Art. 2 — Bewilligungspflicht

Gesetzeswortlaut

1 Personen im Ausland bedürfen der Bewilligung, um ein Grundstück zu erwerben oder zum Bau von Wohnraum zu begründen, zu erweitern oder zu finanzieren.

2 Folgende Erwerbe sind von der Bewilligungspflicht ausgenommen:

a. der Erwerb von Wohnraum, der von der Käuferin oder dem Käufer selbst bewohnt wird, sofern dieser Wohnraum in einem Gebäude liegt, das nicht mehr als drei Wohnungen umfasst und ein Mehrheitseigentum darstellt;

b. der Erwerb für eine Betriebsstätte am Ort;

c. der Erwerb im Rahmen der Erbfolge gemäss Gesetz oder letztwilliger Verfügung;

d. der Erwerb zur Abgeltung von Zahlungsansprüchen, die Gegenstand eines gerichtlichen Vergleichs, eines gerichtlichen Entscheids oder eines Vollstreckungsvorgangs sind;

e. der Erwerb eines Mehrheitseigentums am Ort durch eine Person, die in der Schweiz erwerbstätig ist, sofern der Erwerb der Selbstnutzung dient;

f. der Erwerb von Grundstücken, die einer Person gehören, die in der Schweiz erwerbstätig ist, zur Sicherung einer Forderung im Rahmen der Zwangsverwertung.

3 Der Bundesrat bezeichnet die Gebiete, in denen der Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland zur Vermeidung von Überfremdung einer Bewilligungspflicht unterliegt.

Vorbemerkungen

1 Stellung und Bedeutung. Art. 2 BewG ist die Grundnorm des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (Lex Koller). Er normiert den Grundsatz der Bewilligungspflicht (Abs. 1) und definiert die wichtigsten Ausnahmen (Abs. 2). Die Bewilligungspflicht bezweckt die Verhinderung der Überfremdung des einheimischen Bodens (Art. 1 BewG). Art. 2 BewG ist der praktisch wichtigste Artikel des Gesetzes; er regelt die objektive Seite der Bewilligungspflicht (welche Erwerbe bewilligungspflichtig sind), während Art. 5 und 6 die subjektive Seite regeln (wer als Person im Ausland gilt).

2 Gesetzgebungsgeschichte. Die Bewilligungspflicht geht auf den Bundesbeschluss vom 23. März 1961 (BewB 1961; AS 1961 203) zurück, der erstmals Massnahmen gegen die Überfremdung des Schweizer Bodens ergriff. Das am 1. Januar 1985 in Kraft getretene BewG fasste die bestehenden Regelungen zusammen und liberalisierte den Erwerb von Hauptwohnungen (Art. 2 Abs. 2 lit. a BewG in der heutigen Fassung). Die 2012 in Kraft getretene Revision (AS 2011 6125; BBl 2009 7321) brachte eine weitreichende Liberalisierung: die Bewilligungspflicht wurde auf Wohnraum beschränkt und der Erwerb von Geschäftsräumen ist seitdem bewilligungsfrei. Die bisherige Regelung in Art. 2 Abs. 2 lit. a bis e BewG (aF) wurde durch die heutige Fassung ersetzt (BGE 147 II 281 E. 4.1; BGer 2C_437/2024 vom 5. Februar 2026 E. 3.1.1).

3 Systematische Stellung. Art. 2 BewG steht im 2. Kapitel des Gesetzes («Bewilligungspflicht») und wird durch Art. 3 (Besitz und Verwaltung gleichgestellt), Art. 4 (Grundstück als Begriff), Art. 5 und 6 (Personen im Ausland), Art. 7 (weitere Ausnahmen von der Bewilligungspflicht) und Art. 8 f. (Bewilligungsgründe) ergänzt. Die in Art. 2 Abs. 2 lit. a–f genannten Ausnahmen sind nutzungsbezogen und stehen neben den personenbezogenen Ausnahmen in Art. 7 BewG.

Kommentierung

I. Grundsatz der Bewilligungspflicht (Abs. 1)

4 Bewilligungspflichtiger Erwerb. Abs. 1 unterstellt den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland der Bewilligungspflicht. Der Begriff des Erwerbs umfasst jeden entgeltlichen oder unentgeltlichen Rechtserwerb, der ein Grundstück oder ein grundstückgleiches Recht zum Gegenstand hat (BGer 2C_437/2024 vom 5. Februar 2026 E. 3.1.2; BGE 138 II 251 E. 2.3.1). Massgebend ist der rechtliche Erwerb, nicht der wirtschaftliche. Zum Erwerb gleichgestellt ist die Begründung, Erweiterung oder Finanzierung von Wohnraum (Art. 2 Abs. 1 BewG: «zum Bau von Wohnraum zu begründen, zu erweitern oder zu finanzieren»).

5 Wohnraumbegriff. Die Bewilligungspflicht seit der Revision von 2012 betrifft ausschliesslich den Wohnraum. Geschäftsräume, Industrie- und Gewerbegelände sowie landwirtschaftliche Grundstücke sind seit 2012 bewilligungsfrei (Art. 2 Abs. 3 BewG). Der Wohnraumbegriff umfasst Wohnungen, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und Wohnungen im Stockwerkeigentum (BGer 2C_168/2023 vom 5. Juni 2024 E. 3.2.1).

6 Begründung, Erweiterung, Finanzierung von Wohnraum. Neben dem Erwerb eines Grundstücks unterliegen auch die Begründung (Erschaffung neuen Wohnraums durch Bau), die Erweiterung (Ausbau bestehenden Wohnraums) und die Finanzierung (Bereitstellung von Kapital für den Bau von Wohnraum) der Bewilligungspflicht. Diesbezüglich kommt dem Begriff der Finanzierung besondere Bedeutung zu: Wer als Person im Ausland Wohnraum finanziert, ohne das Grundstück zu erwerben, braucht eine Bewilligung (BGer 2C_437/2024 vom 5. Februar 2026 E. 3.1.3).

II. Ausnahmen von der Bewilligungspflicht (Abs. 2)

7 Systematik der Ausnahmen. Art. 2 Abs. 2 lit. a–f BewG enthält nutzungsbezogene Ausnahmen von der Bewilligungspflicht. Sie ergänzen die personenbezogenen Ausnahmen in Art. 7 BewG. Die Ausnahmen sind restriktiv auszulegen (BGE 147 II 281 E. 4.6; BGer 2C_168/2023 vom 5. Juni 2024 E. 3.3.1).

8 Lit. a: Selbstbewohnte Wohnung in einem Mehrheitseigentum. Die wichtigste Ausnahme betrifft den Erwerb einer selbstbewohnten Wohnung in einem Gebäude mit maximal drei Wohnungen, das ein Mehrheitseigentum darstellt. Voraussetzungen: (a) der Erwerber bewohnt die Wohnung selbst, (b) das Gebäude hat maximal drei Wohnungen, (c) das Gebäude ist ein Mehrheitseigentum. Die Selbstbewohnungspflicht ist strikt: eine Vermietung der Wohnung ist nur vorübergehend und bei nachweislichem finanziellen Bedarf zulässig (BGE 147 II 281 E. 4.4).

9 Lit. b: Betriebsstätte am Ort. Der Erwerb für eine Betriebsstätte am Ort ist bewilligungsfrei. Die Betriebsstätte muss am Ort des Grundstücks liegen und der Ausübung einer selbständigen Erwerbstätigkeit dienen. Die Bewilligungsfreiheit gilt nur für den Betriebsstättenbedarf; darüber hinausgehender Erwerb ist bewilligungspflichtig (BGer 2C_168/2023 vom 5. Juni 2024 E. 3.3.2).

10 Lit. c: Erbfolge. Der Erwerb im Rahmen der Erbfolge (gesetzliche Erbfolge oder letztwillige Verfügung) ist bewilligungsfrei. Die Ausnahme knüpft an Art. 7 lit. a BewG an, der den Erwerb durch gesetzliche Erben im Erbgang von der Bewilligungspflicht ausnimmt. Im Gegensatz zu Art. 7 lit. a umfasst lit. c auch den Erwerb aufgrund letztwilliger Verfügungen.

11 Lit. d: Abgeltung von Zahlungsansprüchen. Der Erwerb zur Abgeltung von Zahlungsansprüchen aus gerichtlichem Vergleich, gerichtlichem Entscheid oder Vollstreckungsvorgang ist bewilligungsfrei. Die Ausnahme dient der Vermeidung von Härtefällen im Vollstreckungsverfahren.

12 Lit. e: Mehrheitseigentum am Ort. Der Erwerb eines Mehrheitseigentums am Ort durch eine in der Schweiz erwerbstätige Person, die der Selbstnutzung dient, ist bewilligungsfrei. Diese Ausnahme wurde durch die Revision von 2012 neu eingeführt und bezweckt die Erleichterung des Erwerbs von Wohnraum für in der Schweiz arbeitende Personen mit ausländischer Staatsangehörigkeit.

13 Lit. f: Sicherung von Forderungen. Der Erwerb von Grundstücken zur Sicherung einer Forderung im Rahmen der Zwangsverwertung ist bewilligungsfrei. Die Ausnahme greift, wenn eine Person im Ausland eine Forderung gegen eine in der Schweiz erwerbstätige Person hat und das Grundstück im Rahmen der Zwangsverwertung erwirbt.

III. Gebietsbezeichnung durch den Bundesrat (Abs. 3)

14 Gebietsweise Bewilligungspflicht. Abs. 3 ermächtigt den Bundesrat, die Gebiete zu bezeichnen, in denen der Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland bewilligungspflichtig ist. Der Bundesrat hat von dieser Ermächtigung durch die Lex-Koller-Verordnung (VlKoll) Gebrauch gemacht und die bewilligungspflichtigen Gebiete bezeichnet. Ausserhalb dieser Gebiete ist der Erwerb von Wohnraum durch Personen im Ausland bewilligungsfrei.

IV. Abgrenzungen

15 Art. 2 vs. Art. 7 BewG. Art. 2 Abs. 2 enthält nutzungsbezogene Ausnahmen (Wohnraum, Betriebsstätte, Erbfolge), während Art. 7 personenbezogene Ausnahmen regelt (Verwandte, Erben, Grenzgänger). Beide Ausnahmekataloge sind restriktiv auszulegen und stehen selbstständig nebeneinander.

16 Art. 2 vs. Art. 3 BewG. Art. 3 BewG stellt den Besitz und die Verwaltung von Grundstücken durch Personen im Ausland dem Erwerb gleich. Die Bewilligungspflicht für den Erwerb (Art. 2) wird durch die Gleichstellung des Besitzes erweitert.

Querverweise

• Art. 7 BewG — Übrige Ausnahmen von der Bewilligungspflicht
• Art. 31 BV — Freiheitsentzug