Rechtsprechung zu Art. 4 BewG

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I. Objektive und subjektive Seite der Bewilligungspflicht

BGer 2C_437/2024 vom 5. Februar 2026 — Objektive und subjektive Seite; Trust und BewG

Die Bewilligungspflicht weist kumulativ eine objektive Seite (Art. 4 BewG: «Erwerb eines Grundstücks») und eine subjektive Seite (Art. 5 f. BewG: «Personen im Ausland») auf. Die in Art. 1 BewG zum Ausdruck kommende Zielstellung (Überfremdungsverhinderung) ist der einzige Gesetzeszweck. Die Ausnahmen von der Bewilligungspflicht (Art. 7 BewG) sind restriktiv auszulegen. Die Übertragung eines Grundstücks auf einen Trust ist bewilligungspflichtig, da es sich um einen indirekten Erwerb handelt: Der Trust ist ein juristisches Gebilde, das zwischen das zu erwerbende Objekt und den Erwerber eingefügt wird. Die in Art. 7 lit. b BewG vorausgesetzte persönliche Eigenschaft (Verwandtschaft, Ehegatte) besteht bei einem Trust von vornherein nicht (E. 3.1.1, 3.1.2, 5.6, 5.7).

Einschlägig für: Abs. 1 lit. g (Auffangtatbestand, indirekter Erwerb); Abs. 1 lit. a (direkter Erwerb); Art. 7 lit. b (Ausnahme für nahe Angehörige)

BGer 2C_168/2023 vom 5. Juni 2024 — Kumulative Voraussetzungen

Die Bewilligungspflicht setzt kumulativ eine objektive Seite (Art. 4 BewG) und eine subjektive Seite (Art. 5 f. BewG) voraus. Fehlt eine der beiden, ist der Erwerb nicht bewilligungspflichtig (E. 3.1).

Einschlägig für: Allgemeine Grundsätze des Erwerbsbegriffs

II. Immobiliengesellschaften (lit. e)

ZH VG VB.2024.00554 vom 23. Oktober 2025 — Tatsächlicher Zweck nach Gesamtumständen

Für die Bestimmung, ob eine Gesellschaft «den tatsächlichen Zweck zum Erwerb von Grundstücken hat» im Sinn von Art. 4 Abs. 1 lit. e BewG, ist zwingend eine Beurteilung der Gesamtumstände anzustellen. Diese Beurteilung beschränkt sich — entgegen zahlreichen Stimmen in der Lehre — nicht auf eine Prüfung des wertmässigen Anteils bewilligungspflichtiger Grundstücke an den Gesamtaktiven der Gesellschaft. Massgebend sind auch der Verwaltungsaufwand, die Wertschwankungen des Wertschriftenportfolios, die Zwecksetzung der Gesellschaft, das Testament des Mitgründers sowie die besondere Zwecksetzung der Erbin. Dass eine Gesellschaft angeblich keinen weiteren Erwerb von Immobilien beabsichtigt, ist unerheblich (E. 4, 5.2, 5.3).

Einschlägig für: Abs. 1 lit. e (Immobiliengesellschaften, tatsächlicher Zweck)

BGer 2C_1041/2016 vom 28. September 2017 — Immobiliengesellschaft und eigentümerähnliche Stellung

Das Bundesgericht bestätigte, dass der Erwerb von Aktien einer Immobiliengesellschaft im engeren Sinn durch eine Person im Ausland bewilligungspflichtig ist (Art. 4 Abs. 1 lit. e BewG). Für die Qualifikation als Immobiliengesellschaft ist der tatsächliche Zweck massgebend, nicht der statutarische. Ergänzend kann Art. 4 Abs. 1 lit. g BewG eingreifen, wenn der Erwerb anderer Rechte eine ähnliche Stellung wie die Eigentümerin verschafft (E. 7.3).

Einschlägig für: Abs. 1 lit. e und g (Immobiliengesellschaften, Auffangtatbestand)

LU VWG V-10-257 vom 22. Februar 2011 — Ausländisch beherrschte Immobiliengesellschaft; Vertrauensschutz

Eine juristische Person mit Sitz in der Schweiz, die aufgrund der Beteiligungsverhältnisse an ihr ausländisch beherrscht ist, gilt als Person im Ausland. Von ihr getätigte Grundstückerwerbe unterliegen der Bewilligungspflicht nach BewG. Aus ihrer vorbehaltlosen Eintragung im Handelsregister kann eine bereits zum Zeitpunkt ihrer Gründung ausländisch beherrschte Immobiliengesellschaft keinen Vertrauensschutz im nachträglichen Feststellungsverfahren ableiten.

Einschlägig für: Abs. 1 lit. e (Immobiliengesellschaften); Art. 5 Abs. 1 lit. c (ausländische Beherrschung)

ZH BRK BRGE-I-0039/2014 vom 4. April 2014 — Zweckänderung und Partizipationsscheine

Für die Annahme bzw. den Zeitpunkt der Zweckänderung einer Betriebsstätte-Immobiliengesellschaft in eine Gesellschaft, deren Zweck der Erwerb und das Halten von nicht bewilligungsfrei erwerbbaren Immobilien ist, ist die Änderung des tatsächlichen und statutarischen Zwecks ausschlaggebend. Die baupolizeiliche Zulassung von Wohnnutzung ist demgegenüber unerheblich. Die Beteiligung mittels Partizipationsscheinen an einer Immobiliengesellschaft ist bewilligungspflichtig. Die Zweckänderung einer bestehenden Gesellschaft kommt dem Erwerb von Grundstücken durch die Person im Ausland gleich (Lückenfüllung; E. 5, 7, 8.1, 8.4).

Einschlägig für: Abs. 1 lit. e (Zweckänderung); Partizipationsscheine

ZH VG VB.2011.00120 vom 30. Juni 2011 — Anteilserwerb bei Immobiliengesellschaft

Der Erwerb eines jeden — auch noch so kleinen — Anteils an einer nicht börsenkotierten Immobiliengesellschaft durch eine Person im Ausland stellt einen bewilligungspflichtigen Grundstückerwerb im Sinne des BewG dar. Die Bewilligungspflicht entfällt einzig im Fall einer Kapitalerhöhung, die die Stellung des Erwerbers nicht verstärkt. Vertrauensschutz kann unter bestimmten Umständen eingreifen, wenn die Bewilligungsbehörde den Erwerb zuvor als bewilligungsfrei eingestuft hatte (E. 5, 6–8).

Einschlägig für: Abs. 1 lit. e (Anteilserwerb, Kapitalerhöhung); Vertrauensschutz

III. Eigentümerähnliche Stellung (lit. g)

BGE 142 II 481 — Finanzierung durch ausländischen Ehegatten

Das Bundesgericht fasste die Rechtsprechung zu den Sachverhalten zusammen, die von Art. 4 Abs. 1 lit. g BewG i.V.m. Art. 1 Abs. 2 lit. b BewV erfasst werden (E. 3.1–3.3). Der Erwerb eines Grundstücks durch eine Schweizer Staatsangehörige, der nicht nur aus Eigenmitteln ihres ausländischen Ehegatten, sondern auch durch einen ausschliesslich aufgrund des Einkommens des Ehegatten gewährten Bankkredit finanziert wird, verschafft dem Ehegatten eine ähnliche Stellung wie dem Eigentümer im Sinne der genannten Bestimmungen; folglich besteht eine Bewilligungspflicht (E. 3.4–3.6). Eine Finanzierung von 80 % oder mehr durch die ausländische Person begründet eine Vermutung für die eigentümerähnliche Stellung.

Einschlägig für: Abs. 1 lit. g (Auffangtatbestand, Finanzierung, eigentümerähnliche Stellung)

BGer 2C_854/2012 vom 12. März 2013 — Eigentümerähnliche Stellung und wirtschaftliche Betrachtungsweise

Das Bundesgericht bestätigte, dass Art. 4 Abs. 1 lit. g BewG i.V.m. Art. 1 Abs. 2 lit. b BewV eine wirtschaftliche Betrachtungsweise verlangt. Massgebend ist, welche Befugnisse der ausländischen Person am Grundstück zukommen. Der Erwerb eines Grundstücks durch eine Schweizer Gesellschaft, das indirekt durch eine ausländische Person finanziert und beherrscht wird, kann eine ähnliche Stellung wie dem Eigentümer verschaffen und damit bewilligungspflichtig sein (E. 5.3).

Einschlägig für: Abs. 1 lit. g (wirtschaftliche Betrachtungsweise, Auffangtatbestand)

BGer 2C_1070/2016 vom 3. Oktober 2017 — Umgehungsgeschäfte und wirtschaftliche Betrachtungsweise

Zur Verhinderung von Umgehungsgeschäften ist bei der Prüfung der Bewilligungspflicht eine wirtschaftliche Betrachtungsweise einzunehmen. Es ist danach zu fragen, welche Befugnisse der betreffenden Person am Grundstück zukommen sollen. Jeder treuhänderische Erwerb und jede Zwischenschaltung eines juristischen Gebildes zwischen das Grundstück und die ausländische Person ist als Umgehung zu qualifizieren (E. 4.3).

Einschlägig für: Abs. 1 lit. g (Umgehung, wirtschaftliche Betrachtungsweise)

IV. Betriebsstätte und Wohnanteil (lit. a i.V.m. Art. 2 Abs. 2)

BGer 2C_286/2025 vom 31. März 2026 — Bewilligungsfreier Erwerb einer Betriebsstätte

Das Bewilligungsgesetz beschränkt den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, um die Überfremdung des einheimischen Bodens zu verhindern (Art. 1 BewG). Bei der Auslegung der bewilligungsfreien Erwerbstatbestände (Art. 2 Abs. 2 lit. a, Abs. 3 BewG) ist auch der raumplanungs- und baurechtlichen Situation Rechnung zu tragen (E. 3.1, 5.5). Die Wohnanteilsvorschriften im Rahmen des bewilligungsfreien Erwerbs einer Betriebsstätte sind restriktiv auszulegen.

Einschlägig für: Art. 2 Abs. 2 (bewilligungsfreier Erwerb); Gesetzeszweck (Art. 1)

BGer 2C_1103/2018 vom 18. Mai 2020 — Bewilligungspflicht bei gemischter Nutzung

Der Erwerb von Grundstücken, die nicht nach Art. 2 Abs. 2 lit. a BewG bewilligungsfrei erworben werden können, unterliegt der Bewilligungspflicht. Die Bewilligungsfreiheit nach Art. 2 Abs. 2 lit. a BewG setzt voraus, dass das Grundstück als Betriebsstätte im Sinne des BewG qualifiziert. Gemischte Nutzungen (Betriebsstätte und nicht bewilligungsfreie Nutzungen) können die Bewilligungspflicht für den gesamten Erwerb auslösen.

Einschlägig für: Art. 2 Abs. 2 (Betriebsstätte); Art. 4 Abs. 1 (Erwerbsbegriff)

V. Sitzverlegung ins Ausland (Abs. 2)

BGer 2C_589/2020 vom 22. März 2021 — Sitzverlegung und Bewilligungspflicht

Verlegt eine juristische Person ihren Sitz ins Ausland und behält sie Rechte an einem Grundstück, das nicht bewilligungsfrei erworben werden kann, so gilt dies als Erwerb eines Grundstücks im Sinne von Art. 4 Abs. 2 BewG. Die Bestimmung verhindert die Umgehung der Bewilligungspflicht durch blosse Sitzverlegung.

Einschlägig für: Abs. 2 (Sitzverlegung ins Ausland)

Letzte Aktualisierung: 2026-08-29