlich in der Schweiz begründet sein. Die blosse Absicht, den Wohnsitz in die Schweiz zu verlegen, reicht nicht aus — erforderlich ist der effective Aufenthalt mit rechtsgültiger Aufenthaltsbewilligung (BGE 136 II 405 E. 4.2, 4.4).

Wohnsitzbegriff: Der Wohnsitz nach Art. 5 Abs. 1 lit. a BewG setzt voraus, dass die Person über eine Aufenthaltsbewilligung (B, C, Ci) verfügt (Art. 2 Abs. 2 BewV). Ein Aufenthalt mit L-Bewilligung (Kurzaufenthalt) oder ohne Aufenthaltsbewilligung begründet keinen rechtmässigen Wohnsitz im Sinne von Art. 5 BewG.

b) Aufenthalt zum Zweck der Ausbildung

Gemäss Art. 23 Abs. 1 zweiter Halbsatz ZGB begründet der Aufenthalt zum Zweck der Ausbildung für sich allein keinen Wohnsitz. Dies ist eine widerlegbare Vermutung: Indizien, die trotz der gesetzlichen Vermutung für die Wohnsitznahme am Studienort sprechen, sind etwa eine regelmässige Erwerbstätigkeit oder eine gemeinsame Wohnung mit der eigenen Familie am Studienort (ZH VG VB.2019.00460 E. 2.3).

c) Drittstaatsangehörige ohne Niederlassungsrecht (lit. abis)

Art. 5 Abs. 1 lit. abis BewG erfasst Staatsangehörige anderer ausländischer Staaten, die nicht das Recht haben, sich in der Schweiz niederzulassen. Im Gegensatz zu EU-/EFTA-Staatsangehörigen genügt für diese Personen bereits das Fehlen des Niederlassungsrechts — sie sind personen im Ausland, auch wenn sie sich mit einer Aufenthaltsbewilligung in der Schweiz aufhalten. Nur wer über eine Niederlassungsbewilligung (C-Ausweis) verfügt, fällt nicht unter lit. abis.

III. Juristische Personen mit Sitz im Ausland (lit. b)

Art. 5 Abs. 1 lit. b BewG erfasst juristische Personen oder vermögensfähige Gesellschaften ohne juristische Persönlichkeit, die ihren statutarischen oder tatsächlichen Sitz im Ausland haben. Massgebend ist der Sitz nach Schweizer Gesellschaftsrecht (Art. 154 OR für die AG, Art. 795 OR für die GmbH) oder nach dem anwendbaren ausländischen Recht.

Eine juristische Person mit doppeltem Sitz (statutarisch im Ausland, tatsächlich in der Schweiz) fällt unter lit. b, da bereits der statutarische Sitz im Ausland genügt. Die alternativ kumulative Formulierung («statutarischen oder tatsächlichen Sitz») stellt sicher, dass weder Sitzverlagerungen noch Briefkastensitze im Ausland die Bewilligungspflicht umgehen können (Mühllbach/Geissmann, N. 9 zu Art. 5 BewG).

IV. Durchbrechung der rechtlichen Selbständigkeit (lit. c)

Art. 5 Abs. 1 lit. c BewG unterstellt juristische Personen mit Sitz in der Schweiz der Bewilligungspflicht, wenn Personen im Ausland eine beherrschende Stellung innehaben. Diese Bestimmung verhindert, dass ausländische Personen den Erwerb über eine Schweizer Gesellschaft umgehen, deren Anteile mehrheitlich in ausländischer Hand sind.

Beherrschende Stellung

Die beherrschende Stellung wird nach Art. 6 BewG vermutet oder festgestellt. Eine beherrschende Stellung liegt namentlich vor, wenn Personen im Ausland:

• die Mehrheit der Stimmen in der obersten Gesellschafterversammlung halten (Art. 6 Abs. 1 lit. a BewG);
• die Mehrheit der Sitze im Verwaltungsrat oder in der Direktion besetzen (Art. 6 Abs. 1 lit. b BewG);
• aufgrund schuldrechtlicher Vereinbarungen einen massgebenden Einfluss auf die Gesellschaft ausüben können (Art. 6 Abs. 1 lit. c BewG).

Vertrauensschutz

Aus der vorbehaltlosen Eintragung im Handelsregister kann eine ausländisch beherrschte Immobiliengesellschaft keinen Vertrauensschutz im nachträglichen Feststellungsverfahren nach BewG ableiten. Das Zürcher Verwaltungsgericht hielt fest, dass die anwaltlich nicht vertretenen Aktionäre zwar weder gegenüber dem Handelsregisteramt noch gegenüber der Bewilligungsbehörde unrichtige Angaben zum Wohnsitz gemacht hatten; es wäre aber Aufgabe der Behörden gewesen, die Wohnsitzfrage im Rahmen der Untersuchungspflicht abzuklären (ZH VG VB.2011.00120 E. 6, 7; LU VWG V-10-257 Teil 2).

V. Strohmänner und Treuhänder (lit. d)

Art. 5 Abs. 1 lit. d BewG erfasst natürliche und juristische Personen, die nicht nach lit. a, abis oder c als Personen im Ausland gelten, wenn sie ein Grundstück für Rechnung von Personen im Ausland erwerben. Diese Bestimmung richtet sich gegen Strohmänner und Treuhänder, die im eigenen Namen, aber für Rechnung einer ausländischen Person handeln.

Massgebend ist die wirtschaftliche Betrachtungsweise: Es ist danach zu fragen, welche Befugnisse der ausländischen Person am Grundstück zukommen sollen (Art. 1 BewV; BGE 107 Ib 12 E. 4). Die Bestimmung verhindert, dass der Erwerb über einen in der Schweiz domizilierten Strohmann die Bewilligungspflicht umgeht.

VI. Wohnsitzbegriff

Der Wohnsitzbegriff von Art. 5 Abs. 1 lit. a BewG richtet sich nach Art. 23 ZGB. Der Wohnsitz muss rechtmässig (gültige Aufenthaltsbewilligung) und tatsächlich (effective Präsenz) in der Schweiz begründet sein.

Praxisbeispiel — Fehlender tatsächlicher Wohnsitz: In BGE 136 II 405 verneinte das Bundesgericht den rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitz einer EU-Staatsangehörigen in der Schweiz. Die Aufenthaltsbewilligung allein genügt nicht — massgebend ist der tatsächliche Aufenthalt mit der Absicht dauernden Verbleibens (E. 4.2, 4.5, 4.6).

Praxisbeispiel — Wohnsitzbegründung mit Absicht: In SG VG B 2018/202 hielt das St. Galler Verwaltungsgericht fest, dass die Begründung eines Wohnsitzes eine deutliche Entscheidung verlangt — die Absicht dauernden Verbleibens, nicht nur die Absicht, den Lebensmittelpunkt zu verlegen. Wer nicht bereit ist, die Konsequenzen einer Wohnsitznahme in der Schweiz (namentlich Steuerfolgen im Ausland) zu tragen, begründet keinen Wohnsitz im Sinne von Art. 5 Abs. 1 lit. a BewG.

Praxisbeispiel — Bedingte Feststellung: In ZH BRK BRGE-I-0185/2013 befasste sich das Zürcher Baurekursgericht mit der bedingten Feststellung der Nichtbewilligungspflicht bei noch fehlender Aufenthaltsbewilligung. Die Aufenthaltsbewilligung nach Art. 2 Abs. 2 BewV ist Voraussetzung für den rechtmässigen Wohnsitz im Sinne von Art. 5 Abs. 1 lit. a BewG.

VII. Verhältnis zu Art. 2 Abs. 2 (Ausnahmen)

Personen, die nach Art. 5 Abs. 1 als Personen im Ausland gelten, können gleichwohl vom Erwerb bewilligungsfrei sein, wenn eine der Ausnahmen von Art. 2 Abs. 2 BewG greift (Betriebsstätte, Hauptwohnung). Dies betrifft namentlich EU-/EFTA-Staatsangehörige mit Wohnsitz in der Schweiz (Art. 2 Abs. 2 lit. a BewG).

Leitentscheide

Literatur

• Mühllbach/Geissmann, Grundstückerwerb in der Schweiz durch Personen im Ausland, Kommentar zum BewG, 2. Aufl., Bern 2022, N. 1 ff. zu Art. 5 BewG.
• Genna, Gian Sandro, Personen im Ausland und schweizerisches Grundeigentum, in: HAP Ausländerrecht, 3. Aufl. 2022, S. 1687 ff.
• Schöbi, Felix, BewG und EU-Recht, in: Ausländerrecht, 2009, S. 939 ff.

Letzte Aktualisierung: 2026-08-29