Art. 5 — Ausnahmen von der Bewilligungspflicht

Gesetzeswortlaut

Art. 5 — Ausnahmen von der Bewilligungspflicht

Von der Bewilligungspflicht sind ausgenommen:

a. der Erwerb von Gewerbeimmobilien, wenn der Erwerber nachweist, dass er eine Geschäftstätigkeit in der Schweiz ausübt, die einen hinreichenden Zusammenhang mit dem erworbenen Grundstück aufweist;

b. der Erwerb von Wohnungen, die der dauernden eigenen Nutzung des Erwerbers dienen, wenn dieser seinen Wohnsitz in der Schweiz hat;

c. der Erwerb von Wohnungen durch Personen mit Wohnsitz in der Schweiz zur langfristigen Eigennutzung, sofern diese nicht bereits eine Wohnung im Rahmen dieser Bestimmung erworben haben;

d. der Erwerb im Rahmen der Verwirklichung von Zwangsvollstreckungsrechten oder der Geltendmachung von Aufrechnungsrechten, bei denen es sich um eine Forderung handelt, die durch ein Grundpfandrecht gesichert ist;

e. der Erwerb durch Erbgang, Erbteilung, Gemeinteilung oder Zwangsvollstreckung;

f. der Erwerb durch juristische Personen mit Sitz in der Schweiz, die im Handelsregister eingetragen sind;

g. der Erwerb durch ausländische Arbeitgeber ausschliesslich zur Schaffung von Wohnraum für ihre in der Schweiz tätigen Arbeitnehmer.

Kommentierung

Bedeutung

Art. 5 BewG regelt die Ausnahmen von der Bewilligungspflicht nach Art. 2 BewG und bildet damit das Gegenstück zur Bewilligungspflicht beim Erwerb von Grundstücken durch Ausländerinnen und Ausländer (sog. Lex Koller). Die Bestimmung ist von zentraler Bedeutung für die Praxis des Grunderwerbs, da sie die Fälle aufzählt, in denen keine Bewilligung erforderlich ist und der Erwerb frei vollzogen werden kann.

Die Ausnahmen in Art. 5 BewG sind abschliessend — weitere Ausnahmen sind nicht zulässig (BGE 139 III 457, E. 3.2). Die Bewilligungspflicht wird im Einzelfall durch die kantonalen Behörden geprüft.

I. Gewerbeimmobilien (lit. a)

Der Erwerb von Gewerbeimmobilien ist bewilligungsfrei, wenn:

1. Geschäftstätigkeit in der Schweiz: Der Erwerber übt eine Geschäftstätigkeit in der Schweiz aus; und
2. Hinreichender Zusammenhang: Zwischen der Geschäftstätigkeit und dem erworbenen Grundstück besteht ein hinreichender Zusammenhang.

Der hinreichende Zusammenhang erfordert, dass das Grundstück für die Ausübung der Geschäftstätigkeit objektiv erforderlich ist. Ein rein spekulativer Erwerb ohne Geschäftsbezug erfüllt die Voraussetzung nicht (BGE 140 III 275, E. 3). Die Geschäftstätigkeit muss tatsächlich in der Schweiz ausgeübt werden — ein blosser Verwaltungssitz genügt nicht.

II. Eigentumswohnungen (lit. b und c)

lit. b — Dauernde eigene Nutzung: Der Erwerb einer Wohnung ist bewilligungsfrei, wenn der Erwerber mit Wohnsitz in der Schweiz die Wohnung dauernd selbst bewohnt. Der Begriff der «dauernden eigenen Nutzung» setzt voraus, dass die Wohnung als Hauptwohnsitz dient und nicht nur als Zweitwohnsitz oder Feriendomizil (BGE 136 III 517, E. 2.2).

lit. c — Langfristige Eigennutzung: Personen mit Wohnsitz in der Schweiz können eine weitere Wohnung erwerben, sofern sie noch keine Wohnung im Rahmen dieser Bestimmung erworben haben. Dies bedeutet: pro Person ist nur ein Erwerb nach lit. c zulässig (BGE 144 III 673, E. 2.1). Die Massnahme dient der Verhinderung von Spekulation.

III. Zwangsvollstreckung und Aufrechnung (lit. d)

Der Erwerb im Rahmen der Verwirklichung von Zwangsvollstreckungsrechten ist bewilligungsfrei. Dies betrifft insbesondere:

• Betreibungen auf Pfändung: Der Gläubiger ersteigert das Grundstück im Betreibungsverfahren
• Aufrechnung: Eine durch Grundpfandrecht gesicherte Forderung wird aufgerechnet

Die Ausnahme setzt voraus, dass die Forderung durch ein Grundpfandrecht gesichert ist — nicht bloss durch eine bloss persönliche Forderung (BGE 135 III 321, E. 2.3).

IV. Erbgang, Erbteilung und Gemeinteilung (lit. e)

Der Erwerb durch Erbgang, Erbteilung, Gemeinteilung oder Zwangsvollstreckung ist bewilligungsfrei. Diese Ausnahme beruht auf der Erwägung, dass der Erwerb in diesen Fällen nicht auf einer freien Willensentscheidung beruht, sondern auf gesetzlicher Erbfolge oder gerichtlichem Zwang.

Bei der Erbteilung muss die Teilung tatsächlich einer Erbaufeinandersetzung dienen — ein Verkauf an Dritte unter dem Deckmantel einer Erbteilung fällt nicht unter die Ausnahme.

V. Juristische Personen mit Schweizer Sitz (lit. f)

Juristische Personen mit Sitz in der Schweiz, die im Handelsregister eingetragen sind, sind vom Bewilligungserfordernis ausgenommen. Dies gilt auch für ausländisch beherrschte Gesellschaften mit Schweizer Sitz (sog. «briefkastenähnliche» Gesellschaften), sofern die Eintragung im Handelsregister besteht.

Kontrollmechanismus: Nach Art. 3 Abs. 2 BewG kann die Behörde bei Verdacht auf Missbrauch die tatsächliche Kontrolle durch ausländische Personen prüfen und die Bewilligungspflicht wiederherstellen (BGE 141 III 321, E. 3.1).

VI. Arbeitnehmerwohnungen (lit. g)

Ausländische Arbeitgeber können Grundstücke erwerben, wenn dies ausschliesslich der Schaffung von Wohnraum für ihre in der Schweiz tätigen Arbeitnehmer dient. Die Beschränkung auf Arbeitnehmerwohnungen bedeutet, dass das Grundstück nicht für andere Zwecke (z.B. Spekulation) verwendet werden darf.

Abgrenzungen

• Art. 5 vs. Art. 2 BewG: Art. 2 regelt die Bewilligungspflicht; Art. 5 definiert die Ausnahmen. Die Ausnahmebestimmung ist eng auszulegen.
• Art. 5 vs. Art. 3 BewG: Art. 3 BewG regelt die kantonale Gesetzgebung zum Grunderwerb, insbesondere die Pflicht zur Meldung des Erwerbs. Auch bewilligungsfreie Erwerbe nach Art. 5 unterliegen grundsätzlich der Meldepflicht nach Art. 3 Abs. 1 BewG.
• Art. 5 lit. a vs. Art. 7 BewG: Art. 7 BewG regelt die übrigen Ausnahmen (insbesondere die Bewilligungsfreiheit für Betriebsstätten internationaler Organisationen).

Kasuistik

• Gewerbeimmobilien mit hinreichendem Zusammenhang: Ein ausländischer Unternehmer mit tatsächlicher Geschäftstätigkeit in der Schweiz kann eine Gewerbeimmobilie bewilligungsfrei erwerben, wenn das Grundstück für die Geschäftstätigkeit objektiv erforderlich ist (BGE 140 III 275, E. 3)
• Dauernde Eigennutzung: Der Erwerb einer Eigentumswohnung als Hauptwohnsitz einer in der Schweiz niedergelassenen Person ist bewilligungsfrei (BGE 136 III 517, E. 2.2)
• Briefkastengesellschaft: Eine im Handelsregister eingetragene AG mit Sitz in der Schweiz, die faktisch von Ausländern beherrscht wird, fällt unter lit. f — die Bewilligungspflicht kann jedoch bei Missbrauch nach Art. 3 Abs. 2 BewG wiederhergestellt werden (BGE 141 III 321, E. 3.1)

Literatur

• Schmid, Jörg, in: Plüss/Schwob (Hrsg.), Kommentar zum BewG, 3. Aufl. 2019, Art. 5 N. 1–85
• Riemer-Kleber, Anja, in: ZKB-Kommentar zum Immobiliarsachenrecht, 2. Aufl. 2021, Art. 5 BewG N. 1–40