Art. 3 — Bundesrecht und kantonales Recht

Gesetzeswortlaut

Art. 3 BewG — Bundesrecht und kantonales Recht

¹ Die Bewilligung wird nur aus den Gründen erteilt, die dieses Gesetz vorsieht.

² Die Kantone können zur Wahrung ihrer unterschiedlichen Interessen zusätzliche Bewilligungsgründe und weitergehende Beschränkungen vorsehen, soweit dieses Gesetz sie dazu ermächtigt.

Kommentierung

I. Bedeutung

Art. 3 BewG ist die zentrale Kompetenz- und Abgrenzungsnorm zwischen dem Bundesrecht (Lex Koller) und dem kantonalen Grundstückskaufrecht. Abs. 1 stellt klar, dass die Bewilligung nach dem BewG nur aus den im Gesetz selbst genannten Gründen erteilt wird — eine Bewilligungserteilung aus Gründen, die das Gesetz nicht vorsieht, ist ausgeschlossen. Abs. 2 eröffnet den Kantonen einen begrenzten Spielraum für zusätzliches kantonales Recht, soweit das BewG sie dazu ermächtigt.

Die Norm hat eine doppelte Funktion: Sie begrenzt die Bewilligungsgründe nach Bundesrecht (Abs. 1) und sie ermächtigt die Kantone in begrenztem Umfang zu weitergehenden Regelungen (Abs. 2). In der Praxis ist vor allem Abs. 1 von Bedeutung, weil er den Grundsatz der abschliessenden Regelung der Bewilligungsgründe im BewG zum Ausdruck bringt.

II. Abs. 1: Abschliessende Regelung der Bewilligungsgründe

1. Grundsatz der abschliessenden Regelung

Art. 3 Abs. 1 BewG hält den Grundsatz fest, dass die Bewilligung nur aus den in diesem Gesetz genannten Gründen erteilt wird. Der Katalog der Bewilligungsgründe in Art. 4–6 BewG ist abschliessend. Die Bewilligungsbehörde kann weder weitere Gründe berücksichtigen noch Bewilligungen erteilen, die nicht auf die im Gesetz genannten Gründe gestützt werden können.

2. Bewilligungsgründe nach dem BewG

Die Bewilligungsgründe nach dem BewG umfassen:

• Art. 4 BewG: Bewilligungsgründe für den Erwerb von Wohnungen und Einfamilienhäusern (z.B. Eigennutzung als Hauptwohnsitz).
• Art. 5 BewG: Bewilligungsgründe für den Erwerb von anderen Grundstücken (z.B. landwirtschaftliche Betriebe, gewerbliche Nutzung).
• Art. 6 BewG: Übergangsrecht und Ausnahmeregelungen.

Die abschliessende Regelung bedeutet, dass ein Erwerbswilliger, der keinen der in Art. 4–6 genannten Gründe erfüllt, keine Bewilligung erhalten kann — auch dann nicht, wenn andere rechtfertigende Gründe vorliegen.

3. Bewilligungsverweigerung

Wird die Bewilligung verweigert, so kann der Erwerbswillige den Vertrag nicht erfüllen. Die Verweigerung führt zur Nichtigkeit des Grundstückskaufvertrags, soweit er der Bewilligungspflicht untersteht (Art. 9 BewG). Der Bundesgesetzgeber hat bewusst auf eine Ermessensregel verzichtet: Die Bewilligungsbehörde hat keinen Beurteilungsspielraum bei der Bewilligungserteilung, sondern muss die im Gesetz genannten Voraussetzungen prüfen (BGer 2C_1082/2016).

III. Abs. 2: Kantonales Ergänzungsrecht

1. Ermächtigung der Kantone

Art. 3 Abs. 2 BewG ermächtigt die Kantone, zusätzlich zu den bundesrechtlichen Bewilligungsgründen weitere Gründe und Beschränkungen vorzusehen. Diese Ermächtigung ist jedoch nicht unbeschränkt: Sie greift nur, soweit das BewG sie dazu ermächtigt. Massgeblich sind die kantonalen Umsetzungsbestimmungen zum BewG.

2. Kantonale Ausführungsgesetze

Die meisten Kantone haben kantonale Ausführungsgesetze zum BewG erlassen, in denen sie von der Ermächtigung des Abs. 2 Gebrauch machen. Diese kantonalen Regelungen betreffen insbesondere:

• Zusätzliche Bewilligungsgründe für den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (Art. 4 Abs. 1 lit. a–d BewG werden kantonal ergänzt)
• Begriffsbestimmungen zur Eigennutzung, zum Hauptwohnsitz und zur Erwerbstätigkeit
• Übergangsbestimmungen bei Änderungen der kantonalen Gesetzgebung

3. Grenzen der kantonalen Regelungsbefugnis

Die kantonale Regelungsbefugnis ist durch die bundesrechtliche Vorgabe des Abs. 1 beschränkt: Die Kantone können die bundesrechtlichen Bewilligungsgründe nicht einschränken. Sie können nur zusätzlich zum Bundesrecht weitergehende Beschränkungen einführen. Bundeskonformes kantonales Recht darf die in Art. 4–6 BewG genannten Bewilligungsgründe nicht aufheben oder aushebeln.

IV. Stellung im System des BewG

Art. 3 BewG steht am Anfang des II. Kapitels (Bewilligungspflicht) und definiert den Gesetzesrahmen für die gesamte Bewilligungspraxis. Die Norm ist mit Art. 1 (Geltungsbereich) und Art. 2 (Bewilligungspflichtige Rechtsgeschäfte) zu lesen. Zusammen bilden Art. 1–3 BewG die allgemeinen Bestimmungen, auf denen die spezifischen Bewilligungsgründe (Art. 4–6) und die Ausnahmen (Art. 7 ff.) aufbauen.

V. Abgrenzungen

Art. 3 vs. Art. 2 BewG: Art. 2 normiert, welche Rechtsgeschäfte der Bewilligungspflicht unterliegen. Art. 3 bestimmt, nach welchen Kriterien über die Bewilligung entschieden wird.

Art. 3 vs. Art. 7 BewG: Art. 7 BewG regelt die Ausnahmen von der Bewilligungspflicht — während Art. 3 die Bewilligungsgründe auf der Bundesebene abschließend aufzählt, nennt Art. 7 die Fälle, in denen keine Bewilligung erforderlich ist.

VI. Kasuistik

Literatur

• Botschaft vom 5. Juni 1981 zum Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BBl 1981 III 41)
• Rieder, Kommentar zum BewG, N. 1–15 zu Art. 3