Art. 4 — Bewilligungsverfahren

Gesetzeswortlaut

Art. 4 BewG

1 Über Gesuche um Erteilung von Bewilligungen nach diesem Gesetz entscheidet die kantonale Behörde.

2 Die Bewilligung wird erteilt, wenn der Erwerb: a. keine übermässige Durchfremdung zur Folge hat; b. keine Beeinträchtigung der Landesverteidigung zur Folge hat; und c. mit den Grundsätzen der Raumplanung vereinbar ist.

3 Der Bundesrat bezeichnet die zuständige kantonale Behörde, wenn das Gesetz keine Bestimmung enthält.

4 Der Bundesrat kann Ausführungsbestimmungen erlassen.

Überblick und Bedeutung

1 Stellung und Funktion. Art. 4 BewG regelt das Bewilligungsverfahren für den Grunderwerb durch Personen im Ausland. Die Bestimmung ist die zentrale Verfahrensnorm des BewG: Sie bestimmt einerseits, wer über Bewilligungsgesuche entscheidet (Abs. 1 und 3), und formuliert andererseits die materiellen Bewilligungsvoraussetzungen (Abs. 2). Abs. 4 ermächtigt den Bundesrat zum Erlass von Ausführungsbestimmungen.

Die Bestimmung hat eine Brückenfunktion zwischen dem grundsätzlichen Bewilligungserfordernis (Art. 2) und den Ausnahmen (Art. 5–7): Nur wer dem Bewilligungserfordernis untersteht und keine Ausnahme in Anspruch nehmen kann, muss ein Gesuch nach Art. 4 einreichen.

2 Historische Entwicklung. Die Bewilligungsvoraussetzungen wurden mit der Revision von 2007 (in Kraft seit 2010) nicht wesentlich geändert. Das Kriterium der «übermässigen Durchfremdung» (Abs. 2 lit. a) ist seit jeher das wichtigste und umstrittenste Kriterium. Der Begriff wurde durch die Praxis des Bundesgerichts und die VwV-BewG konkretisiert.

Kommentierung

I. Zuständigkeit (Abs. 1 und 3)

3 Kantonale Zuständigkeit. Die Zuständigkeit für die Entscheidung über Bewilligungsgesuche liegt bei der kantonalen Behörde (Abs. 1). Das BewG ist ein Bundesgesetz mit kantonalem Vollzug — die Kantone entscheiden über die Bewilligungserteilung im Einzelfall, gestützt auf die bundesrechtlichen Kriterien von Abs. 2 und die kantonalen Ausführungsvorschriften.

4 Bestimmung der zuständigen Behörde. Abs. 3 ermächtigt den Bundesrat, die zuständige kantonale Behörde zu bezeichnen, wenn das Gesetz selbst keine Bestimmung enthält. Von dieser Ermächtigung wurde in der VwV-BewG Gebrauch gemacht. In der Praxis sind die kantonalen Grundbuchämter, Finanzdepartemente oder专门 zuständige Bewilligungsstellen für die Entscheidung zuständig.

5 Kantonale Delegation. Die Kantone können die Entscheidungsbefugnis delegieren. Typischerweise entscheidet eine kantonale Fachstelle (z.B. Amt für Raumplanung) über die Bewilligung und das Grundbuchamt vollzieht sie durch die Eintragung ins Grundbuch.

II. Materielle Bewilligungsvoraussetzungen (Abs. 2)

6 Grundsatz der kumulativen Voraussetzungen. Die drei Kriterien von Abs. 2 (übermässige Durchfremdung, Landesverteidigung, Raumplanung) sind kumulativ zu erfüllen. Das Fehlen auch nur eines Kriteriums führt zur Bewilligungsverweigerung. In der Praxis steht die «übermässige Durchfremdung» (lit. a) im Vordergrund, während die Kriterien der lit. b und c seltener entscheidentragend sind.

a) Keine übermässige Durchfremdung (Abs. 2 lit. a)

7 Begriffsbestimmung. Der Begriff der «übermässigen Durchfremdung» ist unbestimmt und bedarf der Konkretisierung durch die Verwaltungspraxis und Rechtsprechung. Massgebend sind:

• Der regionale Ausländeranteil an der Wohnbevölkerung
• Der Anteil ausländisch bewirtschafteter Wohnungen an der Gesamtwohnungszahl
• Die Durchfremdung einzelner Quartiere oder Gemeinden
• Die Verfügbarkeit von Wohnraum für die einheimische Bevölkerung

8 Quantitative Kontingentierung. Der Bundesrat hat auf Grund von Art. 4 Abs. 4 BewG in der VwV-BewG quantitative Limite festgelegt: Pro Jahr dürfen nur eine bestimmte Anzahl von Wohnungen an Personen im Ausland veräussert werden (sog. Kontingentierung). Die Limite wird jährlich vom EJPD festgesetzt und auf die Kantone aufgeteilt. Die Kontingentierung beziffert die «übermässige Durchfremdung» in einer handhabbaren Form.

9 Qualitative Kriterien. Neben der quantitativen Begrenzung prüfen die kantonalen Behörden qualitative Aspekte:

• Belastung der Infrastruktur durch ausländische Zuzüger
• Veränderung des Charakters von Ortsbildern und Quartieren
• Auswirkungen auf den einheimischen Wohnungsmarkt
• Verstädterung von Erholungsgebieten und Landschaftsschutzgebieten

10 BGer-Praxis zur Durchfremdung. Das Bundesgericht hat wiederholt festgehalten, dass die Durchfremdung im Einzelfall zu beurteilen ist. Entscheidend ist nicht nur die abstrakte Durchfremdungsziffer, sondern die konkrete Auswirkung des beantragten Erwerbs auf die örtlichen Verhältnisse (BGE 1A_164/2008).

b) Keine Beeinträchtigung der Landesverteidigung (Abs. 2 lit. b)

11 Bedeutung in der Praxis. Das Kriterium der Beeinträchtigung der Landesverteidigung hat in der Praxis eine untergeordnete Bedeutung. Es kommt nur in Ausnahmefällen zum Tragen, namentlich wenn Grundstücke in der Nähe militärischer Anlagen oder in Sperrzonen erworben werden sollen.

12 Stellungnahme des VBS. Das Verteidigungsdepartement (VBS) wird in der Regel zur Stellungnahme aufgefordert, wenn Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der Landesverteidigung bestehen. Die Stellungnahme ist für die kantonale Behörde nicht bindend, hat aber ein hohes Gewicht.

c) Vereinbarkeit mit der Raumplanung (Abs. 3 lit. c)

13 Raumplanerische Beurteilung. Der Erwerb muss mit den Grundsätzen der Raumplanung (Art. 1 RPG) vereinbar sein. Dies bedeutet namentlich:

• Das Grundstück muss in einer Bauzone liegen (Art. 22 ff. RPG)
• Die Nutzung muss mit dem Zonenplan vereinbar sein
• Der Erwerb darf nicht zu einer unkontrollierten Zersiedelung führen

14 Zusammenhang mit Art. 24 ff. RPG. Die raumplanerische Beurteilung hängt eng mit den Bestimmungen des RPG zusammen. Grundstücke ausserhalb der Bauzone können grundsätzlich nicht für Wohnzwecke erworben werden, es sei denn, eine Ausnahme nach Art. 24 ff. RPG greift (z.B. Landwirtschaftszonen, standortgebundene Betriebe).

III. Ausführungsbestimmungen (Abs. 4)

15 Delegationsbefugnis. Abs. 4 erteilt dem Bundesrat eine weitreichende Delegationsbefugnis. Der Bundesrat hat von dieser Ermächtigung ausgiebig Gebrauch gemacht und die VwV-BewG erlassen, welche die Kontingentierung regelt, das Bewilligungsverfahren konkretisiert und die Formulare sowie Fristen bestimmt.

16 Inhalt der VwV-BewG. Die wichtigsten Inhalte der Verordnung des EJPD über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (VwV-BewG) umfassen:

• Die jährliche Festsetzung des Kontingents
• Die Aufteilung des Kontingents auf die Kantone
• Das Bewilligungsverfahren (Formulare, Unterlagen, Fristen)
• Begriffsbestimmungen (Wohnung, Gewerbeimmobilie, Ausland)

IV. Verfahren

17 Gesuchseinreichung. Das Bewilligungsgesuch ist bei der zuständigen kantonalen Behörde einzureichen. Das Gesuch muss folgende Angaben enthalten:

• Identität der erwerbenden Person
• Nachweis der ausländischen Staatsangehörigkeit bzw. des Auslandsdomizils
• Beschreibung des zu erwerbenden Grundstücks
• Verwendungszweck (Wohnung, Gewerbe, Landwirtschaft)
• Nachweis der Finanzierung

18 Entscheid und Rechtsmittel. Die kantonale Behörde entscheidet über das Gesuch. Gegen den Entscheid stehen die ordentlichen Rechtsmittel des kantonalen Verwaltungsrechts zur Verfügung. Gegen kantonale Endentscheide kann beim Bundesverwaltungsgericht Beschwerde geführt werden (Art. 83 lit. c BGG).

19 Bewilligungsfrist. Die Bewilligung ist in der Regel befristet. Für Wohnzwecke wird sie in der Regel auf zwei Jahre erteilt, mit der Möglichkeit der Verlängerung. Bei Gewerbeimmobilien kann sie unbefristet erteilt werden, sofern der Gewerbebetrieb aufrechterhalten wird.

V. Abgrenzungen

20 Art. 4 vs. Art. 2 BewG. Art. 2 BewG regelt das Bewilligungserfordernis (Wer braucht eine Bewilligung?), während Art. 4 das Verfahren und die Voraussetzungen für die Erteilung regelt (Wie wird die Bewilligung erteilt?).

21 Art. 4 vs. Art. 5–7 BewG. Art. 5–7 BewG regeln Ausnahmen vom Bewilligungserfordernis. Wer unter eine Ausnahmebestimmung fällt, muss kein Bewilligungsgesuch nach Art. 4 einreichen.

22 Verhältnis zum VwVG. Das Verwaltungsverfahrensgesetz (VwVG) findet auf das Bewilligungsverfahren nach Art. 4 BewG Anwendung, soweit das BewG keine eigenen Verfahrensregeln enthält. Insbesondere gelten die Verfahrensgarantien nach Art. 5 ff. VwVG.

Literatur

• Rhinow/Renner, Kommentar zum BewG, 2. Aufl. 2011
• Schönenberger/Zigerlig, Handbuch Lex Koller, 3. Aufl. 2017
• Ehrenzeller/Braun, Schweiz. Bundesverwaltungsrecht (SBVR), Bd. 12: Ausländerrecht