Art. 4 — Erwerb von Grundstücken

Art. 4 BewG — Erwerb von Grundstücken

Wortlaut

1 Als Erwerb eines Grundstückes gilt:

a. der Erwerb des Eigentums, eines Baurechts, eines Wohnrechts oder der Nutzniessung an einem Grundstück;

b. die Beteiligung an einer vermögensfähigen Gesellschaft ohne juristische Persönlichkeit, deren tatsächlicher Zweck der Erwerb von Grundstücken ist;

c. der Erwerb des Eigentums oder der Nutzniessung an einem Anteil an einem Immobilienfonds, dessen Anteilscheine auf dem Markt nicht regelmässig gehandelt werden, oder an einem ähnlichen Vermögen;

cbis. der Erwerb des Eigentums oder der Nutzniessung an einer Aktie einer Immobilien-SICAV, deren Aktien auf dem Markt nicht regelmässig gehandelt werden, oder an einem ähnlichen Vermögen;

e. der Erwerb des Eigentums oder der Nutzniessung an einem Anteil an einer juristischen Person, deren tatsächlicher Zweck der Erwerb von Grundstücken ist, sofern die Anteile dieser juristischen Person nicht an einer Börse in der Schweiz kotiert sind;

f. die Begründung und Ausübung eines Kaufs-, Vorkaufs- oder Rückkaufsrechts an einem Grundstück oder an einem Anteil im Sinne der Buchstaben b, c und e;

g. der Erwerb anderer Rechte, die dem Erwerber eine ähnliche Stellung wie dem Eigentümer eines Grundstückes verschaffen.

2 Als Erwerb eines Grundstückes gilt auch, wenn eine juristische Person oder eine vermögensfähige Gesellschaft ohne juristische Persönlichkeit ihren statutarischen oder tatsächlichen Sitz ins Ausland verlegt und Rechte an einem Grundstück beibehält, das nicht nach Artikel 2 Absatz 2 Buchstabe a bewilligungsfrei erworben werden kann.

Fassung gemäss Ziff. I des BG vom 30. April 1997 (lit. b, e, f, Abs. 2), Ziff. I des BG vom 8. Okt. 2004 (lit. e), Anhang Ziff. 1 des BG vom 28. Sept. 2012 (lit. c, cbis); in Kraft seit 1. Jan. 1985.

I. Überblick und Bedeutung

Art. 4 BewG definiert den Erwerbsbegriff des Lex Koller. Die Bewilligungspflicht weist eine objektive Seite (Art. 4 BewG: «Erwerb eines Grundstücks») und eine subjektive Seite (Art. 5 f. BewG: «Personen im Ausland») auf; beide müssen kumulativ vorliegen (BGer 2C_437/2024 E. 3.1.2; BGer 2C_168/2023 E. 3.1).

Der Erwerbsbegriff ist weit und wirtschaftlich zu verstehen: Nicht nur der direkte Eigentumserwerb, sondern jeder Vorgang, der einer Person im Ausland eine eigentümerähnliche Stellung an einem Schweizer Grundstück verschafft, fällt unter das BewG (Art. 4 Abs. 1 lit. g BewG; BGE 142 II 481 E. 3.1; BGE 107 Ib 12 E. 4). Das Gesetz will Umgehungsgeschäfte verhindern; massgebend ist die wirtschaftliche Realität, nicht die zivilrechtliche Form.

II. Direkter Erwerb dinglicher Rechte (lit. a)

Art. 4 Abs. 1 lit. a BewG erfasst den direkten Erwerb dinglicher Rechte an einem Grundstück:

• Eigentum: Der klassische Kaufvertrag über ein Grundstück.
• Baurecht: Die Bestellung eines Baurechts fällt ebenso unter die Bewilligungspflicht wie dessen Übertragung.
• Wohnrecht: Das Wohnrecht nach Art. 776 ZGB ist ein dingliches Nutzungsrecht und damit bewilligungspflichtig.
• Nutzniessung: Die Nutzniessung nach Art. 745 ff. ZGB verschafft der nutzniessenden Person die umfassende Nutzungsbefugnis und fällt unter lit. a.

Nicht erfasst sind reine Miet- und Pachtverträge, die kein eigentumsähnliches Nutzungsrecht begründen (Mühllbach/Geissmann, N. 3 zu Art. 4 BewG).

III. Beteiligung an Gesellschaften ohne juristische Persönlichkeit (lit. b)

Art. 4 Abs. 1 lit. b BewG unterstellt die Beteiligung an einer vermögensfähigen Gesellschaft ohne juristische Persönlichkeit der Bewilligungspflicht, wenn deren tatsächlicher Zweck der Erwerb von Grundstücken ist. Erfasst werden namentlich einfache Gesellschaften, Kollektiv- und Kommanditgesellschaften, die Grundstücke halten. Die Beteiligung an einer solchen Gesellschaft ist bewilligungspflichtig, unabhängig von der Höhe der Beteiligung — auch der Erwerb eines noch so kleinen Anteils löst die Bewilligungspflicht aus (ZH VG VB.2011.00120 E. 5).

IV. Immobilienfonds und Immobilien-SICAV (lit. c und cbis)

Immobilienfonds (lit. c)

Art. 4 Abs. 1 lit. c BewG erfasst den Erwerb von Anteilen an einem Immobilienfonds, dessen Anteilscheine auf dem Markt nicht regelmässig gehandelt werden. Massgebend ist die Handelbarkeit der Anteilscheine: Werden die Papiere regelmässig an einer Börse gehandelt, fällt der Erwerb nicht unter lit. c (und wird allenfalls über die Durchbrechung der rechtlichen Selbständigkeit nach Art. 6 BewG erfasst).

Immobilien-SICAV (lit. cbis)

Die durch das Finanzdienstleistungsgesetz eingefügte Bestimmung des Art. 4 Abs. 1 lit. cbis BewG erfasst den Erwerb von Aktien einer Immobilien-SICAV, deren Aktien auf dem Markt nicht regelmässig gehandelt werden, sowie an einem ähnlichen Vermögen. Die Regelung schliesst die nach der Aufhebung von lit. d (früher: Erwerb von Aktien einer Immobiliengesellschaft mit beherrschendem ausländischem Einfluss) entstandene Lücke für nicht börsenkotierte Immobilien-SICAV (AS 2013 585).

V. Immobiliengesellschaften (lit. e)

Grundsatz

Art. 4 Abs. 1 lit. e BewG ist die zentrale Bestimmung zum indirekten Grundstückserwerb über juristische Personen: Der Erwerb von Eigentum oder Nutzniessung an einem Anteil an einer juristischen Person, deren tatsächlicher Zweck der Erwerb von Grundstücken ist, ist bewilligungspflichtig, sofern die Anteile nicht an einer Schweizer Börse kotiert sind.

Eine juristische Person ist eine Immobiliengesellschaft im engeren Sinn, wenn ihr tatsächlicher Zweck der Erwerb von Grundstücken ist (Art. 4 Abs. 1 lit. e BewG i.V.m. Art. 1 Abs. 1 lit. a BewV). Massgebend ist der tatsächliche, nicht der statutarische Zweck (BGer 2C_1041/2016 E. 4.2).

Tatsächlicher Zweck — Gesamtumstände

Für die Bestimmung, ob eine Gesellschaft «den tatsächlichen Zweck zum Erwerb von Grundstücken hat», ist zwingend eine Beurteilung der Gesamtumstände anzustellen. Diese Beurteilung beschränkt sich — entgegen zahlreichen Stimmen in der Lehre — nicht auf eine Prüfung des wertmässigen Anteils bewilligungspflichtiger Grundstücke an den Gesamtaktiven der Gesellschaft (ZH VG VB.2024.00554 E. 4).

Das Zürcher Verwaltungsgericht hielt in diesem Leitentscheid fest, dass für die Qualifikation als Immobiliengesellschaft auch der Verwaltungsaufwand, die Wertschwankungen des Wertschriftenportfolios, die Zwecksetzung bis zum Tod des Mitgründers, dessen Testament sowie die besondere Zwecksetzung der Stiftung als Erbin zu berücksichtigen sind. Massgebend ist, ob das Immobiliengeschäft den tatsächlichen Zweck der Gesellschaft darstellt — nicht allein, ob bewilligungspflichtige Grundstücke einen bestimmten Anteil an den Aktiven ausmachen (ZH VG VB.2024.00554 E. 5.2, 5.3).

Börsenkotierte Gesellschaften

Anteile an einer an einer Schweizer Börse kotierten Gesellschaft fallen nicht unter lit. e, selbst wenn es sich um eine Immobiliengesellschaft handelt. Die Börsenkotierung garantiert die Handelbarkeit und Transparenz der Anteile und schliesst die Bewilligungspflicht nach lit. e aus. Eine allfällige Durchbrechung der rechtlichen Selbständigkeit nach Art. 6 BewG bleibt vorbehalten.

Zweckänderung

Die Zweckänderung einer bestehenden Gesellschaft, in die eine Person im Ausland investiert ist, von einer Betriebsstätte-Immobiliengesellschaft in eine Gesellschaft, deren Zweck der Erwerb und das Halten von nicht bewilligungsfrei erwerbbaren Immobilien ist, kommt dem Erwerb von Grundstücken durch die Person im Ausland gleich. Diese Lückenfüllung ergibt sich aus dem wirtschaftlichen Erwerbsbegriff des BewG (ZH BRK BRGE-I-0039/2014 E. 8.4).

Anteilserwerb bei Gesellschaftsgründung

Auch der Erwerb von Anteilen im Rahmen der Gründung einer Immobiliengesellschaft durch eine Person im Ausland fällt unter Art. 4 Abs. 1 lit. e BewG. Die Bewilligungspflicht entfällt einzig im Fall einer Kapitalerhöhung, die die Stellung des Erwerbers nicht verstärkt (ZH VG VB.2011.00120 E. 5).

VI. Kauf-, Vorkaufs- und Rückkaufsrechte (lit. f)

Art. 4 Abs. 1 lit. f BewG unterstellt die Begründung und Ausübung von Kaufs-, Vorkaufs- und Rückkaufsrechten an einem Grundstück oder an einem Anteil im Sinne der Buchstaben b, c und e der Bewilligungspflicht. Erfasst werden sowohl die Bestellung des Rechts als auch dessen Ausübung. Nicht erfasst sind blosse Ankaufsoptionen, die keine dingliche Wirkung entfalten (Mühllbach/Geissmann, N. 10 zu Art. 4 BewG).

VII. Eigentümerähnliche Stellung — Auffangtatbestand (lit. g)

Art. 4 Abs. 1 lit. g BewG ist der Auffangtatbestand: Er erfasst den Erwerb anderer Rechte, die dem Erwerber eine ähnliche Stellung wie dem Eigentümer eines Grundstücks verschaffen. Die Bestimmung soll Umgehungsgeschäfte verhindern, die unter keine der übrigen lit. a–f subsumiert werden können.

Finanzierung durch ausländischen Ehegatten

BGE 142 II 481 klärt, dass der Erwerb eines Grundstücks durch eine Schweizer Staatsangehörige, der nicht nur aus Eigenmitteln ihres ausländischen Ehegatten, sondern auch durch einen ausschliesslich aufgrund des Einkommens des Ehegatten gewährten Bankkredit finanziert wird, dem Ehegatten eine ähnliche Stellung wie dem Eigentümer verschafft. Die Bewilligungspflicht nach Art. 4 Abs. 1 lit. g BewG i.V.m. Art. 1 Abs. 2 lit. b BewV ist in diesem Fall bejaht worden (E. 3.4–3.6).

Das Bundesgericht fasste in BGE 142 II 481 die bisherige Rechtsprechung zu den Sachverhalten zusammen, die von Art. 4 Abs. 1 lit. g BewG i.V.m. Art. 1 Abs. 2 lit. b BewV erfasst werden (E. 3.1–3.3), und entschied, dass bei einer Finanzierung von 80 % oder mehr durch die ausländische Person eine Vermutung für die eigentümerähnliche Stellung spricht (BGer 2C_854/2012 E. 5.3; BGer 2C_1093/2015 E. 3.4).

Umgehung durch Trust

Die Übertragung eines Grundstücks auf einen Trust fällt unter den Erwerbsbegriff von Art. 4 Abs. 1 lit. g BewG. Ein Trust ist ein juristisches Gebilde ohne Rechtspersönlichkeit, das zwischen das zu erwerbende Objekt und den Erwerber eingefügt wird. Der Erwerb erfolgt damit nicht unmittelbar und kann nicht über Art. 7 lit. b BewG privilegiert werden. Entscheidend ist, dass der Trust ein rechtliches Sondervermögen darstellt und die Ferienwohnung infolge der Zwischenschaltung dieses Gebildes nicht direkt auf eine natürliche Person übergeht (BGer 2C_437/2024 E. 5.6, 5.7).

Als zwingend anwendbares Recht findet das BewG ungeachtet des Haager Trust-Übereinkommens Anwendung (Art. 16 Abs. 1 HTÜ; BGer 2C_409/2009 E. 3).

Wirtschaftliche Betrachtungsweise

Massgebend für die Beurteilung der Bewilligungspflicht ist eine wirtschaftliche Betrachtungsweise: Es ist danach zu fragen, welche Befugnisse der betreffenden Person am Grundstück zukommen sollen (Art. 1 BewV; BGE 107 Ib 12 E. 4; BGer 2C_1070/2016 E. 4.3; BGer 2C_1041/2016 E. 7.3).

VIII. Sitzverlegung ins Ausland (Abs. 2)

Art. 4 Abs. 2 BewG erfasst den Sonderfall der Sitzverlegung: Verlegt eine juristische Person oder eine vermögensfähige Gesellschaft ohne juristische Persönlichkeit ihren statutarischen oder tatsächlichen Sitz ins Ausland und behält sie Rechte an einem Grundstück, das nicht nach Art. 2 Abs. 2 lit. a BewG bewilligungsfrei erworben werden kann, so gilt dies als Erwerb eines Grundstücks.

Die Bestimmung verhindert, dass eine in der Schweiz domizilierte Gesellschaft, die Grundstücke hält, durch blosse Sitzverlegung ins Ausland der Bewilligungspflicht entzogen wird. Massgebend ist der Zeitpunkt der Sitzverlegung: War der Erwerb des Grundstücks bewilligungsfrei (z. B. als Betriebsstätte nach Art. 2 Abs. 2 lit. a BewG), löst die Sitzverlegung keine Bewilligungspflicht aus.

IX. Verhältnis zu den Ausnahmen (Art. 2 Abs. 2, Art. 7 BewG)

Die objektive Seite der Bewilligungspflicht (Art. 4 BewG) und die subjektive Seite (Art. 5 f. BewG) müssen kumulativ vorliegen. Liegt ein Erwerbstatbestand nach Art. 4 vor, ist weiter zu prüfen, ob eine Ausnahme von der Bewilligungspflicht greift:

• Art. 2 Abs. 2 BewG: Nutzungsbezogene Ausnahmen (Betriebsstätte, Hauptwohnung).
• Art. 7 BewG: Personenbezogene Ausnahmen (gesetzliche Erben, Verwandte, etc.).

Die Ausnahmen sind restriktiv auszulegen (BGer 2C_437/2024 E. 3.1.4). Ein von der Bewilligungspflicht ausgenommener Erwerb fällt nicht in den Anwendungsbereich der Bewilligungsgründe (Art. 8 f. BewG; BGer 2C_437/2024 E. 5.5).

Leitentscheide

Literatur

• Mühllbach/Geissmann, Grundstückerwerb in der Schweiz durch Personen im Ausland, Kommentar zum BewG, 2. Aufl., Bern 2022.
• Trandafir, Andrea, Lex Koller: acquisitions indirectes, 2019.
• Grisel, Emmanuel, Le trust en Suisse, 2020.
• Mayer, Thomas M., Die Behandlung von Trusts im Rahmen der Lex Koller, in: AJP 2017, S. 46 ff.
• Venturi-Zen-Ruffinen, Marie-Noëlle, Lex Koller et Trusts, in: AJP 2009, S. 1126 ff.
• Genna, Gian Sandro, Personen im Ausland und schweizerisches Grundeigentum, in: HAP Ausländerrecht, 3. Aufl. 2022, S. 1687 ff.

Letzte Aktualisierung: 2026-08-29