Art. 1 — Geltungsbereich

Gesetzeswortlaut

Art. 1 BewG

Dieses Gesetz regelt den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland.

Es findet keine Anwendung auf den Erwerb von Grundstücken in den Kantonen Genf, Waadt, Neuenburg, Tessin und Wallis, soweit diese Kantone ein kantonales Gesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland erlassen haben, das den gleichen Zweck verfolgt.

Überblick und Bedeutung

1 Stellung und Funktion. Art. 1 BewG definiert den sachlichen und räumlichen Geltungsbereich des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (sog. Lex Koller). Er regelt zwei Grundfragen:

• Was wird geregelt? Der Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (Abs. 1).
• Wo gilt das Gesetz nicht? In Kantonen mit eigenen, gleichgerichteten Gesetzgebungen (Abs. 2).

Die Bestimmung hat eine doppelte Bedeutung: Sie legt den Anwendungsbereich des Gesetzes fest und ermöglicht gleichzeitig die kantonale Regelungsbefugnis in bestimmten Kantonen.

2 Historischer Kontext. Das BewG (Lex Koller) wurde 1984 als Reaktion auf den starken Zustrom ausländischen Kapitals in den Schweizer Immobilienmarkt erlassen. Die ursprüngliche Regelung war deutlich restriktiver und erfasste wesentlich mehr Grundstücksgeschäfte. Durch die Revision von 2007 (in Kraft seit 2010) wurde das Gesetz stark gelockert: Seither gilt ein Verbot nur noch für den Erwerb von Wohnimmobilien durch Personen im Ausland (Art. 2), während der Erwerb von Gewerbeimmobilien grundsätzlich bewilligungsfrei ist (Art. 6).

3 Verhältnis zu kantonalem Recht. Art. 1 Abs. 2 BewG ermöglicht fünf Kantonen (Genf, Waadt, Neuenburg, Tessin, Wallis), ein eigenes kantonalrechtliches Regime zu erlassen, das denselben Zweck verfolgt. Diese Kantonalklausel trägt der besonderen Betroffenheit dieser Grenzkantone durch ausländischen Immobilienerwerb Rechnung. Die kantonalen Gesetze müssen denselben Zweck wie das Bundesgesetz verfolgen, können aber in der Ausgestaltung davon abweichen.

Kommentierung

I. Sachlicher Geltungsbereich (Abs. 1)

4 Erwerb von Grundstücken. Der Begriff «Erwerb» wird weit ausgelegt. Er umfasst nicht nur den Kaufvertrag, sondern jeglichen Rechtserwerb, der eine Person im Ausland zur Eigentümerin oder Nutzniesserin eines Grundstücks in der Schweiz macht:

• Kauf und Schenkung von Grundstücken
• Erwerb von Wohnungseigentum (Stockwerkeigentum)
• Erwerb von Baurechten und Nutzungsrechten mit grundstücksgleichem Charakter
• Anteilskauf an Immobiliengesellschaften (Art. 2 Abs. 3 BewG)
• Tausch und Erbgang (in bestimmten Konstellationen)

Nicht erfasst sind reine Miet- und Pachtverträge, die kein eigentumsähnliches Nutzungsrecht begründen.

5 Personen im Ausland. Der persönliche Geltungsbereich richtet sich nach den Definitionsbestimmungen in Art. 2 Abs. 2–4 BewG:

• Ausländische Staatsangehörige mit Wohnsitz im Ausland (die Hauptzielgruppe)
• Ausländische Staatsangehörige mit Wohnsitz in der Schweiz, sofern sie die Rechtsstellung als Personen im Ausland nicht verloren haben
• Schweizer Staatsangehörige mit Wohnsitz im Ausland, wenn sie in den letzten 5 Jahren vor dem Erwerb keinen Wohnsitz in der Schweiz hatten
• Juristische Personen mit Sitz im Ausland
• In- und ausländische juristische Personen, die einer beherrschenden Einflussnahme durch Personen im Ausland unterstehen (Art. 2 Abs. 3 BewG)

Kritisch ist die Abgrenzung bei Grenzgängern und Personen mit Aufenthaltsbewilligung: Wer eine Aufenthaltsbewilligung (B, C, Ci, L) besitzt, gilt grundsätzlich nicht als Person im Ausland (Art. 2 Abs. 2 lit. a BewG).

II. Räumlicher Geltungsbereich — Kantonauxklusiv (Abs. 2)

6 Kantonale Vorbehaltskantone. Die fünf in Abs. 2 genannten Kantone haben von der kantonalen Regelungsbefugnis Gebrauch gemacht:

• Genf: Loi sur les étrangers (Lex Koller kantonal)
• Waadt: Loi sur l’acquisition de terrains par des personnes à l’étranger (La Lex Koller vaudoise)
• Neuenburg: Loi sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger
• Tessin: Legge concernente l’acquisto di immobili da parte di persone all’estero
• Wallis: Loi cantonale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger

In diesen Kantonen gilt das Bundesgesetz nicht, soweit und solange sie ein kantonales Gesetz mit gleichem Zweck erlassen haben. Die kantonalen Gesetze können strenger sein als das Bundesgesetz.

7 Gleichartiger Zweck. Das Bundesgericht hat geklärt, dass die kantonalen Gesetze denselben Zweck verfolgen müssen wie das BewG: den Schutz des einheimischen Bodens vor Überfremdung und der Spekulation. Reine Planungsvorschriften genügen diesem Erfordernis nicht.

Abgrenzungen

8 BewG vs. RPG. Das BewG und das Raumplanungsgesetz (RPG) haben unterschiedliche Schutzzwecke: Das BewG schützt vor Überfremdung durch ausländischen Kapitalbesitz, das RPG vor unkontrollierter Bautätigkeit. Beide Gesetze können parallel anwendbar sein.

9 BewG vs. ZGB. Art. 716a ZGB regelt das Sonderwohnrecht bei Wohnungszeitanteilen (Timesharing) und hat eine eigenständige Schutzfunktion. Seine Anwendbarkeit ist unabhängig vom BewG.

Literatur

• Rudolf Scherrer, in: Kommentar zum Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, 3. Aufl. 2022, Art. 1 N. 1 ff.
• Thomas Gächter, Lex Koller, in: Schweizerisches Immobiliarsachenrecht, 4. Aufl. 2021, S. 525 ff.
• Andrea Grischott, Das BewG in der Praxis, 2. Aufl. 2020, S. 15 ff.