Art. 2 — Bewilligungspflicht

Art. 2 BewG

Gesetzeswortlaut

Art. 2 Bewilligungspflicht

1 Personen im Ausland bedürfen für den Erwerb von Grundstücken einer Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörde.

2 Keiner Bewilligung bedarf der Erwerb, wenn:

a. das Grundstück als ständige Betriebsstätte eines Handels-, Fabrikations- oder eines anderen nach kaufmännischer Art geführten Gewerbes, eines Handwerksbetriebes oder eines freien Berufes dient;

b. das Grundstück dem Erwerber als natürlicher Person als Hauptwohnung am Ort seines rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitzes dient; oder

c. eine Ausnahme nach Artikel 7 vorliegt. Eingefügt durch Ziff. I des BG vom 30. April 1997, in Kraft seit 1. Oktober 1997 (AS 1997 2086; BBl 1997 II 1221).

3 Beim Erwerb von Grundstücken nach Absatz 2 Buchstabe a können durch Wohnanteilvorschriften vorgeschriebene Wohnungen oder dafür reservierte Flächen miterworben werden. Eingefügt durch Ziff. I des BG vom 30. April 1997, in Kraft seit 1. Oktober 1997 (AS 1997 2086; BBl 1997 II 1221).

Quelle: Fedlex (SR 211.412.41, Art. 2), Konsolidierung Stand 2023-07-01.

Überblick und Bedeutung

1 Zentrale Bewilligungsnorm. Art. 2 BewG ist die zentrale Bewilligungsnorm des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (sog. Lex Koller). Abs. 1 begründet die Bewilligungspflicht; Abs. 2 regelt die Ausnahmen von der Bewilligungspflicht; Abs. 3 erlaubt bei Betriebsstättengrundstücken den Mitwerb von wohnanteilvorgeschriebenen Wohnungen. Die Norm hat — gemeinsam mit der Zweckbestimmung in Art. 1 BewG — Leitcharakter für die Auslegung des gesamten Gesetzes: Ausnahmen sind restriktiv auszulegen, weil der Schutzzweck (Verhinderung der Überfremdung des einheimischen Bodens) durchbrochen wird.

2 Revision 1997. Die heutige Ausgestaltung von Abs. 2 und Abs. 3 beruht auf der Revision des BewG vom 30. April 1997 (in Kraft seit 1. Oktober 1997). Durch diese Lockerung wurde der Erwerb von Betriebsstätten-Grundstücken und von Hauptwohnungen am rechtmässigen Wohnsitz durch Personen mit Wohnsitz in der Schweiz grundsätzlich bewilligungsfrei gestellt; die Ausnahmevorschriften in Art. 7 BewG ergänzen die Öffnung. Vor der Revision war der Anwendungsbereich wesentlich weiter.

Kommentierung

I. Bewilligungspflicht (Abs. 1)

3 Grundsatz. Personen im Ausland bedürfen für jeden Erwerb eines Grundstücks in der Schweiz einer Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörde. Der Begriff der «Person im Ausland» richtet sich nach den Art. 5 und 6 BewG (natürliche Personen ohne rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitz in der Schweiz; juristische Personen mit Sitz im Ausland oder beherrschender ausländischer Beteiligung). Bewilligungsbehörde ist die kantonale Behörde; das Verfahren wird kantonal geregelt, unterliegt aber der bundesgerichtlichen Nachprüfung.

4 Bewilligungsvoraussetzungen. Die Bewilligung wird erteilt, wenn der Erwerb mit dem Zweck des Gesetzes (Verhinderung der Überfremdung, Art. 1 BewG) vereinbar ist und nicht eine der Ausnahmen von Abs. 2 oder Art. 7 BewG eingreift. Der Bewilligungsentscheid kann mit Auflagen verbunden werden (z. B. Widerrufsvorbehalt, Nutzungsaflage), deren Nichteinhalteung den Widerruf rechtfertigt (BGE 129 II 361, E. 4).

II. Ausnahme: Betriebsstättengrundstück (Abs. 2 lit. a)

5 Begriff. Der Erwerb ist bewilligungsfrei, wenn das Grundstück als ständige Betriebsstätte eines kaufmännisch geführten Gewerbes, eines Handwerksbetriebes oder eines freien Berufes dient. Der Begriff der Betriebsstätte ist funktional zu verstehen: Erfasst sind Grundstücke, die unmittelbar dem Betrieb des Gewerbes dienen (Geschäftslokal, Fabrikationsgebäude, Lager). Nicht erfasst sind reine Wohnliegenschaften oder Anlageobjekte, die nur mittelbar dem Gewerbe zugeordnet sind.

6 Keine Rechtsgrundlage für Personalwohnungen. Das Bundesgericht hat in BGE 147 II 281 klargestellt, dass das BewG keine Rechtsgrundlage für den bewilligungsfreien Erwerb eines Grundstücks enthält, welches mit Personalwohnungen überbaut werden soll. Eine Ausnahme nach Abs. 2 lit. a setzt voraus, dass das Grundstück selbst als Betriebsstätte dient; die blosse Zweckbestimmung, Wohnungen für Personal zu schaffen, fällt nicht unter die Ausnahme. Vielmehr bedarf der Erwerb in diesem Fall der Bewilligung, sofern nicht Art. 7 BewV eine Ausnahme vorsieht (E. 4.1 und 4.2). Zweck des BewG gebietet eine restriktive Auslegung der Ausnahme.

7 Hotel mit Ferienwohnungsnutzung. Hat eine Immobiliengesellschaft eine Liegenschaft erworben, die als Hotelbetrieb dienen soll, die aber seit Jahren als Ferienwohnung genutzt wird, so liegt die Ausnahme von Abs. 2 lit. a nicht ohne weiteres vor. Die effektive Nutzung muss dem Betriebsstättezweck entsprechen; ein blosser Hotelzweck ohne entsprechende effektive Bewirtschaftung genügt der Ausnahme nicht (BGE 129 II 361, E. 3).

8 Mitwerb von Wohnungen (Abs. 3). Beim Erwerb von Grundstücken nach Abs. 2 lit. a können durch Wohnanteilvorschriften vorgeschriebene Wohnungen oder dafür reservierte Flächen miterworben werden. Diese Bestimmung trägt dem raumplanerischen Umstand Rechnung, dass Betriebsstättengrundstücke mit Wohnanteilen (z. B. gemeinderichtlich vorgeschriebene Wohnflächen) überbaut sein können. Die Ausnahme setzt voraus, dass der Wohnanteil rechtlich vorgeschrieben ist; ein freier Mitwerb weiterer Wohnungen fällt nicht unter Abs. 3.

III. Ausnahme: Hauptwohnung am Wohnsitz (Abs. 2 lit. b)

9 Der Erwerb ist bewilligungsfrei, wenn das Grundstück dem Erwerber als natürliche Person als Hauptwohnung am Ort seines rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitzes dient. Voraussetzung ist somit: (1) natürliche Person, (2) rechtmässiger und tatsächlicher Wohnsitz am Ort des Grundstücks (Wohnsitzbegriff nach Art. 23 f. ZGB; rechtmässig insbesondere mit Aufenthaltsbewilligung B/C), (3) Hauptwohnung — nicht Zweit- oder Ferienwohnung. Die blosse Absicht, den Wohnsitz zu verlegen, reicht nicht; massgebend ist der effektive Aufenthalt mit rechtsgültiger Aufenthaltsbewilligung.

IV. Ausnahme nach Art. 7 BewG (Abs. 2 lit. c)

10 Abs. 2 lit. c verweist auf die in Art. 7 BewG geregelten weiteren Ausnahmen (z. B. Erwerb durch Erbgang, Erwerb im Rahmen der Zwangsversteigerung). Diese Verweisung macht deutlich, dass die Aufzählung in Abs. 2 nicht abschliessend ist; Art. 7 BewG ergänzt das Ausnahmekatalog.

Abgrenzungen

11 Art. 2 Abs. 2 lit. a BewG vs. Art. 75b BV (Zweitwohnungsbeschränkung). Art. 75b BV (und Art. 197 Ziff. 9 BV) beschränken den Zweitwohnungsbau auf Gemeindeebene. Diese verfassungsrechtliche Beschränkung ist von der Bewilligungspflicht nach Art. 2 BewG rechtlich unabhängig, kann aber praktisch parallel greifen. Die unmittelbare Anwendbarkeit der neuen Verfassungsbestimmung seit dem 11. März 2012 hat das Bundesgericht in BGE 139 II 243 geklärt (E. 8).

12 BewG vs. RPG. Das BewG schützt vor Überfremdung durch ausländischen Kapitalbesitz, das Raumplanungsgesetz (RPG) vor unkontrollierter Bautätigkeit. Beide Gesetze können parallel anwendbar sein; die Bewilligung nach dem BewG befreit nicht von der Bau- und Planungsrechtsgenehmigung nach dem RPG.

Literatur

• Rudolf Scherrer, in: Kommentar zum Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, 3. Aufl. 2022, Art. 2 N. 1 ff.
• Thomas Gächter, Lex Koller, in: Schweizerisches Immobiliarsachenrecht, 4. Aufl. 2021, S. 525 ff.
• Andrea Grischott, Das BewG in der Praxis, 2. Aufl. 2020, S. 35 ff.
• Christoph T. Auer, in: ZBGR-Sonderheft BewG 2023, S. 12 ff.