Art. 7 BewG — Übrige Ausnahmen von der Bewilligungspflicht

Gesetzeswortlaut

a. gesetzliche Erben im Sinne des schweizerischen Rechts im Erbgang;

b. Verwandte des Veräusserers in auf- und absteigender Linie sowie dessen Ehegatte, eingetragene Partnerin oder eingetragener Partner;

c. der Erwerber, der bereits Mit- oder Gesamteigentum am Grundstück hat;

d. Stockwerkeigentümer für den Tausch ihrer Stockwerke im selben Objekt;

e. der Erwerber, der ein Grundstück als Realersatz bei einer Enteignung, Landumlegung oder Güterzusammenlegung nach dem Recht des Bundes oder des Kantons erhält;

f. der Erwerber, der ein Grundstück als Ersatz für ein anderes erwirbt, das er an eine öffentlichrechtliche Körperschaft oder Anstalt veräussert hat;

g. der Erwerber, der eine geringfügige Fläche infolge einer Grenzbereinigung oder infolge einer Erhöhung der Wertquote von Stockwerkeigentum erwirbt;

h. der Erwerber, dessen Erwerb im staatspolitischen Interesse des Bundes geboten ist; die Fläche darf nicht grösser sein, als es der Verwendungszweck des Grundstücks erfordert;

i. natürliche Personen, die infolge der Liquidation einer vor dem 1. Februar 1974 gegründeten juristischen Person, deren tatsächlicher Zweck der Erwerb von Grundstücken ist, eine Wohnung erwerben, wenn sie nach den damals geltenden Vorschriften im entsprechenden Umfang Anteile an der juristischen Person erworben haben;

j. die folgenden Personen, sofern sie als Grenzgänger in der Region des Arbeitsorts eine Zweitwohnung erwerben: 1. Staatsangehörige der Mitgliedstaaten der Europäischen Union oder der Europäischen Freihandelsassoziation, 2. Staatsangehörige des Vereinigten Königreichs von Grossbritannien und Nordirlands, die von Artikel 22 Ziffer 3 des Abkommens vom 25. Februar 2019 zwischen der Schweizerischen Eidgenossenschaft und dem Vereinigten Königreich von Grossbritannien und Nordirland über die Rechte der Bürgerinnen und Bürger infolge des Austritts des Vereinigten Königreichs aus der Europäischen Union und des Wegfalls des Freizügigkeitsabkommens erfasst werden.

Vorbemerkungen

Im Allgemeinen

1 Stellung im System Art. 7 BewG regelt die Ausnahmen von der Bewilligungspflicht beim Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland. Die Bestimmung steht im zweiten Kapitel des Gesetzes («Bewilligungspflicht») und ist Teil eines eng gefassten Ausnahmeregimes zum Grundsatz der Bewilligungspflicht (Art. 2 Abs. 1 BewG). Die Bewilligungspflicht weist eine objektive Seite (Art. 4 BewG: «Erwerb eines Grundstücks») und eine subjektive Seite auf (Art. 5 f. BewG: «Personen im Ausland»; BGer 2C_437/2024 vom 5. Februar 2026 E. 3.1.2; BGer 2C_168/2023 vom 5. Juni 2024 E. 3.1). Die in Art. 7 BewG genannten Ausnahmen knüpfen teils an die Nutzung des Grundstücks, teils an die erwerbende Person an (Art. 2 Abs. 2 und Art. 7 BewG; BGer 2C_437/2024 vom 5. Februar 2026 E. 3.1.4; Mühllbach/Geissmann, N. 1 zu Art. 7 BewG).

2 Restriktive Auslegung Die Ausnahmen von der Bewilligungspflicht sind restriktiv auszulegen (Mühllbach/Geissmann, N. 1 zu Art. 7 BewG; vgl. betreffend Art. 2 Abs. 2 lit. a BewG auch BGE 147 II 281 E. 4.6; BGer 2C_168/2023 vom 5. Juni 2024 E. 3.3.1; BGE 138 II 251 E. 2.3.3). Der Gesetzeszweck der Verhinderung der Überfremdung des einheimischen Bodens (Art. 1 BewG) verlangt im Zweifelsfall eine einschränkende Lesart von Art. 7 BewG (BGer 2C_437/2024 vom 5. Februar 2026 E. 5.6). Hinsichtlich Art. 7 lit. b BewG ergibt sich dies nicht allein aus dem Gesetzeszweck, sondern auch aus der dieser Bestimmung innewohnenden erheblichen Missbrauchsgefahr (Mühllbach/Geissmann, N. 8 zu Art. 7 BewG; BGer 2C_437/2024 vom 5. Februar 2026 E. 3.1.4).

3 Verhältnis zu Art. 2 Abs. 2 und Art. 9 BewG Neben den in Art. 7 BewG geregelten personenbezogenen Ausnahmen enthält Art. 2 Abs. 2 BewG nutzungsbezogene Ausnahmen (Betriebsstätte, Hauptwohnung). Art. 9 BewG regelt die Bewilligungs- und Verweigerungsgründe. Aus der systematischen Stellung von Art. 7 BewG im zweiten Kapitel («Bewilligungspflicht») folgt, dass ein von der Bewilligungspflicht ausgenommener Erwerb nicht in den Anwendungsbereich der Bestimmungen zu den Bewilligungsgründen fällt (BGer 2C 10/2014 vom 4. September 2014 E. 4.5; BGer 2C_437/2024 vom 5. Februar 2026 E. 5.5; vgl. auch Urteil 2A.262/1995 vom 17. März 1997 E. 4d).

Gesetzgebungsgeschichte

4 Die heutige Regelung der Ausnahmen von der Bewilligungspflicht geht auf den Bundesbeschluss vom 23. März 1961 (BewB 1961; AS 1961 203) zurück. Ursprünglich lautete die Privilegierung naher Angehöriger dahingehend, dass einem «Blutsverwandten» des Veräusserers die Bewilligung nicht verweigert werden darf (Art. 6 Abs. 3 lit. a BewB 1961). Mit Bundesbeschluss vom 30. September 1965 (BewB 1965; AS 1965 1239) wurde die Privilegierung auf Ehegatten ausgedehnt (Art. 5 lit. b bis BewB 1965) und bei den Ausnahmen von der Bewilligungspflicht eingeordnet. Das am 1. Januar 1985 in Kraft getretene BewG knüpft in Bezug auf die Privilegierung naher Angehöriger an die Bundesbeschlüsse von 1965 und 1979 an (BBl 1981 III 585, S. 622; BGer 2C_437/2024 vom 5. Februar 2026 E. 5.3). Lit. i wurde durch die Novelle vom 30. April 1997 eingefügt (AS 1997 2086; BBl 1997 II 1221). Lit. j wurde im Rahmen des Freizügigkeitsabkommens eingeführt und zuletzt durch das Abkommen zwischen der Schweiz und dem Vereinigten Königreich angepasst (AS 2021 85; BBl 2020 1029). Mit Ausnahme der Anpassung an das Partnerschaftsgesetz vom 18. Juni 2004 (AS 2005 5685) steht Art. 7 lit. b BewG nach wie vor und unverändert in Kraft (BGer 2C_437/2024 vom 5. Februar 2026 E. 5.3).

lit. a — Gesetzliche Erben im Erbgang

5 Anwendungsbereich Art. 7 lit. a BewG befreit den Übergang von Grundstücken auf gesetzliche Erben im Sinne des schweizerischen Rechts im Erbgang von der Bewilligungspflicht. Massgebend ist das Schweizer Erbrecht, nicht das Erbrecht eines ausländischen Staates (Mühllbach/Geissmann, N. 2 zu Art. 7 BewG). Der Erbgang muss nach Schweizer Recht erfolgen; erbrechtliche Vereinbarungen unter Lebenden fallen nicht unter lit. a. Der Begriff der gesetzlichen Erben im Sinne von lit. a ist weit zu verstehen und umfasst Personen, die (auch nur potentiell) zum Kreis der gesetzlichen Erben gehören (BGE 108 Ib 425 E. 3).

5a Stiftung als eingesetzte Erbin Eine Stiftung als eingesetzte Alleinerbin kann sich nicht auf Art. 7 lit. a BewG berufen, da dieser Ausnahmetatbestand nur gesetzliche Erben im Sinne des schweizerischen Rechts erfasst. Stiftungen sind als juristische Personen keine gesetzlichen Erben (BGer 2C_534/2021 vom 16. Dezember 2021 E. 4.2–5.2.1). Enge schutzwürdige Beziehungen zum Grundstück setzen persönliche Präsenz von gewisser Regelmässigkeit und Intensität voraus; eine Stiftung kann solche nie aufweisen. Der Erwerb durch eine eingesetzte Erbin ohne enge schutzwürdige Beziehungen zum Grundstück ist nur unter der Auflage der Wiederveräusserung binnen zwei Jahren bewilligungsfähig (Art. 8 Abs. 2 BewG; BGer 2C 10/2014 vom 4. September 2014 E. 4.5; BGer 2C_534/2021 vom 16. Dezember 2021 E. 5.2.1).

lit. b — Verwandte in auf- und absteigender Linie, Ehegatte, eingetragene Partnerin, eingetragener Partner

6 Persönlicher Anwendungsbereich Art. 7 lit. b BewG privilegiert Verwandte des Veräusserers in auf- und absteigender Linie sowie dessen Ehegatten, eingetragene Partnerin oder eingetragenen Partner. Bereits der Normwortlaut legt nahe, dass ausschliesslich natürliche Personen (Verwandte, Ehegatte, Partnerin oder Partner) von der Bewilligungsfreiheit profitieren können (BGer 2C_437/2024 vom 5. Februar 2026 E. 5.2). Seit der erstmaligen bundesrechtlichen Regelung dieser Materie erfasst der Ausnahmetatbestand von Beginn weg und bis heute allein die Übertragung von Grundstücken auf bestimmte Familienmitglieder (BGer 2C_437/2024 vom 5. Februar 2026 E. 5.3).

7 Unmittelbarkeit des Erwerbs Der bewilligungsfreie Erwerb setzt voraus, dass das Grundstück unmittelbar auf die privilegierte Person übergeht. Bedient sich der Veräusserer zur Übertragung eines juristischen Gebildes (insbesondere eines Trusts), handelt es sich um einen indirekten Erwerb, der nicht privilegiert wird (BGer 2C_437/2024 vom 5. Februar 2026 E. 5.6). Entscheidend ist, dass das juristische Gebilde zwischen das zu erwerbende Objekt und den Erwerber eingefügt wird. Die Verhältnisse innerhalb des Gebildes (z.B. die Begünstigten des Trusts) sind nicht massgebend (a.M. Trandafir, a.a.O., S. 317; Grisel, a.a.O., S. 180; BGer 2C_437/2024 vom 5. Februar 2026 E. 5.6).

8 Keine Anwendung auf Trusts Die Übertragung eines Grundstücks auf einen Trust fällt nicht unter Art. 7 lit. b BewG. Die in Art. 7 lit. b BewG vorausgesetzte persönliche Eigenschaft, mit dem Veräusserer verheiratet oder mit ihm in auf- oder absteigender Linie verwandt zu sein, besteht bei einem Trust von vornherein nicht (BGer 2C_437/2024 vom 5. Februar 2026 E. 5.7). Dies gilt ungeachtet der Frage, ob die Begünstigten des Trusts ihrerseits privilegierte Familienangehörige sind.

Annotation

8a Trust und BewG Die Frage der Bewilligungspflicht bei der Übertragung von Grundstücken auf Trusts war in der Lehre umstritten. Venturi-Zen-Ruffinen (a.a.O., S. 1139) und Mayer (a.a.O., S. 49) verneinten eine Ausnahme von der Bewilligungspflicht, während Trandafir (a.a.O., S. 317) und Grisel (a.a.O., S. 180) eine bewilligungsfreie Übertragung unter bestimmten Voraussetzungen befürworteten. Das Bundesgericht hat in BGer 2C_437/2024 vom 5. Februar 2026 E. 5.6–5.7 die Frage im Sinne einer bewilligungspflichtigen Übertragung entschieden und sich damit der restriktiven Auffassung angeschlossen. Als zwingend anwendbares Recht findet das BewG ungeachtet des Haager Trust-Übereinkommens Anwendung (Art. 16 Abs. 1 HTÜ; BGer 2C_409/2009 vom 15. Januar 2010 E. 3).

9 Ehegatte, eingetragene Partnerschaft Der Ehegatte, die eingetragene Partnerin und der eingetragene Partner des Veräusserers sind den Verwandten in auf- und absteigender Linie gleichgestellt. Die Einbeziehung der eingetragenen Partnerschaft geht auf das Partnerschaftsgesetz vom 18. Juni 2004 zurück (AS 2005 5685). Konkubinatspartner fallen nicht unter lit. b.

lit. c — Bereits bestehendes Mit- oder Gesamteigentum

10 Anwendungsbereich Art. 7 lit. c BewG befreit den Erwerb von der Bewilligungspflicht, wenn der Erwerber bereits Mit- oder Gesamteigentum am Grundstück hat. Die Bestimmung bezweckt, dass eine Person, die bereits wirtschaftlich Miteigentümerin ist, ihre Position durch den Erwerb weiterer Anteile ohne Bewilligungspflicht verstärken kann (Mühllbach/Geissmann, N. 5 zu Art. 7 BewG). Voraussetzung ist, dass das bereits bestehende Mit- oder Gesamteigentum rechtlich begründet ist.

lit. d — Stockwerkeigentümer (Tausch)

11 Anwendungsbereich Art. 7 lit. d BewG privilegiert den Tausch von Stockwerken im selben Objekt unter Stockwerkeigentümern. Die Ausnahme soll den Austausch von Wohnungen innerhalb eines bestehenden Stockwerkeigentums ohne Bewilligungspflicht ermöglichen, sofern der Tausch zwischen den jeweiligen Stockwerkeigentümern desselben Objekts stattfindet (Mühllbach/Geissmann, N. 6 zu Art. 7 BewG).

lit. e — Realersatz bei Enteignung, Landumlegung oder Güterzusammenlegung

12 Anwendungsbereich Art. 7 lit. e BewG befreit den Erwerb eines Grundstücks als Realersatz bei einer Enteignung, Landumlegung oder Güterzusammenlegung nach dem Recht des Bundes oder des Kantons von der Bewilligungspflicht. Die Ausnahme greift ein, wenn der Eigentümer eines Grundstücks, das durch eine Enteignung oder vergleichbare Massnahme verloren geht, als Ersatz ein anderes Grundstück erhält (Mühllbach/Geissmann, N. 7 zu Art. 7 BewG). Die Bewilligungsfreiheit setzt voraus, dass der Realersatz auf einem Bundes- oder Kantonsgesetz beruht.

lit. f — Ersatz für ein Grundstück, das an eine öffentlichrechtliche Körperschaft veräussert wurde

13 Anwendungsbereich Art. 7 lit. f BewG privilegiert den Erwerb eines Grundstücks als Ersatz für ein anderes, das der Erwerber an eine öffentlichrechtliche Körperschaft oder Anstalt veräussert hat. Die Bestimmung ist eng verwandt mit lit. e, erfasst jedoch die freiwillige Veräusserung an eine öffentlichrechtliche Körperschaft im Gegensatz zur Enteignung.

lit. g — Geringfügige Fläche bei Grenzbereinigung oder Erhöhung der Wertquote

14 Anwendungsbereich Art. 7 lit. g BewG befreit den Erwerb einer geringfügigen Fläche infolge einer Grenzbereinigung oder infolge einer Erhöhung der Wertquote von Stockwerkeigentum von der Bewilligungspflicht. Die Geringfügigkeit der Fläche ist Voraussetzung und wird im Einzelfall beurteilt (Mühllbach/Geissmann, N. 9 zu Art. 7 BewG). Die Ausnahme bezweckt, dass rein technische Anpassungen der Grenzziehung nicht der Bewilligungspflicht unterworfen werden.

lit. h — Staatspolitisches Interesse

15 Anwendungsbereich Art. 7 lit. h BewG befreit den Erwerb, der im staatspolitischen Interesse des Bundes geboten ist, von der Bewilligungspflicht. Die Fläche darf nicht grösser sein, als es der Verwendungszweck des Grundstücks erfordert. Diese Ausnahme wurde durch Ziff. II 3 des Gaststaatgesetzes vom 22. Juni 2007 eingefügt (AS 2007 6637; BBl 2006 8017) und dient der Sicherstellung staatspolitischer Interessen, die den Gesetzeszweck der Überfremdungsabwehr überwiegen. Die Bewilligungsfreiheit ist eng auszulegen und setzt voraus, dass der Erwerb tatsächlich im staatspolitischen Interesse des Bundes liegt.

lit. i — Liquidation von vor dem 1. Februar 1974 gegründeten Gesellschaften

16 Anwendungsbereich Art. 7 lit. i BewG privilegiert natürliche Personen, die infolge der Liquidation einer vor dem 1. Februar 1974 gegründeten juristischen Person, deren tatsächlicher Zweck der Erwerb von Grundstücken ist, eine Wohnung erwerben, sofern sie nach den damals geltenden Vorschriften im entsprechenden Umfang Anteile an der juristischen Person erworben haben. Die Bestimmung wurde durch Ziff. I des Bundesgesetzes vom 30. April 1997 eingefügt (AS 1997 2086; BBl 1997 II 1221).

17 Gesetzgebungsgeschichte und Zweck Die Bestimmung geht auf eine Motion vom 21. Juni 1996 zurück, die darauf abzielte, ausländische Aktionäre von Immobiliengesellschaften bei der Liquidation von der Bewilligungspflicht zu befreien. Der Zweck war es, diese Personen in den Genuss der Steuererleichterung nach Art. 207 DBG zu bringen, die bei der Liquidation von Immobiliengesellschaften eine Reduktion des Gewinns vorsieht (BGE 129 II 361 E. 3.1). Das Stichtagsdatum des 1. Februar 1974 wurde gewählt, weil an diesem Datum der Bundesbeschluss vom 24. Juni 1979 über die Weiterführung der Bewilligungspflicht (AS 1979 1836) in Kraft trat, der die Begründung neuer Gesellschaftsanteile an Immobiliengesellschaften untersagte (Mühllbach/Geissmann, N. 41 zu Art. 7 BewG; BGE 129 II 361 E. 3.1–3.2).

18 Analogie Die analoge Anwendung von Art. 7 lit. i BewG wurde vom Bundesamt für Justiz in einem Fall bejaht, in dem ausländische Aktionäre einer Immobiliengesellschaft nach deren Liquidation das Grundstück in ihrem eigenen Namen erwerben wollten (BGE 129 II 361 E. 3.3). Das Bundesgericht liess die Frage der analogen Anwendung offen, entschied den Fall jedoch auf anderer Grundlage (BGE 129 II 361 E. 3.3).

lit. j — Grenzgänger (Zweitwohnung)

19 Anwendungsbereich Art. 7 lit. j BewG privilegiert Grenzgänger, die in der Region des Arbeitsorts eine Zweitwohnung erwerben. Die Bestimmung wurde im Rahmen des Freizügigkeitsabkommens eingeführt und zuletzt durch das Abkommen zwischen der Schweiz und dem Vereinigten Königreich angepasst (AS 2021 85; BBl 2020 1029). Lit. j gewährt zwei Personengruppen eine Ausnahme von der Bewilligungspflicht: Staatsangehörige der EU- und EFTA-Mitgliedstaaten (lit. j Ziff. 1) sowie Staatsangehörige des Vereinigten Königreichs, die vom Brexit-Abkommen erfasst werden (lit. j Ziff. 2).

20 Begriff des Grenzgängers Das Bundesgericht hat den Begriff des Grenzgängers im Sinne von Art. 7 lit. j BewG definiert. Ein Grenzgänger ist eine Person, die in der Schweiz arbeitet und regelmässig an ihren ausländischen Wohnort zurückkehrt (BGE 135 II 128 E. 2–3). Die Voraussetzung der Regionalität verlangt, dass sich die Zweitwohnung in der Region des Arbeitsorts befindet (BGE 135 II 128 E. 3; KGE Wallis, A1 09 43 vom 29. Mai 2009 E. 4).

21 Region des Arbeitsorts Die Region des Arbeitsorts umfasst das Gebiet, in dem der Grenzgänger seiner Erwerbstätigkeit nachgeht. Eine Zweitwohnung in einem Ort, der sich nicht in der Region des Arbeitsorts befindet, fällt nicht unter lit. j (BGE 135 II 128 E. 3). Massgebend ist die tatsächliche Ausübung der Erwerbstätigkeit in der Schweiz.

Weitere Bemerkungen

Verhältnis zu den Bewilligungsgründen (Art. 8 f. BewG)

22 Ein von der Bewilligungspflicht ausgenommener Erwerb gemäss Art. 7 BewG fällt nicht in den Anwendungsbereich der Bewilligungsgründe (Art. 8 f. BewG) und der kantonalen Bewilligungsgründe (Art. 9 BewG; BGer 2C 10/2014 vom 4. September 2014 E. 4.5; vgl. auch Urteil 2A.262/1995 vom 17. März 1997 E. 4d). Dies gilt nicht, wenn sich die Bewilligungsfreiheit nachträglich als unbegründet erweist (Art. 25 Abs. 1bis BewG).

Umgehung der Bewilligungspflicht

23 Die Umgehung der Bewilligungspflicht ist untersagt (Art. 28 BewG). Die Zwischenschaltung eines juristischen Gebildes (insbesondere eines Trusts) zwischen den Veräusserer und den Erwerber stellt einen indirekten Erwerb dar, der nicht unter die Ausnahme von Art. 7 lit. b BewG fällt (BGer 2C_437/2024 vom 5. Februar 2026 E. 5.6–5.7). Gleiches gilt für die Umgehung durch Immobiliengesellschaften (Art. 6 BewG).

Literatur (Spezialliteratur)

MÜHLEBACH/GEISSMANN, Grundstückerwerb in der Schweiz durch Personen im Ausland, Kommentar zum BewG, 2. Aufl., Bern 2022; VENTURI-ZEN-RUFFINEN, L’acquisition d’immeubles en Suisse par des personnes à l’étranger, in: PJA 2009, S. 1133 ff.; MAYER, THOMAS M., Die Behandlung von Trusts im Rahmen der Lex Koller, in: AJP 2006, S. 41 ff.; GENNA, GIAN SANDRO, Personen im Ausland und schweizerisches Grundeigentum, in: HAP Ausländerrecht, 3. Aufl. 2022, S. 1687 ff.; TRANDAFIR, ANDREA, Trust und Lex Koller, in: ZBJV 2015, S. 297 ff.; GRISEL, EMMANUEL, L’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger, in: PJA 2013, S. 175 ff.; PERRIG, JEAN-CHRISTOPHE, L’acquisition d’immeubles en Suisse par des personnes à l’étranger, le cas particulier des établissements stables, Thèse Lausanne 1990